האם הירידה הקלה בגובה המשכנתא הממוצעת מספרת על שינוי כיוון בשוק הדיור? לא ממש. גובה המשכנתא הממוצעת אמנם ירד בחודש אוגוסט ב-1.6% (בעקבות חגי תשרי היה עיכוב במסירת הנתונים על ידי בנק ישראל עד עתה), אך היקף המשכנתאות שהציבור נטל שבר, כזכור, שיא חדש והגיע ל-11.85 מיליארד שקל. כלומר - השוק ממשיך להשתולל.

אז אם כן, מדוע גובה המשכנתא הממוצעת דווקא ירד מעט? מכיוון שיותר אנשים רכשו דירות. על פי נתוני בנק ישראל, בחודש אוגוסט נטל הציבור על עצמו 12,625 משכנתאות חדשות - שיא חדש. בחודש יולי נלקחו 12,064 משכנתאות חדשות, ובחודש יוני 12,476 משכנתאות חדשות. לפני כן השיא היה שייך ל'חודש הקורונה', אז נטל הציבור 11.138 משכנתאות חדשות. 

בעוד מספר ימים יפרסם בנק ישראל גם את נתוני חודש ספטמבר, אשר צפויים להיות נמוכים יותר, בגלל החגים, אך לצערנו - הנתונים הללו כמובן לא יצביעו על שינוי מגמה, אלא כנראה שעל הפוגה זמנית בלבד, בגלל החגים. שוק הנדל"ן לוהט. זו עובדה, וניתן לראות זאת בביצועי מניות הנדל"ן שעלו בממוצע ב-121%, ובעליית מחירים של 8% בשנה האחרונה - כפי שפרסמה הלמ"ס.

רק כדי לסבר את האוזן, המשכנתא המוצעת בשנה שעברה עמדה על 780 אלף שקל, כלומר זינוק של 21% בשנה אחת. בשנת 2019 הייתה המשכנתא הממוצעת רק 705 אלף שקל - זינוק של 33% בשנתיים.

• בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
• איך בוחרים משכנתא בתקופה של ריביות משתנות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מחיר למשתכן עזר לצעירים להוריד את היקף המשכנתאות? ממש לא - הם פשוט לקחו יותר (ואולי קנו דירה גדולה יותר ממה שהם צריכים)

בחודש אוגוסט לקחו הצעירים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן משכנתא ממוצעת בגובה של 931 אלף שקל, לעומת 927 אלף שקל בחודש יולי. בחודש יוני המשכנתא הממוצעת בתוכנית עמדה על 945 אלף. בשנים 2019-2020 עמדה המשכנתא הממוצעת במחיר למשתכן על 571 אלף שקל, כלומר בשנה האחרונה הצעירים הגדילו את המשכנתא הממוצעת שהם לוקחים במחיר למשתכן בלא פחות מ-63%!

מעניין לציין שעד לפני שנה המשכנתא הממוצעת של הצעירים הייתה נמוכה יותר (571 אלף שקל) מאשר של המשקיעים (629 אלף שקל). האם הסיבה לזינוק המטורף בגובה המשכנתא של הצעירים הוא הסרת מגבלת הפריים של בנק ישראל?

בנק ישראל כבר הודה שגם הוא חלק מהבעיה

לאחרונה הודיע בנק ישראל על צעד שמטרתו לצנן את השוק - הלוואה לכל מטרה לא תוכל לשמש עוד חלק מההון עצמי לדירה - אך צריך לזכור כי בנק ישראל הסיר את מגבלת לקיחת הפריים במשכנתאות רק לפני חצי שנה והוסיף בעצמו דלק לא קטן לזינוק האדיר במחירי הדיור, שבשנה האחרונה מסתכם כאמור בלא פחות מ-8%.

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

לאחרונה בנק ישראל עצמו אף נאלץ להודות בכך שגם הוא אחראי לזינוק במחירים ולהסתערות חסרת התקדים של הציבור הישראלי על רכישת דירה ונטילת משכנתאות. אבל האמת היא שזה היה צפוי, הכתובת הייתה על הקיר וביקרנו את המהלך של הבנק המרכזי בזמן אמת.

כפי שהערכנו, הסרת הפריים הביאה לעלייה משמעותית בביקושים, וזאת למרות שהבנקים העלו את גובה הריביות, כי הם הרי לא פראיירים ולא יקחו על עצמם את הסיכון, ולמעשה ניטרלו את ההוזלה החודשית שהבנק ניסה לאפשר לציבור.

בשורה התחתונה? הציבור מפסיד: הוא נוטל ללא הכרה משכנתאות בהיקפים הולכים וגדלים, בריביות הולכות וגדלות. ומי מרוויח? הבנקים מרווחים, הקבלנים מרוויחים, המניות של חברות הנדל"ן חוגגות ואפשר לראות את זה גם בכך שחלק מחברות הנדל"ן דיווחו כי מכרו בחצי השנה האחרונה יותר דירות (ואפילו פי 2) ממה שהן מכרו בכל השנה שעברה כולה!

אז נכון, מדובר בטירוף חובק עולם ולא בבעיה רק של ישראל - כאשר מדד מחירי הדיור בלא פחות מ-57 מדינות נמצא בשיא כל הזמנים. הריבית בעולם היא אפס ואפילו שלילית - אבל השאלה הגדולה היא מתי הסיפור הזה יתפוצץ.

לקריאה נוספת:

>>> שכירות או קניית דירה? התשובה הכלכלית די פשוטה אבל גם הפסיכולוגיה משפיעה

מאז 2012 ועד 2020 זינקו המשכנתאות ב-67%, ואם השנה אכן יישבר שיא נוסף של 100 מיליארד שקל, הרי שמדובר על זינוק של 114% בלקיחת משכנתאות בתוך 9 שנים.