פרויקט מגוריט בגבעת שמואל נדל"ן נדלן
צילום: יח"צ

קרן מגוריט - תחליף ראוי לרכישת דירה להשקעה

קרן הריט שמשקיעה בדירות למגורים עדיין בתחילת הדרך - אבל בתוך מספר רבעונים היא אמורה לספק תשואה שוטפת נאה למשקיעים - הנה ההסבר, ומבט על הדוחות הרבעוניים 
ערן סוקול | (21)

קרן הריט למגורים, מגוריט 0%  שמתמחה בהשכרת דירות לטווח ארוך, הרוויחה 13.4 מיליון שקל ברבעון השלישי - עלייה של 19% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בתשעת החודשים הראשונים של השנה רשמה רווח של 23.8 מיליון שקל בעיקר כתוצאה משערוכים. הרווחים האלו לא מייצגים את פעילותה - השכרת דירות, מהטעם הפשוט שעדיין לא כל הדירות שרכשה ושהיא מקימה הושכרו.

(עדכון - קרן מגוריט מנפיקה למוסדיים על חשבון המשקיעים הקיימים)

הכוונה של מגוריט להפוך לחברה שמהווה אלטרנטיבה ראויה להשקעה ישירה בדירה. אחרי הכל - זה מה שהיא עושה - לוקחת מימון ויחד עם הון עצמי קונה דירות (בהנחה אגב) ומשכירה אותן.

מול ההכנסות משכר דירה יש הוצאות מימון, דמי ניהול, והשורה התחתונה היא רווח, בדומה לרווח של משכיר דירה (שכר דירה בנטרול תשלומי משכנתא). היתרון להשקעה דרך הקרן - פיזור ענק, והיכולת לעשות זאת בשעה שהמשקיע יושב על הספה בביתו. כמו כן, לא צריכים להשקיע סכום גבוה, יש נזילות שוטפת, ואין צורך להסתובב בשטח.

וגם - בזכות הכמות הגדולה של הכסף בקרן, ניתן לקנות את הדירות בהנחה (קניה מרוכזת) ולקבל מימון זול יחסית למשכנתא (בשוק האג"ח), משקיע פרטי לא נהנה מהיתרונות האלו. אז יש כאלו שרוצים "לגעת" בנכס שלהם, אבל מגוריט בהחלט מהווה תחליף ראוי להשקעה בדירות למגורים. החיסרון בהשקעה בקרן לעומת בנכס (דירה) הוא שלא בהכרח שמחיר הקרן יבטא את שוויה - כלומר, אתם יכולים לקנות ולא תהיה בהכרח התאמה למחירי שוק הנדל"ן - כי אחרי הכל, אתם משקיעים במניה ולא בקירות, אם כי, הכלכלה בסוף מנצחת.

 

אז מגוריט בדרך הנכונה, אבל הדוחות שלה עכשיו מבטאים את תחילת תקופת ההשכרה, ולא מבטאים באמת את התשואה שהמשקיעים אמורים להרוויח על פני זמן.

   

הכנסות משכירות - בעלייה, אבל זה עדיין לא זה

ההכנסות משכירות ברבעון עלו ל-9.1 מיליון שקל. במהלך הרבעון חל גידול בנכסיה המניבים של הקרן, שהסתכמו בכ-694 מיליון שקל - גידול של פי 2.6, לעומת הרבעון המקביל אשתקד. הונה העצמי של הקרן עלה בכ-68 מיליון שקל לעומת הרבעון המקביל, ל-357.5 מיליון שקל, ומהווה כ-37% מסך המאזן.

 

במהלך הרבעון הושלמה עסקה לרכישת מתחם דירות בפתח תקווה. הקרן רכשה 55 יחידות דיור על פני 4 בניינים מאוכלסים בשכונת כפר גנים ג' בתמורה לכ-130 מיליון שקלים, כאשר 15 מיליון שקלים מתוכם היו כנגד הנפקת מניות החברה למוכרים.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

העסקה הביאה את מספר הדירות המניבות של הקרן ליותר מ-300 דירות במספר פרויקטים הממוקמים באזורי ביקוש, כשהמלאי המניב של החברה צפוי לגדול משמעותית בין היתר בשל זכייתה, יחד עם קבוצת מנרב, בארבעה פרויקטים של החברה הממשלתית "דירה להשכיר". החברות יקימו יחד כ-500 דירות חדשות להשכרה לטווח ארוך, כך שסך דירות החברה צפוי לעמוד על יותר מ-800 דירות. 

עוד מדווחת מגוריט כי קיבלה היתר בניה בפרויקט בחולון ובכוונתה להתחיל בעבודות הבנייה באופן מיידי.

במהלך הרבעון השלימה הקרן גיוס של כ-144 מיליון שקלים ערך נקוב של אג"ח להמרה. ההנפקה זכתה לביקוש ער הן במועד ההנפקה והן בשוק המשני, והאג"ח נסחרות בריבית שנתית של 07% בלבד - ריבית נמוכה במיוחד.

 

עוד דיווחה מגוריט במהלך הרבעון הנוכחי על חתימת הסכם, לפיו העניקה אופציה לחברת גינדי החזקות, למכור לה 55 דירות ו-35 חניות בפרויקט 'אפר האוס' המדובר, אשר צפוי להיבנות בשכונת יד אליהו בתל אביב, בתמורה לכ-136.9 מיליון שקל, ובמקביל העניקה גינדי החזקות למגוריט אופציה להקצות לה מניות של הקרן בשווי של 23.25 מיליון שקל.

 

"אנו ממשיכים לגדול ולהתפתח בקצב משביע רצון והתוצאות מעידות על כך", אמר היום מנכ"ל מגוריט, מתי דב. "שיעור התפוסה המקסימלי בפרויקטים שלנו מרמז כי מודל השכירות לטווח ארוך אותו אנו מנחילים זוכה להצלחה בקרב ציבור השוכרים, שמבינים את הערכים המוספים במוצר ובשרות. בכוונתנו להמשיך ולגדול כחלוצים בתחום השכירות ארוכת הטווח בישראל".

 

יו"ר מגוריט, ארז רוזנבוך, הוסיף: "בנוסף לאמון מצד השוכרים, מגוריט נהנית מתמיכה הן מצד הגופים המוסדיים - דבר הבא שבא לידי ביטוי גם בביקוש הרב לאגרות החוב להמרה שהנפיקה החברה, ולאלו שבמחזור  - והן מצד מוכרים של הדירות שנמכרו לקרן, שכחלק מתמורת המכירה קיבלו מניות של הקרן. נמשיך במאמצים להרחבת פעילותנו והפיכתנו לגורם מהותי ומשנה שוק בענף השכירות בישראל".

תגובות לכתבה(21):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    שון לבנובסקי, ר''ג 16/11/2019 18:58
    הגב לתגובה זו
    מוכר עוד מהגועל נפש בתקופת אנגל אירופה. השחילו לא מעט משקיעים שם
  • 10.
    מנהלים חמדנים 16/11/2019 07:00
    הגב לתגובה זו
    מנהלי הקרן לא מעוניינים לעשות טוב לחברה ולמשקיעיםנאלה לחלוב את החברה ולעשות לביתם
  • 9.
    דן 15/11/2019 10:16
    הגב לתגובה זו
    השרעה גרועה ותמשיך להיות גרועה חברת הניהול גובה על הנכסים ולכן כל הזמן ידללו את בעלי המניות שמרו על כספכם
  • סתם בבל"ת (ל"ת)
    דוד 16/11/2019 02:04
    הגב לתגובה זו
  • דניאל 15/11/2019 19:02
    הגב לתגובה זו
    במקום לקנות דירה אתה יכול לקנות את הקרן...
  • 8.
    אבי 15/11/2019 09:12
    הגב לתגובה זו
    אחת הכתבות הכי לא מקצועיות שפורסמו לאחרונה.....זה לא אמור להיות "תוכן מקודם"?
  • 7.
    מיכאל 15/11/2019 07:31
    הגב לתגובה זו
    פוטנציאל של מאות אחוזים בשנים מעטות.
  • שון לבנובסקי, ר'ג 16/11/2019 19:02
    הגב לתגובה זו
    תחמנים עם תעודות
  • 6.
    מגוריט 15/11/2019 06:14
    הגב לתגובה זו
    דירות להשכרה בישראל הם כישלון . בקרוב שיפוצים שיגמרו את כל הרווחים ומנהלים חמדנים וכושלים
  • 5.
    אייל 14/11/2019 21:15
    הגב לתגובה זו
    https://talbit.co.il/talbit-capital-markets-analysis/191106-megurit-stock-investment-analysis/
  • תודה (ל"ת)
    . 17/11/2019 20:01
    הגב לתגובה זו
  • שחר 15/11/2019 22:33
    הגב לתגובה זו
    הם אומרים שם שזאת חברה טובה שתצמח ותמשיך לחלק דיבידנדים. הם רק חושבים שכרגע היא במגמת ירידה ולכן רצוי לחכות.
  • נניח (ל"ת)
    דניאל 15/11/2019 09:39
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    פרטי לא משלם מס על שכ"ד עד 5 אלף. הקרן כן וגם דמי ניהול (ל"ת)
    לא אותו דבר 14/11/2019 19:56
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אנניטו 14/11/2019 18:36
    הגב לתגובה זו
    איך מ9 מיליון הכנסות הגיעו ל23 מיליון רווח? כל הדוח הזה מבוסס על עליית ערך חשבונאי של המכסים שמחזיקה מגוריט. איזה שמאות כלשהי שמייצרת כסף מהאוויר. בינתיים ללא שערוך נדלן כל דוח הוא הפסדי. מזכיר את wework וחברות אחרות שמבססות את המודל על חוב זול ושיערו כי נדלן ... תפסיקו לפמפם אויר...
  • 2.
    דמי ניהול גבוהים ולא מוצדקים (ל"ת)
    מני 14/11/2019 17:05
    הגב לתגובה זו
  • שירן 15/11/2019 08:51
    הגב לתגובה זו
    דמי ניהול וכוח אדם מופקע, בארהב 300 דירות זה צוות של איש וחצי, שמעסיקים קבלנים. בארהב השכירות ברוטו ולא טריפל נט כמו בישראל שתכלס אין מה לנהל. לא ברור על מה הדמי ניהול והמשכורות.
  • 1.
    תוהה 14/11/2019 15:39
    הגב לתגובה זו
    אם מישהו בתוך הקרן חלילה ימעל בכספים ויסתבר שהדוחות מזוייפים אז מה נעשה אם נחזיק בה 2 מיליון שח ? נוכל לפנות למישהו שיחזיר לנו ? המדינה מבטחת ?
  • אתה יכול לנסות (ל"ת)
    אאא 14/11/2019 16:59
    הגב לתגובה זו
  • ואם מישהו מוכר לך דירה על הנייר ועובד עלייך? (ל"ת)
    דנאל 14/11/2019 15:59
    הגב לתגובה זו
  • תהיה רציני 14/11/2019 16:23
    כמה חברות ציבוריות יש שזייפו דוחות או היו בהן מעילות או לא יודע מה ..אני יכול למנות כמה עשרות וכמה אתה מכיר שעקצו אותם בישראל עם דירות ? אני לא מכיר אפילו אחד כי זה אגדה אורבנית
טבע תרופות
צילום: סיון פרג'

אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע

בבית ההשקעות אופנהיימר מציינים לחיוב את השיפור בכל חטיבות הפעילות של חברת התרופות, את העלאת התחזיות להכנסות מאוסטדו ויוזדי, והתקדמות בפיתוח מולקולת ה-TL1A; מחיר היעד למניה על 30 דולר עם המלצת "תשואת יתר"

מנדי הניג |
נושאים בכתבה טבע אופנהיימר

אופנהיימר מפרסמים סקירה חיובית על טבע טבע -1.69%   בעקבות דוחות הרבעון השלישי, שבהם הציגה החברה הכנסות של 4.5 מיליארד דולר - עלייה של 3% מהתקופה המקבילה וגבוהה מהצפי שעמד על 4.34 מיליארד דולר. 

כל חטיבות הפעילות - הגנריקה, הביוסימילרס ותרופות המקור - הראו שיפור בתוצאות, וטבע העלתה את התחזיות השנתיות שלה. בבית ההשקעות אופנהיימר משאירים את המלצת ה-Outperform ומחיר היעד על 30 דולר למניה, כשהם מתבססים על מכפיל 6.7 לרווח התפעולי המתואם של 2026.


צמיחה בכל החטיבות

בחטיבת הגנריקה נרשמה צמיחה של 2% בהכנסות, ל-2.58 מיליארד דולר, מעל תחזית השוק שעמדה על 2.41 מיליארד דולר. בארה"ב בלטה עלייה של 7% (במונחי מטבע מקומי), שהובילה להכנסות של 1.18 מיליארד דולר, בעוד שבאירופה נרשמה ירידה של 5% עקב בסיס השוואה גבוה. שאר העולם הציג צמיחה מתונה של 3%. תחת אותה חטיבה משולבות גם תרופות הביוסימילרס, שמהן כבר הושקו 10 תרופות, ועוד שש צפויות עד סוף 2027. אופנהיימר מציין כי השקת התרופות באירופה ב-2027 צפויה להאיץ את קצב הצמיחה בתחום, כאשר התחזית להכנסות נותרת על 800 מיליון דולר.

בחטיבת תרופות המקור הממוסחרות בלטה צמיחה משמעותית באוסטדו (Austedo) - עלייה של 38% ל-618 מיליון דולר. גם יוזדי (Uzedy) הציגה צמיחה של 24% ל-43 מיליון דולר, ואג’ובי (Ajovy) עלתה ב-19% ל-168 מיליון דולר. טבע מאשררת את תחזית ההכנסות לאוסטדו לשנת 2027 - 2.5 מיליארד דולר - וצופה כי לאחר חדירה לשוק האירופי היא תגיע להכנסות שיא של כ-3 מיליארד דולר. בהתאם לכך, החברה העלתה את התחזית השנתית ל-2025 ל-2.05-2.15 מיליארד דולר. גם יוזדי מתקדמת בקצב מהיר מהצפי - עם תחזית מעודכנת של 190-200 מיליון דולר השנה, לעומת 150 מיליון בתחזית הקודמת. שתי התרופות, יחד עם האולנזפין שצפויה להגיע לשוק ב-2026, מוערכות לייצר בשיאן בין 1.5 ל-2 מיליארד דולר.

בצד של הפיתוח, טבע מתכננת להגיש את זריקת האולנזפין (לטיפול בסכיזופרניה) ל-FDA עד סוף 2025, עם צפי למכירות מ-2026 והכנסות של עד 1.5 מיליארד דולר. מולקולת ה-TL1A, שמפותחת יחד עם סנופי, מתקדמת כמתוכנן, והחברה צופה לקבל בגינה תשלום ראשון של 250 מיליון דולר ברבעון הרביעי של השנה ועוד 250 מיליון נוספים ברבעון הראשון של 2026. בטווח הארוך מעריכה טבע כי מדובר בפוטנציאל הכנסות של 2-5 מיליארד דולר, לא כולל אינדיקציות נוספות.

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

ג'י סיטי יורדת 3.3%, הפניקס עולה 1.8%; מגמה חיובית בת"א

העלאת תחזית הדירוג של S&P תומכת בשוק למרות ארביטרז' שלילי, והמדדים פותחים ביציבות; עונת הדוחות בת"א מעלה הילוך - מי צפויות לדווח?

מערכת ביזפורטל |

פתיחה יציבה במדדים למרות ארביטרז' שלילי של כ-0.4%, כאשר מדד ת"א 35 עולה 0.4% ומדד ת"א 90 עולה ב-0.7%. 

במבט על הסקטורים, מדד הביטוח ממשיך לבלוט לחיוב עם עלייה של כ-1.1%, מדד הבנקים עולה ב-0.7%, מדד הנדל"ן עולה 0.7% ומדד הנפט וגז עולה 0.3%.


השבוע הקודם ננעל במחזור ענק של כ-13.4 מיליארד שקל השני בגובהו אי פעם, שלב הנעילה (החדש) רשם מחזור של כ-9.4 מיליארד שקל על רקע עדכון המדדים החצי-שנתי. במסגרת העדכון הצטרפו למדד ת״א-35 מניות מגדל ביטוח מגדל ביטוח 1.55%   ונקסט ויז׳ן נקסט ויז'ן 3.82%  , בעוד שמניות החברה לישראל חברה לישראל 0.97%    ואנרג׳יאן אנרג'יאן -2.01%   הועברו למדד ת״א-90. המהלך גרם לתנודתיות גדולה במיוחד בשתי האחרונות, בעיקר לאחר הצניחה במניית איי.סי.אל איי.סי.אל 0.65%   ובמניית בעלת השליטה בה - החברה לישראל - בעקבות הפשרה עם המדינה סביב זיכיון ים המלח. הישג ל-ICL? - תקבל 2.5 מיליארד דולר על החזרת זיכיון ים המלח למדינה, גם היום אייסיאל תעמוד במוקד לאחר שהשוק יאכל מחדש את השפעות ההתפתחויות על הרווחיות הליבתית שלה.



בעוד בוול סטריט כבר מסכמים ביצועים של סקטורים בתל אביב עונת הדוחות רק בתחילתה. בשבוע שעבר זכורים לנו דוחות טבע -1.69%  ו- נובה 1.59%   שהתוצאות שלהן גרמו לתנודתיות גבוהה, טבע לכיוון מעלה עם עקיפה של הציפיות ועדכון תחזית, נובה עם ביצועים קצת מעל הציפיות ותחזית שמרנית שדרדרו את המניה. גם השבוע מצפים לנו דוחות בעיקר מסקטורי האנרגיה מתחדשת, שבבים ו-IT. מהחברות שדיווחו על מועד הגשת התוצאות ניתן לצפות לדוחות של החברות הבאות: 

מחר: משק אנרגיה, טאואר, קמטק, נקסטויז'ן, קופיוג'ן ולייבפרסון, 

בשלישי - אלעל, הבורסה, בזק, אמות, וברייסנוויי. 

ברביעי - אייסיאל, אנלייט, אנרג'יקס, תורפז, מבנה, פריון, מטריקס, גילת ולוינשטיין

בחמישי ידווחו נייס וספיינס.



מניות במוקד

האם קיבלנו פרומו לדוחות החברות הביטחוניות? על פי דוחות סקופ סקופ 4.76%  , הגידול במכירות בישראל של החברה נבעו בעיקר מיישום אסטרטגיית צמיחה ומעלייה בביקוש למוצרי החברה המשמשים את הלקוחות המייצרים מוצרים ביטחוניים וכן עלייה במכירות המוצרים הטכניים. ההכנסות ברבעון עלו ל-535.4 מיליון שקל לעומת 472.6 מיליון שקל ברבעון המקביל - עלייה של כ-13%. הרווח הגולמי נשאר כמעט ללא שינוי ועמד על 166.3 מיליון שקל, אם כי ניתן לראות כי סקופ מצליחים להתייעל תפעולית מה שהקפיץ את הרווח התפעולי בכ-8.7% ל-63.7 מיליון שקל לעומת 58.6 מיליון שקל ברבעון המקביל. את הרווחיות הזאת חברת המתכות מצליחה לגלגל גם לשורה התחותנה כשהרווח הנקי ברבעון עלה בכ-7.6% ל-43.5 מיליון שקל לעומת 40.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה. השיפור התזרימי מקבל ביטוי גם בקופה כשיתרת המזומנים של החברה עלתה ל-340 מיליון שקל לעומת 320 מיליון שקל ברבעון המקביל, בהקשר הזה נזכיר כי ביולי האחרון בהמשך לתוצאות הרבעון השני הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד בהיקף של 33.1 מיליון שקל - כ-2.5 שקל למניה. הדיבידנד שולם לבעלי המניות ב-4 באוגוסט. סקופ: עליה של 13% בהכנסות ו-7.5% ברווח על רקע ביקושים מהתעשיות הביטחוניות

הבורסה לני"ע הבורסה לניע בתא 2.58%  - ברקע המחזור החריג שהיה, מניית הבורסה ממשיכה לשבור שיאים. עליית המחזורים והשיאים בבורסה תורמים לרווחיות של החברה, שהשיקה לאחרונה עוד 3 מדדים שהחלו לפעול החל מהיום ויתרמו בהמשך גם לתוצאות של הבורסה.

טבע טבע -1.69%  אחרי הדוחות, בבית ההשקעות אופנהיימר מציינים לחיוב את השיפור בכל חטיבות הפעילות של חברת התרופות, את העלאת התחזיות להכנסות מאוסטדו ויוזדי, והתקדמות בפיתוח מולקולת ה-TL1A; מחיר היעד למניה על 30 דולר עם המלצת "תשואת יתר" אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע