רשם דירות על שם ילדיו - ולא שילם עליהן מסים במשך שנים
בית המשפט המחוזי בתל אביב, דחה ברובו ערעור של תושב נתניה, שפקיד שומה קבע כי אותו איש לא שילם מסים עבור כל הדירות שנמצאות בבעלותו ובבעלות ילדיו, ומושכרות לעשרות אנשים כ"תתי-דירות" באזור השוק העירוני בנתניה.
פקיד השומה יחידה ארצית לשומה איתר לפחות 10 נכסים שבבעלותו המשפחה, ובראש המשפחה עומד תושב נתניה בשנות ה-60 לחייו, בעלים של חברה להתקנת דודי שמש. לאורך השנים רכש האיש עוד ועוד נכסים, שחלקם נרשמו בהמשך על שם ילדיו. רוב הנכסים פוצלו ליחידות דיור קטנות, עשרות במספר. המערער מנתניה היה אחראי להשכרת נכסי המשפחה, והם הושכרו בעיקר לאוכלוסיות מעוטות הכנסה, למשל, אריתראים וסודנים.
על פי המערער, ההכנסה מדירות עלה עמדה על 1.8 מיליון שקלים בשנים 2011 עד 2014 (4 שנים מלאות). על פי מס הכנסה, ההכנסה מדירות אלו עמדה על 1.9 מיליון שאותה תקופה. כך או כך, מדובר על כ-40 אלף שקלים בחודש מכלל הנכסים, שרק על חלקם שולם מס הכנסה. באותה תקופה, מחזור הכנסותיו של האיש מעסק הדודים שלו עמד על ממוצע של 2.1 מיליון שקלים, כאשר בחלק מהשנים נרשמו הפסדים בעסק, בו גם מועסקים שניים מבניו.
המערער מנתניה הצהיר על ההכנסות שנבעו מהשכרת הנכסים הרשומים על שמו, אולם לא הצהיר על ההכנסות מ-5 הנכסים שנרשמו מבעוד מועד על שמות ילדיו. עיקר ההכנסות דווחו כהכנסות פאסיביות שחייבות בשיעור מס של 10%, ועל יתרת ההכנסות נדרש פטור ממס. על פי הטענה של אב המשפחה, גם דמי השכירות שהניבו הנכסים שנרשמו על שם 5 בניו של המערער פטורים ממס.
- בית המשפט ביטל את קנס הענק שהוטל על טראמפ – ההרשעה נותרה על כנה
- משבר בהתחדשות העירונית? פסק דין חדש עלול להפוך פרויקטים ללא כלכליים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פקיד השומה במס הכנסה דחה את דיווחי המערער. לשיטתו, המערער ניהל עסק להשכרת מקומות מגורים בשנות באותן שנים נידונות - 2011-2014, ולפיכך הסדרי המס המוטבים הנ"ל אינם חלים, ויש לחייב את ההכנסות מהשכרה בשיעור המס השולי של המערער. נוסף על כך, פקיד השומה סבור כי יש לייחס למערער את מלוא הכנסות השכירות שהופקו מכל נכסי המשפחה, בין אם הנכסים נרשמו על שמו או על שם ילדיו.
על הדרך, ובלי קשר להליך המשפטי הנוכחי, נפתח נגד אב המשפחה הליך פלילי בקשר להשכרת נכסי הנדל"ן בין השנים 2009 ל-2014 שנידון בבית משפט השלום בפתח תקווה. המערער מואשם בעבירות שונות, בין היתר השמטת הכנסות, מסירת אמירה או תרשומת כוזבת ושימוש במרמה, עורמה או תחבולה בכוונה להתחמק ממס. ההליך הפלילי עדיין תלוי ועומד.
במהלך חקירותיו במס הכנסה, עלה כי המערער ניהל מחברות אישיות שבהן נהג לרשום את דמי השכירות מכל נכסי הנדל"ן המשפחתיים, ואת הסכומים הסופיים העביר לרואה החשבון לצורך הכנת דוחותיו, מבלי שרואה החשבון נחשף למחברות עצמן.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
השופט הרי קירש מבית המשפט המחוזי בתל אביב ציין בהחלטתו כי "כפי שכבר ציינתי, במסגרת דיווחיו השנתיים, המערער הצהיר רק על ההכנסות מהשכרת הנכסים הרשומים על שמו, ודמי השכירות בקשר לנכסים הרשומים על שם הילדים לא נכללו בהם". פקיד השומה ביקש מבית המשפט להוסיף כי גם לשיטתו יש להוסיף סכום של כחצי מיליון שקלים נוספים להכנסות עליהם דיווח בעל הדירות מנתניה. מדובר על הכנסות מהן נוקו הוצאות חשמל, מים וארנונה, שבמהלך החקירות הודה המערער כי "בדרך כלל שאתה משכיר למישהו הוא משלם גם את המים והחשמל והארנונה. במקרה שלי מדובר באנשים שאי אפשר לסמוך עליהם כי הם לא משלמים ולכן אני לקחתי בחשבון שאני צריך לשלם את ההוצאות של המים והחשמל והארנונה".
במוקד הערעור, עמדו 2 סוגיות: הראשונה נוגעת לשאלת סיווג ההכנסה מדמי שכירות שיקבע את שיעור המס שיש להחיל עליה, ואף עשוי להשפיע על אופן התרת הוצאות ועל אפשרויות קיזוז ההפסדים. השנייה קשורה להיקף ההכנסה שיש לייחס למערער עצמו - והאם יש להכניס אל תוך סל הכנסותיו גם את דמי השכירות שהניבו הנכסים הרשומים על שם הילדים, וגם את ההכנסות מדמי השכירות מ-2 דירות הירושה שירש האיש יחד עם 6 אחיו, מהוריהם שהלכו לעולמם בשנותה-90.
במהלך הדיונים הדגיש פקיד השומה כי את הטרחה הרבה של המערער בניהול כלל הנכסים שבבעלותו ובבעלות ילדיו, בין היתר בטיפול בנכסים, גביית דמי הזכירות ועוד. המערער, לעומת זאת, צייר תמונה שונה ותיאר כי מדובר בפעילות השקעה שנעשתה בקלות, פשטות שגרמה לו לעיתים – כך לדבריו - לחיסרון כיס לא פעם.
השופט קירש קבע בהחלטה כי "יש לראות בפעילות המערער בקשר להשכרת יחידות הדיור כעסקית ואקטיבית... מלבד העיסוק המתמיד שהיה כרוך בענייני השכרת יחידות הדיור, קיימים סממנים עסקיים נוספים התומכים במסקנה כי יש לראות בהכנסת המערער מדמי שכירות כאקטיבית-עסקית... לטעמי לא ניתן לקבל את טענת המערער כי הוא 'לא הפעיל מנגנון של ארגון וניהול, ואף לא היה לו צורך בכך'. וזאת, גם אם פעל בעיקר לבדו, מבלי ששכר את שירותיו של איש, ומעשיו נעשו על הצד הפשוט והמינימאלי ביותר.
השופט קבע כי הכנסת המערער מפעילות השכרה תסווג כעסקית, ותכלול גם את הדירות שרשומות על שם ילדיו. פקיד השומה יפחית את גובה ההכנסה מהשכרת דירות הירושה (כזכור, שתיים במספר שבידי המערער ו-6 אחיו, כך שישויכו לו רק שביעית מאותן דירות, א"כ). לצד "המכות" הכספיות, המערער גם זכה מכך שתבוטל הגדלת שיעור המס לפי סעיף 191 ב' לפקודה. "לאור זאת", קבע השופט, "הערעור נדחה ברובו ומתקבל בחלקו", וקבע כי על המערער לשלם למשיב הוצאות בסך 20 אלף שקלים.
- 13.אנשים היום 05/10/2019 04:02הגב לתגובה זואנשים היום מעדיפים לגור בשכירות ,מאשר לגור ברחוב.... *גם אם הם גרים בשכירות....
- 12.משקיעים ברחו 03/10/2019 20:18הגב לתגובה זו20,000 משקיעים מכרו לפני המפולת 80,000 מנסים למכור ביד 2, אין מכירות משרדי תיווך מפוצצים, שוקלים לבטל פטור עד 5,000 שקל , הכבדת מיסוי. כנראה החסרת מס דירה שלישית . יש גירעון לכסות .
- 11.אספני דירות בלחץ 03/10/2019 20:17הגב לתגובה זוירידות ערך חדות הפסד מאות אלפי שקלים , המשכנתא עלתה ,וההחזר התנפח , התשואה נשחקה מזמן .
- 10.בא 03/10/2019 11:45הגב לתגובה זולסחוט זוגות צעירים ,יושבים על צוואר האדם העובד והישר והכול בסדר .
- 9.חלאות - שמשקיעים יעברו לחול לא תמצצו טיפת שקל ממס אמן (ל"ת)מעשה נבלות 03/10/2019 11:22הגב לתגובה זו
- בא 03/10/2019 16:07הגב לתגובה זומוצר יסוד שניקרה דירה ,מעשה נבלה .
- 8.יואל 03/10/2019 11:11הגב לתגובה זולהימנע מלשלם מס רכישה,מס הכנסה לא בדק מהיכן הכסף,ורכש דירות יל שם הילדים חד הרבה משטמטים כאלה
- 7.היה עו"ד מפורסם שגם לו היו הרבה דירות בהשכרה ויצא מזה (ל"ת)יאני 02/10/2019 22:58הגב לתגובה זו
- לדעתי שילם מס שולי (ל"ת)פריצל 06/10/2019 11:34הגב לתגובה זו
- בא 03/10/2019 11:49הגב לתגובה זועולם הבא , זה מה שהוא באמת צריך לעשות ,אחרת הוא יגיע למרתף.
- 6.עמי 02/10/2019 22:43הגב לתגובה זועוד אנאלפבית שהתעשר וחשב להתחמק מתשלום מס. כל הכבוד לשופט !
- 5.מי משלם את משכורות השופטים? מי שמשלם מיסים (ל"ת)דודו 02/10/2019 21:05הגב לתגובה זו
- 4.Z 02/10/2019 21:03הגב לתגובה זואדם פעל על פי חוק. הדירות של הבנים הם .... של הבנים!!!
- 3.PAN 02/10/2019 19:44הגב לתגובה זואם הפסיד בעסק, מאיפה כספים של רכישת הדירות? ויש מאות אלפים כאלה
- 2.מדינת עולם שלישי 02/10/2019 16:03הגב לתגובה זויש חוקים, חלק מהדירות נרשמו על שם הילדים, כלומר הם לא זכאים למחיר למשתכן, ישלמו מס רכישה על דירה שירצו לגור בה ועוד ועוד. חוץ מזה הוא ניקה 10% מההכנסות מהדירות שלו, הרי אם היה יודע שישלם 50% אולי היה בוחר בהשקעה אחרת. בסופו של דבר האזרח עבד לפי החוקים ואז מחליטים שמשנים עבורו את החוקים. נשמע כמו מדינת עולם שלישי.
- הצדיק מסדום 02/10/2019 21:18הגב לתגובה זוהילדים היו בני 10 והם גבו שכר דירה...נו באמת..כמה אפשר לעוות את הטבת המס
- אז תשנה את החוק לכולם, אל תשנה חוקים לאדם ספציפי. (ל"ת)מדינת עולם שלישי 03/10/2019 08:45
- 1.עוד שופט של שקד 02/10/2019 15:34הגב לתגובה זולא יתכן שאם מחר יבוא האיש לבית משפט ויטען שהדירות שרשומות על שם ילדיו הם שלו ובית המשפט יקבל את זה. מה שקובע זה הרישום בטאבו אז הדירות לא שלו . והם היו צריכים לדווח ולא הוא בתי המשפט בישראל מדרדרים מיום ליום. היכל האין צדק.
- אלא אם הוא לוקח את שכר הדירה אז שישלם עליו מס (ל"ת)פריצל 06/10/2019 11:36הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
