היקף המשכנתאות ביולי - שיא של 6.7 מיליארד שקל
שוק הדירות מתחמם: העסקאות גדלו, המחירים עולים ושוק המשכנתאות שובר שיאים. היקף המשכנתאות ביולי זינק ב-14% לעומת אשתקד, וב-12% לעומת חודש קודם; ריבית המשכנתאות ירדה והניעה את שוק הדירות - מה הלאה?
היקף המשכנתאות שניתנו בחודש יולי 2019 עמד על כ-6.7 מיליארד שקל, כך עולה מנתוני בנק ישראל. נתון זה משקף גידול של 12% לעומת היקף המשכנתאות ביוני האחרון ועלייה של 14.3% לעומת יולי 2018. יתרה מכך, מדובר ברמה הגבוהה ביותר מאז יוני 2015 אז הסתכמו ההלוואות לדיור בכ-7 מיליארד שקל.
הממוצע השנתי של היקף ההלוואות לדיור ב-2019 עמד על כ-5.35 מיליארדי שקל. ניתוח שערך הבנק לבחינת הגידול בביצועי המשכנתאות בשנה האחרונה מראה כי הגידול נובע בעיקר מרכישת דירות ראשונות - ובפרט דירות חדשות.
הלמ"ס: ירידה במכירת דירות חדשות ביבנה, זינוק בחריש
יתרת המשכנתאות הכוללת במשק עמדה בסוף יולי על שיא של 358 מיליארד שקל, עלייה של 7.3% לעומת סוף יוני אשתקד. לצד זאת, מספר ההלוואות הכולל הגיע בסוף יולי ל-878 אלף, עלייה של 2.5% בחישוב שנתי.
העלייה בהיקף המשכנתאות נובעת מגידול בביקוש לדירות תודות לבנק ישראל שממשיך להשאיר את הריבית הבסיסית נמוכה, ובהתאמה ריבית המשכנתא נמוכה מאוד בראייה היסטורית. ריבית כזו מדרבנת את הרוכשים הפוטנציאלים לרכוש דירות.
מקור הנתונים: בנק ישראל
במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה, שיעור הריבית הממוצע בסוף חודש יוני 2019 עמד על 3.7%, ירידה של כעשירית האחוז לעומת החודש הקודם. כמו כן, תקופת הפירעון הממוצעת ביולי הגיעה ל-17.6 שנים, עלייה של 5 חודשים בהשוואה ליולי אשתקד.
במסלול ריבית קבועה צמודה למדד המחירים, עמד שיעור הריבית הממוצע ביולי על רמתו הנמוכה ביותר מאז ינואר 2016 - 3%. בהשוואה לינואר 2019, אז היה שיעור הריבית הגבוה ביותר השנה, מדובר בירידה של 0.4%
תקופת הפירעון במסלול זה הסתכמה בחודש החולף ב-17.6 שנים, עליה של 7 חודשים לעומת יוני 2019 וירידה בשיעור דומה לעומת יולי 2018.
במסלול הפריים (שקלית משתנה) שיעור ההוספה עמד על 0.1%, ירידה של 0.26% מאז ינואר 2019, וברמה הנמוכה ב-0.23% לעומת יוני אשתקד.
הזינוק בעסקאות בגלל מחיר למשתכן
בחודשים האחרונים אנו עדים לעלייה משמעותית בביצועי המשכנתאות, ולפי בנק ישראל מדובר בגידול של כ-8% בסך ביצועי ההלוואות למטרות מגורים ברבעון האחרון. בתוך כך יתרת האשראי למגורים גדלה בכ-7.24% מתחילת שנת 2019, זאת לצד צמצום האשראי הצרכני.
חלקן הארי של ההלוואות לדיור ניתן למטרת רכישת דירה ראשונה, וחלק זה גדל במהלך השנה האחרונה. כך, חלקן של ההלוואות שניתנו למטרת רכישת דירה ראשונה היווה ברבעון השני של שנת 2019 כ-48.4% מסך ההלוואות שניתנו למטרת מגורים באותה תקופה, לעומת 43.9% ברבעון הראשון של שנת 2017. כלומר, עיקר הצמיחה בביצועי ההלוואות לדיור מקורה בהלוואות לרכישת דירה ראשונה. כמו כן, כרבע מההלוואות לרכישת דירה ראשונה, הינן הלוואות שניתנו לרוכשי דירות "מחיר למשתכן" (המהוות 12% מסך ההלוואות שניתנו למטרת מגורים).
לפי ניתוח בנק ישראל, בסוף שנת 2018, חלקן של עסקאות מחיר למשתכן הגיע לכדי כ-40% מסך העסקאות בדירה חדשה, ונכון לסוף הרבעון הנוכחי ב-2019, סך העסקאות החודשיות גדלו ב-45% לעומת סוף הרבעון הקודם. כמו כן, בתחילת שנת 2019, כמות העסקאות לרכישת דירה חדשה אמנם ירדה, אך נותרה ברמה גבוהה.
- 16.מני 29/08/2019 21:55הגב לתגובה זוומעל 200 בפינוי בינוי עולה רק 50 מליון!
- 15.משכנתא =שכירות לבנק 29/08/2019 17:58הגב לתגובה זוהקרן לא זזה,עדיף שכירות גם ככה מחירי הדיור בירידה, מי שחיכה חסך מאות אלפים .
- 14.מחירי הנדלן 29/08/2019 17:45הגב לתגובה זומחירי הדירות יעלו ויעלו- מה יהיה?
- 13.חנניה 29/08/2019 17:30הגב לתגובה זוהמצב הכלכלי רע הכל לא טוב אומרים בשמאל ....המטוסים מפוצצים האיילים לכל העולם השנה נשבר השיא היוצאים לחול....והנ שיא חדש במשכנתאות אז אם זה מצב רע אז אני מאחל לכם ישראל מצב רע יותר שתהייו בריאים
- 12.אדם 29/08/2019 15:43הגב לתגובה זומחירי הדירות עלו ב10 השנים האחרונות בכ130%, בשפת המספרים מ100 ל230. הנחה של 20%: 230*0.8=184 זהו נסיון ציני לקבע מחירי בועה הגבוהים ב84% מלפני עשור. לזה יש להוסיף כ3-5 שנות שכירות, הצמדה למדד הבניה וגמובן איכות בניה בינונית. המסקנה ברורה זהו מהלך שנועד להציל הקבלנים ולעשוק הצעירים!
- 11.מסכנים אלה ש 29/08/2019 13:38הגב לתגובה זוירידות ערך חדות, הפסד מאות אלפי שקלים,הריבית עלתה המשכנתא גדלה וההחזר התנפח,מי שלא יעמוד בהחזרים צפוי לאבד את דירתו ולהישאר עם חובות עתק בבנק.
- 10.כמו צאן למשתכן (ל"ת)רועי 29/08/2019 13:38הגב לתגובה זו
- 9.לא פראייר 29/08/2019 13:36הגב לתגובה זואיך דירת 100 מ"ר, שעולה לקבלן 400 אלף שקל , כולל מרכיב הקרקע,נמכרת במחירים הזויים 1,2-1,5 מליון .
- 8.קבלן תקוע 29/08/2019 13:34הגב לתגובה זוחברות גדולות מדווחות על ירידה חדה במחירים ובמכירות , המלאי נערם . אצל החברות הקטנות יותר גרוע. מחיר למשתכן משך את כל השוק מטה 30%.
- 7.מני 29/08/2019 12:10הגב לתגובה זו90% משכנתא
- 6.שימי 29/08/2019 12:04הגב לתגובה זואנשים השתגעו, עד כמה אפשר להתמנף? גם הלוואות לעו"ש גם הלוואות לרכב ועכשיו משכנתא?? תתעוררו לפני שמיתון, פיטורים ועליית ריבית יעירו אתכם.
- 5.אבי 29/08/2019 11:51הגב לתגובה זוצריך לציין שחלק נכבד זה מחיר למשתכן שהגיע לסיום הפרוייקט ולמסירת הדירות,השוקמבחינת יד שניה עדיין תקועה
- 4.מעניין, אם פיגורי המשכנתא בדרך לשבירת השיא... (ל"ת)אדם 29/08/2019 11:41הגב לתגובה זו
- 3.רועי 29/08/2019 11:39הגב לתגובה זופייק ניוז הרצת עגל הנדלן ונהפוחו שהמחיר למיסתכן תעלם המחירים יקרוס כי לאנשים ניגמר הכסף אז המדינה מחלקת הון עצמי וירטואלי ו90 אחוז משכנתה פשוט אסון מחיר למיסתכן מתחזק את הבועה שלא יעבדו עליכם........
- 2.תמיד ידעתי שהמחירים יעלו עוד... (ל"ת)טדי מפייסבוק 29/08/2019 11:37הגב לתגובה זו
- כבק שנתיים לא עלו, ליצן (ל"ת)מנחם 29/08/2019 16:03הגב לתגובה זו
- 1.בזיל 29/08/2019 11:30הגב לתגובה זואני עשיר כל כך!
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
