הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
אביחי מנדלבליט
צילום: איציק הררי, דוברות הכנסת

היועמ"ש: החלטת עיריית רמת גן לעצירת תמ"א 38 חסרת שיניים

במסגרת דיון בעתירה מנהלית שהוגשה נגד המדיניות החדשה של העירייה קבע מנדלבליט כי "ההחלטה אינה סבירה - לא יותר מהצהרת כוונות"; ראש העיר: "נבצע שינויים במידת הצורך"

מורן ישעיהו | (9)
נושאים בכתבה אביחי מנדלבליט אינטר היועמ"ש רמת גן

"מדיניות הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן לפיה לא יאושרו בקשות להיתרים מכוח תמ"א 38 אינה סבירה ואינה מידתית", כך טען היועץ המשפטי לממשלה, אביחי מנדלבליט, בחוות דעת שהעביר לבית המשפט המחוזי בתל אביב במסגרת דיון בעתירה מנהלית שהגישה התאחדות הקבלנים בוני הארץ נגד המדיניות החדשה בעיר. 

במהלך השנים אושרו פרויקטים רבים של תמ"א 38 בעיר, והיא אף זכתה לכינוי "בירת התמ"א", אך מגמה זו התחלפה במדיניות חדשה עם היבחרו של ראש העיר כרמל שאמה הכהן שהכריז כי יעצור את מתן ההיתרים לפרויקטים חדשים בעיר.

התאחדות הקבלנים: ביטול המדיניות הקיימת אינה חוקית

בעתירה שהוגשה בחודש יוני האחרון על החלטת הוועדה המקומית לאשר מסמך המגדיר מדיניות חדשה ביחס לבקשות להיתר מכוח התמ"א, טענה ההתאחדות כי שינוי המדיניות ליישום תמ"א 38, תוך ביטול המדיניות הקיימת משנת 2017, אינה חוקית והתקבלה בחוסר סמכות. "מדובר בהחלטה בלתי סבירה שהתקבלה בניגוד לאמות מידה בסיסיות במשפט המנהלי, הפוגעת באופן בלתי מידתי באמון הציבור ובוודאות התכנונית הנדרשת".

ההתאחדות צירפה לכתב העתירה את היועץ המשפטי לממשלה על מנת שיביע את עמדתו בנושא "מפאת חשיבותה של העתירה והסוגיות המהותיות העולות במסגרתה, המגלמות אינטרס ציבורי משמעותי, וכן בשל ההשלכות הרחבות הצפויות על כלל הרשויות והציבור".

היועמ"ש קיבל את הטענה ובחר להביע עמדתו בנושא. תחילה הדגיש מנדלבליט כי "ככלל, ועדה מקומית רשאית לקבוע לעצמה מדיניות לאופן הפעלת שיקול דעתה בדיון בבקשות להיתר לפי תמ"א 38 או תכניות שאושרו מכוחה, ואף ראוי כי תעשה כן. 

"ברור גם שהשיקול של חיזוק מבנים אינו בלעדי ושזכויותיו של מבקש ההיתר לפי תמ"א 38 מסויגות מלכתחילה משיקול דעתה של הוועדה המקומית, הרשאית לסרב למתן היתר מטעמים מיוחדים. שיקול הדעת הרחב המסור לוועדה המקומית מעוגן גם בהוראות התמ"א".

מנדלבליט: "החלטת הוועדה - לכל היותר הצהרת כוונות"

על אף שחיזק את סמכותה של הוועדה המקומית, הבהיר מנדלבליט כי מדיניות הוועדה צריכה לעלות בקנה אחד עם הוראות התמ"א שהיא כידוע במעמד של דין. לדבריו, "נראה כי המדיניות כפי שנקבעה מאיינת את הוראות התמ"א, שכן היא מביאה למימוש המינימלי ביותר שלה ושוללת מבעלי דירות רבים המעוניינים בחיזוק ומיגון דירתם את האפשרות לעשות כן.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

"משמעותה הפרקטית של המדיניות היא מניעה כמעט מוחלטת של האפשרות לאשר בקשות להיתרים לפי התמ"א. מדיניות זו אינה יכולה להיחשב כמדיניות סבירה בהיבט של אופן הפעלת שיקול הדעת בידי הוועדה המקומית בהתאם לסמכות שניתנה לה, ועל כן אינה יכולה לעמוד.

"מדיניות זו אינה מבוססת על עמדה מקצועית באשר ליכולת הקיבול השונה של האזורים השונים בעיר, או על פרמטרים תכנוניים רלוונטיים. כמו כן, מדיניות זו אינה מושתתת על שקילה של כלל השיקולים התכנוניים, ומשכך קשה לראות בה מסמך המתווה כראוי מדיניות תכנונית".

בנוגע למשמעות ההחלטה קבע היועמ"ש כי "החלטת הוועדה המקומית אינה קביעת מדיניות אלא מהווה לכל היותר הצהרת כוונות לגבי אופן קביעת המדיניות. חשוב לציין שמסמך המדיניות אינו מחייב ואינו מייתר את החובה לבחון כל בקשה לגופה. אין בפרסום כדי למנוע את האפשרות לבקש היתר מכוח התמ"א, ועל הוועדה המקומית לדון בכל בקשה להיתר שכזו ולהחליט בה לאחר שבחנה אותה לגופה.

"לא ניתן להיבנות משיח מקצועי שמתקיים בעניין זה, כל עוד הוא מצוי בשלבי מחשבה, ובוודאי שאיננו מהווה דין. הסמכות בעניין השינויים לתמ"א מצויה בידי המועצה הארצית, שתאמר את דברה בנושא (וממשלת ישראל, אם הדבר יידרש)".

ראש עיריית רמת גן: "נבצע שינויים במידת הצורך, חגיגת הקבלנים מוגזמת"

סרוגו, נשיא ההתאחדות, מסר כך: "אני מקווה ומאמין שבית המשפט יקבל החלטה ברוח ההמלצה של היועמ"ש. ייטיב עם עיריית רמת גן לקבל החלטה חדשה שפוסלת את מסמך המדיניות. אם הם יגידו 'טעינו' ויגבשו הליך תכנוני חדש, אנחנו נמשוך את העתירה".

ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה הכהן, התייחס גם הוא לדברים ובחשבון הפייסבוק כתב כך: "הקבלנים חוגגים את תגובת כבוד היועמ"ש אבל זו חגיגה מוקדמת ומוגזמת. כבוד היועמ"ש נתן פרשנות שונה להחלטת הועדה המקומית, אך לא חלק ואף בירך על המהות בה רשות דואגת לתשתיות ולתכנון לפני ולצד בינוי דירות. 

"ברגעים אלה מוגשת הודעה מסודרת לביהמ"ש, ובכוונתנו לשקול ביצוע התאמות ברוח עמדת היועמ"ש. המסר שלנו, אשר הציבור הרמת-גני נתן בו את אמונו במסגרת הבחירות לראשות העיר, עבר היטב: חגיגת התמ"א ללא פיקוח נגמרה. אין מקום ברמת-גן לאישור תמ"א נקודתית בהיעדר תשתיות מתאימות. 

"מעולם לא התכוונו לפסול באופן מוחלט כל בקשה לתמ"א. ככל שיהיה צורך בשינויים בניסוח מדיניות העירייה, נעשה זאת. אפעל בהתאם להבטחתי לבוחר למנוע אישור תמ"א נקודתית ללא תשתיות מתאימות. אני סמוך ובטוח שהיועמ"ש ובתי המשפט בישראל, לא יתנו ידם להרס ופשיטת רגל של עיר בישראל".

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 8.
    אזרח 29/08/2019 11:26
    הגב לתגובה זו
    יותר יכנסו למשחק? התושבים שמעדיפים מגדלים אמיתיים תחשבו שוב
  • 7.
    חרוזים קורסת 28/08/2019 14:26
    הגב לתגובה זו
    התשתיות בשכונת חרוזים ברמת גן אינן מותאמות להיקף התמא המטורף בשכונה - מחסור בחניה, כבישים משובשים, מדרכות הרוסות, עמודי תאורה מעץ משנות השישים, ללא טיפוח סביבתי, ללא צמחיה ברחובות. ארנונה גבוהה של שכונת יוקרה עם סטנדרט עירוני מלפני 60 שנה. הרחובות מרוצפים ברבי קומות אימתניים צפופים מאוד משני צידי הכביש (רחובות הנהר, אסף, יהודית, אביגיל) עם חסימת אויר ואור. הזוי שהוועדות ממשיכות לתת היתרים ברחובות הללו לעוד פרוייקטים של תמא!!!
  • 6.
    שרה 28/08/2019 12:20
    הגב לתגובה זו
    לרשויות מקומיות. כל כך הרבה מחדלים אצלו באי הגשת כתבי אישום, הנחות למושחת מבלפור. נראה שהוא חובב טייקונים לכן מתערב במקום שאינו צריך להתערב.
  • 5.
    גבי 27/08/2019 20:34
    הגב לתגובה זו
    היועץ שופך מלים לריק. התגובה שלו אינה מעלה ואינה מורידה .לראש העיר יש סמכות וחובה מוסרית לפעול לטובת העיר ותושביה. הפתרון של תמא 38 מהווה תחליף להשקעה ממשלתית להגנה על הציבור מטילים והפצצות.
  • 4.
    דנה 27/08/2019 16:10
    הגב לתגובה זו
    הקישור השני בתוצאות החיפוש
  • 3.
    רמת גני 27/08/2019 14:55
    הגב לתגובה זו
    שרעידת אדמה קלה תפיל אותם, על זה צריך לתת את הדעת בראש וראשונה זהו תמצית כל רעיון התמא ובזה צריך להתמקד. מדובר כאן בחיי אדם!!!
  • לא אומר שצריך לבנות ללא תשתיות וללא תכנון סביבתי מתאים (ל"ת)
    ג 27/08/2019 17:49
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    קבלנים זה 27/08/2019 14:53
    הגב לתגובה זו
    טובת הציבור לא מול עיניהם
  • 1.
    אני 27/08/2019 14:44
    הגב לתגובה זו
    שלא ראש עיריית רג יקבע אם כן או לא הוא מנסה לסובב את כולם ואם כל הכבוד לא הוא יקבע שתקום ועדה מיוחדת שתטפל בכל נושא התמא בכל המדינה!!!
משכנתא (גרוק)משכנתא (גרוק)

ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה

הריבית המערכתית הממוצעת רשמה ירידה של 03% ב-3-4 חודשים; בנק מזרחי נותר היקר מכולם ואילו הבינלאומי ממשיך להציע תנאים טובים בעיקר בזכות פעילות מול משרד הביטחון
רן קידר |
נושאים בכתבה משכנתא ריבית משכנתא מזרחי טפחות

בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.  

למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.


בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.    

לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.


            נתוני חודש ספטמבר. קרדיט: בנק ישראל

המגמה בשלושת החודשים האחרונים

בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.


נתוני יולי. קרדיט: בנק ישראל 

הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים, והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.


להמשך הכתבה לחץ כאן
יוסי אברהמי
צילום: פרטי
ראיון

יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"

לאחר מכירת 10% מהחברה שבבעלותו ללאומי פרטנרס לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל, אברהמי מדבר על הזרמת ההון, המו״מ שהתפוצץ עם מנורה, הכיוון להנפקה - וההתעניינות הגוברת של משקיעים מהעולם בנדל"ן הישראלי

צלי אהרון |
נושאים בכתבה יוסי אברהמי מחירי הדירות

יוסי אברהמי מרוצה. לאומי פרטנרס הצטרפו להשקעה בחברה ( לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל) והוא יכול להתקדם לעבר חלום ההנפקה לציבור בשווי גבוה יותר. אף אחד לא יכול להבטיח ואברהמי לא מוכן לנדב מידע, אבל הכוונה של החברה להתקדם להנפקה וזה לא יהיה בשווי העסקה הנוכחית. שווי של 2 מיליארד שקל לא יהיה הפתעה. כשאתה מגיע לשוק עם שותף כמו לאומי פרטנרס כשבדרך גם השקעת הון נוסף בפרויקטים והגדלת צבר ורוח גולמי, אתה תהיה שווה יותר. עם זאת, יש סיכון - אברהמי ויתר על הנפקה כעת במטרה לגייס בעתיד בשווי גבוה יותר, אבל מה יקרה אם בדרך יהיו תקלות - ירידת מחירים, שוק חלש? אברהמי לקח את הסיכון. 

מאחורי העסקה עמד תהליך עבודה של כשלושה חודשים, שבמסגרתו בחן השוק המוסדי לעומק את הפעילות, המאזנים, הצבר והאסטרטגיה של הקבוצה. זהו צעד משמעותי עבור חברה פרטית, שמציבה את עצמה על מסלול הבשלה לקראת שוק ההון. תוך הצגת גיבוי מצד אחד הגופים הפיננסיים הגדולים בישראל, אם לא הכי גדול. לפני העסקה עם לאומי פרטנרס התנהל גם משא ומתן עם מנורה מבטחים בנוגע למכירת כ-20% מהחברה לפי שווי של כ-1.35 מיליארד שקל, כך שהעסקה הנוכחית מבוצעת לפי שווי גבוה יותר, ומחזקת את הרושם שהמוסדיים מעריכים את יכולת הצמיחה של הקבוצה ואת הנכסים שבידיה.

החברה שבראשות היזם ואיש העסקים יוסי אברהמי הוקמה בתחילת שנות ה-80 ונותרה בשליטה משפחתית, פועלת כיום בפרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ. ובשנים האחרונות ביססה פעילות משמעותית גם בתחום ההתחדשות העירונית. לצד מאות פרויקטים שביצעה בעבר בתל אביב, חיפה, נתניה ואילת, החברה מחזיקה כיום צבר של כ-10 אלף דירות בשלבי תכנון וביצוע. בתקופה האחרונה היא גם בולטת בזכיות משמעותיות במכרזי רמ"י: ביניהן רכישת קרקע לשכונת מגורים בשדה דב בתל אביב בהיקף 144 דירות, וזכייה משותפת ב-772 דירות ביהוד מונסון.

שתי העסקאות מביעות את מה שקורה בחברה לאחרונה, הרחבת פעילות ומוכנות לעלייה בהיקפי הבנייה בשנים הקרובות. כניסת לאומי פרטנרס מסמנת תחנה נוספת בדרך של יוסי אברהמי לעבר אפשרות הנפקה. בחברה לא מתחייבים על עיתוי אך מציינים כי הדלת פתוחה, וכי החיבור לגוף מוסדי מוביל הכולל ניסיון משמעותי בליווי חברות לקראת שוק ההון, מהווה שכבת תמיכה חשובה.


יוסי, מה היה הרקע לעסקה - איך זה התגבש?

להמשך הכתבה לחץ כאן