צילום: יח"צ

הירידה בריבית על המשכנתאות - האם זו באמת בשורה לרוכשי הדירות?

מבלי להרגיש ירדה במהלך החודשים האחרונים הריבית בכ-0.5%. הנתון לכאורה דרמטי ועשוי לחסוך לנוטלי המשכנתאות רבבות שקלים החזר, אך בפועל התמונה הרבה יותר מורכבת

רוני מזרחי | 05/08/2019 08:50 (8)

נושאים בכתבה מחירי הדירות משכנתא רוני מזרחי

מבלי להרגיש, ירדה במהלך החודשים האחרונים הריבית על המשכנתאות, ובמיוחד הריבית הקבועה לטווח הארוך, שירדה בכ-0.5 אחוזים. בזמנים כתיקונם זו היתה עשויה להיות בשורה מרנינה לרוכשי הדירות, אולם לא בעתות קשות אלה.

ריבית המשכנתא בשפל והציבור מעלה הילוך: המשכנתאות בשיא, מחירי הדירות עולים

הנתון הזה, לכאורה, הינו דרמטי למדי, זאת משום שהוא עשוי לחסוך לנוטלי המשכנתאות רבבות שקלים החזר, ובמקרים קיצוניים, של נוטלי משכנתאות גדולות במיוחד, הסכום הנחסך אף עשוי להרקיע לכ-100 אלף שקלים בקירוב.

אבל כל זה לכאורה. ההיסטוריה הנדל"נית של מדינת ישראל מלמדת שדווקא כשהריבית יורדת, ויותר ויותר ישראלים רוצים לקחת משכנתאות ענק, נוצרת בעיה כפולה ומכופלת: ראשית, רבבות בתי אב נוטלים משכנתא הרבה מעבר ליכולתם ומשלמים עליה בריבית דריבית לטווח הארוך, מה שמביא לפגיעה ממשית ברמת ואיכות החיים לצד חוסר יכולת, למשל, להעניק לילדים חינוך משלים, לצאת לחו"ל, לקנות ולבלות ובמקרים קיצוניים גם חיסכון בסל הקניות החודשי.

שנית, הירידה בריבית הופכת בפועל ל"חרב דמוקלס". ככל שהריבית נמוכה יותר ועוד ישראלים רוכשים דירות, כך גם הסיכוי ששוק הדיור "יתודלק" ורמות המחירים יעלו באופן מלאכותי, הינו גבוה יותר. כך, למשל, קרה בסוף העשור הקודם (2007-2010) ובתחילת העשור הנוכחי (2011-2015) כשריבית נמוכה היוותה גורם ראשון במעלה לנסיקת מחירי הדיור כלפי מעלה.

שלישית, המצב דהיום חמור שבעתיים לעומת העשור הקודם: אם לפני שנים אחדות עדיין היתה תקווה שמספר התחלות הבנייה יעלה, ומקבלי ההחלטות דוגמת שרי השיכון המתחלפים, דיברו על הקמת 80-90 אלף התחלות לשנה, הרי שכיום המספר הזה נשמע דמיוני לחלוטין לאור העובדה שמספר התחלות הבנייה אינו מצליח כלל לחצות את תקרת הזכוכית" של כ-45 אלף לשנה.

רביעית, תכנית מחיר למשתכן, מעבר לחסרונותיה הידועים לכל, ועלותה העצומה למשק, כ-7 מיליארד שקלים עד כה, "תורמת" ללא ספק, יחד עם הריבית הנמוכה יחסית, לפיתוי רבבות ישראלים לקחת משכנתאות ענק, שספק אם יצליחו לעמוד בהן גם בתנאים הנוכחיים של הריבית, קל וחומר כאשר הריבית תתחיל לזחול כלפי מעלה. וזה יקרה ללא ספק מתישהו.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

על כן, וכנשיא לשכת הקבלנים החדשה, ומתוך אחריות של "אבא" לכל רבבות רוכשי הדירות, אני קורא לכל מקבלי ההחלטות בממשלה ובכלל, ללכת על תכנית ארוכת טווח שתגן על הרוכשים, ובמיוחד על הקהלים העממיים שביניהם. הגנה שכזו יכולה להתבצע בדרכים שונות:

1. קיבוע הריבית הנוכחית, ובאופן כזה שהרוכשים לא יצטרכו להתעורר בוקר אחד מופתעים, ולגלות שסכום ההחזר החודשי הרקיע במאות שקלים כלפי מעלה.

2. הוזלה אפקטיבית(!) של מחירי הדיור. אין זה סוד שכ-85 אחוזים בקירוב ממחירי הדירות, מורכב ממרכיב הקרקע ועוד תקורות ותשומות בנייה. בידי הממשלה להוזיל תקורות אלה, ובכך והוזיל את מחירי הדיור.

3. לבטל לאלתר את "חזון העוועים" המכונה מחיר למשתכן ולחזור ולהעניק סיוע דיפרנציאלי לרוכשי הדירות הנזקקים, מה שיבטל את העיוות הקיים כיום ויעניק דיור מוזל בדיוק לאותה אוכלוסייה שזקוקה לו, כמו גם מעטפת הגנה לאותה אוכלוסייה לטווח הארוך.

4. לשקול לקבע ריבית דיפרנציאלית(!) לרוכשי הדירות, כלומר ריבית שאיננה קשורה לריבית הכללית במשק הישראלי, ובכך למנוע זעזועים מיותרים לשוק הדיור בעיקר ולרוכשי הדירות בשוק העממי בפרט.

לסיכום, השילוב של ריבית נמוכה עם מיעוט התחלות בנייה ושוק דיור מקרטע ומתאפיין באי וודאות, הינו חבית חומר נפץ דליקה, וטוב יעשו מקבלי ההחלטות אם ישיתו את ליבם לכך.

הכותב הוא נשיא לשכת הקבלנים החדשה ובעלי קבוצת מזרחי ובניו

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

7.
שימו לב 06/08/2019 16:05
הגב לתגובה זו
אם קרקע שנמכרת לצעיר בהנחה נחשבת כפגיעה בהכנסות המדינה, הרי שקרקע שלא נמכרה בכלל היא פגיעה גדולה פי כמה! בכל פעם שהמדינה מאפשרת להוסיף דירות על קרקע קיימת במרכזי הערים, זה אומר שמישהו קיבל פתרון דיור וכבר לא צריך קרקע חדשה שתופשר מחוץ לעיר. המדינה הפסידה המון!! מי כן לקח את הקופון בסוף? הרי רוכש הדירה במרכז העיר שנוצרה ע"י התמ"א משלם מחיר מלא. התשובה היא שהיזם של התמ"א והדיירים הותיקים שמחזיקים דירות להשקעה במרכז ת"א מתחלקים בכסף של הרוכש... הקופה הציבורית נשארת ריקה....
6.
שימו לב 06/08/2019 16:02
הגב לתגובה זו
קובעי המדיניות חייבים להתחיל לעשות צעדים בצד הביקוש כי היצע לא חסר בכלל. במרכז ת"א בוצעו צעדים להקטנת הביקוש בגלל שהתחילו לעצור תושבי חוץ שבאו עם כסף שחור מחו"ל. התוצאה היא ירידה של 20% במחירי דירות היוקרה וזה בלב אזור הביקוש!!
5.
במציאות הכל הפוך ממה שכתוב בכתבה (ל"ת)
ב 06/08/2019 11:57
הגב לתגובה זו
4.
עומר 05/08/2019 15:17
הגב לתגובה זו
הקרקעות שאתם בונים עליהם את מקור העודר שלכם נקנו במחיר זול. הרווחים שלכם פשוט עצומים. הכמיהה שלך לביטול "מחיר למשתכן" מובנת. התכנית קלקלה (במשהו) את ההשתוללות של "הורים" כמוך...
3.
"אבא" אמיתי היה מוותר על ההכנסה הגדולה שלו ומוריד מחיר (ל"ת)
"אמא" 05/08/2019 11:10
הגב לתגובה זו
מי מפמפם 05/08/2019 15:01
הגב לתגובה זו
אין לקבלנים מה להוריד!!! ישנם עשרות קבלנים שהשנה פשטו רגל ואחרים בדרך-ואתם חולמים באספמיה שהקבלנים יעבדו בשבילכם בחינם...
2.
שולמן 05/08/2019 11:10
הגב לתגובה זו
הפכה 50 אחוז מחסרי הדיור כמוני למשקעי נדלן ונתנה מתנה לא צודקת למשק בית כמו שלי (הכנסה של 45K לחודש) .
1.
דן 05/08/2019 10:14
הגב לתגובה זו
זה ירים צונאמי על כלל השווקים והסחורות , ולאף אחד לא יהיה נושג , מה תיהיה התוצאה ....

פנסיה (גרוק)

קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס

מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס

ערן רובין | 25/12/2025 13:01

נושאים בכתבה פנסיה הפקדות לפנסיה קצבת פרישה יועץ פנסיוני חיסכון פנסיוני

קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67% באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.

מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:

טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: יעל צור

פרשנות

רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?

רבבות חברות ועסקים נכנסו תחת חבות מס לפי שיעור המס השולי - זה התחיל בחברות ארנק, אבל רשות המסים הכניסה השנה במסגרת חוק הרווחים הכלואים היקף אדיר של עסקים; פסק דין שמתייחס למצב לפני החוק החדש מספק תובנות איך בית המשפט בודק אם מדובר בחברת ארנק או לא?

עינת דואני | 25/12/2025 16:05

נושאים בכתבה חברת ארנק

פסק דין ראשון שהגיע לבית המפשט בנושא "חברת ארנק" הוא חשוב להבנה איך השופטים מתייחסים לסוגיות האפורות, אבל לפני שנתעמק בפסד הדין הזה, על מה בעצם מדובר? חברות ארנק הן חברות שמס הכנסה רואה בהן צינור מלאכותי להעברת כספים מהלקוחות למספק השירות, עם תחנה בדרך - החברה עצמה. בעל החברה מעדיף פעילות תחת חברה כי אז ההכנסות ימוסו לפי שיעור מס חברות - 235 ולא לפי שיעור המס השולי שלו - לרוב מעל 50%.

רשות המסים רצתה לחסום את תכנון המס הזה וקבעה הוראות למיסוי חברות ארנק, כשלפני שנה חוקק חוק שקשור גם לחברות ארנק במסגרת חוק הרווחים הכלואים. במסגרת החוק החדש המעגל התרחב ורשות המסים הכניסה לסל של חבות לפי מס שולי גם חברות שהן לא חברות ארנק קלאסיות עם תנאים מסוימים.

לאחרונה התפרסמה סנונית ראשונה של פסיקה של ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע של כב' השופטת יעל ייטב בנושא "חברות ארנק" (פס"ד אמיר נוריאל (ע"מ 28848-04-22)). צפוי שיהיו פסקי דין נוספים, שכן ישנם מספר תיקים בנושא שנמצאים בדיונים בבתי המשפט.

נדגיש שוב כי, פס"ד מתייחס לנוסח הסעיף לפני הרחבתו במסגרת חקיקה גם להכנסות נוספות לרבות "הכנסה מפעילות עתירה יגיעה אישית" אשר יכולה לחול על כמעט כל סוגי העסקים הפועלים במדינת ישראל. עם זאת, ביחס לסוגיות שנדונו בפס"ד ישנה רלוונטיות גם לנוסח החדש של הסעיף ולפרשנות שמעניק ביהמ"ש להוראות הסעיף ובעיקר לקביעת ביהמ"ש ביחס לפרשנות ולעמדת מס הכנסה.

מס חברות או מס שולי - הבדל של 24% בשיעור המס

מדובר בפס"ד מחוזי ולא עליון, ולפיכך אין הוא מהווה הלכה מחייבת, אך הוא מהווה אבן דרך חשובה ביחס לפרשנות של הוראות סעיף 62א לפקודה. עיקר המחלקות בפס"ד סבבה סביב הסוגייה - האם יש לראות את ההכנסות של חברת "נוריאל יועצים בע"מ" אשר מר אמיר נוריאל רואה חשבון בעיסוקו הינו בעל המניות היחיד בה, כהכנסות שמיוחסות אליו באופן אישי בהתאם לדין החל על "חברות הארנק", המשמעות המיסויות הינה - האם ההכנסה השוטפת שלה החברה תחויב בשלב הזה במס חברות או שמא תיוחס ההכנסה כהכנסה אישית של מר נוריאל באופן אישי ותחויב במס שולי החל על יחדים. (נציין כי, ההפרש הינו תוספת מס מיידית של כ- 24%).

להמשך הכתבה לחץ כאן