מתעניינים במחיר למשתכן? זו הטבלה ששווה לכם כסף

משרד האוצר הודיע בשבוע שעבר על פתיחת ההרשמה להגרלה הגדולה השמינית של מחיר למשתכן - הגרלת מרץ 2019, בה יוגרלו כ-5,200 דירות וכוללת לראשונה את תל אביב-יפו, בני ברק, אבן יהודה, אריאל וג'סר א-זרקא. לקראת נעילת ההרשמה להגרלות ביום רביעי ה-27 במרץ בחצות, על פי נתוני ההרשמה העדכניים, בדקנו עבורכם מהם סיכויי הזכייה בכל אחד מ-13 הישובים בהגרלה. בנוסף, בשיתוף פעולה עם עורך מחירון הדירות לוי יצחק הצגנו אינדיקציה לשיעור ההנחה על מחיר השוק ולתשואה על ההשקעה המשתמעים מהמחיר במכרז. הכתבה פורסמה לראשונה ב-Bizportal ביום ב' (25/03) ועדכנית ליום ג' (26/3) עם התקדמות ההרשמות. בדיקת Bizportal העלתה כי נכון לכרגע סיכויי הזכייה לבני המקום מסדרה א הינם ודאיים במרבית ההגרלות - סיכוי של 100%, למעט באבן יהודה 95% ותל אביב 29%. גם סיכויי הזכייה לבני המקום מסדרה ב הינם ודאיים בישובים: אריאל, אשקלון, ג'סר א-זרקא, מגדל העמק, נצרת עילית וראש העין. מנגד, הסיכוי אפסי באבן יהודה ותל אביב. נכון להיום, סיכויי הזכייה לבני המקום מסדרה ג הינם ודאיים בישובים: אריאל, אשקלון, ג'סר א-זרקא ומגדל העמק. בראש העין 34%, בנצרת עילית 2% וסיכוי אפסי בשאר הישובים. בשלב זה סיכויי הזכייה לזכאים מסדרה א הינם ודאיים במרבית הישובים - 100%, כאשר סיכויי הזכייה באבן יהודה עומדים על כ-38% ותל אביב עם סיכוי של כ-14%. על פי נתוני ההרשמה העדכניים, עבור הזכאים מסדרה ב סיכויי הזכייה ודאיים בישובים: אריאל, אשקלון, ג'סר א-זרקא ומגדל העמק - 100%. מנגד, סיכויי הזכייה אפסיים באבן יהודה ותל אביב. עוד עולה מנתוני ההרשמה העדכניים, כי עבור הזכאים מסדרה ג סיכויי הזכייה ודאיים באשקלון, ג'סר א-זרקא ומגדל העמק - 100%. סיכויי הזכייה באריאל עומדים על כ-35% ונצרת עילית עם סיכוי של כ-2%. בשאר הישובים הסיכוי אפסי. עם זאת, נדגיש כי כל משתתף זכאי להירשם להגרלות ב-3 ערים, באופן בו לאחר הזכייה באחת מהן יבוטל הרישום מההגרלות בשתי הערים הנוספות אליהן נרשם. כלומר, סיכויי הזכייה בפועל צפויים להיות שונים מהאינדיקציה המוצגת בטבלה. הטבלה המלאה לפניכם:

על פי הנתונים, הזוכים בהגרלות בבני ברק יהנו משיעור ההנחה הגבוה ביותר על מחיר השוק - כ-32%. מנגד, הזוכים בתל אביב יהנו משיעור ההנחה הנמוך ביותר של כ-10% על מחיר השוק. בשקלול כל הנתונים לעיל, עבור הזוכים שיציעו את הדירות להשכרה, צפויה התשואה הגבוהה ביותר בנצרת עילית וטירת הכרמל, עם תשואה מוערכת של כ-5.2% על ההשקעה ואילו התשואה הנמוכה ביותר על ההשקעה צפויה לזוכים בדירות באבן יהודה - תשואה מוערכת של כ-2.9%. יש לשים לב כי הנתונים המפורסמים באתר מחיר למשתכן כוללים את המחיר למ"ר בהגרלה, ללא שקלול מענקים ולפני העמסת מחירי מרפסות, מחסן וחניות. לכן, בטבלה המוצגת לעיל בדקנו מהם סיכויי הזכייה ומהו המחיר הממוצע למ"ר בכל עיר, לאחר שקלול המחיר הממוצע בכל ההגרלות הקיימות בכל עיר, בשקלול המענקים במחירי הדירות והעמסת מחירי מרפסות, מחסן וחניות. בנוסף, ביצענו התאמה של המחיר למ"ר רבוע אשר פורסם במסגרת ההגרלות של מחיר למשתכן, למחיר למ"ר מתואם - הכולל העמסת מענקים, מחירי מרפסות, מחסן וחניות, בעזרתו של דוד דדון, שמאי מקרקעין בעל ותק של כעשרים שנה בתחום השמאות בישראל, אשר בין היתר, העניק שירותי שמאות, למשרדי ממשלה, רשויות מקומיות וגופים מוסדיים. לצורך אומדן התשואה הצפויה על ההשקעה עבור זוכים שיציעו את הדירה לשכירות, נעזרנו בנתונים אודות מחירי שוק והתשואה על דירות בכל ישוב, כפי שנאמדו על ידי עורך מחירון הדירות לוי יצחק. הבהרה המחיר למ"ר והתשואה מבוססים על אומדנים בלבד, על בסיס מחירים ממוצעים בשכונה או בהעדר נתונים מספקים, על בסיס מחירים ממוצעים בשכונה הקרובה ביותר, או בהעדר נתונים מספקים ביישוב בכללותו.  הנתונים המפורסמים בכתבה נאספו ממאגרי מידע שונים וכוללים הערכות ואומדנים אשר מטרתם לספק מידע אשר עשוי לסייע לזכאים בבחירת ההגרלות המועדפות עליהם. בנוסף, הסיכויים לזכייה בכל הגרלה רלוונטיים עבור זכאים שנרשמו לכל ההגרלות בישוב  (למשל סיכויי הזכייה של מי שנרשם להגרלה בודדת בישוב בו מתקיימות מספר הגרלות נמוכים יותר), כאשר חלק מהזכאים עדיין לא נרשמו. כמו כן, הנתונים אינם מביאים בחשבון את ביטולי ההרשמות העודפות לאחר הזכייה של חלק מהזכאים כאמור לעיל וצפויים להשתנות נוכח ביטול הזכייה על ידי חלק מהזוכים. שאלות ותשובות - איך עובדת ההגרלה הגדולה? איך משתתפים בהגרלות?  ההגרלה הגדולה מיועדות לסדרות א'+ב'+ג' כאשר תינתן עדיפות לסדרה א' על פני ב' ובאופן דומה תינתן עדיפות לסדרה ב' על פני ג' בהגרלות הרלוונטיות. כללי ההשתתפות בתוכנית זהים לאלו שחלו עד היום במחיר למשתכן ולא נעשה בהם שום שינוי. ההרשמה מתבצעת באמצעות אתר ההרשמה להגרלות dira.moch.gov.il. איך נקבע סדר ההגרלות? סדר ההגרלות של ההגרלה הגדולה יעשה לפי גודל היישוב בסדר יורד: מהיישוב שמספר תושביו הוא הגדול ביותר ועד ליישוב שבו מספר התושבים הוא הנמוך ביותר, בהסתמך על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בהגרלות קודמות, ביישובים שבהם היה יותר מפרויקט אחד, נקבע סדר הגרלות פנימי לפי המספר הסידורי של ההגרלה, עם זאת במשרד הבינוי והשיכון מציינים כי סדר ההגרלות הסופי שמור ל​שיקול דעתם. מדוע סדר ההגרלות חשוב?  בעת בחירת שלושת היישובים המועדפים מומלץ לשים לב לסדר ההגרלות, מכיוון שזכייה בפרויקט אחד, תגרור הסרה מההרשמה לפרויקטים אחרים. לדוגמא: מי ששוקל להירשם להגרלות בירושלים ותל אביב אך מעדיף לזכות בתל אביב, צריך להביא בחשבון שההגרלות בירושלים יבוצעו קודם להגרלות בתל אביב, וכך, ייתכן מצב שבו יזכה בירושלים, ותבוטל הרשמתו להגרלה בפרויקט בתל אביב. איך מתבצעות ההגרלות?  ההגרלות מתקיימות לפי הסדר שמופיע בטבלה לעיל, בזו אחר זו. לאחר כל הגרלה יוסרו הזוכים מכל ההרשמות הנוספות שלהם לפרויקטים אחרים, הן בהגרלות שהסתיימו והן בהגרלות שטרם בוצעו. ההרשמה להגרלות תסתיים ביום רביעי, 27 במרץ 2019 בשעה 23:59.  איך אדע אם זכיתי? הזוכים יקבלו בדואר האלקטרוני הודעת זכייה, ומשתפים שלא זכו בהגרלה יקבלו מכתב המודיע על כך באופן רשמי. את התוצאות המלאות יוכלו המשתתפים למצוא כל העת באתר ההרשמה להגרלות Dira.moch.gov.il לצד הפרויקט אליו נרשמו.   מה קורה לאחר הזכייה?  הזוכים נדרשים להמתין עד לרגע שבו היזם ייצור עמם קשר, כאשר ייתכן שמשך זמן ההמתנה ייקח מספר רב של חודשים, לעיתים אף יותר משנה.