איפה הכי "קל" בארץ לקנות דירה?
העלייה הממושכת במחירי הדיור בעשור האחרון הפחיתה את יכולתם של משקי הבית לרכוש דיור ביחס לתחילת המאה. כך עולה ממחקר שמפרסם היום (ב') מרכז טאוב המתייחס ליכולתם של משקי בית לרכוש דיור.
בניגוד לשיטה המקובלת הבוחנת את היחס בין מחירי הדיור לגובה משכורת ממוצעת, הפעם נעשה הניתוח באמצעות בחינת שינוי היחס בין מחירי הדיור ובין הכנסתם הפנויה של משקי הבית. מחבר המחקר, קיריל שרברמן, מסביר כי שיטה זו מיטיבה להציג את תמונת המצב.
בתוך כך, נמצא כי הירידה ביכולת לרכישת דירה לפי ההכנסה הפנויה הכוללת היא מתונה יותר (לעומת מספר המשכורות הדרוש לקניית דירה), זאת מאחר וההכנסה הפנויה הכוללת של משקי הבית עלתה מהר יותר משכר העבודה בין השנים 1998 ל-2016, בעיקר בשל גידול במספר המפרנסים הממוצע במשקי הבית.
עוד עולה כי בשנת 2016 היה קשה יותר לרכוש דירה מאשר בשנת 2007 נוכח עלייה ביחס בין מחירי הדיור לבין ההכנסה הפנויה מאז המחצית השנייה של 2007. למרות זאת, היחס הנוכחי בין המדדים שווה ברמתו לזה שנצפה באמצע שנות התשעים של המאה שעברה.
בני 35-54 מתקשים יותר לרכוש דירה
בפילוח לפי גיל, הנתונים מראים כי יכולתם של משקי בית בהם המפרנס העיקרי הוא בגילי 35-54 נפגעה במידה רבה יותר ביחס לקבוצות גיל אחרות - אצלם ההכנסה הפנויה עלתה בשיעור נמוך יותר מהממוצע. לעומת זאת, יכולת רכישת הדיור של משקי בית שהעומד בראשם הוא בן 55 ומעלה נפגעה פחות מהממוצע.
אצל משקי בית צעירים, בהם המפרנס העיקרי הוא בגילי 25-34, נמצא כי לא חלה פגיעה במידה רבה יותר משאר האוכלוסייה ביכולתם לרכוש דירה כאשר הכנסתם צמחה בשיעור דומה להכנסה הפנויה הממוצעת במשק.
מגמות בהכנסות הפנויה לפי גיל ראש משק הבית:
*השבר בסדרה מיוחס לשינויים נרחבים בסקר התוצאות בשנת 2012
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
יכולת הקנייה בתל אביב רושמת ירידה
בחלוקה לפי אזורים עולה כי מאז 2004 הירידה הגדולה ביותר ביכולת לרכוש דירה הייתה בתל אביב ובירושלים, וכן באזור הדרום, בשל עליה מהירה יותר במחירי הדיור לעומת העלייה בהכנסה הפנויה של משקי הבית המתגוררים באזורים אלו.
במחוזות הצפון, השרון וגוש דן (ללא תל אביב) לא נרשם שינוי של ממש לעומת הממוצע הארצי. בחיפה, יכולת הקנייה הצטמצמה במידה פחותה ביחס לאזורים אחרים מאחר ומחירי הדיור בעיר ירדו מאוד בין 2004 ל-2008 (אם כי מאז היכולת לרכוש דיור בעיר התפתחה באופן דומה לשינוי הממוצע).
היחס בין מחירי הדיור להכנסה הפנויה של משקי הבית לפי אזורים:
- 3.אא 06/01/2019 11:27הגב לתגובה זועבודה בעיניים... החליפו מיסוי ישיר במיסוי עקיף וטוענים שההכנסה הפנויה גבוהה יותר. אחרי הוצאות בסיסיות של תחבורה, חינוך, בריאות, מזון, חשמל, מים, גז, ארנונה וכו', ההכנסה הפנויה הרבה יותר נמוכה מהסכום שחושב!
- 2.כשבדכ רק הבעל עבד 01/01/2019 22:13הגב לתגובה זוכעת הכל מובן
- 1.שרית 31/12/2018 19:09הגב לתגובה זוהכתבה נוגעת בשני נושאים כואבים שכר לא הוגן בגילאים בוגרים ורמת השכר שלא עולה בהתאם לעליית מחירי הדירות שכן עלו מאוד בשנים האחרונות! והעובדה שמחיר למשתכן לא ממש הועיל לירידת המחירים לא מפתיעה! ובנוגע לאותם צעירים שמחכים להגרלות במחיר למשתכן יש אופציה טובה יותר בפרויקטים כמו HORIZON בבת ים, עם דירות של 2-3 חדרים בפחות ממיליון שקלים.
- אלונשו 01/01/2019 09:09הגב לתגובה זוהבנת הנקרא שלך לא משהו....
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
