מחפשים להשקיע בדירות סטודנטים? הנה מה שכדאי שתדעו
דירות סטודנטים מגלמות אפשרות השקעה שעשויה להניב תשואות נאות, אך כדאי לשים לב גם למגבלות. טרם כניסה לפרויקט, אלו הדברים שכדאי לקחת בחשבון
דירות סטודנטים בקרבת אוניברסיטאות ומכללות מגלמות אפשרות השקעה שעשויה להניב תשואות מעל לממוצע. זאת בשל פוטנציאל השבחה גבוה של הנכסים לצד ביקוש גובר והשכרה מהירה אם כי לא בהכרח יציבה - מסיבה זו חשובה בחירה נכונה של מיקום הנכס.
טרם רכישת דירה בפרויקט מסוג זה ישנם מספר גורמים מרכזיים שכדאי לקחת בחשבון בהם בין השאר כיצד בכלל מוגדר סטודנט, מה אומרת התב"ע, מה המגבלות על המכירה וההשכרה, מה המחויבות של היזם כלפי העירייה וחברת הניהול ומה המחויבות של חברת הניהול כלפי המשכיר.
מה אומר החוק ומה ההתנהלות מול הרשויות המקומיות?
"החוק אינו כולל הגדרה לדירת סטודנטים", מסביר יובל גלאון, שותף במשרד שביט בר און גלאון צין ויתקון ושות'. "לכל מודל עסקי ההגדרות שלו". לדבריו, "צו שהוציא שר הפנים מסביר מהן המטרות הציבוריות שניתן להשתמש לטובתן בשטח חום (שטח המוקצה לבנייה ציבורית), כלומר בתי ספר ושימושים מוכרים. עם זאת, בסמכותו להרחיב מדי פעם את השימושים של החוק באמצעות צו - אחד מהם היה מעונות לסטודנטים".
"המשמעות היא שרשויות מקומיות בהן יש מוסדות אקדמיים יכולות להשתמש בשטחים שהשמישו לצורכי ציבור כדיור לסטודנטים. הן לא רוצות מאחר ולסטודנטים יש אפשרות לשלם ארנונה מופחתת. הן רוצות להתעסק בדברים שמניבים להן כסף כמו תעשייה ולא להתעסק בסטודנטים שייתכן שאינם תושבי העיר", מוסיף גלאון.
- פעילות ותקציבי המו"פ באקדמיה בישראל המשיכו לעלות ב-2023
- תוקפא הצעת החוק לסיוע לסטודנטים במילואים - האוניברסיטאות תסייענה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב בו ניתן היתר מהעירייה לבניית המעונות בשטחים ציבוריים, היא תדרוש ערבויות מצד היזם לפרויקט כמו למשל הגדרת דיירים שלומדים במוסד אקדמי, מגבלת גיל מסוים, הקמת חברת ניהול שתדווח על חוזי השכירות. בכל מצב של חשד מצד העירייה, היזם עשוי לעמוד בפני סנקציות כספיות גדולות בדמות חילוט הערבות שהעמיד.
מיהו סטודנט והאם מתבצעת אכיפה לגבי אכלוס ראוי של הדירות?
"סטודנט זה מי שלומד באחד מהמוסדות האקדמאים המוכרים בארץ על ידי המוסד להשכלה גבוהה", מסביר אלדד פרי, מבעלי פרי נדל"ן, המחזיק בפרויקט למעונות סטודנטים ברחובות.
לדבריו, "פיקוח זה קל. אותי למשל עיריית רחובות חייבה להקים חברת ניהול, לרשום הערת אזהרה בטאבו שהייעוד הוא לשימוש לסטודנטים בלבד כך שלא ניתן למכור את זה בפועל אלא רק להחכיר את זה לדורות ואז בעצם אני נשאר בעלים כל הזמן על ידי חברה משכנת".
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
מי קונה את הדירות בפרויקטים?
לדברי פרי, הקונים בפרויקט הם בעיקר משקיעים קטנים ובינוניים כאשר "הקונה הוא חוכר והבניין יירשם כבית משותף וכל דירה תירשם כתת חלקה, כמו שבמנהל מקרקעי ישראל אפשר לקחת משכנתא, גם פה זה מה שיקרה - פשוט העירייה לא רוצה לעמוד מול 450 רוכשים אלא להתנהל מול בעלים אחד".
"את שלב הבניה מממנת קרן מאחר והבנקים מתקשים לעשות חיתום לכמות כל כך גדולה של אנשים אבל כשעושים ריפייננס כשמסיימים לבנות, בנקים נותנים משכנתאות ומחליפים את הקרן", הוסיף.
מה התשואה למשקיעים?
ביחס לדירות בשוק החופשי, דירות סטודנטים מניבות תשואה מעט גבוהה יותר הנאמדת בכ-2.5%. על דירה טיפוסית בפרויקט: 35 מ"ר נטו ו-6 מ"ר מרפסת, מחולקת ל-2 חדרים בעלות ממוצעת של 650 אלף שקל - פרי מציין תשואה של כ-6% (בחישוב של 1,600 שקל למיטה).
למניעת מצב בו יהיו חודשים בהם הנכסים יעמדו ריק ללא שוכרים, מקובל לחתום על חוזה שכירות לשנה (במסגרתו נכללת גם חופשת הקיץ). אמנם, בהקשר זה טוען פרי כי "כל נכס מניב יכול להיות ריק במידה ולא נמצאו שוכרים, אולם על בסיס הביקוש הרב לדירות לסטודנטים ברחובות (11 אלף סטודנטים המתמודדים על 500 מיטות במעונות בלבד), הסיכוי לכך קטן ביחס לנכסים מניבים אחרים".
מהי חברת ניהול ומה ההתנהלות מולה?
חברת ניהול אחראית על ניקיון ותחזוקה תקינים של הבניין באופן שוטף. בטווח הארוך מדובר בהשקעה משתלמת במובן זה שהיא דואגת לספק איכות חיים לדיירים, אמנם העלויות החודשיות גבוהות ומוערכות במאות שקלים - תלוי בחברת הניהול.
"להבדיל מחברה קבלנית שצריכה רישיון, לחברת ניהול בארץ אין רישיונות. החוק לא דורש שום דבר למעט שתהיה חברה שתוקם כדין ושבעליה יהיו רשאים לנהל חברה", מציין פרי. "אני כבר הקמתי את החברה מראש, קיימת אצלנו חברת ניהול שנותנת שירותים בתוך הקבוצה והיא זו שמעמידה את הסכום האסטרונומי של 3,200,000 לעירייה כערבות".
- 8.דידי 01/01/2019 10:42הגב לתגובה זוזה לא חדש שדירות לסטודנטים זה רווח טוב! מחירים של פרויקטים כמו למשל PLACE ברחובות גם הופכים את העניין ליותר ריווחי. ועל זה נאמר- יחי הסטודנטים!
- 7.ל- 6 שמעת על משכנתא? אתה יכול לקחת משכנתה ושים בפק״מ? (ל"ת)אמיר 31/12/2018 20:29הגב לתגובה זו
- 6.משקיע 31/12/2018 14:46הגב לתגובה זו1. בנקים מאוד אוהבים הרבה מאוד ערבים ומשקיעים, עמלות גדולות, הרבה חשבונות בנק, הרבה אפשרויות לעשות כסף. 2. החוק לחלוטין מגדיר מהי דירת סטודנטים תחת חוק עידוד השקעות הון. גודל דירה ומחיר השכרתה קבועים בחוק. תעשו שיעורי בית 3. התשואה בתחום לא טובה! פשוט נוראית, המון עלויות תחזוקה, המון עלויות שוטפות של התנהלות מול הסטודנטים, פרקי זמן קצרים וחודשים ריקים. מחייב דירות מרוהטות שזה סיפור תשימו בפקם דולרי תקבלו אותו הדבר פחות כאבי הראש
- 5.אלי 31/12/2018 11:25הגב לתגובה זו"את שלב הבניה מממנת קרן מאחר והבנקים מתקשים לעשות חיתום לכמות כל כך גדולה של אנשים אבל כשעושים ריפייננס כשמסיימים לבנות, בנקים נותנים משכנתאות ומחליפים את הקרן" זה הבולשיט הכי גדול ששמעתי
- 4.רון 31/12/2018 11:23הגב לתגובה זוממש השקעת השנה חח
- 3.ישראבלוף כרגיל 30/12/2018 21:52הגב לתגובה זוושוכר ראוי בלבד.
- 2.הומלס 3 ספסלים 30/12/2018 21:47הגב לתגובה זואחרי שמחירי הדיור ייקרסו, זוגות צעירים לא יעמדו בהחזרים , ויאבדו דירות יישארו עם חובות עתק בבנק. הספסלים זה הטיינד החדש, חללי עבודה כמו קפסולות .
- 1.צפויה התפרצות של... של... אההה... (ל"ת)רון בלוק 30/12/2018 19:11הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
