46 אלף הדירות המתוכננות באשדוד - הימור על מיליארדים

ארז כהן | 01/08/2017 10:16 (13)

נושאים בכתבה אשדוד הסכמי גג התחדשות עירונית

דומה שכבר התרגלנו למספרים העצומים של הסכמי הגג בין הממשלה ל-18 עיריות. שיא חדש הושג אתמול כשנחתם הסכם עם עיריית אשדוד על קידום 46 אלף יחידות דיור תוך 7 שנים בלבד, מה שיהפוך את אשדוד מעיר בת כ-230 אלף תושבים כיום למטרופולין בן כ-400 אלף תושבים תוך פחות מעשור, ובמילים אחרות, כמעט אותו מספר תושבים כמו תל אביב.

אין זו הפעם הראשונה שאני מבקר את הקלות הבלתי נסבלת שבה נחתמים הסכמי גג, ללא מוסדות ציבור הולמים, ללא תשתיות תחבורה, ללא בדיקה רצינית מי יגור במתחמי הענק החדשים, ותוך הימור ממשי על כך שמיליארדים יישפכו לריק. במקרה של אשדוד החשש שלי הינו כפול ומכופל. אשדוד מתאפיינת כבר היום בקיטוב לא מבוטל בין השיכונים הוותיקים שנבנו בשנות החמישים, השישים והשבעים של המאה הקודמת לבין המגדלים שצצו בה במהלך עשרות השנים האחרונות, והיתה לה הזדמנות פז ללכת על מהלך של התחדשות עירונית מקיפה בשטחים הקיימים בתוך העיר, זאת תוך כדי ניצול מירבי של זכויות הבנייה.

הסכמי הגג, לצערי, יסתמו את הגולל על הזדמנות זו, ייגרמו לבזבוז משווע ובלתי סביר של שטחים, יצרו כאוס תכנוני, צפיפות בלתי נסבלת, כולל מחסור במוסדות ושטחי ציבור, שלא לדבר על בעיות תחבורה וחנייה בלתי נסבלות שלא ייפלו מאלה של תל אביב. מירב תושבי אשדוד, לצערי, ייאלצו להמשיך ולהיטלטל בפקקים המתארכים בדרך מהבית לעבודה בגוש דן, מה שיהפוך את אשדוד לעיר הלוויין הגדולה ביותר בישראל, עם מספר תושבים כשל מטרופולין, ומאפיינים ברורים של עיר שינה לכל דבר.

באותו יום בדיוק בו נחתם הסכם הגג עם אשדוד, אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה 27 אלף יחידות דיור חדשות בתכנית המתאר החדשה הר/2040 של הוד השרון, מה שיהפוך אותה על פי התכנון, תוך 20 שנה, מעיר לוויין קטנה בת כ-60 אלף תושבים כיום, לעיר בינונית בגודלה בת 150 אלף תושבים סביב 2040. לכאורה גם כאן המספרים נראים די מפחידים, שלא לדבר על כך שהעיר תוכפל פי שניים וחצי, ובכל זאת ישנם מספר הבדלים לעומת המקרה של אשדוד:

1. הוד השרון יושבת על שטח גדול מאוד, כ-20 אלף דונם, כשטחה של העיר חולון, במרכז הארץ, מה שמחייב את ניצול זכויות הקרקע, ובמיוחד בעידן בו שוק הדיור סובל ממחסור בהיצע הולך וגדל. בניגוד לאשדוד.

2. מרבית שטחה הנוכחי של הוד השרון איננו מבונה, ודווקא הבנייה תתרום לחיבור טוב יותר בין חלקי העיר המורכבת מארבע מושבות היסטוריות שהתאחדו ב-1964, רמתיים, מגדיאל, הדר ורמת הדר.

3. בשונה מה"קייס" של אשדוד, שם הסכם הגג מדבר על קידום מיידי של אלפי יחידות דיור מידי שנה, מדובר כאן בתכנית הדרגתית ל-20 שנה לפחות.

4. התכנית של הוד השרון, למי שטרח לעיין בה, כוללת במובהק אלמנטים תכנוניים דוגמת פתרונות תחבורתיים מושכלים, כולל שתי תחנות רכבת בתוך העיר, יציאות נוספות וכו', למעלה ממיליון מ"ר עסקים ומסחר, מוסדות ציבור ועוד. נכון.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

5. היא גם מנצלת היטב זכויות בנייה קיימות, הן בהתחדשות עירונית ושדרוג השדרה המרכזית של העיר (דרך רמתיים) והן ב"לקונות" שנוצרו עם השנים בין השכונות הוותיקות דוגמת הרצועה החוצצת בין מגדיאל לגיל עמל, הרצועה לשעבר של המועצה האזורית דרום השרון החוצצת בין מגדיאל לבין מרכז העיר, הרצועה החוצצת בין רמתיים והדר לבין רמת הדר ועוד.

נכון, גם תכנית המתאר של הוד השרון רחוקה מלהיות מושלמת, יש בה עדיין לא מעט "חורים", והיא מחייבת זהירות בביצוע, דוגמת יישום מלא של הפתרונות התחבורתיים אולם ההשוואה האוטומטית לכאורה, בין שתי תכניות הענק, זו של אשדוד וזו של הוד השרון, איננה נכונה במקרה זה. חומר למחשבה.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

9.
עוד חזון למועד (ל"ת)
אורי... . 06/08/2017 00:44
הגב לתגובה זו
8.
ממי 03/08/2017 07:35
הגב לתגובה זו
ההמלצות שלך כל כך שקופות. הכל כדי לעכב את הבניה. תוכנית ל 7 שנים?? לא טוב, מהר מידי. תוכנית ל 20 שנה? כן, טוב. לבנות מהר בשטח פתוח, בלי צורך להגיע להסכמות והסדרים ובלי צורך להרוס? לא טוב. לבנות לאט, על קרקע שאנשים גרים בה, כאשר צריך להגיע להסכמה איתם, לפצות אותם, להרוס ולבנות מחדש, מהלך שייקח מינימום 15 שנה?? כן טוב מאוד. אני מציע שלפני שאתה מפרסם דעה, כשמאי מקרקעין ( מקצוע די פרוץ כשלעצמו, ללא כל פיקוח) תחשוף כמה דירות יש לך? ומי הם לקוחותיך? משקיעים? קבלנים? בנקים? או אזרחים פרטיים, שמחפשים לקנות דירה למגורים? נראה לי שאתה יודע לבד את התשובה...
שי 04/08/2017 16:00
הגב לתגובה זו
נראה לי שאתה מתבלבל עם מתווכים.
ממי 06/08/2017 03:12
אם היה לך קצת ניסיון בנדל"ן או בשמאות בכלל, היית יודע למשל ששמאי של הבנק תמיד יתן הערכה נמוכה. איך אתה מסביר את זה?? נראה לי שאתה מבלבל את עצמך עם מישהו שמבין משהו מהחיים שלו.
7.
לא יעזור לארז כהן: העולים 02/08/2017 18:22
הגב לתגובה זו
לא יעזור לארז כהן: המחירים עולים. הוא חתיכת אינטרסנט שרק רוצה להוריד מחירים אבל בפועל רק הפוך. הכל עולה יותר: דירה, נסיעה, מטבח. הכל עולה בעיקר הדירות.
ממי 06/08/2017 09:17
הגב לתגובה זו
גם מרצדס 500 החדשה עולה מיליון שקל, אבל רק 10 אנשים בארץ קנו אותה. שיעלה. עוד יגיע מועד פירעון האגחים של גינדי, המנייה של דימרי צוללת, יסתיימו בניות של אלפי דירות. נראה מי יקנה. נגמרו הפראיירים. המשקיעים בחוץ. תהנה
6.
אם ארז כהן נגד אז ללכת על זה במלוא הכוח.ארז תמיד טועה (ל"ת)
אור לגויים 02/08/2017 15:23
הגב לתגובה זו
5.
ישראל ישראלי 01/08/2017 21:37
הגב לתגובה זו
רובוטים ומיחשוב יחליף אותם. ושלא יעבדו עליכם. הכול כסף וחבל שכך.
4.
דניאל 01/08/2017 12:46
הגב לתגובה זו
קשה לך שכחלון בונה הרבה ומהר.
3.
כם אם יחתמו על הסכמי גג לבניית מיליון דירות לא אקנה דיר (ל"ת)
אדי 01/08/2017 12:33
הגב לתגובה זו
2.
אברום 01/08/2017 11:29
הגב לתגובה זו
אפשר לקרוא את הדעות שלו בעיון רב. וזה טוב, כי הנבואה ניתנה לאינטרסנטים.
1.
אין עיר בארץ יפה ומושקעת כמו אשדוד (ל"ת)
ארז 01/08/2017 11:06
הגב לתגובה זו
מתוכננת חכם... (ל"ת)
יעקב 01/08/2017 12:37
הגב לתגובה זו

פנסיה (גרוק)

קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס

מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס

ערן רובין | 25/12/2025 13:01

נושאים בכתבה פנסיה הפקדות לפנסיה קצבת פרישה יועץ פנסיוני חיסכון פנסיוני

קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67% באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.

מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:

טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: יעל צור

פרשנות

רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?

רבבות חברות ועסקים נכנסו תחת חבות מס לפי שיעור המס השולי - זה התחיל בחברות ארנק, אבל רשות המסים הכניסה השנה במסגרת חוק הרווחים הכלואים היקף אדיר של עסקים; פסק דין שמתייחס למצב לפני החוק החדש מספק תובנות איך בית המשפט בודק אם מדובר בחברת ארנק או לא?

עינת דואני | 25/12/2025 16:05

נושאים בכתבה חברת ארנק

פסק דין ראשון שהגיע לבית המפשט בנושא "חברת ארנק" הוא חשוב להבנה איך השופטים מתייחסים לסוגיות האפורות, אבל לפני שנתעמק בפסד הדין הזה, על מה בעצם מדובר? חברות ארנק הן חברות שמס הכנסה רואה בהן צינור מלאכותי להעברת כספים מהלקוחות למספק השירות, עם תחנה בדרך - החברה עצמה. בעל החברה מעדיף פעילות תחת חברה כי אז ההכנסות ימוסו לפי שיעור מס חברות - 235 ולא לפי שיעור המס השולי שלו - לרוב מעל 50%.

רשות המסים רצתה לחסום את תכנון המס הזה וקבעה הוראות למיסוי חברות ארנק, כשלפני שנה חוקק חוק שקשור גם לחברות ארנק במסגרת חוק הרווחים הכלואים. במסגרת החוק החדש המעגל התרחב ורשות המסים הכניסה לסל של חבות לפי מס שולי גם חברות שהן לא חברות ארנק קלאסיות עם תנאים מסוימים.

לאחרונה התפרסמה סנונית ראשונה של פסיקה של ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע של כב' השופטת יעל ייטב בנושא "חברות ארנק" (פס"ד אמיר נוריאל (ע"מ 28848-04-22)). צפוי שיהיו פסקי דין נוספים, שכן ישנם מספר תיקים בנושא שנמצאים בדיונים בבתי המשפט.

נדגיש שוב כי, פס"ד מתייחס לנוסח הסעיף לפני הרחבתו במסגרת חקיקה גם להכנסות נוספות לרבות "הכנסה מפעילות עתירה יגיעה אישית" אשר יכולה לחול על כמעט כל סוגי העסקים הפועלים במדינת ישראל. עם זאת, ביחס לסוגיות שנדונו בפס"ד ישנה רלוונטיות גם לנוסח החדש של הסעיף ולפרשנות שמעניק ביהמ"ש להוראות הסעיף ובעיקר לקביעת ביהמ"ש ביחס לפרשנות ולעמדת מס הכנסה.

מס חברות או מס שולי - הבדל של 24% בשיעור המס

מדובר בפס"ד מחוזי ולא עליון, ולפיכך אין הוא מהווה הלכה מחייבת, אך הוא מהווה אבן דרך חשובה ביחס לפרשנות של הוראות סעיף 62א לפקודה. עיקר המחלקות בפס"ד סבבה סביב הסוגייה - האם יש לראות את ההכנסות של חברת "נוריאל יועצים בע"מ" אשר מר אמיר נוריאל רואה חשבון בעיסוקו הינו בעל המניות היחיד בה, כהכנסות שמיוחסות אליו באופן אישי בהתאם לדין החל על "חברות הארנק", המשמעות המיסויות הינה - האם ההכנסה השוטפת שלה החברה תחויב בשלב הזה במס חברות או שמא תיוחס ההכנסה כהכנסה אישית של מר נוריאל באופן אישי ותחויב במס שולי החל על יחדים. (נציין כי, ההפרש הינו תוספת מס מיידית של כ- 24%).

להמשך הכתבה לחץ כאן