"הצעדים שננקטים כנגד המשקיעים בשוק הדיור - אין בהם דבר מלבד פופוליזם זול"
ברנרד רסקין, מנכ"ל רי/מקס ישראל, תקף הבוקר בחריפות את החוק המתוכנן למיסוי דירה שלישית בפאנל שעסק בנושא בועידת עיר הנדל״ן, המתקיימת באילת של מרכז הבנייה הישראלי. "חוק הדירה השלישית דוחק מהשוק את המשקיעים הקטנים ומכניס במקומם משקיעים מוסדיים; צריך להיאבק בחוק הזה בכל הכוח".
רסקין ציין כי מתוך ניתוח אלפי עסקאות בחודשים האחרונים, נראה כי המשקיעים נוטשים את שוק הנדל"ן ומחפשים אפיקי השקעה אחרים, אולם לצד זאת, ״המטרה שלשמה יזמו את החוק אינה מושגת שכן המחירים לא יורדים ובמקומות רבים בארץ אף עולים״.
לדבריו, "אנשים שקונים דירות להשקעה לא שמים את הדירות האלה בכספת. הם מוציאים אותן להשכרה ונותנים מענה למספר רב של תושבים הזקוקים לדירות להשכרה כי הם לא יכולים או לא רוצים לקנות דירה״.
"היעד שאליו מכוונת הממשלה באמצעות חוקים שכאלה שלכל אדם תהיה דירה בבעלותו הוא לא יעד חיובי אלא מהלך שעלול לגרום נזק לכלכלה, כפי שקרה במשבר הסאב פריים בארה"ב. למשקיעים יש תפקיד חברתי חשוב בשוק הנדל"ן בישראל וחשוב לעודד אותם על מנת להגדיל את מלאי של הדירות להשכרה״.
- מחקר של בנק ישראל: בעשור האחרון הדירות היכו את הבורסה
- "כחלון צריך לשלוח היום פרחים לשופטי בג"צ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"מה גם שאותם משקיעים מניעים את שוק הדיור כי הם מהווים חלק משמעותי בשיקול של כל יזם שמתחיל פרוייקט. אם יזם יידע שהמשקיעים מחוץ למשחק ועליו לבנות רק על רוכשי הדירות למגורים, הדבר עלול לגרום לו לסגת מהפרויקט שהופך להיות מסוכן מידי בעבורו".
עוד הוסיף רסקין: "הצעדים שננקטים נגד המשקיעים על ידי הממשלה אין מאחוריהם דבר מעבר לפופוליזם זול. בחוק דירה שלישית מה שקורה הוא שמחליפים את המשקיעים הקטנים במשקיעים מוסדיים, וזה לא צעד נבון. יש הרבה כוונות טובות להנדס את השוק, אנחנו יודעים איך זה מתחיל אבל אף אחד לא יודע איך זה נגמר. ראינו את זה קורה גם עם תוכנית מע"מ אפס. כמו כל דבר שמפריע לשוק החופשי, זה יעשה רק נזק.
- 34.חן 17/12/2016 22:56הגב לתגובה זועוד לא היה כזה נזק למדינת ישראל . נזק בלתי הפיך לשוכר ,למשכיר , לשוק הנדלן , לכלכלת המדינה , לענף הבנייה . לא ברור לי איך אנשי השלטון נותנים לחוק כזה דפוק לעבור . אף דירה לא תמכר והמטרה לא תושג נהפוכו . חייבים לעצור את החוק . לי כבר העלו את השכירות ב750 שח , כחלון , חבל שבחרתי בך . ממש מצטערת !
- 33.איציק 15/12/2016 07:48הגב לתגובה זוהמשקיעים כבר שילמו מס ברכישה כל השכירים משלמים מס הכנסה במשכורת כלומר זה מס על מס כחלון רע למדינה
- 32.אנחנו טובעים בפופוליזם אבל מה עם זכויות יסוד שנפגעות (ל"ת)חוק יסוד חופש העיסוק 12/12/2016 11:37הגב לתגובה זו
- 31.חוק נהדר וחכם אירופה וציבור לבנטיני שרוצה אמריקה (ל"ת)חחח 12/12/2016 07:37הגב לתגובה זו
- 30.יואל 11/12/2016 12:22הגב לתגובה זוקח-לו הפופוליסט בצילו של פופוליסט העשור- ביבי הולכים להיות פופוליסטים יקרים אני כבר מקבל יותר 10% דמי שכירות תמשיכו ובהצלחה
- 29.יואל 11/12/2016 12:17הגב לתגובה זוללא הגיון ללא מטרה ללא בשורת אמת בעשור האחרון הפופוליסטים רוכבים היטב על גבנו ולשברון לב כל המשכילים והמלומדים שהם המיעוט באוכלוסיה הפופוליסטים מנצחים ומרוויחים רק בזכות הפופוליסטיות
- 28.בא לי למות 08/12/2016 21:43הגב לתגובה זולפני שלוש שנים אבא שלי חפר לי לקנות איזה דירה עלובה בדרום תא בנווה שאנן איפה שכל הזרים. חשבתי שהוא הזוי. המחיר היה מיליון מאה. אותה דירה שווה היום מעל שני מיליון. אני לא מצליח להירדם....הצילו
- 27.דניאל 08/12/2016 11:32הגב לתגובה זוחלק מהדברים שהוא אומר לא נכונים, למשל יזם - מסתכל רק על המחיר של הדירה, ולכן כל עוד מחיר הדירה עולה לא מעניין אותו מי קונה את הדירה. לגבי מה שהממשלה עושה, זו שחיטות, והוא צודק לחלוטין. הממשלה מוציאה את הדירות מהידיים של האזרחים הקטנים ומעבירה אותם למקורבים לשר, לדוגמה קרן מגוריט, זו קרן בניהול מנכלית האוצר לשעבר ומנכל משרדו של ביבי, אשר כחלון סידר להם קרן שרוכשת דירות ללא מסים, ומשכירה את הדירות האלו ליחידים. למה? למה לתת לגוף מוסדי לנהל דירות ולא לאנשים פרטיים? התשובה - כי הוא מקושר לראש הממשלה ולשר האוצר.
- עוד משהו? 09/12/2016 10:29הגב לתגובה זוולמה קובי מיימיון החבר קיבל הטבות על חשבון אזרחי המדינה בגז? ולמה החברים סודרו בקצא? תשמע יש הרבה ניבזויות בממשל, אבל כחלון עקף את כולם בגדול ועוד שודד רק את מעמד הביניים.
- לשון הרע (ל"ת)תומר 12/12/2016 07:36
- 26.בן אהרון 08/12/2016 09:28הגב לתגובה זועוזרים לחזקים ביותר על חשבון מעמד הביניים. רוב המשקיעים הם מעמד הביניים. עוד לא היה דבר כזה. דירות מעל 1.5 מיליון מקבלות פטור !!! זה הצדק החברתי של שר האוצר.
- 25.איתי 08/12/2016 08:13הגב לתגובה זומי מונע מחסרי הדיור לרכוש דירה כמו כל משקיע. הבעיה שיאן להם כסף. אם בעלי הדירות יציעו למכירה דירה, האם ידם תהיה משגת לרכוש את הדירה? אולי הפתרון להלאים את הדירות ולמסור אותם לחברי הדיור. אולי זה יהיה הצעד הבא של כחלון.
- 24.כחלון תביא מיסים 08/12/2016 08:04הגב לתגובה זוכחלון הרס את שוק התקשורת, שמדמם עד היום מהרפורמה הכושלת שביצע שגרמה נזקי עתק לקופות הגמל והפנסיה ולציבור המשקיעים. נזקי הסולולר שלו שיתקו את תשתיות התקשורת, וישראל כבר היום בפיגור ענק של דור 4 לעומת רוב המדינות. אותו כחלון גורם נזקי עתק לענף הבינוי, מיטיל מיסים על ימין ועל שמאל ומפעיל תוכנית הגרלות מטורפת שבה הזוכה מקבל מהמדינה מאות אלפי ש"ח מתנה. המתנה הזו אינה שווה לקליפת שום, שכן מיום תחילת כהונתו של הכחלון עלו מחירי הדירות בדיוק במאות אלפי ש"ח. כחלון שיוצא נגד מפעל הפייס מפעיל תוכנית הימורים ענקית על חשבון משלם המיסים הישראלי. האיש היהיר הזה דוחף ציבורים ענקיים לשוק הדיור, מעלה את הביקושים ועל כן את המחיר. אחד הנזקים הכי נוראיים של הטיפש הזה מעבר למחיר הכלכלי ולמיסים הוא השינאה שהאיש הזה, שר אוצר במדינת ישראל שמסית את הציבור כנגד בעלי דירות, ומסכסך בין אזרחים, ועל זה הוא ירשם לדיראון עולם.
- הציבור לא מבין דבר, מוכרים אותו בסיסמאות. (ל"ת)בן אהרון 08/12/2016 09:29הגב לתגובה זו
- 23.רן 07/12/2016 21:24הגב לתגובה זוחוק לא חוקית המחוקקת ע"י מפלגת כולנו ,הצעת חוק פופולסטית קומונסטית שנועדה לשרת את הצרכים הפולטים של מפלגת כולנו! מפלגת כולנו מרוסקת מייצרת כאילו שיש בעיה בשוק הדיור.
- הבעיות היחידות הן אלו שהאוצר יוצר בכוונה תחילה לעוד מס (ל"ת)עוד משהו? 09/12/2016 10:30הגב לתגובה זו
- 22.אדם 07/12/2016 20:08הגב לתגובה זואצל האינטרסנטים לעובדות כרגיל אין שום משמעות העיקר האינטרס! א. למה שמישהו יקנה דירה להשקעה עם הריבית הקבועה של המשכנתא ל25 היא מעל 5% ואילו התשואה על דירה באזור המרכז היא כ2.5%!!
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
