הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

מחקר של בנק ישראל: בעשור האחרון הדירות היכו את הבורסה

עם זאת, לתקופה של 30 שנה השקעה במניות הניבה תשואה גבוהה מהשקעה בדירות. התשואה על דירה כוללת את ההכנסה השוטפת משכר דירה ואת עליית הערך
אלי שמעוני | (14)
נושאים בכתבה מחירי הדירות מיסוי בעלי 3 דירות ומעלה

השקעה במניות עדיפה לאורך זמן על פני השקעה בדירה. כך עולה ממחקר של בנק ישראל. מהמחקר עולה כי כאשר מתבוננים על ביצועי ההשקעות באפיקים השונים מפרספקטיבה ארוכת טווח (1988—2017), מוצאים כי השקעות במניות הניבו תשואות ממוצעות גבוהות מהשקעות מקבילות בדיור וגבוהות משמעותית מהשקעות באג"ח ממשלתיות. תוצאה זו מתחשבת בעלויות הכרוכות בהשקעות באפיקים השונים, לרבות מיסוי.

לפי הנתונים, השקעה בדירה הניבה תשואה ממוצעת שנתית של 7.5% בין השנים 1988 ל-2017. השקעה במדד מניות בבורסה של ת"א הניב בשנים אלו תשואה שנתית ממוצעת של 8%. אג"ח ממשלתיות הניבו 3.2%.

בטבלה מופיעות התשואות הממוצעות לעשור (לא העשור האחרון, אלא עשור ממוצע ב-30 השנה האחרונות)

עם זאת, אם בוחנים לתקופה של העשור האחרון, משנת 2007 אז משקיעי הדיור הרוויחו יותר: בעשור זה התשואה השנתית הממוצעת מדירה עמדה על 10.1%; לעומת תשואה ממוצעת של 1.5% במניות. הסיבה לתשואה הנמוכה במניות נעוצה במשבר 2008 במהלכו רשמו מדדי המניות ירידות חדות, אך מחירי הדירות נותרו יציבים.

המחקר כלל בהשקעה מדירה שני רכיבים: התשואה השוטפת משכר הדירה והתשואה מהעלייה שחלה בערך הנכס בין הקנייה למכירה (רווח הון). בשעה שתקבולי שכר הדירה נפרסים לאורך תקופת ההשקעה וזמינים למשקיע לשימוש שוטף, הרווח (או ההפסד) ההוני מתקבל עם מכירת הדירה ואינו מובטח עד למועד מימוש ההשקעה. עם זאת, ראוי לצייו כי המחקר מוטעה במספר נקודות. לדוגמא, בבנק ישראל לקחו בחשבון כי בעלויות העסקה של דירה קיים מס רכישה של 8%. מס זה נכנס לתוקפו רק בשנת 2015, כך שאינו רלוונטי להשוואה לתקופה של 10 או 20 שנים.   צפו בסיור שכונות שערכנו ברחובות ההולנדית:

 

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 14.
    גג 17/01/2018 20:15
    הגב לתגובה זו
    הגיון של פוליטיקאים
  • 13.
    קבלן סיני 17/01/2018 16:59
    הגב לתגובה זו
    כמה שאנשים יותר עניים - יותר קל לשלוט בהם, שיעבדו תמורת אוכל. האוליגרכים והמשרתים שלהם(מי אלה?) חשבו והחליטו להוריד ריבית ל-0 כדי לעודד אנשים להשקיע בבורסה ובנדלן שעולה בממוצע פי 2 מן המחיר האמור להיות ריאלי. לאנשים יש חסכונות - אז כדי להשאיר את האנשים ללא החסכונות - מעודדים כבר הרבה שנים להשקיע באפיקים אלה. בסה"כ ידוע כמה כסף הודפס וכמה נמצא בכלכלה וכמה אצל האנשים בגרב(עו"ש). אז כדי להוציא את הכסף מהגרב של האנשים ואת הוריהם - עשו מחירי דירות מקבלן פי 2 מן המחיר האמיתי ודירות יד2 פי 4 ממחיר האמיתי
  • 12.
    בדיחת השנה 16/01/2018 23:40
    הגב לתגובה זו
    מה הקשר בין מניות לדירה? אם כבר הייתי משווה אג"ח קונצרני לדירה. מניות זה ההשקעה הכי גרועה שיש, כמות המחיקות בשוק ההון של ניירות עצום, כמות המולות בשערי החברות עצום, החזרי חודשי - שכירות=דיבידנד אין השוואה. נייר יכול לא לחלק עשור שלם רווח דירה תחזיר כל חודש למעט מקרים מסוימים. בקיצור גם אם מחיר דירה ירד אנשים ישנו טוב בלילה אך אם התיק ירד שזה תמיד קורה תחטפו שבץ.היחס הוא למשקיעים לתקופה ולא לסוחרים.
  • 11.
    הנדלן ימשיך להכות את הבורסה כי מליון עולים בדרך לארץ .. (ל"ת)
    nav 15/01/2018 14:53
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    ולזה קוראים מחקר? 15/01/2018 14:49
    הגב לתגובה זו
    ריבית רק לוקחים אז ברור שמי שקנה בית עשה עסקה מצויינת ובנק ישראל גילה את אמריקה
  • 9.
    א 15/01/2018 14:43
    הגב לתגובה זו
    השנים שלפני 2001 וכ 25% על השנים אחריה. אם שילם מס רכוש הוא לא מוצמד למדד אלא למדד שהאוצר קבע הגורם לכך שסכומי עתק ששולמו כמיסים (2.5% לשנה מערך המגרש) מחושבים לפי מדד שלפעמים נמוך פי 10,000! ממדד יוקר המחיה.
  • 8.
    הרוזן 15/01/2018 14:10
    הגב לתגובה זו
    מי שיודע לעבוד במניות עושה הרבה יותר רווח מה שבנדלן בכל זמן שהוא. כך שההודעה של בנק ישראל מהווה פק ניוז
  • 7.
    מני 15/01/2018 13:35
    הגב לתגובה זו
    השכרת דירה מס 0 פחות מ5, בבורסה על כל שקל תשלם מס
  • 6.
    לוך 15/01/2018 13:28
    הגב לתגובה זו
    תזרקי אותו לפח רק חוקרים לוזרים יכתבו שדיר מכניסה יותר מהבורסה אני מושקע בבורסה מ2009 הרווחתי הון מהבורסה בניו יורק נכון טמבלים שמשקיעים בארץ יפסידו אבל כל המניות שקניתי הרווחו הון
  • 5.
    בשביל זה מקבלים שם 15/01/2018 11:50
    הגב לתגובה זו
    חכמים גדולים על מה שהיה
  • 4.
    אני 10 שנים מורווח בנדלן ו3 שנים מופסד במדד תא 35... (ל"ת)
    פ פח פחלון 15/01/2018 11:39
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    יוני 15/01/2018 11:38
    הגב לתגובה זו
    נדלן 2018 - 2028 מעניין כמה תהיה התשואה למי שישקיע *היום* בנדלן...
  • 2.
    בשביל זה הם מקבלים משכורת? (ל"ת)
    אחד 15/01/2018 11:36
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    כלכלן 15/01/2018 11:35
    הגב לתגובה זו
    לא לקחו בחשבון את ה-S&P לא קונים דירה!
התחדשות עירונית
צילום: ליאור פתאל

בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות

התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות

ענת גלעד |
נושאים בכתבה התחדשות עירונית

ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם"  אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.  

כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר. 

ירידות מחירים במרכז 

הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.

בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%.  הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.

ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר.  העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
שי אהרונוביץ רשות המסים
צילום: דני שם טוב דוברות

חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים? 

אדיר בן עמי |
נושאים בכתבה שכר דירה מס על שכר דירה

משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור -  5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים. 


העלמות מס במיליארדים

רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות  יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין  רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.    

 ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים  מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות. 

שוק השכירות מגלגל  מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים  רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.  

שלושה מסלולי מיסוי

מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס.  במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"  

להמשך הכתבה לחץ כאן