מחקר של בנק ישראל: בעשור האחרון הדירות היכו את הבורסה
השקעה במניות עדיפה לאורך זמן על פני השקעה בדירה. כך עולה ממחקר של בנק ישראל. מהמחקר עולה כי כאשר מתבוננים על ביצועי ההשקעות באפיקים השונים מפרספקטיבה ארוכת טווח (1988—2017), מוצאים כי השקעות במניות הניבו תשואות ממוצעות גבוהות מהשקעות מקבילות בדיור וגבוהות משמעותית מהשקעות באג"ח ממשלתיות. תוצאה זו מתחשבת בעלויות הכרוכות בהשקעות באפיקים השונים, לרבות מיסוי.
לפי הנתונים, השקעה בדירה הניבה תשואה ממוצעת שנתית של 7.5% בין השנים 1988 ל-2017. השקעה במדד מניות בבורסה של ת"א הניב בשנים אלו תשואה שנתית ממוצעת של 8%. אג"ח ממשלתיות הניבו 3.2%.
בטבלה מופיעות התשואות הממוצעות לעשור (לא העשור האחרון, אלא עשור ממוצע ב-30 השנה האחרונות)
עם זאת, אם בוחנים לתקופה של העשור האחרון, משנת 2007 אז משקיעי הדיור הרוויחו יותר: בעשור זה התשואה השנתית הממוצעת מדירה עמדה על 10.1%; לעומת תשואה ממוצעת של 1.5% במניות. הסיבה לתשואה הנמוכה במניות נעוצה במשבר 2008 במהלכו רשמו מדדי המניות ירידות חדות, אך מחירי הדירות נותרו יציבים.
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המחקר כלל בהשקעה מדירה שני רכיבים: התשואה השוטפת משכר הדירה והתשואה מהעלייה שחלה בערך הנכס בין הקנייה למכירה (רווח הון). בשעה שתקבולי שכר הדירה נפרסים לאורך תקופת ההשקעה וזמינים למשקיע לשימוש שוטף, הרווח (או ההפסד) ההוני מתקבל עם מכירת הדירה ואינו מובטח עד למועד מימוש ההשקעה. עם זאת, ראוי לצייו כי המחקר מוטעה במספר נקודות. לדוגמא, בבנק ישראל לקחו בחשבון כי בעלויות העסקה של דירה קיים מס רכישה של 8%. מס זה נכנס לתוקפו רק בשנת 2015, כך שאינו רלוונטי להשוואה לתקופה של 10 או 20 שנים. צפו בסיור שכונות שערכנו ברחובות ההולנדית:
- 14.גג 17/01/2018 20:15הגב לתגובה זוהגיון של פוליטיקאים
- 13.קבלן סיני 17/01/2018 16:59הגב לתגובה זוכמה שאנשים יותר עניים - יותר קל לשלוט בהם, שיעבדו תמורת אוכל. האוליגרכים והמשרתים שלהם(מי אלה?) חשבו והחליטו להוריד ריבית ל-0 כדי לעודד אנשים להשקיע בבורסה ובנדלן שעולה בממוצע פי 2 מן המחיר האמור להיות ריאלי. לאנשים יש חסכונות - אז כדי להשאיר את האנשים ללא החסכונות - מעודדים כבר הרבה שנים להשקיע באפיקים אלה. בסה"כ ידוע כמה כסף הודפס וכמה נמצא בכלכלה וכמה אצל האנשים בגרב(עו"ש). אז כדי להוציא את הכסף מהגרב של האנשים ואת הוריהם - עשו מחירי דירות מקבלן פי 2 מן המחיר האמיתי ודירות יד2 פי 4 ממחיר האמיתי
- 12.בדיחת השנה 16/01/2018 23:40הגב לתגובה זומה הקשר בין מניות לדירה? אם כבר הייתי משווה אג"ח קונצרני לדירה. מניות זה ההשקעה הכי גרועה שיש, כמות המחיקות בשוק ההון של ניירות עצום, כמות המולות בשערי החברות עצום, החזרי חודשי - שכירות=דיבידנד אין השוואה. נייר יכול לא לחלק עשור שלם רווח דירה תחזיר כל חודש למעט מקרים מסוימים. בקיצור גם אם מחיר דירה ירד אנשים ישנו טוב בלילה אך אם התיק ירד שזה תמיד קורה תחטפו שבץ.היחס הוא למשקיעים לתקופה ולא לסוחרים.
- 11.הנדלן ימשיך להכות את הבורסה כי מליון עולים בדרך לארץ .. (ל"ת)nav 15/01/2018 14:53הגב לתגובה זו
- 10.ולזה קוראים מחקר? 15/01/2018 14:49הגב לתגובה זוריבית רק לוקחים אז ברור שמי שקנה בית עשה עסקה מצויינת ובנק ישראל גילה את אמריקה
- 9.א 15/01/2018 14:43הגב לתגובה זוהשנים שלפני 2001 וכ 25% על השנים אחריה. אם שילם מס רכוש הוא לא מוצמד למדד אלא למדד שהאוצר קבע הגורם לכך שסכומי עתק ששולמו כמיסים (2.5% לשנה מערך המגרש) מחושבים לפי מדד שלפעמים נמוך פי 10,000! ממדד יוקר המחיה.
- 8.הרוזן 15/01/2018 14:10הגב לתגובה זומי שיודע לעבוד במניות עושה הרבה יותר רווח מה שבנדלן בכל זמן שהוא. כך שההודעה של בנק ישראל מהווה פק ניוז
- 7.מני 15/01/2018 13:35הגב לתגובה זוהשכרת דירה מס 0 פחות מ5, בבורסה על כל שקל תשלם מס
- 6.לוך 15/01/2018 13:28הגב לתגובה זותזרקי אותו לפח רק חוקרים לוזרים יכתבו שדיר מכניסה יותר מהבורסה אני מושקע בבורסה מ2009 הרווחתי הון מהבורסה בניו יורק נכון טמבלים שמשקיעים בארץ יפסידו אבל כל המניות שקניתי הרווחו הון
- 5.בשביל זה מקבלים שם 15/01/2018 11:50הגב לתגובה זוחכמים גדולים על מה שהיה
- 4.אני 10 שנים מורווח בנדלן ו3 שנים מופסד במדד תא 35... (ל"ת)פ פח פחלון 15/01/2018 11:39הגב לתגובה זו
- 3.יוני 15/01/2018 11:38הגב לתגובה זונדלן 2018 - 2028 מעניין כמה תהיה התשואה למי שישקיע *היום* בנדלן...
- 2.בשביל זה הם מקבלים משכורת? (ל"ת)אחד 15/01/2018 11:36הגב לתגובה זו
- 1.כלכלן 15/01/2018 11:35הגב לתגובה זולא לקחו בחשבון את ה-S&P לא קונים דירה!
מה עדיף - דירה חדשה או יד שנייה? הטעויות שעולות מאות אלפי שקלים
דירה חדשה מבטיחה ריח של חדש ושקט לכאורה, יד שנייה מביאה ודאות; בסוף 2025, כשהמימון יקר, מדד תשומות בנייה ומבצעי קבלן משנים את התמונה, ההכרעה פחות רגשית ויותר כלכלית
השאלה אם עדיף לקנות דירה חדשה או דירה יד שנייה תלויה בגורמים רבים ומשתנים לרבות שיקולים פיננסיים, תזרימיים, משפחתיים ועוד. רבים נמשכים לדירה חדשה בגלל תוכניות מסובסדות, מבצעי קבלנים ותחושת ביטחון של בניין חדש, אבל שוק היד השנייה ממשיך להיות מרכז הכובד של העסקאות בישראל. אנשים קונים דירה שהם יכולים לראות בעיניים.
נתוני הלמ"ס לרבעון השלישי מראים תמונה ברורה שהיא המשכה של מגמה ברבעונים האחרונים: יותר דירות יד 2 נמכרות מאשר דירות חדשות. ברבעון השלישי כ-65% מעסקאות הדיור בישראל הן בדירות יד שנייה, לעומת 35% בדירות חדשות. הפער הזה מתרחב בתקופות של אי-ודאות כלכלית, כשרוכשים מעדיפים לראות מה הם קונים.
דירה חדשה על הנייר היא רכישה בתנאי אי-ודאות - לא רק לגבי הדירה עצמה, אלא לגבי הסביבה, הבניין, איכות הביצוע, השירות והזמן עד המפתח. דירה יד שנייה מאפשרת בדיקה מהירה של רוב הדברים שמכאיבים באמת: רעש, אור, רוחות, חניה, שכנים, ועד בית, ליקויים, נזילות ותחושת המרחב. בד בבד, היא יכולה לדרוש שיפוץ יקר, טיפול בתשתיות ישנות ולעיתים פשרות בתכנון.
ודאות מול הבטחה: מה באמת קונים כשחותמים על דירה חדשה
קניית דירה חדשה בנויה משני חלקים: המפרט ומה שלא כתוב. המפרט הוא מה שמופיע בחוזה, בתוכניות ובנספחים. מה שלא כתוב הוא איכות החיים שתתגלה רק אחרי אכלוס. חניון ש"על הנייר" עובד, אבל במציאות מתעכב; מעליות חדשות שמייצרות תקלות בשלב ההרצה; חדרי אשפה שמעלים ריחות; חברת ניהול שמחליפה נהלים כל חודש; ולפעמים סביבה שמשתנה בזמן שהפרויקט נבנה, כמו תשתיות חדשות, כבישים, מבני ציבור או שינויי תכנון. וגם - תשלום גדול לוועד בית, עיכובים שונים, פגמים ותקלות בדירה שהקבלן אמור לתקן. ועוד.
- דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
- דירה מיד ראשונה: יתרונות והמלצות שכדאי להכיר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם אם הקבלן פועל לפי כללים, בניין חדש הוא מערכת שצריכה זמן כדי להתייצב. שנים ראשונות כוללות תקופת בדק ואחריות, תיקונים, ביקורי בעלי מקצוע ודיונים אינסופיים בווטסאפ של הדיירים. זה מחיר שצריך לקחת בחשבון. יש יתרון לכך שהקבלן אחראי על ליקויים בתקופות מוגדרות - שנה לבדק ושלוש שנים לאחריות על רוב הרכיבים - אבל האחריות לא תמיד מתורגמת לפתרון מהיר, ולעיתים הדיירים נאלצים להתעקש, לתעד ולהכניס אנשי מקצוע מטעמם. זה כאב רוב גדול, כשברוב הבניינים החדשים וברוב הדירות זה טיפול שוטף מול הקבלן.
חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?
הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.
בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.
איסור על משיכת כספי פנסיה
אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".
היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.
