הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

מחקר של בנק ישראל: בעשור האחרון הדירות היכו את הבורסה

עם זאת, לתקופה של 30 שנה השקעה במניות הניבה תשואה גבוהה מהשקעה בדירות. התשואה על דירה כוללת את ההכנסה השוטפת משכר דירה ואת עליית הערך
אלי שמעוני | (14)
נושאים בכתבה מחירי הדירות מיסוי בעלי 3 דירות ומעלה

השקעה במניות עדיפה לאורך זמן על פני השקעה בדירה. כך עולה ממחקר של בנק ישראל. מהמחקר עולה כי כאשר מתבוננים על ביצועי ההשקעות באפיקים השונים מפרספקטיבה ארוכת טווח (1988—2017), מוצאים כי השקעות במניות הניבו תשואות ממוצעות גבוהות מהשקעות מקבילות בדיור וגבוהות משמעותית מהשקעות באג"ח ממשלתיות. תוצאה זו מתחשבת בעלויות הכרוכות בהשקעות באפיקים השונים, לרבות מיסוי.

לפי הנתונים, השקעה בדירה הניבה תשואה ממוצעת שנתית של 7.5% בין השנים 1988 ל-2017. השקעה במדד מניות בבורסה של ת"א הניב בשנים אלו תשואה שנתית ממוצעת של 8%. אג"ח ממשלתיות הניבו 3.2%.

בטבלה מופיעות התשואות הממוצעות לעשור (לא העשור האחרון, אלא עשור ממוצע ב-30 השנה האחרונות)

עם זאת, אם בוחנים לתקופה של העשור האחרון, משנת 2007 אז משקיעי הדיור הרוויחו יותר: בעשור זה התשואה השנתית הממוצעת מדירה עמדה על 10.1%; לעומת תשואה ממוצעת של 1.5% במניות. הסיבה לתשואה הנמוכה במניות נעוצה במשבר 2008 במהלכו רשמו מדדי המניות ירידות חדות, אך מחירי הדירות נותרו יציבים.

המחקר כלל בהשקעה מדירה שני רכיבים: התשואה השוטפת משכר הדירה והתשואה מהעלייה שחלה בערך הנכס בין הקנייה למכירה (רווח הון). בשעה שתקבולי שכר הדירה נפרסים לאורך תקופת ההשקעה וזמינים למשקיע לשימוש שוטף, הרווח (או ההפסד) ההוני מתקבל עם מכירת הדירה ואינו מובטח עד למועד מימוש ההשקעה. עם זאת, ראוי לצייו כי המחקר מוטעה במספר נקודות. לדוגמא, בבנק ישראל לקחו בחשבון כי בעלויות העסקה של דירה קיים מס רכישה של 8%. מס זה נכנס לתוקפו רק בשנת 2015, כך שאינו רלוונטי להשוואה לתקופה של 10 או 20 שנים.   צפו בסיור שכונות שערכנו ברחובות ההולנדית:

 

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 14.
    גג 17/01/2018 20:15
    הגב לתגובה זו
    הגיון של פוליטיקאים
  • 13.
    קבלן סיני 17/01/2018 16:59
    הגב לתגובה זו
    כמה שאנשים יותר עניים - יותר קל לשלוט בהם, שיעבדו תמורת אוכל. האוליגרכים והמשרתים שלהם(מי אלה?) חשבו והחליטו להוריד ריבית ל-0 כדי לעודד אנשים להשקיע בבורסה ובנדלן שעולה בממוצע פי 2 מן המחיר האמור להיות ריאלי. לאנשים יש חסכונות - אז כדי להשאיר את האנשים ללא החסכונות - מעודדים כבר הרבה שנים להשקיע באפיקים אלה. בסה"כ ידוע כמה כסף הודפס וכמה נמצא בכלכלה וכמה אצל האנשים בגרב(עו"ש). אז כדי להוציא את הכסף מהגרב של האנשים ואת הוריהם - עשו מחירי דירות מקבלן פי 2 מן המחיר האמיתי ודירות יד2 פי 4 ממחיר האמיתי
  • 12.
    בדיחת השנה 16/01/2018 23:40
    הגב לתגובה זו
    מה הקשר בין מניות לדירה? אם כבר הייתי משווה אג"ח קונצרני לדירה. מניות זה ההשקעה הכי גרועה שיש, כמות המחיקות בשוק ההון של ניירות עצום, כמות המולות בשערי החברות עצום, החזרי חודשי - שכירות=דיבידנד אין השוואה. נייר יכול לא לחלק עשור שלם רווח דירה תחזיר כל חודש למעט מקרים מסוימים. בקיצור גם אם מחיר דירה ירד אנשים ישנו טוב בלילה אך אם התיק ירד שזה תמיד קורה תחטפו שבץ.היחס הוא למשקיעים לתקופה ולא לסוחרים.
  • 11.
    הנדלן ימשיך להכות את הבורסה כי מליון עולים בדרך לארץ .. (ל"ת)
    nav 15/01/2018 14:53
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    ולזה קוראים מחקר? 15/01/2018 14:49
    הגב לתגובה זו
    ריבית רק לוקחים אז ברור שמי שקנה בית עשה עסקה מצויינת ובנק ישראל גילה את אמריקה
  • 9.
    א 15/01/2018 14:43
    הגב לתגובה זו
    השנים שלפני 2001 וכ 25% על השנים אחריה. אם שילם מס רכוש הוא לא מוצמד למדד אלא למדד שהאוצר קבע הגורם לכך שסכומי עתק ששולמו כמיסים (2.5% לשנה מערך המגרש) מחושבים לפי מדד שלפעמים נמוך פי 10,000! ממדד יוקר המחיה.
  • 8.
    הרוזן 15/01/2018 14:10
    הגב לתגובה זו
    מי שיודע לעבוד במניות עושה הרבה יותר רווח מה שבנדלן בכל זמן שהוא. כך שההודעה של בנק ישראל מהווה פק ניוז
  • 7.
    מני 15/01/2018 13:35
    הגב לתגובה זו
    השכרת דירה מס 0 פחות מ5, בבורסה על כל שקל תשלם מס
  • 6.
    לוך 15/01/2018 13:28
    הגב לתגובה זו
    תזרקי אותו לפח רק חוקרים לוזרים יכתבו שדיר מכניסה יותר מהבורסה אני מושקע בבורסה מ2009 הרווחתי הון מהבורסה בניו יורק נכון טמבלים שמשקיעים בארץ יפסידו אבל כל המניות שקניתי הרווחו הון
  • 5.
    בשביל זה מקבלים שם 15/01/2018 11:50
    הגב לתגובה זו
    חכמים גדולים על מה שהיה
  • 4.
    אני 10 שנים מורווח בנדלן ו3 שנים מופסד במדד תא 35... (ל"ת)
    פ פח פחלון 15/01/2018 11:39
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    יוני 15/01/2018 11:38
    הגב לתגובה זו
    נדלן 2018 - 2028 מעניין כמה תהיה התשואה למי שישקיע *היום* בנדלן...
  • 2.
    בשביל זה הם מקבלים משכורת? (ל"ת)
    אחד 15/01/2018 11:36
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    כלכלן 15/01/2018 11:35
    הגב לתגובה זו
    לא לקחו בחשבון את ה-S&P לא קונים דירה!
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותדירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות

הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?

על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש

נדב אטיאס |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל",  נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.

אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.

במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.

מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים

לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
קרקע לבנייה
צילום: תמר מצפי

האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות?

שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון של פרויקטים, ובמערכת מקווים שהחיסכון יתגלגל לרוכשי הדירות; האם הרפורמה צפויה לפעול על פי אבני דרך? האם זהו נסיון לחמם את השוק ולשבור את הקיפאון הנוכחי? 

רן קידר |
נושאים בכתבה רשות מקרקעי ישראל נדל"ן

לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע, במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.

המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.

בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.

הסיכונים הנלווים

אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף. לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.

בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.

להמשך הכתבה לחץ כאן