מחקר של בנק ישראל: בעשור האחרון הדירות היכו את הבורסה
השקעה במניות עדיפה לאורך זמן על פני השקעה בדירה. כך עולה ממחקר של בנק ישראל. מהמחקר עולה כי כאשר מתבוננים על ביצועי ההשקעות באפיקים השונים מפרספקטיבה ארוכת טווח (1988—2017), מוצאים כי השקעות במניות הניבו תשואות ממוצעות גבוהות מהשקעות מקבילות בדיור וגבוהות משמעותית מהשקעות באג"ח ממשלתיות. תוצאה זו מתחשבת בעלויות הכרוכות בהשקעות באפיקים השונים, לרבות מיסוי.
לפי הנתונים, השקעה בדירה הניבה תשואה ממוצעת שנתית של 7.5% בין השנים 1988 ל-2017. השקעה במדד מניות בבורסה של ת"א הניב בשנים אלו תשואה שנתית ממוצעת של 8%. אג"ח ממשלתיות הניבו 3.2%.
בטבלה מופיעות התשואות הממוצעות לעשור (לא העשור האחרון, אלא עשור ממוצע ב-30 השנה האחרונות)
עם זאת, אם בוחנים לתקופה של העשור האחרון, משנת 2007 אז משקיעי הדיור הרוויחו יותר: בעשור זה התשואה השנתית הממוצעת מדירה עמדה על 10.1%; לעומת תשואה ממוצעת של 1.5% במניות. הסיבה לתשואה הנמוכה במניות נעוצה במשבר 2008 במהלכו רשמו מדדי המניות ירידות חדות, אך מחירי הדירות נותרו יציבים.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המחקר כלל בהשקעה מדירה שני רכיבים: התשואה השוטפת משכר הדירה והתשואה מהעלייה שחלה בערך הנכס בין הקנייה למכירה (רווח הון). בשעה שתקבולי שכר הדירה נפרסים לאורך תקופת ההשקעה וזמינים למשקיע לשימוש שוטף, הרווח (או ההפסד) ההוני מתקבל עם מכירת הדירה ואינו מובטח עד למועד מימוש ההשקעה. עם זאת, ראוי לצייו כי המחקר מוטעה במספר נקודות. לדוגמא, בבנק ישראל לקחו בחשבון כי בעלויות העסקה של דירה קיים מס רכישה של 8%. מס זה נכנס לתוקפו רק בשנת 2015, כך שאינו רלוונטי להשוואה לתקופה של 10 או 20 שנים. צפו בסיור שכונות שערכנו ברחובות ההולנדית:
- 14.גג 17/01/2018 20:15הגב לתגובה זוהגיון של פוליטיקאים
- 13.קבלן סיני 17/01/2018 16:59הגב לתגובה זוכמה שאנשים יותר עניים - יותר קל לשלוט בהם, שיעבדו תמורת אוכל. האוליגרכים והמשרתים שלהם(מי אלה?) חשבו והחליטו להוריד ריבית ל-0 כדי לעודד אנשים להשקיע בבורסה ובנדלן שעולה בממוצע פי 2 מן המחיר האמור להיות ריאלי. לאנשים יש חסכונות - אז כדי להשאיר את האנשים ללא החסכונות - מעודדים כבר הרבה שנים להשקיע באפיקים אלה. בסה"כ ידוע כמה כסף הודפס וכמה נמצא בכלכלה וכמה אצל האנשים בגרב(עו"ש). אז כדי להוציא את הכסף מהגרב של האנשים ואת הוריהם - עשו מחירי דירות מקבלן פי 2 מן המחיר האמיתי ודירות יד2 פי 4 ממחיר האמיתי
- 12.בדיחת השנה 16/01/2018 23:40הגב לתגובה זומה הקשר בין מניות לדירה? אם כבר הייתי משווה אג"ח קונצרני לדירה. מניות זה ההשקעה הכי גרועה שיש, כמות המחיקות בשוק ההון של ניירות עצום, כמות המולות בשערי החברות עצום, החזרי חודשי - שכירות=דיבידנד אין השוואה. נייר יכול לא לחלק עשור שלם רווח דירה תחזיר כל חודש למעט מקרים מסוימים. בקיצור גם אם מחיר דירה ירד אנשים ישנו טוב בלילה אך אם התיק ירד שזה תמיד קורה תחטפו שבץ.היחס הוא למשקיעים לתקופה ולא לסוחרים.
- 11.הנדלן ימשיך להכות את הבורסה כי מליון עולים בדרך לארץ .. (ל"ת)nav 15/01/2018 14:53הגב לתגובה זו
- 10.ולזה קוראים מחקר? 15/01/2018 14:49הגב לתגובה זוריבית רק לוקחים אז ברור שמי שקנה בית עשה עסקה מצויינת ובנק ישראל גילה את אמריקה
- 9.א 15/01/2018 14:43הגב לתגובה זוהשנים שלפני 2001 וכ 25% על השנים אחריה. אם שילם מס רכוש הוא לא מוצמד למדד אלא למדד שהאוצר קבע הגורם לכך שסכומי עתק ששולמו כמיסים (2.5% לשנה מערך המגרש) מחושבים לפי מדד שלפעמים נמוך פי 10,000! ממדד יוקר המחיה.
- 8.הרוזן 15/01/2018 14:10הגב לתגובה זומי שיודע לעבוד במניות עושה הרבה יותר רווח מה שבנדלן בכל זמן שהוא. כך שההודעה של בנק ישראל מהווה פק ניוז
- 7.מני 15/01/2018 13:35הגב לתגובה זוהשכרת דירה מס 0 פחות מ5, בבורסה על כל שקל תשלם מס
- 6.לוך 15/01/2018 13:28הגב לתגובה זותזרקי אותו לפח רק חוקרים לוזרים יכתבו שדיר מכניסה יותר מהבורסה אני מושקע בבורסה מ2009 הרווחתי הון מהבורסה בניו יורק נכון טמבלים שמשקיעים בארץ יפסידו אבל כל המניות שקניתי הרווחו הון
- 5.בשביל זה מקבלים שם 15/01/2018 11:50הגב לתגובה זוחכמים גדולים על מה שהיה
- 4.אני 10 שנים מורווח בנדלן ו3 שנים מופסד במדד תא 35... (ל"ת)פ פח פחלון 15/01/2018 11:39הגב לתגובה זו
- 3.יוני 15/01/2018 11:38הגב לתגובה זונדלן 2018 - 2028 מעניין כמה תהיה התשואה למי שישקיע *היום* בנדלן...
- 2.בשביל זה הם מקבלים משכורת? (ל"ת)אחד 15/01/2018 11:36הגב לתגובה זו
- 1.כלכלן 15/01/2018 11:35הגב לתגובה זולא לקחו בחשבון את ה-S&P לא קונים דירה!
מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל
החברה התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק; הפרויקט צפוי להיות עם רווחיות גולמית של כ-20%, אך קיפאון במכירות ועלויות מימון עולות מעמידים במבחן את מודל ההתחדשות העירונית
מצלאוי מצלאוי חברה לבנין מצלאוי 0% הודיעה כי התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יפונו 32 יחידות דיור קיימות,
ובמקומן צפויות להיבנות כ-90 דירות חדשות במגדל בן 18 קומות, בהיקף כולל של כ-12.6 אלף מ"ר מגורים וכ-5,000 מ"ר חניות תת-קרקעיות.
חלקה של מצלאוי בפרויקט עומד על 58 יחידות דיור. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות מהפרויקט יסתכם בכ-147 מיליון שקל, מול עלויות צפויות של כ-117 מיליון שקל. קידום הפרויקט יתבצע בהתאם לתוכנית הכוללנית של עיריית בת ים, במסלול חלופת שקד או פינוי-בינוי, בכפוף להחלטת מוסדות התכנון.
כיום, המחיר החציוני של דירות ברח' הפטמן עומד על כ-2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-3.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.
הכנסות ורווח גולמי
תחזית ההכנסות של מצלאוי מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-20.4%, מספר טוב באמצע למקובל בענף לאחרונה.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה האמיתית היא מה קורה לרווח הגולמי הזה במרוצת השנים. מעבר לעלויות המימון, התפעול והבנייה, פרויקטים כאלה מסתמכים על גלגול העליות לצרכן, או במלים פשוטות על עליית מחירים. ככל
והמחירים נשארים במקום או יורדים, המרווחים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. לאור הקיפאון בשוק הדירות, שהשתקף בדוחות הרבעון השלישי של רוב רובן של החברות, החברות כידוע יצאו במבצעים, שמבלי להתייחס כרגע לאותיות הקטנות, חלקן אף מציעות ביטול עסקה. כלומר,למרות הציפייה
להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות
מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל
החברה התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק; הפרויקט צפוי להיות עם רווחיות גולמית של כ-20%, אך קיפאון במכירות ועלויות מימון עולות מעמידים במבחן את מודל ההתחדשות העירונית
מצלאוי מצלאוי חברה לבנין מצלאוי 0% הודיעה כי התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יפונו 32 יחידות דיור קיימות,
ובמקומן צפויות להיבנות כ-90 דירות חדשות במגדל בן 18 קומות, בהיקף כולל של כ-12.6 אלף מ"ר מגורים וכ-5,000 מ"ר חניות תת-קרקעיות.
חלקה של מצלאוי בפרויקט עומד על 58 יחידות דיור. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות מהפרויקט יסתכם בכ-147 מיליון שקל, מול עלויות צפויות של כ-117 מיליון שקל. קידום הפרויקט יתבצע בהתאם לתוכנית הכוללנית של עיריית בת ים, במסלול חלופת שקד או פינוי-בינוי, בכפוף להחלטת מוסדות התכנון.
כיום, המחיר החציוני של דירות ברח' הפטמן עומד על כ-2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-3.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.
הכנסות ורווח גולמי
תחזית ההכנסות של מצלאוי מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-20.4%, מספר טוב באמצע למקובל בענף לאחרונה.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה האמיתית היא מה קורה לרווח הגולמי הזה במרוצת השנים. מעבר לעלויות המימון, התפעול והבנייה, פרויקטים כאלה מסתמכים על גלגול העליות לצרכן, או במלים פשוטות על עליית מחירים. ככל
והמחירים נשארים במקום או יורדים, המרווחים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. לאור הקיפאון בשוק הדירות, שהשתקף בדוחות הרבעון השלישי של רוב רובן של החברות, החברות כידוע יצאו במבצעים, שמבלי להתייחס כרגע לאותיות הקטנות, חלקן אף מציעות ביטול עסקה. כלומר,למרות הציפייה
להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות
