מחקר של בנק ישראל: בעשור האחרון הדירות היכו את הבורסה
השקעה במניות עדיפה לאורך זמן על פני השקעה בדירה. כך עולה ממחקר של בנק ישראל. מהמחקר עולה כי כאשר מתבוננים על ביצועי ההשקעות באפיקים השונים מפרספקטיבה ארוכת טווח (1988—2017), מוצאים כי השקעות במניות הניבו תשואות ממוצעות גבוהות מהשקעות מקבילות בדיור וגבוהות משמעותית מהשקעות באג"ח ממשלתיות. תוצאה זו מתחשבת בעלויות הכרוכות בהשקעות באפיקים השונים, לרבות מיסוי.
לפי הנתונים, השקעה בדירה הניבה תשואה ממוצעת שנתית של 7.5% בין השנים 1988 ל-2017. השקעה במדד מניות בבורסה של ת"א הניב בשנים אלו תשואה שנתית ממוצעת של 8%. אג"ח ממשלתיות הניבו 3.2%.
בטבלה מופיעות התשואות הממוצעות לעשור (לא העשור האחרון, אלא עשור ממוצע ב-30 השנה האחרונות)
עם זאת, אם בוחנים לתקופה של העשור האחרון, משנת 2007 אז משקיעי הדיור הרוויחו יותר: בעשור זה התשואה השנתית הממוצעת מדירה עמדה על 10.1%; לעומת תשואה ממוצעת של 1.5% במניות. הסיבה לתשואה הנמוכה במניות נעוצה במשבר 2008 במהלכו רשמו מדדי המניות ירידות חדות, אך מחירי הדירות נותרו יציבים.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המחקר כלל בהשקעה מדירה שני רכיבים: התשואה השוטפת משכר הדירה והתשואה מהעלייה שחלה בערך הנכס בין הקנייה למכירה (רווח הון). בשעה שתקבולי שכר הדירה נפרסים לאורך תקופת ההשקעה וזמינים למשקיע לשימוש שוטף, הרווח (או ההפסד) ההוני מתקבל עם מכירת הדירה ואינו מובטח עד למועד מימוש ההשקעה. עם זאת, ראוי לצייו כי המחקר מוטעה במספר נקודות. לדוגמא, בבנק ישראל לקחו בחשבון כי בעלויות העסקה של דירה קיים מס רכישה של 8%. מס זה נכנס לתוקפו רק בשנת 2015, כך שאינו רלוונטי להשוואה לתקופה של 10 או 20 שנים. צפו בסיור שכונות שערכנו ברחובות ההולנדית:
- 14.גג 17/01/2018 20:15הגב לתגובה זוהגיון של פוליטיקאים
- 13.קבלן סיני 17/01/2018 16:59הגב לתגובה זוכמה שאנשים יותר עניים - יותר קל לשלוט בהם, שיעבדו תמורת אוכל. האוליגרכים והמשרתים שלהם(מי אלה?) חשבו והחליטו להוריד ריבית ל-0 כדי לעודד אנשים להשקיע בבורסה ובנדלן שעולה בממוצע פי 2 מן המחיר האמור להיות ריאלי. לאנשים יש חסכונות - אז כדי להשאיר את האנשים ללא החסכונות - מעודדים כבר הרבה שנים להשקיע באפיקים אלה. בסה"כ ידוע כמה כסף הודפס וכמה נמצא בכלכלה וכמה אצל האנשים בגרב(עו"ש). אז כדי להוציא את הכסף מהגרב של האנשים ואת הוריהם - עשו מחירי דירות מקבלן פי 2 מן המחיר האמיתי ודירות יד2 פי 4 ממחיר האמיתי
- 12.בדיחת השנה 16/01/2018 23:40הגב לתגובה זומה הקשר בין מניות לדירה? אם כבר הייתי משווה אג"ח קונצרני לדירה. מניות זה ההשקעה הכי גרועה שיש, כמות המחיקות בשוק ההון של ניירות עצום, כמות המולות בשערי החברות עצום, החזרי חודשי - שכירות=דיבידנד אין השוואה. נייר יכול לא לחלק עשור שלם רווח דירה תחזיר כל חודש למעט מקרים מסוימים. בקיצור גם אם מחיר דירה ירד אנשים ישנו טוב בלילה אך אם התיק ירד שזה תמיד קורה תחטפו שבץ.היחס הוא למשקיעים לתקופה ולא לסוחרים.
- 11.הנדלן ימשיך להכות את הבורסה כי מליון עולים בדרך לארץ .. (ל"ת)nav 15/01/2018 14:53הגב לתגובה זו
- 10.ולזה קוראים מחקר? 15/01/2018 14:49הגב לתגובה זוריבית רק לוקחים אז ברור שמי שקנה בית עשה עסקה מצויינת ובנק ישראל גילה את אמריקה
- 9.א 15/01/2018 14:43הגב לתגובה זוהשנים שלפני 2001 וכ 25% על השנים אחריה. אם שילם מס רכוש הוא לא מוצמד למדד אלא למדד שהאוצר קבע הגורם לכך שסכומי עתק ששולמו כמיסים (2.5% לשנה מערך המגרש) מחושבים לפי מדד שלפעמים נמוך פי 10,000! ממדד יוקר המחיה.
- 8.הרוזן 15/01/2018 14:10הגב לתגובה זומי שיודע לעבוד במניות עושה הרבה יותר רווח מה שבנדלן בכל זמן שהוא. כך שההודעה של בנק ישראל מהווה פק ניוז
- 7.מני 15/01/2018 13:35הגב לתגובה זוהשכרת דירה מס 0 פחות מ5, בבורסה על כל שקל תשלם מס
- 6.לוך 15/01/2018 13:28הגב לתגובה זותזרקי אותו לפח רק חוקרים לוזרים יכתבו שדיר מכניסה יותר מהבורסה אני מושקע בבורסה מ2009 הרווחתי הון מהבורסה בניו יורק נכון טמבלים שמשקיעים בארץ יפסידו אבל כל המניות שקניתי הרווחו הון
- 5.בשביל זה מקבלים שם 15/01/2018 11:50הגב לתגובה זוחכמים גדולים על מה שהיה
- 4.אני 10 שנים מורווח בנדלן ו3 שנים מופסד במדד תא 35... (ל"ת)פ פח פחלון 15/01/2018 11:39הגב לתגובה זו
- 3.יוני 15/01/2018 11:38הגב לתגובה זונדלן 2018 - 2028 מעניין כמה תהיה התשואה למי שישקיע *היום* בנדלן...
- 2.בשביל זה הם מקבלים משכורת? (ל"ת)אחד 15/01/2018 11:36הגב לתגובה זו
- 1.כלכלן 15/01/2018 11:35הגב לתגובה זולא לקחו בחשבון את ה-S&P לא קונים דירה!
סמי מצלאווי. קרדיט: מגדלור מאיהמצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
כך אומר היזם סמי מצלאוי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן למגורים, מצלאוי. הוא מאמין שהתחדשות עירונית זו שליחות, וטוען שהירידה בקצב מכירת הדירות ובמחיריהן - זמנית בלבד, בגלל המלחמה. "אחרי חנוכה הכל ייפתח שוב" ועל המחירים
- "הם גבוהים בגלל העובדים הזרים והמסים שאנחנו משלמים. הכל גבוה, אבל לעם ישראל יש הרבה כסף"
הנתונים המצביעים על קושי במכירת דירות, שהיתרגם כבר לירידת מחירים באזורי הביקוש ובעיקר בתל אביב (ירידה של 13% במחירי הדירות ברבעון השלישי לעומת הרבעון השני, וירידה שנתית של 12%), לא מטרידים את סמי מצלאוי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן מצלאוי מצלאוי 1.08% , הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית. החברה מתכננת ומשווקת אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש - תל אביב, רמת גן, קריית אונו, הרצליה, רמת השרון, חולון ובת ים, בנוסף לאלפי דירות שמסרה כבר בעשרות פרויקטים שהקימה.
לדעת מצלאוי, השינוי הנראה כרגע במחירי הדירות, כלפי מטה, הוא עניין זמני בלבד: "אין ספק שהמחירים יעלו שוב , בטח אם המדינה תמשיך להתנהל כמו שהתנהלה".
שזה אומר?
"המדינה מתנהלת מפעם לפעם, מאירוע לאירוע וזה מתווה את הדרך של הכלכלה והעבודה, וכל עניין המחירים, אם הם בעלייה או בירידה או בהמתנה, לא רלבנטי, כי אנחנו אחרי שנתיים של מצב לא רגיל: חצי מהמדינה היו מגוייסים, הבנייה נעצרה. אנחנו בחברה שלנו, בגלל שלא יכולנו להמשיך לבנות, ייצרנו ממ"דים ומסרנו לפיקוד העורף בחינם, והוא חילק את זה הלאה. כך היתה לי הרגשה שאני גם תורם למאמץ המלחמתי. המצב היום הוא לא לאורך זמן, והדירות שנבנו בעבר יימכרו בסופו של דבר".
השאלה באיזה מחיר.
"בסוף המדינה צריכה את הדירות האלה. ואלה שלא קנו דירות, זה בגלל שהיו במילואים, או שהבית שלהם נפגע או שחיכו שמחירי הדירות יירדו, וזה זמני. אני מאמין שאחרי חנוכה הכל ייפתח שוב".
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- מצלאוי: עלייה של 30% בהכנסות ל-87 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה לגבי הורדת הריבית שהיתה בשבוע שעבר, והצפי להמשך הירידה? אתה חושב שזה ייתן זריקת עידוד לשוק הנדל"ן?
פאנל הייטק, ועידה כלכלית"שנה שעברה היתה הגירה נטו של 40 אלף איש, 10 אלף דירות ירדו מהביקוש במרכז"
כך אומר, דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן בפאנל על שוק הנדל"ן בוועידת ביזפורטל בה גם השתתפו רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים ורונית שבירו מבעלי קבוצת שבירו; המלחמה המתמשכת ואווירת חוסר הוודאות שיצרה השפיעה על הביקושים יותר מאשר הריבית, ההגירה השלילית שינתה את מפת הביקושים באזור גוש דן, העובדים הפלשתינאים לא יחזרו ומחירי הדיור? פשוט מציגים אותם אחרת. אלו מקצת התובנות מפאנל הנדל"ן בכנס כלכלת ישראל
מחירי הדירות ענף הנדלן הישראלי עבר בשנתיים האחרונות רכבת הרים. אחרי ירידות חדות ב־2023, התאוששות ב־2024, ושוב חולשה במכירות ב־2025, מנסים השחקנים המרכזיים בשוק להבין אם מדובר בשינוי מבני או באירוע נקודתי. בפאנל על ענף הנדלן והתשתיות בהשתתפות דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים, ורונית שבירו, יועמ"שית ומבעלי קבוצת שבירו. שלושת הפנליסטים מסתכלים לעבר 2026 כשנת מפנה פוטנציאלית.
אחד ההסברים המפתיעים לירידה בביקושים ב־2024 וב־2025 מגיע מכיוון דמוגרפי. לדברי דן פרנס, יש להניח שבשנים 2024 וכנראה גם 2025 ישראל חוותה גל הגירה שלילית חריג. לדבריו, בהשוואה לרמה הרב שנתית, מספר העוזבים עלה ב-40 אלף ישראלים, מה שמתורגם לכעשרת אלפים דירות שלא נרכשו או שלא נדרשו.
"חלקם זוגות צעירים שלא קנו דירה, חלקם בעלי דירות שהשכירו את דירתם ועזבו. הדירות הללו נמצאות בעיקר בגוש דן ולא בפריפריה, וזו גם הסיבה שבירושלים ובערי הפריפריה הירידה במכירות הייתה מתונה יותר. זהו אירוע נקודתי ולא בסטנדרט חדש, וכבר ב־2026 נראה היפוך מגמה".
"אנחנו מאמינים בשוק הנדל"ן ולא עוצרים פרויקטים. מחזור העסקים בענף ארוך, וכל פרויקט לוקח שנים משלב תכנון ועד אכלוס. לכן, אין היגיון לעצור בניה בגלל האטה זמנית. כל הדירות שנבנה בשנים הבאות יפגשו את הקונה”.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
