המפרק הזמני: "הגירעון של ענבל אור - מעל 100 מיליון שקל"
עו"ד איתן ארז, המפרק הזמני לקבוצת אור סיטי נדל"ן שבבעלות ענבל אור, בתגובה לדו"ח הנכסים המלא שאור הגישה בשבוע שעבר לבית המשפט, וכן בתגובה להודעתה כי היא יכולה לפרוע את כל חובותיה: "עובדה חוזרת ונשנית כחוט השני בהתנהלות ענבל אור הינה חוסר אכפתיות מוחלט להוצאות ולעלויות שהיא גורמת למאות נושים וגורמים אחרים שהתנהלו סביבה. עובדה נוספת החוזרת כחוט השני בהתנהלותה הינה ניתוק מוחלט מהמציאות הכלכלית והמשפטית בה היא מצויה".
ארז טוען בתגובה כי הגירעון של קבוצת החברות בבעלות ענבל אור "עולה בהרבה על 100 מיליון שקל, שלא לדבר על כך שמבחינה תזרימית אין לחברות כל תוחלת".
כמו כן, מציג ארז כי אור מנסה להבריח כספים מקופת החברות שבפירוק וכי במהלך תקופת הכינוס הזמני, ענבל אור לא בחלה בניסיונות לגבות לעצמה דמי שכירות מנכסים. כך למשל ברחוב נווה יהושע בר"ג והדירה ברחוב הסנה בר"ג. כמו כן, מציין הוא את עסקאות במזומן בתכשיטיה היקרים, לאחר שמימשה החייבת תכשיטים במחיר של 63 אלף דולר במזומן, וגם סכום זה לא הופקד בקופת הקפאת ההליכים אלא בוזבז למטרותיה של אור.
המפרק הזמני אף טוען כי ברור לו שיש לענבל אור "מקורות כספיים סמויים", ולהערכתו מה-1 במארס השנה היא הוציאה מעל מיליון שקל במזומן לצורך "העסקת עורכי דין רבים, 3 יועצי תקשורת, רואי חשבון רבים, שמאים, יועץ לניהול משברים, שתי עובדות זרות בביתה, מובילים להעברת דירה" ועוד כהנה וכהנה. "אין ספק כי הכספים המזומנים שבידי החייבת הינם כספים שנגזלו מנושיה הרבים עובר לקריסת החברות", כתב.
כמו כן, מתייחס ארז בתגובתו למניעיה של ענבל אור: "טובת הנושים שונה לחלוטין מחלומותיה באספמיה של החייבת. לא מצאנו ולו נושה אחד מבין 700 נושי החברות שסבור שהחברות הן סולבנטיות או שיש ליתן להן פסק זמן נוסף להשתקם. הנושים איבדו זה מכבר את אמונם בחברות ובחייבת, החברות מצויות בגירעון הוני ומאזני עצום והגיע הזמן ליתן צו פירוק קבוע ולגשת למלאכת מימוש הנכסים והשלמת הפרויקטים כדי למצוא מזור ל-600 המשפחות ושאר הנושים שנפלו קורבן למעללי החייבת".
- גזר הדין של ענבל אור: 7.5 שנות מאסר
- הפרקליטות דורשת: 11 שנות מאסר לענבל אור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נזכיר כי בתגובה שקדמה לדו"ח הכלכלי שהגישה אור, המפרק הזמני טען לחוב גבוה בהרבה גם מ-100 מיליון שקל. שם טען הוא כי בבעלותה של אור חוב של כ-214 מיליון שקל וכי חוב זה איננו סופי ואף כתב כי ענבל אור תצטרך להסביר כיצד תשיב את החובות: "בהתנגדותה של החייבת לבקשות הפירוק, עליה להציג כיצד בכוונתה לפרוע סך של 214 מיליון שקל באופן מיידי, וזאת על מנת להוכיח כי החברות סולבנטיות וכך גם החייבת. כאמור סכום זה של כ-214 מיליון שקל איננו כולל תביעות בסכומי עתק של כ-50 מיליון שקל, אשר הוגשו כנגד החברות החייבות ועוכבו לאור צו הפירוק הזמני והכינוס הזמני".
ענבל אור טוענת בדו"ח: מעוניינת לשלם את החובות ואינני פושטת רגל
במסגרת הדו"ח שהוגש בשבוע שעברף אור מציגה כי היא מתנגדת לכינוס נכסיה וטוענת כי החברות סולבנטיות וכי ישנו עודף של כ-36 מיליון מיליון שקל לאחר כיסוי וסילוק כל החובות. "אין כל הצדקה שתהפוך לפושטת רגל, היא איננה מעוניינת בסטטוס של פשיטת רגל, לא עשתה מעשה פשיטת רגל ואין הצדקה לפגוע בזכויות האדם שלה פגיעה כה חמורה וליתן נגדה צו כינוס", נכתב בדו"ח.
ענבל אור מציינת בדו"ח כי היא מעוניינת לשלם את כל החובות באמצעות הנכסים. לטענתה אין במעשיה פשיטת רגל. זאת משום שהדירה במציצים שנמכרה לשלי נרקיס ולוזון - על בסיסה נידון תהליך פשיטת הרגל נחתם בתאריך ה-6 ליולי בדיון בו הוכשר ונמכר הנכס לשלי נרקיס.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
רו"ח יואב סומך ביצע ניתוח כלכלי לנכסיה של אור וטען כי ערכם ברוטו "עומד על 50.4 מיליון שקל וכי ערכם נטו לאחר שעבודים וניכוי עלויות עומד על 33.5 מיליון שקל", נכתב בדו"ח.
כמו כן, נכתב בדו"ח הכלכלי כי אור "זועקת חמס בתגובותיה לבית המשפט, כי חיסול נכסיה בידי הכונס הזמני מיועד, בראש ובראשונה לשלול ממנה את נכסיה ואת הסלובנטיות שלה ולהותירה ללא נכסים. ועל כן עתרה המשיבה לכך 'שמצעד המימושים' ייעצר עד להכרעה בעניין שווי נכסי החברות ושווי נכסי המשיבה".
תגובת ענבל אור לטענותיו של המפרק הזמני עו״ד איתן ארז: ״חבל שהמפרק כהרגלו שולח תגובות מתלהמות ומנסה לפגוע אישית בי ובבאי כוחי. הפעם איני מתכוונת לשתוק. בטח לא על כך שהוא מאשים אותי בגניבת 5 מיליון שקל לכיסי. אלו כספים שהועברו לחברות שלי ויש לי אישור מתועד של רואה חשבון על כך. יתרה מכך. אני העברתי 10 מליון שקל מחשבונתי הפרטיים ללקוחות שנפגעו מהקפאת החשבונות שלי בבנק המזרחי״.
״דו״ח הנכסים שהגשתי ביום שלישי האחרון לבית המשפט נערך על ידי מיטב בעלי המקצוע בארץ ומגובה באסמכתאות. לעומת זאת המסמך שהגיש המפרק הינו רק טבלאות ומספרים משוערים ללא אסמכתאות של בעלי מקצוע. ממש דו״ח ״מציצים״ עם השערות דימיוניות לגבי שיפוצים וצרכים אחרים. מדובר גם בדו״ח ללא שום תיקווה לנושים, בשעה שניתן עדיין להציל את כספם״.
״אני גם מניחה שהשמאים, רואי החשבון ועורכי הדין שהגישו את הדו״ח שלי, ידעו כיצד לתבוע את עלבונם על ההכפשות שלו בפורומים המתאימים. האיומים שלו עליהם הם שלב חדש של השפל שאליו הוא הגיע. אני מאמינה שבדיון ביום שלישי בבית המשפט תצא האמת לאור, תרתי משמע״
רואה החשבון יואב סומך מגיב: ״קודם כל ברצוני להדגיש שאין לי כל היכרות מוקדמת עם ענבל אור ואני נשכרתי כבודק אוביקטיבי וכאיש מקצוע לגבי מצב הנכסים וההתחייבות של החברות בבעלותה נכון ל 31 במרץ השנה. כל מה שכתב עורך הדין איתן ארז על כך שנקבע שהעדתי עדות לא אמינה במשפט, אינו אמת. איני מכיר את המשפט המדובר והוא כנראה התבלבל עם רואה חשבון אחר. יש לי ניסיון רב ואני עוסק שנים רבות בלווי חברות בנושא הנדל״ן וקבוצות רכישה, ותמיד בהצלחה רבה. גם מול הבנקים וחברות המימון״.
- 3.YL 10/07/2016 17:00הגב לתגובה זויקים עוד וועדת בדיקה לגבי ענבל אור ועל הדרך עוד שני צדיקים אמריקאים קובי פרץ וקובי מ שודד אדמה
- 2.המפרק נראה ערמומי. (ל"ת)אזרח 10/07/2016 15:33הגב לתגובה זו
- סמך 10/07/2016 17:37הגב לתגובה זוובמקרה הנדון זה גם טובענבל פגעה במאות אנשים בדרגות שונות של חומרה יהיו כאלה שאף יתכן שלעולם לא יצליחו לשקם עצמםמן הפגיעה .ולכן עם כל הצער שהדבר גורם לי (אינני שמח לראות בנפילתה של עינבל או כל אדם אחר ) עינבל תצטרך לשלם לפחות במאסר .
- אזרח 10/07/2016 23:29אבל לראות ע"ד מפרק לוקח כסף שאמור להגיע לרוכשים לא עושה לי טוב , מה גם שהוא נראה ערמומי ולא נראה שהוא רוצה בטובתם של הרוכשים. מה שנראה כערמומי ולמי ועבור מה הואעושה זאת?
- 1.חוסר באמינות 10/07/2016 14:22הגב לתגובה זואור ועו"ד ורו"ח שלה ממשיכים להונות את הציבור. ברור כי יש לה כספים שלא דווחו- היא משלמת שכ"ט, שכירות ומשכורות (אנשים לא עובדים בחינם). הפערים בין הדיווחים של ארז לאלו של סומך ועמינח-עצומים.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
