הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
ענבל אור
צילום: ענת דניאלי

המפרק של אור סיטי: "איפה שניתן לבנות נבנה, אבל יש כאלה שפשוט קנו אוויר"

עו״ד איתן ארז כינס מסיבת עיתונאים והתייחס למצבה של החברה והרוכשים. "סה״כ יש 400-500 משפחות"
ענת דניאלי | (11)
נושאים בכתבה ענבל אור

הבוקר (ג׳) פסק השופט אורנשטיין לפרק את חברת אור סיטי נדל״ן שבבעלותה של ענבל אור. בדיון, השופט מתח ביקורת על התנהלותה של אור, על כך שחשבונות החברה נוהלו בצורת פירמידה וכי הרוכשים איבדו את האמון בחברה ובאור, במיוחד נוכח העבודה שהזרימה כספים לצרכיה האישיים (לכתבה המלאה). עו״ד איתן ארז כינס מסיבת עיתונאים בשעה זו ואמר: ״מעתה ואילך אף אחד לא יקנה בקלות דעת בקבוצת רכישה״.

ארז ציין כי הדו"ח שהגיש והמליץ לפירוק התקבלה במלואו.״השופט קבע כי החברה פעלה בשיטת ״הזמנות יתר״. בחברת תעופה ניתן להעביר אדם לטיסה אחרת, אך כאן לא. השופט קבע כי מצב החברה עגום ללא יכולת הבראה. זאת משום השימוש שנעשה בכספים וכי כל "הברווזים הופרכו" - המשקיעים שטענו שרצו להשקיע - לא התעניינו בצורה רצינית". 

עוד הוסיף כי, ״ביהמ״ש קבע כי החברות התנהלו בצורה שאיננה תקינה וחשש לגורלם של עשרות מיליוני שקלים״. על אור אמר: ״ענבל אור לקחה כסף של אנשים שקנו דירות ועשתה שימוש כאילו זה כסף שלה״. 

"כל נושא האחריות של הסובבים את ענבל אור, כמו עורכי הדין, רואי החשבון ואנשי מכירות שמקבלים בונוסים על מכירות, ייבדק על ידי מי שצריך לבדוק. מצער שמה שגילינו במשך שבוע - כל אותם אנשים לא גילו במשך חמש שנים. שומרי הסף כשלו. ייתכן שחלק מעורכי הדין ורואי החשבון צריכים לרענן את פוליסת ביטוח האחריות המקצועית שלהם".

 צילום ועריכה: גילי מייזלר

על התחום הפרוץ של קבוצות רכישה אמר: ״בקבוצת רכישה אין ערבות חוק מכר ואין בכלל חוק שמתעסק בכך. כמו כן, אין בקבוצת רכישה ערבות למחיר סופי ומועד מסירה. הדבר החמור ביותר הוא ערבוב הכספים, דהיינו, אדם ששילם כספו לפרויקט ברמת גן, נשפך לסיר אחד גדול. המכונה גם "המיקסר" וענבל אור הוציאה כספים כראות עיניה לאן שהיא רצתה״. 

על מימון פרויקט בכספם של רוכשים בפרויקטים אחרים: ״רק על פרויקט בבלי נשרפו כ-30 מיליון ולא מכספה האישי של אור, אלא מכספיהם של רוכשים בפרויקטים אחרים. הנושא שאנשים בפרויקט אחד מימנו פרויקט אחר הוא דבר שיבדק״.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

על הצורך בשינוי החוק אמר: ״פרשת חפציבה היוותה קו פרשת מים בקניות מקבלנים ואותו הדבר כאן. יש לשנות את החוק של קבוצות הרכישה. בנוסף, השופט קבע כי צורת הניהול של הקבוצה היה מבנה פונזי (פירמידה)". 

על חקירת המשטרה הוסיף: ״אני יודע שמתקיימת חקירה, אך לא יכול למסור פרטים על כך. מניח שהמשטרה תבצע עבודתה. נעשו שתי עסקאות על דירה אחת, מכירת דירה הממושכנת לבנק המזרחי, ומשנת 2011 לא בוצע תשלום מע״מ וישנם חובות מס שבח ומס רכישה. הכל ייבדק״.

על הפרויקטים ועתידם: ״יש מקומות כמו רחוב הירדן ברמת גן שאנשים קנו אוויר, לא היה אפילו חוזה עם בעלי הקרקע - ויש שם 38 רוכשים. אני לא רואה אפשרות שאני אקנה את המגרש, זה מקרה שיהיו בו נושים בלתי מובטחים. סה״כ יש בין 400-500 משפחות.

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    ל-8 17/04/2016 12:19
    הגב לתגובה זו
    זה מה שעשו לה, למישהו למעלה כואב ובועט ככאבו.
  • 9.
    מניסיון בניהול חברות 09/04/2016 18:43
    הגב לתגובה זו
    לי נראה שיש כוחות גדולים שיש להם כוונות רעות והורסים מפעל חיים ושיטה חכמה ומורידים לטמיון את כספי הרוכשים והחברה.צריך מפרק מפעיל,לא מפרק הורס,יש לי הרגשה שהיא הרגיזה בהצלחתה ושהיא לא נוכלת כמו שמפיצים עליה,היא אולי סוחרת גדולה ומתוחכמת שהגזימה במשהו אולי וזה בהצלחה ששווה הון רב וגם כיסוי לנושים שעובדים עליהם היום דווקא אויביה,לא אתמול כשעסקיה פרחו.
  • 8.
    לא מאמינה 06/04/2016 13:04
    הגב לתגובה זו
    לפני שנתיים במודיעין ארגנו אשרות קבוצות רכישה. הם פרסמו פרויקטים במחירים 30% פחות מהשוק. לקחו כסף על הרשמה. החתימו משפחות רבות בהסכמים ללא שום התחייבות. רוב מארגנים הם עורכי דין. בסוף, לא נתנו לקבוצות הרכישה אפילו להשתתף במכרזים. אבל הגיגה נמשכה יותר משנה. רק אחרי זמן רב התחילו לפרסם הזהרות לציבור לגבי הסכמים מסוכנים של הקבוצות רכישה במודיעין. ומה? עבר בשקט. יש לי ספק במה שקורא סביב ענבל אור. השאלה הראשונה מי מרוויח מפירוק החברה? האם פירוק החברה הוא פתרון הטוב ביותר עבור הרוכשים? אחרי פירוק, 30% או יותר מההון של החברה ילך לעורכי דין ותשלום לכונס נכסים. הרוכשים יקבלו רק מה שנשאר. לפי דעתי לטובת הרוכשים היה אדיף לתת לענבל אור פרק זמן לסיים פרויקטים תחת פיקוח. פרויקטים באזור רמת גן מאוד יקרים. תוך שנתיים המחירים עלו ביותר מ25%. לפי דעתי היה לה אפשרות לצאת מהבוץ ולא לפגוע ברוכשים. אחרי כינוס נכסים הרוכשים הם יהיו קורבנות פעמיים. לא מסתדר לי למה הכול נגמר כל כך מהר. ובמקראים הבולטים כמו קבוצות רכישה במודיעין הכול עבר בשקט.
  • 7.
    בוטוקס 06/04/2016 08:50
    הגב לתגובה זו
    מה קורה לפנים אם מפסיקים להזריק בוטוקס? הופכים להיות נפולים?
  • 6.
    יונת דואר 06/04/2016 02:14
    הגב לתגובה זו
    מעבר לכך, אור נטלה הלוואות ממלך השוק האפור, שלי נרקיס, לפחות שתי הלוואות שידועות עד כה, בסכום של 7.5 מיליון שקל ו-1.5 מיליון שקל. את ההלוואה הראשונה היא נטלה כדי לממן את פרויקט ז'בוטינסקי ברמת גן, ובתמורה קיבל נרקיס דירה ששייכת לאור בפרויקט מציצים ברחוב הושע בתל אביב. דירה זו, נמכרה לרוכש נוסף בשם עופר לוזון, שהוא איש של נרקיס, ולוזון הוא זה שהגיש את הבקשה לפשיטת רגל של אור.
  • 5.
    אודי 05/04/2016 16:22
    הגב לתגובה זו
    צריך דחוף לבצע בדיקה בכל קבוצות הרכישה כיצד הן מתנהלות. העיקר הקבוצות שיש להן מספר פרויקטים.מקווה שלא נופתע.
  • 4.
    אלי 05/04/2016 16:21
    הגב לתגובה זו
    נרקיס מחכה לך............ לא עם הגרזן. זהו ניגמרו החיים הטובים . את חוזרת לבאר שבע לקבץ נדבות ואולי אני אתרום לך שקל שיהיה לך מה לאכול.אין יותר מיספרות אין יותר מרצדס אין יותר שפכתל על הפנים מקסימום סוסיתא סוף גנב לתליה.
  • 3.
    חשבתם שנדלן זו השקעה בטוחה? הימרתם והפסדתם, קורה. (ל"ת)
    למשקיעי הנדלן 05/04/2016 16:02
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    יש למשטרה עוד חקירות: וועדות הבנייה העיריות רו"ח ועו"ד (ל"ת)
    כל מי שאישר 05/04/2016 15:47
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    השועל 05/04/2016 15:43
    הגב לתגובה זו
    מי עוד שם מאות אלפי שקלים ללא בטחונות או ערבויות ? בטח לא זוגות צעירים שזוהי דירתם הראשונה. רק משקיעי נדלן שקיוו לעשות סיבוב על זוגות צעירים יכלו להמר בצורה כזו . ומי שמהמר לפעמים מפסיד, אז שלא יבכו. מי שיש לו כסף פנוי ומחפש להשקיע עדיף שיישקיע אותו בבורסה, ככה לפחות הכסף אצלך ובלחיצת כפתור אפשר לחתוך הפסדים.
  • משה 05/04/2016 16:17
    הגב לתגובה זו
    אם מהמרים קחו בחשבון שאפשר להפסיד. ואתם הימרתם
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן