הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

"רוב ראשי הערים החזקות מנסים לחסום בכל כוחם תמ"א 38"

כך אומר עו"ד אברהם ללום ביחס לתיקון החוק. עו"ד ענת בירן: "ייבנו פחות דירות קטנות"
לירן סהר | (10)
נושאים בכתבה תמ"א 38

המועצה הארצית לתכנון ובניה החליטה היום (ג') על העברת תיקון מס' 3 א' לתמ"א 38, שעניינו חישוב שטחים במסלול הריסה ובניה מחדש. מטרת התיקון  לפי המועצה היא להבטיח יישום מיטבי של מטרות התמ"א, לצד וודאות והמשכיות לשוק. אולם התיקון כולל הוראה חדשה שעשויה לפגוע בכדאיות הכלכלית של פרויקטים רבים - המועצה הארצית הנחתה את מינהל התכנון לערוך תיקון לחוק התכנון והבניה שיאפשר גביית היטל השבחה על תוספת שטחי הבניה בשיעור של 13 מ"ר שמאפשרת התמ"א להרחבת יח"ד.

 

עו"ד אברהם ללום, סגן יו"ר לשכת עורכי הדין ויו"ר פורום מקרקעין (משותף)בלשכה, אמר: "מצער לראות כי רוב חברי פורום 15 הערים החזקות מנסים לחסום בכל כוחם קידום פרויקטים של תמ"א 38 ויוצאים בטענה שאין תשתית כבישים, בעיות תנועה, בתי ספר  וכיוצ"ב, כאשר הסיבה האמיתית והעיקרית העומדת מאחורי סירובם האמור הינה העובדה כי בגין  זכויות בניה שניתנות ע"י התמ"א, לא ישולם לעיריות היטל השבחה (בשונה מזכויות בניה אשר יאושרו בהליכי תב"ע רגילים בהן לא קיים כמובן פטור היטל השבחה). ההחלטה החדשה של מינהל התכנון פותחת שוב את האפשרות לקידום פרויקטים של תמ"א 38, ואולם חבל שמינהל התכנון נכנע ללחצי 15 הערים החזקות ופגע במקצת בהיקף זכויות הבניה. יחד עם זאת, ההחלטה הינה טובה ופותחת שערים להמשך קידום הפרויקטים".

 

ללום מוסיף כי בימים אלו מונחת על שולחן הכנסת הצעה לתיקון חוק חיזוק בתים משותפים שהוכנה ע"י ראשי פורום המקרקעין של לשכת עוה"ד. "ההצעה הוגשה ומקודמת ביחד עם חבר הכנסת ניסן סלומיאנסקי, יו"ר ועדת חוקה חוק ומשפט. באם תתקבל הצעת החוק, תיפתח אפשרות כלכלית לחיזוק בתים משותפים באזורי הסיכון בפריפריה, כנגד קבלת זכויות בניה באזורי הביקוש. משמע, יזם יחזק בניין בבית שאן לשם הדוגמא, ולאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובניה תאשר כי הבניין חוזק לשביעות רצונה יקבל היזם אישור לזכויות בניה בהיקף המגיע לאותו בניין עפ"י התמ"א, יוכל לנצל אותן באזורי הביקוש.  

 

ללום מסביר בנוגע להצעת חוק החיזוק כי על מנת שלא יהיה עומס של בניה בעיר אחת, שר השיכון יחלק עפ"י ההצעה מכסות לבניה של זכויות מועברות לכל עיר מהערים באזורי הביקוש. כמו כן, לפי ההצעה, לא ניתן יהיה להעביר זכויות למגרש באזור ביקוש, מעבר ל- 15% מזכויות הבניה המוקנות לו עפ"י התב"ע החלה על המגרש, על מנת שלא לשנות את אופי הסביבה. בנוסף, הוצע כי ישולם היטל השבחה בעיר המקבלת את הזכויות בשיעור של 25% משווי הזכויות המועברות.

 

מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, אליאב בן שמעון, אמר: "החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה מהיום היא החלטה חשובה שמבטיחה יציבות והיתכנות כלכלית אשר יביאו ליציאתם לפועל של פרויקטי תמ"א 38 בדרך של הריסה ובנייה מחדש. ההחלטה מקבעת את אופן חישוב הזכויות, כפי שהיה נהוג עד כה. עם זאת, בחינת האפשרות להטיל היטל השבחה על תוספת של 13 מ"ר מתוך זכויות הבנייה בדירות הנוספות החדשות שיבנו מתוקף התב"ע עלולה לסבך עסקאות שאמורות להיות פטורות ממס באופן כולל. אם נדרש לתגבר כלכלית רשויות מקומיות, הרי שהעמסה של תוספת מיסוי על פרויקטי בנייה היא איננה פתרון. כל מיסוי נוסף כזה יקשה על הוצאת פרויקטים לפועל. על המדינה למצוא דרך לתמרץ ולעודד ראשי רשויות מקומיות כדי שיתמכו בפרויקטי תמ"א 38 ויאפשרו לתושבי הבניינים הישנים לקבל דירות חדשות הכוללות ממ"ד וממוגנות כנגד רעידות אדמה".

 

עו"ד ענת בירן אשר ייצגה את התאחדות בוני הארץ בדיון במועצה הארצית, מסרה: "חישוב מספר הדירות דירות לפי מקדם שרירותי של 70 מ"ר לדירה יש בכך כדי לפגוע באזורים רבים בהם ניתן לאשר דירות קטנות יותר על פי מדיניות מקומית, והדבר יגרום לצמצום מספר הדירות הקטנות בשוק, ולהגדלת המחסור בדירות אלה. עוד לא ברור מהחלטה כיצד מונחות הועדות המקומיות לנהוג לגבי פרויקטים שבתהליך, ונראה שכל עוד לא יושלמו ההליכים הסטטוטוריים הקיפאון ימשיך, והניזוקים הישירים מכך הם אותם אזרחים במדינה המתגוררים בדירות ישנות ללא ממ"ד וללא חיזוק נגד רעידות אדמה".

 

עו"ד צבי שוב אומר: "בחישוב זכויות לתמ"א 38 לפי הגישה המרחיבה יש כמובן להוביל לכך שהפרויקטים מהסוג הזה יהיו כלכליים. אולם, אם מטילים היטל השבחה על תוספת זכויות המשמעות דה פקטו היא הקצאת מחצית מהזכויות שחושבים להוסיף, שכן בהיטל השבחה יש לשלם 50% מההשבחה".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

"המחוקק החליט להעניק פטור במקרים של פרויקט מסוג תמ"א 38, ולא בכדי, שכן גם ככה פרויקטים מסוג זה על אף חשיבותם, מורכבים ומסובכים ולא תמיד כלכליים. הצעה לגבות היטל השבחה רק מסבכת זאת יותר ומכבידה על כל הנוגעים בדבר. להיטל השבחה מנגנון משל עצמו, ונקיטת הליכים רק לגבי שומת היטל השבחה הינם סבוכים ואורכים זמן רב ובייחוד שמדובר על עסקה מורכבת מול הדיירים כמו תמ"א 38. עוד יוזכר כי מדובר בתכנית חשובה ביותר למבנים בכל רחבי הארץ, תכנית שאין יום שלא עולה לכותרות והוספת מיסים, מערימה קשיים ומחדדת את אי הוודאות שקיימת בתכנית זאת. במקום למצוא פתרונות ולצמצם במינימום הנדרש את השינויים הנדרשים, מעלים הצעות נוספות שלוקחות אותנו צעדים לאחור והופכות את הפרויקטים ללא כדאיים".

איתי הוז, שותף בקרן בית וגג: "הרווחיות של הריסה ובניה מחדש במסגרת תמ"א 38 תיקון 2 נמוכה מדי כבר היום, וזה לפני העמסת היטלי השבחה. אחוזי הרווח נעים סביב 15% ולפעמים אף פחות מכך. לשם השוואה בפרויקטים של פינוי בינוי המדינה הגדירה בתיקון 21 25% רווח מינימלי, כדי לוודא שהפרויקטים ייצאו לפועל ויושלמו כהלכה. לשם המחשה, רווחיות של 15% היא מתחת לרף שהבנקים מבקשים למימון הפרויקט, בשל הסיכון. בשולי רווח כאלה, לא ניתן יהיה להחיל עוד עלויות נוספות ולחשוב שהענף ימשיך לפעול. לפי מנהל התכנון, בשנת 2012, הגישו בסך הכל 100 בקשות להיתר. ב- 2014 הגישו 500, המספרים האלה הם עדין קצה קצהו של הצורך, ולכן המדינה והרשויות חייבות למצוא דרכים להגדיל משמעותית את מספר פרויקטי התמ"א ברחבי המדינה, ולעסוק בדרכים לפתח את הענף במקום לקטום אותו".

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 8.
    מה קורה בערי גוש דן 04/11/2015 07:12
    הגב לתגובה זו
    בראשון לציון אין תמ"א 38/2 עקב הקטנת זכויות הבניה, גם תמ"א 38/1 מתכווצת וכיום אין יזמים המבקשים לבצע פרויקטים חדשים בעיר ... בתל אביב רמת גן וגבעתיים העיריות לא מקבלות בקשות חדשות להיתרי בניה, ו"תוקעות" בקשות ישנות להיתרי בניה .... בהרצליה במסגרת תמ"א 38 מאשרים כיום תוספת של 3 קומות ... ברמת השרון מקדמים פרויקטים של תמ"א 38 ... עיריית כ"ס ועיריית הוד השרון מקדמות פרויקטים של תמ"א 38
  • 7.
    א 04/11/2015 00:55
    הגב לתגובה זו
    תשתיות חדשות בשכונות חדשות ואילו כל התשתיות הקיימות במרכז העיר מתנוונות. נסגרים בתי ספר, גנים ובתי כנסת במרכזי הערים ועל הרשויות לבנות חדשים בשונות החדשות. במקרים כאלה תמ"א 38 יכולה להוזיל עלויות לעיריה במקום להעלות אותן כפי שראשי הערים טוענים כשדורשים היטל השבחה. נכון, שכל שכונה לגופה. יתכן שיש למפות את השכונות ולעודד בניה ע"י ביטול היטל ההשבחה דווקא בשכונות המזדקנות במטרה להצעיר אותן.
  • עד שהכל יהיה להריסה 10/11/2015 09:38
    הגב לתגובה זו
    במקום לתחזק ולשפר בכסף הנכנס הם מעדיפים לעשות לביתם ולחכות בסבלנות שזה יהיה מספיק ישן ויהיה צורך להרוס הכל ואז להרוויח מהעניין את ההיטלים למינהם
  • 6.
    אברום 03/11/2015 19:53
    הגב לתגובה זו
    זו עוד שיטה לגרום לעליית מחירי הדירות. באזורים המבוקשים היזמים יגלגלו את ההיטל על הרוכשים החדשים. והפער והמחירים הבלתי סבירים של הדירות רק ימריא
  • 5.
    אנונימי 03/11/2015 18:44
    הגב לתגובה זו
    המדינה תבצע בדיקה של דוח 0 בפרוייקט , דוח 0 לפרוייקט יאושר ע"י רו"ח . יש לשחרר חסמים ע"מ שפרוייקטים ייצאו לפועל
  • 4.
    א.ח.ד 03/11/2015 17:37
    הגב לתגובה זו
    דוגמא מצוינת איך הרשויות ונבחרי הצבור פועלים נגד אזרחים משלמי מיסים וארנונה . העיקר זה גביה, את מי מענין המטרה של חיזוק בתים ישנים מפני רעידות אדמה וטילים על העורף? תוקעים מקלות בגלגלים של תוכנית שמקורה ברעיון שכולם מרוויחים ובהגנה על האזרחים - להאיץ את ההגנה לפני מתקפת הטילים הבאה או רעידת האדמה , מה שיבוא קודם. הניסיון של הרשויות לגזור קופון של הכנסה ע״ח האזרחים הוא נלוז.
  • 3.
    לוך 03/11/2015 17:30
    הגב לתגובה זו
    הם היחידים שמבינים שלהוסיף 30 אחוז אוכלוסיה התשתיות לא ישרדו אפילו בדפדפן אין מספיק מקום
  • הם גובים תכסף לתשתיןת אבל לא מבצעים (ל"ת)
    והציבור נשאר בסלאמס 10/11/2015 09:35
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    ציון 03/11/2015 17:11
    הגב לתגובה זו
    צריך לבטל לאלתר את היטל ההשבחה המיותר זה גזל
  • 1.
    ציון 03/11/2015 17:10
    הגב לתגובה זו
    אחרי זה אומרים למה לא בונים גובים היטלי השבחה על מה ההיטלים האלה זה בדיוק כמו אגרת טלויזיה ואחרי זה צריך לשלם גם אגרות בניה על כול 120 מטר לפחות 40000 שקל ועוד אדריכל אז לפני שמתחילים לבנות תשלם 200000 שקל ואחכ שואלים למה לא בונים צריך מיידית לבטל את היטל ההשבחה הזה זה הולך לעיריות ומה עושים עים זה ? כלום
משכנתא (גרוק)משכנתא (גרוק)

ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה

הריבית המערכתית הממוצעת רשמה ירידה של 03% ב-3-4 חודשים; בנק מזרחי נותר היקר מכולם ואילו הבינלאומי ממשיך להציע תנאים טובים בעיקר בזכות פעילות מול משרד הביטחון
רן קידר |
נושאים בכתבה משכנתא ריבית משכנתא מזרחי טפחות

בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.  

למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.


בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.    

לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.


            נתוני חודש ספטמבר. קרדיט: בנק ישראל

המגמה בשלושת החודשים האחרונים

בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.


נתוני יולי. קרדיט: בנק ישראל 

הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים, והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.


להמשך הכתבה לחץ כאן
מטרו
צילום: מטרו

חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו

הפרויקט שאמור לשנות את פני התחבורה בגוש דן: כל הפרטים על מכרז המטרו הגדול בישראל

רן קידר |
נושאים בכתבה מטרו

מכרז ענק בהיקף של 65 מיליארד שקל יוצא לדרך כחלק מפרויקט המטרו. הפרויקט שעליו מדווח מתמקד בשלב א' של רשת המטרו באזור מטרופולין גוש דן, מערכת שנועדה להוות נדבך משמעותי במערכת התחבורה הציבורית במרכז הארץ. הרשת כוללת שלושה קווים תת-קרקעיים, קו M1, קו M2 וקו M3, אשר בתכנון יהיו באורך כולל של כ-150 ק"מ ויכללו כ-109 תחנות.

הרשת מיועדת לשרת כ-24 רשויות מקומיות באזור גוש דן והסביבה, במטרה להפוך את התחבורה הציבורית למתחרה אמיתית של הרכב הפרטי. הפרויקט נחשב לעצום בהיקפו עם עלות כוללת מוערכת של מעל ל-150 מיליארד שקלים. השלב הנוכחי כולל הקמה של כ-78 ק"מ של מנהרות כפולות ו-59 תחנות תת-קרקעיות, במסגרת מיזם בהיקף של כ-65 מיליארד שקלים. מדובר בבוננזה ענקית לחברות התשתיות שלמעשה הצמיחה שלהן בהכנסות כמעט מובטחת. 

חברת נת"ע פתחה הליך מיון מוקדם עבור חבילות העבודה הראשונות במיזם. במסגרת זו ייבחרו הקבוצות והחברות שיוזמנו להתמודד במכרזים הבאים. הצעד הזה מאפשר סינון ראשוני של שחקנים לפי קריטריונים כמו ניסיון בהקמת מנהרות ומתחמי תחנות, יכולת כלכלית, ניהול סיכונים ועמידה בדרישות בטיחות ותשתית.


השקעות ענק בתשתיות

במקביל, כבר פורסמו מכרזים בהיקפים של מיליארדי שקלים, כולל מכרז שיפוץ של כ-27,000 דירות הנמצאות בקרבת תוואי המטרו כדי למזער את ההפרעה לתושבים. הוועדה המנהלת של הפרויקט אישרה ביוני 2022 את פרסום המכרז לניהול ותכנון הקווים.

מדובר באתגר הנדסי אדיר של הקמת מאות קילומטרים של תשתית תת-קרקעית בתוך סביבת מטרופולין פעילה וצפופה. חפירת המנהרות הכפולות משלבת טכנולוגיות קידוח מתקדמות, חפירות שטח פתוח ותיאום מורכב עם מערכות קיימות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת. התחנות התת-קרקעיות החדשניות תפעלנה כמרחבי תחבורה המקשרים לתחבורה הציבורית הקיימת, כולל אוטובוסים, רכבת קלה ורכבת ישראל, תוך חיבור למרכזי מגורים ותעסוקה.

להמשך הכתבה לחץ כאן