עשירים ברגע: היכן תעשו 420 אלף שקל בעסקת סיבוב נדל"נית?
חלומם של רבים הוא לקנות דירה במחיר זול, לשפצה ולמכור אותה תוך זמן קצר במחיר הרבה יותר גבוה, בסלנג קוראים לזה – "עסקאות סיבוב" (ובאנגלית flipping). כיום בישראל כבר לא קל למצוא נכסים זולים ולעשות "בוננזה", אבל מתברר שבארצות הברית, אשר חוותה זינוק מחירים חד מאז משבר הסאב-פריים של 2007-2008, עדיין ישנם שווקים בהם ניתן להרוויח הרבה מאוד כסף תוך זמן קצר.
מכון מחקר הנדל"ן RealtyTrac מצא שברבעון השלישי של 2015 התבצעו כ-43 עסקאות סיבוב באצרות הברית, מדובר בכ-5% מסך העסקאות שבוצעו. הרווח הממוצע מעסקאות מסוג זה עמד ברבעון השלישי על 62,122 דולר, זאת בהשוואה ל-61,781 דולר בתקופה המקבילה אשתקד. מכון המחקר דירג את 13 השווקים בהם התקבל הרווח הגדול ביותר ברבעון השלישי:
13. מידלסקס, קונטיקט: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 64.8%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 88,890 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 137,130 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 226,020 דולר.
12. קמדן, ניו ג'רסי: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 67.5%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 91,054 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 134,853 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 225,907 דולר.
- דיאן קיטון בנתה אימפריה של 100 מיליון דולר ומורשת השקעות מרשימה
- מרץ הגרוע מזה 16 שנה - מכירות הבתים בארה"ב ממשיכות לדשדש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
11. קוק, אילינויס: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 68%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 94,589 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 139,035 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 233,633 דולר
10. סנט לואיס, מיזורי: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה –;70.9% רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 33,894 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 47,780 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 81,674 דולר.
9. פילדלפיה, פנסילבניה: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 72%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 47,909 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 66,543 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 114,452 דולר.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
8. ג'פרסון לואיזיאנה: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 72.4%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 66,620 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 91,956 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 158,577 דולר.
7. ברקס, פנסילבניה: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 73.4%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 72,371 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 98,534 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 170,905 דולר.
6. ניאגרה, ניו יורק: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 74.7%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 40,758 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 54,529 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 95,287 דולר.
5. פרינס ג'ורג'ס קאונטי, מרילנד: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 74.8%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 109,153 דולר (כ-421,000 שקל); מחיר רכישה ממוצע – 145,896 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 255,048 דולר.
4. ג'קסון, מישיגן: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 82.4%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 54,214 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 65,786 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 120,000 דולר.
3. ניו לונדון, קונטיקט: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה 85.9%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 88,900 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 103,438 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 192,338 דולר.
2. קומברלנד, ניו ג'רסי: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 98.3%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 67,692 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 68,833 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 136,525 דולר.
1. אלני, פנסילבניה: החזר ברוטו ממוצע על ההשקעה – 99.3%; רווח ממוצע ברוטו על ההשקעה – 76,786 דולר; מחיר רכישה ממוצע – 77,330 דולר; מחיר מכירה ממוצע לאחר ביצוע "סיבוב" – 154,110 דולר.
- 3.רונן 07/11/2015 11:48הגב לתגובה זוהיכן באות לידי הביטוי עלויות השיפוץ, עלויות סגירה, מיסים עד למכירת הנכס, עלויות תיווך ועוד הרבה... אבוי לנו אם אלו ממצאי מכון מחקר...
- 2.דב,כלכלן 03/11/2015 14:45הגב לתגובה זובמציאות יש אבטלה שהולכת וגדלה יחד עם הוצאות שהולכות וגדלות. העתיד יספר לנו מה יקרה לנתוני הכתבה. אני מהמר שהכותב נאיבי.נחיה ונראה.
- 1.רינת, רווקה 43 02/11/2015 11:14הגב לתגובה זותפתחו את החשיבה
- תודה רינת 02/11/2015 11:44הגב לתגובה זומעניין מאוד
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
