גבעתיים עוצרת גם תמ"א 38 של הריסה ובנייה מחדש
לאחר שבשבוע שעבר הקפיאה עיריית רמת גן תהליכי אישורים לתמ"א 38 תיקון 2 (הריסה ובנייה חדשה, עד להודעה חדשה, עיריית גבעתיים הודיעה היום כי תנקוט בצעד דומה לתקופה של 30 יום. הוועדה תמשיך לדון בבקשות לחיזוק מבנים לפי תמ"א 38 באמצעות תוספות בניה בלבד (ללא הריסת המבנה).
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "גבעתיים" וועדות מקומיות אחרות פועלות מזה מספר שנים, בהתאם לפרשנות שניתנה, בזמנו, על ידי וועדות הערר המחוזיות, לפיה יש ליתן היתרי בניה להריסה ובניה של מבנים לפי תמ"א 38, כאשר סל הזכויות מחושב לפי היקף קומה טיפוסית "רעיונית", כלומר, ההיקף שניתן, באופן רעיוני, לבנות לפי הוראות התכניות התקפות.
פרשנות זו הינה פרשנות מרחיבה, והיא מעניקה, לרוב, סל זכויות בניה מירבי. פרשנות זו צומצמה לאחרונה על ידי ועדות הערר המחוזיות בהרכבן החדש. אלה קבעו כי שיטת חישוב סל הזכויות, לפי קומה טיפוסית "רעיונית", איננה נכונה, מנוגדת ללשון ולהוראות תמ"א 38, וכי שיטת החישוב הנכונה הינה בהתאם להיקף הקומה הקיימת בפועל.
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים, הינה צד לעתירה מינהלית שהתייחסה, בין היתר, לשיטת חישוב סל זכויות הבניה. במסגרת עתירה זו, בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב המליץ לגורמי התכנון הבכירים ביותר (גוף התכנון של המועצה הארצית לתכנון ולבניה) וליועץ המשפטי לממשלה, ליתן הנחיות מוסכמות לפרשנות ויישום הוראות התמ"א "כדי להביא ישועה לציבור גדול של דיירים, בונים, יזמים, שכנים, גורמי תכנון ושטח (ועדות) וכל מי שמעורב בהליכי בנייה".
- ICR מתקדמת בשני פרויקטים של התחדשות בר"ג ובגבעתיים
- במקום 80 דירות ישנות - 240 חדשות: גבעתיים מאיצה התחדשות עירונית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בית המשפט קבע במפורש כי על ההחלטה לכלול התייחסות להוראות מעבר, כלומר, בין היתר, להוראות שיקבעו כיצד יש לדון בבקשות להיתר בניה, שטרם התקיים בהן דיון.
נוכח קביעת בית המשפט, אין ביכולתה של הוועדה המקומית לקבוע, בינתיים, עמדה ביחס לבקשות להיתר בניה שהוגשו, שכוללות הריסה ובניה, ואשר מבוססות על חישוב זכויות בניה לפי "קומה טיפוסית רעיונית".
יתירה מכך. אישור בקשות להיתר בניה בתקופה זו, ובטרם קבלת החלטה מגורמי התכנון אשר תחייב את כלל הוועדות המקומיות והמחוזיות, עלול לגרום לנזקים לכל המעורבים בענין.
על כן, הוועדה המקומית תקפיא את הדיונים בבקשות להיתר בניה, כאמור לעיל, עד קבלת עמדת מינהל התכנון והיועמ"ש.
הוועדה המקומית תפנה לאלתר לגורמי התכנון הבכירים וליועמ"ש בדרישה כי יפעלו לאלתר להוצאת הנחיות ברורות והוראות מעבר ברורות.
רן קוניק ראש עיריית גבעתיים מוסיף : "מדובר בעצירה של בסך הכל 30 יום, עד שחילוקי הדעות בין מנהל התכנון הארצי ליועץ המשפטי לממשלה יפתרו. אין טעם להכניס בקשות לעת עתה, כשאנחנו בעצמנו איננו יודעים מהי המדיניות הארצית בכל הנוגע לתמ"א 38".
- 3.מה עם גב 431/77 (ל"ת)אבי 14/10/2015 07:07הגב לתגובה זו
- 2.לא לכל אחד זה יעלה מחירים בר"גבעתיים (ל"ת)הבית החכם 13/10/2015 14:42הגב לתגובה זו
- 1.יוסי 13/10/2015 11:43הגב לתגובה זורק על שורת הרווח הם חושבים לדיירים הם לא מספקים חניות כנדרש על פי החוק
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
