3 תוכניות בנייה גדולות - שצפויות לשדרג את דרום תל אביב
דרום תל אביב הוועדה המחוזית תל אביב אישרה אתמול שלוש תוכניות גדולות בדרום תל אביב – אשר צפויות לשדרג במקצת את פניי האזור.
הוועדה דנה בתוכנית מח"ל-משה דיין והחליטה להפקיד את התוכנית בתנאים. התכנית המוצעת מצויה על רחוב משה דיין ומהווה "שער לכפר שלם". התכנית מאפשרת מתחם מגורים ושטחי מסחר בכניסה המערבית לשכונת כפר שלם. אופיו האורבני והעיצובי של המתחם מבוסס על שילוב בין שני רכיבי בינוי: האחד, רכיב מרקמי – כהמשך לבינוי המרקמי המתוכנן לאורך רחוב מח"ל. השני, רכיב מגדלי מוקד חזותי ואורבני בכניסה לשכונה וחלק מרצף מוקדים דומים לאורך רחוב משה דיין.
בתוך המגרש מוצעים שטחים עם זיקת מעבר לציבור לשם הרחבת מדרכות, קולונדות וכיכר ציבורית. לאורך חזיתות המבנים כלפי רחוב מח"ל ומשה דיין וסביב הכיכר בקומת הקרקע מוצעת חזית מסחרית. בלב המתחם, חצר משותפת לרווחת דיירי המתחם. גודלו של המגרש הינו 7.377 דונם, זכויות הבנייה המוצעות הינן כ- 18,900 מ"ר, שטחי בנייה כוללים כ-155 יח"ד מתוכן 20% יח"ד קטנות בגודל של 80 מ"ר (עיקרי ממ"ד). מס' קומות - בבניה המרקמית 8 קומות מעל מסחר ובמגדל בגובה של 24 קומות מעל מסחר. כ- 1,500 מ"ר מתוך המגרש יהיו בזיקת הנאה לציבור.
בנוסף, הוועדה החליטה להפקיד את תכנית מגדל אלדן. התכנית בשטח של 2 דונם קובעת הוראות להקמת מגדל חדש בגובה 25 קומות מעל שתי קומות מסד גבוהות ושמונה קומות מרתף, הכולל שימושים מעורבים של מסחר, משרדים ומגורים. המגדל שיוקם בקרן הרחובות לבנדה וראש פינה, בסמיכות למחלף לה גווארדיה, יהווה נקודת ציון חדשה בעיר, באזור המאופיין בשימושים מעורבים של מסחר, משרדים ומגורים בקומות עליונות.
המגדל יכלול 12,300 מ"ר שמתוכם 9,300 מ"ר לתעסוקה כולל חזית מסחרית לכיוון ראש פינה 3,000 מ"ר לבניית 40 דירות מגורים.
בנוסף, התכנית מבטיחה שמירה על מצוק הכורכר הנמצא במקום, שמסביבו, לפיו תישמר רצועה של 5 מטר למעבר חופשי של הציבור ללא כל בינוי. הקמת המגדל תהווה חלק ממגמת הפיתוח וחידוש האזור, הכולל הקמת מגדלים רבי קומות בסמיכות למחלף לה גווארדיה, נתיבי איילון ולאורך רחוב הרכבת.
- ויתניה מתחילה בשיווק מגדל המגורים בתל אביב - צפי להכנסות של 700 מ' שקל
- ירידה של 10%-20% בדרום תל אביב - שוק של קונים בלי קונים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד בתחום המשרדים, הוועדה דנה בתוכנית "המסגר 2" והחליטה להפקידה בתנאים. מטרת התכנית הינה הקמת מגדל תעסוקה הכולל משרדים ומסחר. כמו כן, התכנית מסדירה את מעמדו הסטטוטורי של רחוב מיקוניס הגובל בתכנית מצפון וקובעת אותו בייעוד דרך ואף מקצה שטח להרחבתו יחד עם הרחבת רחוב לה-גווארדיה בדרום. הרחבות אלו תורמות למרחב הציבורי ומאפשרות מרחב גדול יותר עבור הולכי הרגל ורוכבי האופניים.
התכנית מציעה כ- 23,000 מ"ר עיקרי, בגובה של כ- 30 קומות. כמו כן, כ- 1,100 מ"ר עיקרי מתוכם לשטחי ציבור בנויים. רחוב מיקוניס סומן בייעוד דרך והורחב בכ-3 מטר. יצוין עוד כי התכנית המוצעת ממוקמת בנקודה אסטרטגית בעיר- במפגש נתיבי תנועה ראשיים וחשובים – נתיבי איילון, רחוב לה גווארדיה ורחוב המסגר. נקודה זו בעלת נראות מיטבית לצירים אלה, וכן מהווה נקודת ציון חשובה בהתחדשות תא השטח שבין רחוב המסגר במערב, לה גווארדיה בדרום, נתיבי איילון במזרח ורחוב יצחק שדה בצפון.
- 2.שני קונילמל 05/08/2015 11:28הגב לתגובה זובנוסף - אסון תחבורתי לכל האזור שכר עכשיו סובל מפקקים כרוניים. זיהום אויר. בלתי נסבל. הלו, מישהו, ראיתם פעם את המקום הזה בעיניים ולא רק על מפות בחדר ישיבות ? תל אביב נחנקת. למוות. להרוס בתים ישנים ולשתול רק פארקים.
- בטח גם שמאלן, נכון? (ל"ת)המקטר הסידרתי 05/08/2015 14:37הגב לתגובה זו
- 1.למה לא תוסיפו מפת האזור - שנדע איפה זה (ל"ת)משה 04/08/2015 11:05הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לרוכשים זה יכול להיות פתרון טוב, הם גם ככה נמצאים במצב בעייתי. הם רצו לקנות את הדירה ולא רוצים להפסיד, פיצוי נוסף של כמה אחוזים יכול ספק אותם. עם זאת, יהיו גם לא מעטים שפשוט לא יכולים להביא את התמורה - 80% או 90% מערך הדירה. הם יצטרכו להחזיר עם קנס או אולי לגלגל-להעביר את העסקה לרוכש אחר.
המו"מ המסחרי בין הצדדים הוא התרחיש הסביר, אם כי זה תלוי כאמור בעיקר בחוזה הספציפי בין הצדדים.
