3 תוכניות בנייה גדולות - שצפויות לשדרג את דרום תל אביב
דרום תל אביב הוועדה המחוזית תל אביב אישרה אתמול שלוש תוכניות גדולות בדרום תל אביב – אשר צפויות לשדרג במקצת את פניי האזור.
הוועדה דנה בתוכנית מח"ל-משה דיין והחליטה להפקיד את התוכנית בתנאים. התכנית המוצעת מצויה על רחוב משה דיין ומהווה "שער לכפר שלם". התכנית מאפשרת מתחם מגורים ושטחי מסחר בכניסה המערבית לשכונת כפר שלם. אופיו האורבני והעיצובי של המתחם מבוסס על שילוב בין שני רכיבי בינוי: האחד, רכיב מרקמי – כהמשך לבינוי המרקמי המתוכנן לאורך רחוב מח"ל. השני, רכיב מגדלי מוקד חזותי ואורבני בכניסה לשכונה וחלק מרצף מוקדים דומים לאורך רחוב משה דיין.
בתוך המגרש מוצעים שטחים עם זיקת מעבר לציבור לשם הרחבת מדרכות, קולונדות וכיכר ציבורית. לאורך חזיתות המבנים כלפי רחוב מח"ל ומשה דיין וסביב הכיכר בקומת הקרקע מוצעת חזית מסחרית. בלב המתחם, חצר משותפת לרווחת דיירי המתחם. גודלו של המגרש הינו 7.377 דונם, זכויות הבנייה המוצעות הינן כ- 18,900 מ"ר, שטחי בנייה כוללים כ-155 יח"ד מתוכן 20% יח"ד קטנות בגודל של 80 מ"ר (עיקרי ממ"ד). מס' קומות - בבניה המרקמית 8 קומות מעל מסחר ובמגדל בגובה של 24 קומות מעל מסחר. כ- 1,500 מ"ר מתוך המגרש יהיו בזיקת הנאה לציבור.
בנוסף, הוועדה החליטה להפקיד את תכנית מגדל אלדן. התכנית בשטח של 2 דונם קובעת הוראות להקמת מגדל חדש בגובה 25 קומות מעל שתי קומות מסד גבוהות ושמונה קומות מרתף, הכולל שימושים מעורבים של מסחר, משרדים ומגורים. המגדל שיוקם בקרן הרחובות לבנדה וראש פינה, בסמיכות למחלף לה גווארדיה, יהווה נקודת ציון חדשה בעיר, באזור המאופיין בשימושים מעורבים של מסחר, משרדים ומגורים בקומות עליונות.
המגדל יכלול 12,300 מ"ר שמתוכם 9,300 מ"ר לתעסוקה כולל חזית מסחרית לכיוון ראש פינה 3,000 מ"ר לבניית 40 דירות מגורים.
בנוסף, התכנית מבטיחה שמירה על מצוק הכורכר הנמצא במקום, שמסביבו, לפיו תישמר רצועה של 5 מטר למעבר חופשי של הציבור ללא כל בינוי. הקמת המגדל תהווה חלק ממגמת הפיתוח וחידוש האזור, הכולל הקמת מגדלים רבי קומות בסמיכות למחלף לה גווארדיה, נתיבי איילון ולאורך רחוב הרכבת.
- ויתניה מתחילה בשיווק מגדל המגורים בתל אביב - צפי להכנסות של 700 מ' שקל
- ירידה של 10%-20% בדרום תל אביב - שוק של קונים בלי קונים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד בתחום המשרדים, הוועדה דנה בתוכנית "המסגר 2" והחליטה להפקידה בתנאים. מטרת התכנית הינה הקמת מגדל תעסוקה הכולל משרדים ומסחר. כמו כן, התכנית מסדירה את מעמדו הסטטוטורי של רחוב מיקוניס הגובל בתכנית מצפון וקובעת אותו בייעוד דרך ואף מקצה שטח להרחבתו יחד עם הרחבת רחוב לה-גווארדיה בדרום. הרחבות אלו תורמות למרחב הציבורי ומאפשרות מרחב גדול יותר עבור הולכי הרגל ורוכבי האופניים.
התכנית מציעה כ- 23,000 מ"ר עיקרי, בגובה של כ- 30 קומות. כמו כן, כ- 1,100 מ"ר עיקרי מתוכם לשטחי ציבור בנויים. רחוב מיקוניס סומן בייעוד דרך והורחב בכ-3 מטר. יצוין עוד כי התכנית המוצעת ממוקמת בנקודה אסטרטגית בעיר- במפגש נתיבי תנועה ראשיים וחשובים – נתיבי איילון, רחוב לה גווארדיה ורחוב המסגר. נקודה זו בעלת נראות מיטבית לצירים אלה, וכן מהווה נקודת ציון חשובה בהתחדשות תא השטח שבין רחוב המסגר במערב, לה גווארדיה בדרום, נתיבי איילון במזרח ורחוב יצחק שדה בצפון.
- 2.שני קונילמל 05/08/2015 11:28הגב לתגובה זובנוסף - אסון תחבורתי לכל האזור שכר עכשיו סובל מפקקים כרוניים. זיהום אויר. בלתי נסבל. הלו, מישהו, ראיתם פעם את המקום הזה בעיניים ולא רק על מפות בחדר ישיבות ? תל אביב נחנקת. למוות. להרוס בתים ישנים ולשתול רק פארקים.
- בטח גם שמאלן, נכון? (ל"ת)המקטר הסידרתי 05/08/2015 14:37הגב לתגובה זו
- 1.למה לא תוסיפו מפת האזור - שנדע איפה זה (ל"ת)משה 04/08/2015 11:05הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.7% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.7% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
