אוהד דנוס מסביר כיצד הוראת השעה של כחלון תשפיע על השוק
הערב הכריז משרד האוצר משה כחלון על תכנית בהוראת שעה ל-5 שנים שתאפשר תוספת של 20% זכויות בנייה לבניינים שנמצאים לקראת היתר בנייה או בשלב השלד, במטרה להגדיל את מספר הדירות בתכנון ב-82 אלף עד סוף 2015. "מדובר במהלך נכון ויפה שיביא עוד דירות ויתמרץ לבנות על קרקעות פרטיות", אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים ל-Bizportal. "עד כה לא טיפלו כלל בקרקעות פרטיות וכעת נותנים תמריץ להתחיל לזוז, דבר אמיץ ויפה, זה יהיה בהליך מהיר. זה דבר מצוין כי כשמשלבים את זה עם הגדלה של שב"ס אז מדובר בתמהיל יותר נכון". לדבריו לא הולכים לייצר מפלצות ענק מאחר ולפי הרפורמה בתכנון ובנייה ניתן לקבל עד 4 קומות תוספת בבניינים הנבנים לגובה, זה יהיה גם תלוי בקווי הבניין. "יש פה סוף כל סוף צעד ראשון להגדלת ההיצע, לכאורה כולם אמורים להרוויח. כמובן שהדברים ייבחנו בוועדות תכנון והציבור, אך זו בהחלט זריקת עידוד לבעלי הקרקעות שאולי יושבים עליהן מסיבות של ירושות או דברים אחרים, זה ישחרר הרבה יחידות דיור בקרקעות פרטיות". למרות התוספת המכובדת של יחידות דיור, דנוס לא מאמין שצעד זה יוביל לירידה המיוחלת במחירי הדירות: "הממשלה לא מדברת עלdeal breaker שיש לה, איזה אס מנצח. מדברים על שלל צעדים, הפעם בצד הנכון של המשוואה שאמור אולי לתת מזור".
- 15.ראשי הרשויות המקומיות יתקעו את המהלך הזה (ל"ת)דיבורים ריקים 13/07/2015 22:59הגב לתגובה זו
- 14.יחזקאל.ד 11/07/2015 14:49הגב לתגובה זוזה יהיה הצעד החכם הבא,ללא הפסד לאוצר ,שיוסיף אלפי דירות
- 13.******** "פחד לקנות דירה" - חפשו בגוגל ותקראו (ל"ת)להתגבר על החשש 11/07/2015 11:04הגב לתגובה זו
- 12.ranr 10/07/2015 18:42הגב לתגובה זוקבלנים רוכשים היום מגרשים. לפחות בסביבה שלי הם חייבים לחלק אותם ליחידות של דונם אחד לכל היותר. על הדונם, היזם בונה שני בתים, 4 דירות של 100 מ"ר לכל אחת. תוספת של 20% מאפשרת לו להוסיף עוד 160 מ"ר, נניח לבנות שתי דירות של 80 מ"ר בקומה נוספת או להגדיל כל דירה ל 120 מ"ר. הגדלה של הדירות היא פתרון עדיף היות והיא השקעה זולה יותר בעוד שהמחיר הכולל הוא פר מטר מרובע, כלומר רווח נטו גבוה יותר לאופציה של הגדלת הדירה. התוכנית תמלא את הכוונה רק אם תהיה התנייה של הגדלת מספר הדירות בלי תרגילים מתחכמים.
- 11.אריה צפון 10/07/2015 09:39הגב לתגובה זוידידי היקר ישנם 4 צוארי בקבוק המשפעים על מלאי הדירות ובהתאם על מחירם.קרקע מופשרת זמינה, וועדות תכנון יעילות, כמות ידיים עובדות מקצועיות לענף והשראי בנקאי ,ללא פיתרון במקשה אחד של כל הסוגויות הנ"ל כבוד השר יחד איתך יכולים להשאר בחלומם. אחרי 40 שנה בענף אני מקווה שאני יודע על מה אני כותב
- 10.לוי 10/07/2015 01:00הגב לתגובה זוהקבלנים חוגגים וגם בעלי בקרקעות
- 9.רואה את הנולד 10/07/2015 00:09הגב לתגובה זוככה זה עשאתה אינטרסנט
- 8.אופטימי 09/07/2015 23:17הגב לתגובה זוסוף סוף בן אדם שהוא גם פוליטיקאי שמדבר ועושה עם הדברים שנאמרו.הדבר יגדיל היצע והביקוש יעמוד בעינו. כך מן הסתם יהיו פחות קונים בכל פרוייקט ופחות קונים לדירות יד שניה וזה יוביל לירידת מחירים. מר כחלון ביצי שור כבר אמרנו?
- 7.העיקר שהקבלנים יתעשרו כחלון ליצן. (ל"ת)מני 09/07/2015 22:00הגב לתגובה זו
- 6.אא 09/07/2015 21:59הגב לתגובה זואתה כל הזמן מפמפם עליית מחירים... אתה נגוע !
- 5.יאללה עוד דירות למשקיעים (ל"ת)ZZ 09/07/2015 21:54הגב לתגובה זו
- 4.מושקע, ומפורט 09/07/2015 21:10הגב לתגובה זוחישוב מפורט של מחשבון משכנתא מוכיח: מי שיחכה 5 שנים בשכירות, יגיע לדירה 14 שנה קודם!!!! ויש סרטון יוטיוב שמוכיח את זה יפה מאוד, כולל התחשבות בזה שהיום יש ריבית משכנתא זולה מאוד ובעתיד כנראה שלא! לא מאמינים? בצדק - גם אני לא הייתי מאמין אבל הסרטון מפורט והחישובים נתמכים במחשבון משכנתא. מציע לכם לראות וגם להעביר מייל לחברים (שבו תראו בבית, לא יהיה לכם זמן במשרד, ולא כדאי לכם להוציא מיליון שקל בלי לבדוק טוב את הכדאיות הכלכלית של רכישת דירה!) חפשו סרטון בשם: לקנות דירה או לחכות מה עדיף https://goo.gl/eyWkOg
- ממש חוכמה גדולה. החישוב מניח ירידה של 30% (ל"ת)במחירים אז מה הפלא 09/07/2015 22:41הגב לתגובה זו
- חליק 09/07/2015 21:25הגב לתגובה זוראיתי את הוידאו שלך. יש שם כל כך הרבה הנחות יסוד שזה מבהיל. ברגע שהנחת יסוד אחת שם מתגלה כמוטעית כל התיאוריה שלך קורסת. ואני מצטער לאכזב אותך. מדינת ישראל היא מדינה רקובה ומושחתת. מחירי הדירות ימשיכו לעלות בינתיים ובסוף העם יעמיד נבחר ציבור שיבצע צעדים קיצוניים (כי ככל שעובר הזמן ללא תוצאות בשטח, הכעס מבעבע) ויגרום לקריסת הפירמידה המטורפת הזו. אבל זה לא יקרה בשנים הקרובות. מי שיש לו שכל בורח מפה.
- סרטון שגוי- הפריים יעלה כבר עוד שנה, ומי שקונה יסבול (ל"ת)לקנות היום = אסון 10/07/2015 01:47
- 3.שמאי 09/07/2015 20:04הגב לתגובה זואולי תתחיל לדאוג להעלות המודעות למקצוע השמאות? לשינוי החוק הכל כך מיושן. לא יכול להיות שכל נשמרים כמעט מתפרנסים משכנתאות. מרבית האנשים שאני פוגש סומכים על עו"ד שלהם שיבדוק עבורם היתר, הציבור מוכן לשלם 2% למתווך ועוד 2% לעו"ד ואפילו לא רבע אחוז לשמאי. תודה
- 2.מה שבטוח מחיר הדירה לא ירד בשקל אבל המס כבר עלה (ל"ת)ותודה לכחלון על המס 09/07/2015 19:37הגב לתגובה זו
- 1.אז למה עוד מיסים מר כחלון? הבטחת שלא לעלות מיסים לא יפה (ל"ת)היי 09/07/2015 19:26הגב לתגובה זו
השקעה במניות או דירות (גרוק)מה עדיף - השקעה בדירה או השקעה במניות ובאיזה עיר היה כדאי לקנות דירה?
מניות, אגרות חוב, מסלולים כלליים, לעומת דירות, מה הניבה כל השקעה בחמש השנים האחרונות וגם: על המס, על תכנוני המס ועל העיר שהמחירים בה תקועים כבר שנים
מדדי המניות נתנו תשואה גבוהה בהרבה משוק הדירות במבחן של 5 השנים האחרונות. כשמדברים על שתוה ברוטו, מדדי המניות הבולטים הניבו תשואה פנומנלית של מעל 80% בחמש שנים וגם השקעה במסלולים כלליים שמערבבים מניות עם אג"ח היתה עם תשואה נהדרת של כ-53%. כלומר, השקעה בבורסה הניבה כ-9% בשנה והשקעה במניות בלבד הניבה כ-13% בשנה.
כאשר בוחנים תקופות ארוכות יותר, מתקרבים לבנצ'מרק המקובל - אגרות חוב מניבות בין 4% ל-5%, מניות בין 7% ל-9% בשנה (בשני העשורים האחרונים יש הטייה כלפי מעלה). מסלול כללי אמור לייצר תשואה של כ-6% וצפונה.
מניות, אג"ח, מסלול מעורבב או דירות - התשואה בחמש שנים
מול השקעה בשוק ההון - ישירות או דרך הגופים המוסדיים (ניהול תיקים, קרנות נאמנות, השתלמות, גמל ועוד) יש כמובן את אפשרות ההשקעה בנדל"ן ובעיקר בדירות למגורים. מה עדיף?
לפני המבחן הכלכלי, צריך להזכיר שיש הבדלים מהותיים - השקעה בבורסה היא נזילה (אם דרך קרנות השתלמות אז צריך לחכות 6 שנים), זו השקעה שיש לה מחיר כל יום ואתם כמשקיעים יודעים מה קורה שם באופן שקוף. אם אתם משקיעים ישירות אז אתם יודעם כל יום, אם זה בקרן נאמנות יש מידע מדי יום, בנכסים שנחסכים בהשתלמות וגמל המידע הוא פעם בחודש. אבל בעיקרון מדובר על נכסים לרוב נזילים ושקופים.
- כסף חדש: ילדים בני 12 משקיעים בבורסה דרך אפליקציות
- אקונרג'י תקבל השקעה של 50 מיליון אירו מקרן השקעות צרפתית; המניה קופצת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשאתם קונים דירה להשקעה, אתם קונים נכס פיזי, זה לא על הנייר. אתם קונים קירות, וצריך לטפל בהם, צריך לנקות, לתקן, להשקיע. דירה להשקעה היא במקרים לא מעטים כאב ראש - הלך המזגן, צריך להביא טכנאי. השוכר מבקש לדבר איתך על המחיר. השוכר מבקש להכניס כלב לכמה חודשים. יש אסיפת בעלי דיירים חשובה. יש כאן השקעה של זמן. חוץ מזה - המימוש הוא לא מהיר והוא לוקח זמן ועלויות.
דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים
ביום ראשון הקרוב, ייפתחו בעיר 10 הגרלות עם סך של 844 דירות חדשות במסגרת תכנית 'דירה בהנחה' . מחירי הדירות יעמדו על כ- 17-19 אלף שקל למ"ר לעומת כ- 25-27 אלף שקל למ"ר בשוק החופשי; וגם - עסקאות אחרונות בעיר
עם פתיחת השבוע הקרוב - ביום ראשון (ה-10/8) תיפתח בבאר יעקב אחת ההגרלות הגדולות והכדאיות ביותר במסגרת תוכנית 'דירה בהנחה'. כתבנו על הכדאיות הכלכלית הגדולה וההטבה הגדולה שתקבלו במידה ותזכו במסגרת התכנית ברעננה
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. כעת, לביזפורטל נודע שגם באר יעקב תבלוט במכרזי התכנית,
עם הנחות של קרוב ל-1 מיליון שקל, מדובר על סכום שיכול להפוך עסקה מ'לא כלכלית' לכזאת שמאוד אטרקטיבית.
עוד דבר שחשוב לציין - הזוכים בתכנית יכולים לרכוש את הדירה בלי להוציא שקל אחד מהכיס. ואיך זה קורה בפועל? הבנק רואה את לוקח המשכנתא כאילו שהסכום שקיבל
כהטבה מהמדינה זה ההון העצמי - ובכך בעצם הוא מעניק את ההלוואה על כל סכום הדירה (דוגמא להמחשה בהמשך).
בחזרה לבאר יעקב -שם יתקיימו 10 הגרלות שונות, עם סך כולל של 844 דירות חדשות במחיר מוזל, כולן מיועדות למחוסרי
דיור בלבד. מחירי הדירות נעים בין כ-17 אלף שקל לכ-19 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ), בעוד שבשוק החופשי המחירים בבאר יעקב כבר הגיעו ל־25-27 אלף שקל למ"ר, תלוי במיקום ובאופן הבנייה. המשמעות היא הנחה של מאות אלפי שקלים, שיכולה להגיע לנוע בין 700-850 אלף שקל לדירה
- מדובר על פער משמעותי במיוחד בעיר שבה הביקוש גבוה והבנייה מתקדמת בקצב מהיר יחסית.
חצי מהדירות שיוגרלו בבאר יעקב יוקצו למשרתי מילואים, כש-25% מהן יוקצו ללוחמים בלבד. מדובר בהטבה שמגדילה משמעותית את סיכויי
הזכייה של קבוצה זו - שללא ספק ראויים לקבל זאת. חשוב לומר - המילואימניקים מתמודדים גם על הדירות הרגילות בהגרלה הכללית.
לגבי הבנייה, היא תבוצע על ידי כמה מהיזמים שהתרגלנו לראות במכרזי המדינה, ביניהם אלקטרה מגורים, רמי שבירו, קלוד נחמיאס, גיא ודורון
לוי ועוד. חלק מהפרויקטים ממוקמים באזורים חדשים בעיר, סמוך לצירי תחבורה מרכזיים, תחנות רכבת ותשתיות חינוך ושירותים קהילתיים.
ההגרלה הכוללת
במסגרת ההגרלה שתפתח ביום ראשון יוגרלו כ־7,600 דירות ברחבי הארץ, לרבות בבאר יעקב, יבנה, קרית עקרון, נתניה, עפולה, נוף הגליל, קריית ביאליק, ירושלים. דירה בהנחה היא דרך של רבים שלא יכולים להגיע לדירה לרכוש דירה. המדינה נותנת הנחה - אתם צריכים לקחת. גם אם זה לא באזור שלכם, כדאי לכם להשתתף. לא כל יום מקבלים מתנה, וחשוב להדגיש שהיקף ההנחות בעתיד יירד. זו ההגרלה האחרונה עם אפשרות להנחות כל כך משמעותיות, בכוונת האוצר להגביל את ההנחה והאמת שהוא צודק.
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר
- דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם אם ההגרלה של הדירות היא לא במקומות שאתם מעוניינים לגור בהם, אתם יכולים להשכיר את הדירה ולגור בשכירות במקום אחר. זה יהיה נכון יותר כלכלית, כי הרווח הזה מאוד משמעותי ושווה בשבילו לגור בשכירות תקופה של כמה שנים, גם אם זה פחות
נוח לכם. מעבר ליתרון הגדול שבהנחה עצמה, יש יתרון נוסף - אתם במקרים רבים לא צריכים להביא הון עצמי כי הדירה שווה הרבה יותר ממחיר הזכייה ושווה כבטוחה לבנק יותר, הנה דוגמה: נניח שאתם זוכים בדירה של 1.9 מיליון שקל כשהיא בפועל שווה בשוק החופשי 2.7 מיליון שקל.
כפי שנאמר לעיל, הבנק רואה זאת כאילו שאת ההנחה אתם הבאתם כהון עצמי 'מהבית' ולכן הוא משלים את כל השאר -75% כהלוואה לדיור (משכנתא). ואז בפועל מה שיוצא בשטח זה שלא הוצאתם שקל אחד מהכיס והגעתם לדירה ששוה 2.7 מיליון שקל. מדובר על הטבה לא נתפסת. אולי כאן
זו ההזדמנות גם לומר על חילוקי הדעות בנושא. קיבלנו תגובות מכם לאחרונה על חוסר ההגינות בהגרלה הזאת ושזוהי לא הדרך להיטיב עם הציבור אלא להיפך, בטח ובטח לא הדרך להוריד את מחירי הדיור - כפי שהוגה התכנית (השר משה כחלון דאז) טען
שיקרה. אבל מצד שני נזכיר שמדובר כאן על מילואימניקים ששירותו אותנו ביתר שאת ואם כבר ממשיכים עם התכנית - אז לפחות שיתנו למי שראוי לכך.
