יואל לביא: "לא ייתכן שעץ זית או צפרדע נדירה יתקעו בניית דירות לזוגות צעירים"
ביום ג' האחרון נחתם הסכם גג בעיר רמלה להקמת 7,400 יחידות דיור בנוכחות שר האוצר משה כחלון, שר הבינוי יואב גלנט וראש העירייה יואל לביא.
בין היתר צפוית לקום בשנים הקרובות בעיר 3,900 דירות במערב העיר, ליד באר יעקב, 2,700 דירות במזרח העיר, אשר נמצאות בתכנון מתקדם עם עמידר, 500 דירות בשכונת האצטדיון וכן 888 דירות בשכונת מכבי ליד כביש 44 בשכונת מכבי בכניסה לעיר.
ראש העירייה יואל לביא הדגיש כי אחד מהמהלכים החשובים ביותר לפיתוח העיר הוא ביצוע מאסיבי של פינוי בינוי לשכונות הוותיקות בעיר שאינן עומדות בתקני רעידות אדמה ומיגון נגד טילים.
"יש בעיר 9,000 יחידות דיור שלא עומדות בסטנדרטים של מיגון נגד רעידות אדמה. הרעיון הבסיסי הוא בינוי פינוי, כאשר הבסיס הוא על מרקם קיים, אין סיבה לירוקים לצעוק וגם לרשות העתיקות" אמר לביא. נראה שינוי משמעותי בסטנדרטים של בעלי הדירות כיום, מקבלים פיצוי של הגדלת הדירה והעלאת ערכה. זה יכניס מיליארדים לקופת המדינה, ייצור צריכה וצמיחה במשק. הבינוי יהיה על בסיס של 1 ל-6, כלומר על כל דירה יהיו 6 דירות על כל 1, תהיה הגדלת ציפוף הבנייה, יהיה יחס חניה למגורים 1 ל-1. הרעיון שלנו הוא ליצור אחדות, ההסכם בין דייר ליזם יהיה אחיד. הדייר יקבל דירה חדשה ללא תמורה בתוספת של 50% לגודל הדירה. תוקם גם קרן להחזקת הבניינים".
בראיון ל-BizportalTV מסביר לביא על התמורות שהעיר עוברת, מדבר על הדימוי שעדיין נחשב בעייני רבים לבעייתי ומשיב לכחלון על התנגחותו במשקיעי הנדל"ן. צפו בסרטון:
- 3 מיליארד שקל בהשקעות ו-7.6 אלף דירות: הסכם הגג הראשון ביהודה ושומרון יוצא לדרך
- צפת בדרך להכפלה: הסכם גג בהיקף מיליארדי שקלים נחתם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 18.cinege 10/07/2015 08:45הגב לתגובה זוגלוי נאות : אני בעל דירה אחת בלבד שאני ומשפחתי מתגוררים בה. רוכשי הדירות המשכירים אותן בסך הכל פועלים ששטח שהמדינה הזניחה והם בודאי עושים זאת ביתר הגינות מעמידר.
- 17.אמיר 09/07/2015 18:20הגב לתגובה זושר האוצר צריך להכניס את הרזולציה של מי שקונה דירות להשקעה לצורך פנסיה במדינה שלעצמאים למשל אין סידורי פנסיה ראוייים
- 16.שוקי 09/07/2015 18:17הגב לתגובה זויחס של 6:1 בפינוי בינוי - מעניין מה רמת העומס שתוטל על התשתיות הקיימות ועוד בעיר ענייה כמו רמלה.האמת גישתו לא מפתיעה בכלל, שכונת קרית האמנים (שכונת מצליח) ברמלה סובלת מפקקי ענק בתוך השכונה עצמה, מאחר והעירייה (יואל לביא) לא דואגת למינימום תשתיות לתחבורה. העיקר למלא את קופת העירייה בכספי הרוכשים (הוצאות פיתוח גבוהות).טיפוס מצחיק ולא אחראי - כנראה שזה מה שקורה שאתה ראש עיר כל כך הרבה שנים - צובר אדישות כלפי התשובים.חבל.
- 15.יוסי 09/07/2015 16:03הגב לתגובה זומסחודשי על דירות להשקעה יביא למכירתן של מאות אלפי דירות יד שניה והצפת השוק בדירות ובכך להוזלתן בצורה דרסטית . ואז גם הדירות החדשות שיתקעו אצל הקבלנים לא תיהיה להם ברירה אלא להוזילן ...אז הקבלן ירוויח 200000 שקל על דירה במקום 500000 שקל לא יקרה לו כלום ..
- 14.כמה דירות יש לכל ראש עיר בישראל??? (ל"ת)שאלת תם... 09/07/2015 14:31הגב לתגובה זו
- 13.סתם אזרח זקן 09/07/2015 14:29הגב לתגובה זוגם אני מתקרב לשמונים ומשכיר דירה קטנה- חי מדירה זו ומביטוח לאומי - חבל שלא יכולתי לקנות עוד כאלו - אבל לכחלון אומר - העלית מס רכישה - יופי - למי שיש הרבה כסף זה לא ישנה הרבה - למי שרוצה דירה קטנה זה לפנסיה זה ישנה אבל העיקר מי שמרוויח מכל זה זה שוב האוצר - איכזבתני כחלון - המצעדים בהם אתה נוקט אינם עוזרים לנכדי - ילדי כבר מסודרים ברובם - אבל האוצר תמיד מורווח
- יוסי 09/07/2015 16:05הגב לתגובה זולא חייבים פנסיה על דירה אתה יכול להתפרנס מהשלמה לפנסיה ע"י מספר מונית,או משרד,חנות ותשכיר ..מי קבע שחייבים לקנות דירה להשקעה ?
- 12.גבי 09/07/2015 14:17הגב לתגובה זורמלה העיר שבה בארנונה הכי יקרה
- 11.go 09/07/2015 14:16הגב לתגובה זוויותר... עבדו קשה מאוד תרמו למדינה וחלק אף לקחו סיכונים גדולים כדי להגיע למעמד מכובד ואז מגיע כחלון שלא מבין'.. ולוקח עוד כסף / מיסים ...מהאנשים היקרים .תתבייש!
- 10.איזה פנסיה צריך מי שיכול לקנות 6 דירות?אין קצת שכל ? (ל"ת)צחי 09/07/2015 13:09הגב לתגובה זו
- 9.שריביות יעלו והן יעלו נראה מאיפה יחזירו משכנתא. (ל"ת)א.מ 09/07/2015 13:08הגב לתגובה זו
- 8.אריק 09/07/2015 12:26הגב לתגובה זואיש חכם כל אחד בונה את הביטחון הכלכלי שלו כראות עיניו למי שאין פנסיה לדעתי נדלן השקעה טובה
- 7.ומי יגן על המדינה ? הצעירים נוטשים... (ל"ת)פילוס 09/07/2015 12:26הגב לתגובה זו
- 6.הוא מדבר מהתחת. לא מבינים מילה (ל"ת)המבקר 09/07/2015 12:24הגב לתגובה זו
- 5.אנונימי 09/07/2015 12:17הגב לתגובה זוהאוצר אשם בזה שמאפשר קבלת שכר דירה ללא מס
- 4.לזרז פרויקטים של פינוי בינוי בערי נמרכז! (ל"ת)אני 09/07/2015 12:04הגב לתגובה זו
- בערי המרעז כבר אין אויר לנשימה שלא לדבר על חניה ותשתית (ל"ת)א.מ 09/07/2015 13:08הגב לתגובה זו
- 3.אבי 09/07/2015 11:54הגב לתגובה זותנו לפנסיונרים ממשלתי עם 3%% שנתילא יקנו ואפילו ימכרו בתים
- אולי גם פילגש צמודה? (ל"ת)יבא 09/07/2015 12:13הגב לתגובה זו
- 2.נחוש לבנות ונחוש להוציא את הגז מהים. חחחחחחחח (ל"ת)ראש הממשלה 09/07/2015 11:39הגב לתגובה זו
- 1.סם 09/07/2015 11:29הגב לתגובה זומשקיעים ממיטב כספם , מריצים את גלגלי הכלכלה , יש עבודה , יש פרנסה ואסור להתייחס אליהם כאל "זוללי דירות " ואוייבי העם . את הדירות הם לא מייצאים אלא משכירים . אדרבא הם ישקיעו באלטרנטיבות אבל נכון לעכשיו אין במה .
- כנסו ותלמדו המון 09/07/2015 21:11הגב לתגובה זוחישוב מפורט של מחשבון משכנתא מוכיח: מי שיחכה 5 שנים בשכירות, יגיע לדירה 14 שנה קודם!!!! ויש סרטון יוטיוב שמוכיח את זה יפה מאוד, כולל התחשבות בזה שהיום יש ריבית משכנתא זולה מאוד ובעתיד כנראה שלא! לא מאמינים? בצדק - גם אני לא הייתי מאמין אבל הסרטון מפורט והחישובים נתמכים במחשבון משכנתא. מציע לכם לראות וגם להעביר מייל לחברים (שבו תראו בבית, לא יהיה לכם זמן במשרד, ולא כדאי לכם להוציא מיליון שקל בלי לבדוק טוב את הכדאיות הכלכלית של רכישת דירה!) חפשו סרטון בשם: לקנות דירה או לחכות מה עדיף https://goo.gl/eyWkOg
- מופתע לטובה מרמת הסרטון. לא רואים חומר כזה בשום מקום (ל"ת)בן 11/07/2015 15:05
- סרגיי 09/07/2015 11:47הגב לתגובה זומשקיעים מתו מזמן. נשארו ספקולנטים! משכירים דירות בסכומים אסטרונומיים שלא משאירים כסף פנוי בשביל לסובב גלגלי הכלכלה. רק להם בעצמם.
- דודו 10/07/2015 14:14בסוף יעיפו את המשקיעים ולא יהיו דירות להשכרה. מה השגנו בזה?
- א 09/07/2015 15:05לגור ברמלה ובערי פריפריה בעלות דימוי גרוע אחרות יעדיפו לשכור דירות ורק כשיראו שהם מרוצים יעברו לרכוש דירה במקום שהדימוי שלו גרוע. אם תגיע מספיק אוכלוסיה איכותית לשכור דירות בעקבותיה יגיעו קבלנים שיבנו ומשפחות שיקנו. בלי משקיעים לקבלנים לא יהיה כדאי לבנות ולכן לא רק הביקוש יקטן אלא גם ההיצע שגם כעת קטן מידי
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
