קובר את מע"מ 0%? השר אריאל מפנה את 'מחיר מטרה' - אל הזוגות הצעירים
שינוי דרמטי במכרז מחיר מטרה - ההטבה תוקצה באמצעות הגרלות החל מהמכרז הראשון וזוגות צעירים חסרי דירה יקבלו עדיפות בגישה להגרלה כך ש-70% מהדירות יוקצו להם.
עוד הוסכם כי יופחת המחיר המקסימלי לדירה מוטבת כך שיעמוד על 1.9 מיליון שקל בלבד וכן כי מחיר הדירות הקובע לצורך חישוב ההנחה יעודכן למחיר העדכני ביותר הידוע. בנוסף, הוחלט כי לא ייעצרו מכרזים שכבר פורסמו.
השינוי בתכנית מסמן באופן חד משמעי את קבורתה של תכנית מע"מ 0% של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד, אשר אפשרה מתן פטור ממע"מ לזוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה. מע"מ 0% שולבה יחד עם תכנית 'מחיר מטרה', אשר נועדה למשפרי הדיור. במסגרת מחיר מטרה רשות מקרקעי ישראל צפויה לשווק ליזמים קרקעות במחיר הנמוך ב-20%-25% ממחיר השוק תוך התחייבות שהדירות יימכרו במחיר שייקבע מראש. השינוי בתכנית מהווה מכה קשה למשפרי הדיור, אשר מהווים את החלק הארי של שוק הדיור בישראל.
ההחלטה לשינוי בתכנית התקבלה היום (א') בפגישה נערכה אצל הממונה על התקציבים והשתתפו בה מנהל רשות מקרקעי ישראל, בנצי ליברמן, מנכ"ל משרד השיכון שלמה בין אליהו ויו"ר המועצה הלאומית לכלכלה יוג'ין קנדל. הפגישה נערכה לאור הפרדת הזיקה בין מחיר מטרה ומע"מ 0. ההסכמות הושגו בכפוף לעמדת היועץ המשפטי לממשלה בנוגע לשאלה האם ניתן לבצע שינויים בהחלטות הממשלה בעת הזו, של ממשלת מעבר.
- מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה
- עזריאלי ממשיכה להתרחב: מרכז חדש במודיעין, ומה צפוי ב2026?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החשש - שההטבה תגיע בעיקר למשפרי דיור
החשש של משרד האוצר היה כי תכנית מחיר מטרה, שיועדה הן למשפרי דיור והן לחסרי דירה ללא מתן כל עדיפות לחסרי דירה, תגיע ברובה למשפרי דיור, להם יכולות פיננסית עדיפה ומספרם גדול משמעותית. ההסכמות שהושגו על שינויים בתכנית מתמודדות עם חשש זה.
ממשרד הבינוי נמסר כי לאור השינוי הנובע מירידתו מסדר היום של חוק מע"מ בשיעור אפס, הגיע כאמור המשרד לסיכום עם האוצר שמספר יחידות הדיור שישווקו בתכנית מחיר מטרה יורחב משמעותית, ולצד זאת יבוצעו התאמות נדרשות ותינתן עדיפות יחסית לחסרי דירה על פני משפרי דיור. במשרד הדגישו כי מאחר ותבוצע הגרלה הרי שכל ציבור הזכאים להשתתף בהתאם לכללי התכנית המקוריים (חסרי דירה ומשפרי דיור בעלי דירה יחידה המתחייבים למכור אותה תוך 12 חודש מיום קבלת טופס 4 לדירת "מחיר מטרה") כלל ציבור הזכאים יוכל להשתתף במכרז, חסרי דירה ומשפרי דיור כאחד, שיוכלו ליהנות כולם מההנחה במחירי הדירות ומהיקף גדול יותר של דירות עליהן תחול הנחה של 20% ומעלה.
כדי לא לעכב מכרזים שכבר נמצאים באוויר התכנית תחול רק על מכרזים שיצאו מיום קבלת החלטת מועצת מקרקעי ישראל והלאה ולא על מכרזים קיימים, כך שמכרזים שייצאו בעתיד הקרוב כמו כ-3,000 יחידות דיור בראש העין וכ-1,500 דירות במודיעין ישווקו במסגרת מכרז מחיר מטרה בהנחה משמעותית, כמו גם יחידות דיור נוספות שייפתחו לאור הסיכום על עלות קרקע מופחתת של 60 אלף שקל ליחידת דיור. בכוונת משרד הבינוי ורשות מקרקעי ישראל לשווק קרקעות לאלפי יחידות דיור עוד בשנת 2014.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמו כן סוכם כי המחיר המרבי לדירה (לפני הנחה) במכרזי מחיר מטרה יעמוד על 19,000 שקל למ"ר (במקום 20,000 שקל למ"ר לפי ההחלטה הקודמת).
נזכיר כי בשבוע שעבר, עם ההכרזה על הליכה לבחירות, הודיע שר הבינוי כי
- 13.cinege 07/12/2014 17:08הגב לתגובה זולמתנחלים בשטחים ובישובים של הדתיים בתחומי הקו הירוק.
- 12.עושים מהעם 0 (ל"ת)זוג צעיר 07/12/2014 15:03הגב לתגובה זו
- 11.paznadav 07/12/2014 14:46הגב לתגובה זוהצחקתם אותי - רק העשירים ייהנו מכך. מעמד הביניים לא יכול לעמוד במחירי מטרה מטורפים אלו. ההר מוליד מפלצת
- 10.תפור על דתיים צעירים בבית שמש והאיזור חחחח (ל"ת)מדינה זבל 07/12/2014 14:16הגב לתגובה זו
- 9.מחטף של הקבלנים 07/12/2014 14:10הגב לתגובה זוהסעיף הקטן הזה שמופיע בתחילת הכתבה, פירושו שהנסיון של הקבלנים להעלות מחירים למרות ירידה בביקושים בחידושים האחרונים, היה חכם מאוד. שר השיכון בא לעזרתם ומשנה את הסעיף שאומר שההנחה תהיה 20% ביחס למחיר שאותו קבע השמאי הממשלתי במחירון שלו. המחירון הזה התבסס על ממוצע עסקאות שנערכו במהלך 2013 ועד תחילת מרץ 2014. אגב הממוצע גם התעלם מעסקאות יקרות במיוחד שאינן נפוצות. כעת הקבלנים הצליחו לשכנע את משרד השיכון לתת את ההנחה ביחס למחיר הנוכחי שזה אומר שהציבור ישלם עוד כ 100,000 שקל בערך. אחרת היינו מקבלים הנחה של כ 25% ביחס למחיר של היום, שהספיק לעלות בכ 5% מאז מרץ 2014
- 8.אבי 07/12/2014 14:02הגב לתגובה זוחמס מנסה להרוס אותנו ולא מצליחביבי וחבורתו הצלחתם
- 7.מאיר 07/12/2014 13:58הגב לתגובה זומהכתבה לא ברור אבל הוחלט שהמכרז בנופים מודיעין יתקיים ללא מחיר מטרה ובהשתתפות קבוצות הרכישה
- 6.מ.א. 07/12/2014 13:54הגב לתגובה זומסתבר עתה מעל לכל ספק כל המניע המרכזי לבריחתו/פיטוריו של לפיד מהאוצר באו על רקע הצעתו השלומיאלית בעניין מע"מ 0 ...משהתברר ללפיד כי דינה של הצעתו להיכשל טוטאלית. ..חיפש דרך איך להטיל את כישלונה על הליכוד ומצא זאת ע"י התנגדותו לחוק הלאום וכך אנחנו מוצאים עצמנו היום בדרך לבחירות חוזרות
- 5.כלכלת בחירות מכוערת 07/12/2014 13:19הגב לתגובה זוגם אם יחוקק בסוף, את השפעותיו יראו בעוד 5 שנים. בישראל עד אד יתחלפו כמה ממשלות ומי יודע אם זה בכלל ייצא לפועל.
- 4.לכו לעזאזאל (ל"ת)טפיומאט בני זונות 07/12/2014 13:00הגב לתגובה זו
- 3.אבנר 07/12/2014 11:53הגב לתגובה זובנט אריאל איפוא הייתם משך שנתיים בדבר אחד הצטינתם לשים מקלות בכל יוזמה של לפיד הלוא אתם בשיתוף החרדים מנעתם מעמ 0 ומחיר מטרה
- 2.איציק 07/12/2014 11:46הגב לתגובה זומחיר מטרה ומחיר למשתכן .... תקבעו סטנדרט נמוך יותר כמו שהיה ב1992-1994 אריק שרון העיף את ענף הבניה לשמיים עם מחיר למשתכן ובונוסים לקבלנים שמוסרים דירות בזמן קצוב
- 1.זה משהו, הם לא לומדים לקח שאסור להבטיח!!! (ל"ת)איתמר 07/12/2014 11:19הגב לתגובה זו
- יועץ הספינים של אורי שולח -ירצו יאכלו (ל"ת)שורי גורי 07/12/2014 11:41הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
