מחיר דירה ממוצעת ירד ב-1.1% ברבעון האחרון, איפה נפלו המחירים ב-7%?
מדד הדיור הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת היום (ו') את נתוני מחירי הדירות לרבעון הרביעי של 2013, בו נרשמה ירידה של 1.1% בהשוואה לרבעון שקדם לו. הירידה במחיר הממוצע מתבטאת בשינוי בגודל הדירה הממוצעת ובאיכותה, לפי הלמ"ס. בהשוואה לרבעון המקביל בשנה שעברה נרשמה עלייה של 6.6% במחיר הדירה הממוצע, שכעת עומד על 1.238 מיליון שקל.
ירידות המחירים הגדולות ביותר נרשמו בדירות הגדולות (4.5 עד 5 חדרים), בעיקר במרכז הארץ. מחיר דירה ממוצעת בין 4.5 ל-5 חדרים בגוש דן ירד ברבעון האחרון ב-7.2% ובשיעור שנתי ב-0.9%. ירידות מחירים משמעותיות נרשמו גם בדירות 4.5 עד 5 חדרים בירושלים (ירידה של 4.8%), בדירות ממוצעות בקריות (ירידה של 4.9%), ובדירות באזור השרון, שם ירדו המחירים לכל טווחי הגודל בין 3.6% ל-5%.
עליות מחירים נרשמו ברבעון האחרון במיוחד בדירות קטנות בירושלים, שם עלה מחיר דירה בת 2.5 עד 3 חדרים ב-9.4% בהשוואה לרבעון השלישי של 2013, דירות 4.5 עד 5 חדרים בחיפה (עלייה של 9.7% ברבעון), דירות בנות 1.5 עד 2 חדרים במרכז וסובב ירושלים (עלייה של 8.4%), ודירות בצפון, שם עלו המחירים בין 3.2% ל6.9% ברבעון האחרון.
מהנתונים עולות כמה מסקנות ראשוניות: האחת, שמחירי הדירות בתל אביב עדיין מעבר להישג יד של רוב העם מחיר דירה ממוצעת בת 3 חדרים בעיר עמד ברבעון הרביעי על 1.85 מיליון שקלים, דירה ממוצעת בת 4 חדרים היתה עולה לכם 2.73 מיליון שקל, ודירה בת 5 חדרים היתה עולה לבעליה החדשים 3.53 מיליון שקל.
מסקנה נוספת כנראה שהישראלים הפנימו שכדאי לעבור לפריפריה, ואם נשארים במרכז אז מסתפקים במועט. עליות המחירים החדות ביותר נרשמו בחיפה (עלייה של 22% בשנה), באזור הצפון (תוספת של 12.5% בשנה), ובאזור הדרום, לצד עליות מחירים בדירות קטנות (עד 3 חדרים) בירושלים, באיזור המרכז ובגוש דן. יוצא מן הכלל נרשם בדירות 5 חדרים בתל אביב, שעלו בממוצע ברבעון האחרון ב-2.3% וב-9.5% בשיעור שנתי.
- 11.אם הם שקללו גם את מחיר למשתכן.אז לא משקף את השוק החופשי (ל"ת)קחו בחשבון ש 23/02/2020 10:36הגב לתגובה זו
- 10.אליפז+גימלאי צה"ל 17/02/2014 13:21הגב לתגובה זודי. די. די.נמאסתם עם נתוני האהבלים שאתם מפריחים.לא שווים התיחסות-ומצפים ממבקר המדינה לחקור-מנין נתוני ההבל המגוחכים והתלושים כאשר כולנו נטחנים ומשלמים יותר ויותר.....
- 9.סנונית 15/02/2014 17:51הגב לתגובה זוכדי להשיח את דעת הקהל מהמידע הזה? שלא ידעו שמחירים יורדים ולא ימהרו למכור ולהוריד מחירים? נמעס מהמניפולציות בגרוש.
- 8.למה לא מפרסמים את זה בערוץ 10 ובערוץ 2 ?כי הם חד צדדים? (ל"ת)מנכ״ל 15/02/2014 14:10הגב לתגובה זו
- 7.לכל הרוחות אתה והאופקו שלך (ל"ת)אופקו שמופקו 14/02/2014 19:00הגב לתגובה זו
- 6.הדירות הקטנות בפריפריה דירות להשקעה (ל"ת)המשקיעים מעלים מחירי 14/02/2014 16:34הגב לתגובה זו
- 5.אופקו ליפנה טיסה נעימה לאחר ניסוי מוצלח בהצלחה (ל"ת)הכריש 14/02/2014 15:36הגב לתגובה זו
- 4.דוד 14/02/2014 15:31הגב לתגובה זוהי עלתה בנסדק 9 אחוז בגלל נסוי מצלח למה לא מפרסמים פו ספונסר מפרסם ופו לא מפרגנים לאופקו הי אוציאה נסוי מצלח לסרטן בהצלחה לאופקו
- 3.לקנות אופקו לאחר מיכן לרכוש דירה (ל"ת)דוד 14/02/2014 15:03הגב לתגובה זו
- 2.לא כול יום יש מציאה אופקו מציאה בשוק (ל"ת)tאבי 14/02/2014 15:02הגב לתגובה זו
- 1.אופקו לאחר נסוי מצלח לפנה טיסה (ל"ת)tאבי 14/02/2014 15:01הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
