חסרה קרקע בגוש דן? כך ניתן תוך זמן קצר לבנות למעלה מ-60 אלף דירות
מחירי הדירות בלב גוש דן רק ממשיכים לעלות קרקע לבנייה הינה מצרך נדיר ומיזמי התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי עשויים לקחת יותר מעשר שנים. נשאלת השאלה האם באמת קיים מחסור בקרקעות בלב המדינה?
במרבית הערים בישראל ניתן למצוא מתחמי תעשייה ישנים, רובם מוזנחים ועם מבנים בזבזני קרקעות בגובה של עד שלוש קומות מספיק להסתכל על קריית אריה בפתח תקווה, אזור התעשייה חולון והרחובות יגאל אלון והמסגר בתל אביב כדי להסיק שהטענה שחסרות קרקעות אינה נכונה כלל וכלל.
האדריכל ומתכנן הערים עדן בר, הבעלים של בר-לוי אדריכלים, הציע בשיחה עם Bizportal יעוד נוסף לתמ"א 38, אותה הוא מכנה 'תמ"א 38 ביזנס'. לדבריו שינוי ייעוד מתחמי התעשייה הישנים בערים יכול להניב עשרות אלפי יחידות דיור וזה יוכל לקרות רק אם מוסדות התכנון והעיריות ישכילו לשנות את ייעוד אזורי התעשייה הישנים בערי מרכז הארץ.
"הפתרון - מתן זכויות בנייה של 450%"
זה לא סוד שמרבית העיריות אינן מוכנות לוותר על שטחי המשרדים והמסחר באזורי התעשייה מחשש של הפסד תשלומי ארנונה הגבוהים משמעותית מהארנונה המתקבלת על מגורים, וגם מהסיבה שמתן שירותים קהילתיים לתושבים רק מגדיל את הוצאותיהן."אחוזי הבנייה שמאפשרות העיריות לבנות באזורי התעשייה, לרוב עבור מגדלי משרדים, נעים סביב 120% עד 150%, אך בעליה של סככה באזור התעשייה של בני ברק הרואה את כל גורדי השחקים הנבנים סביבו מצפה לקבל זכויות בנייה של 300% ולא בונה ואין סיכוי שהרשות המקומית תיתן כל כך הרבה זכויות בנייה", אומר בר.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדי שבעלי נכסים באזורי תעשייה יאפשרו הריסה ובנייה מחדש, בר מציע להגדיל את זכויות הבנייה באזורי התעשייה ל-450% כך ש-150% יוקדשו למסחר ומשרדים ו-300% למגורים. בנוסף, 10% מכל מתחם יוקדש למוסדות חינוך. אזור התעשייה בבת ים שעובר בנייה מחדש, הינו בין הבודדים שישלבו מגורים ומסחר, אך בר מצר על כך שרק 25% מהשטח יוקדש למגורים. בר סבור שיש להגביל את התוכנית למספר שנים מצומצם כדי למנוע ספקולציות על קרקעות באזורי תעשייה.
"חייבת להיות חקיקה מיידית שתחייב עיריות לבנות דירות"
"ההתחדשות העירונית המשולבת מתרחשת במתחמי תעשייה אשר התפתחותם ההיסטורית מיקמה אותם בסמיכות למרכזי הערים ולצירי תחבורה מרכזיים, לכן אין כל צורך להשקיע בכבישים וניתן כך לבצע את הציפוף האורבני הנדרש, על ידי התבססות על מערכות תחבורה עתירות נוסעים, דוגמת הרכבת הקלה. הבנייה החדשה רבת ההיקף תאפשר הקמת חניונים תת קרקעיים גדולים הן עבור המשרדים והן עבור הדירות. כיום מצמצמים את מספר החניות עבור משרדים בתל אביב, אם לא יספקו חניות אז לא יבואו לאזור ואז העירייה בסופו של דבר תפסיד הכנסות מארנונה. חייבת להיות חקיקה מיידית שתחייב עיריות לבנות דירות, מדוע במתחם חסן עראפה בין רחוב המסגר למנחם בגין, מטר ממתחם השוק הסיטונאי בתל אביב, מאפשרים רק 25% למגורים ולא 65%? זה פשוט לא הגיוני."
לדברי בר, הפוטנציאל של הפיכת אזורי התעשייה הישנים למתחמי מגורים מסחר ותעסוקה חדשים יכול להניב עשרות אלפי יחידות דיור חדשות במיקומים הבאים: אזור התעשייה הישן בחולון (פוטנציאל של כ-15 אלף יחידות דיור); אזור התעשייה הצפוני של נתניה בקרית אליעזר (פוטנציאל של כעשרת אלפים יח"ד); לב מתחם הבורסה ברמת גן (פוטנציאל של כ-6,000 יח"ד); מתחם כורזים בגבעתיים (פוטנציאל של כ-2,000 יח"ד); קריית אריה פתח תקווה (פוטנציאל של כ-18 אלף יח"ד); אזור התעשייה המזרחי של כפר סבא (פוטנציאל של כ-6,000 יח"ד); אזור התעשייה נווה נאמן בהוד השרון (פוטנציאל של כ-5,000 יח"ד). על פי ההערכה של בר, מדובר בכ-62 אלף יחידות דיור במיקומים אלו וזאת ללא מתחמים נוספים בערים דוגמת בת ים, הרצליה ועוד.
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- אשטרום זכתה במכרז שיכון הרופאים בתל השומר, בהיקף 1,189 יח"ד
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
להלן אמצעי הפעולה שמציע בר כדי להוציא את התוכנית לפועל:
- גזירת פוטנציאל אחוזי בנייה באזורי תעשייה ותיקים, תוך כדי ניתוח רב תחומי של המצב הקיים. ככל שהמיקום מרכזי יותר, כך זכויות הבנייה גבוהות יותר.
- עריכת תכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות מקומית והיתרי בנייה מכוח חוק ארצי תמ"א 38 ב'.
- יצירת תמהילי שימושים מעורבים- איזון בין מגורים ותעסוקה ומסחר
- יצירת מנגנון "הצמדה" של מוסדות ציבור לפיתוחו של כל מגרש
- קטליזטוריזציה: תכנון הפרויקט באופן שכל מרכיב מהווה "זרז מרחבי", מבלי לשתק גופים אחרים. יצירת מערך תמריצים תכנוניים וסטטוטוריים.
- 12.ביבי: כבר אני מביא את פטיש ה 7 קילו (איזה עם טיפש) (ל"ת)לפיד: חפשו אותי ב... 01/12/2013 21:09הגב לתגובה זו
- 11.ביבי: לפיד "מטפל בכם" תעשו לו לייק בפייסבוק (ל"ת)לפיד: פוליטיקה חדשהה 01/12/2013 21:09הגב לתגובה זו
- 10.לפיד: מחירי 2007 כבר ב 2030(בעזה) (ל"ת)לפיד: תוצאות ב 2030 01/12/2013 21:08הגב לתגובה זו
- 9.שטויות תנו לבדואים לבנות עוד וילות. (ל"ת)פחחחח 30/11/2013 22:17הגב לתגובה זו
- 8.אc 30/11/2013 17:10הגב לתגובה זואולי גם לבנות בתים על הירח? בכל מדינה מתוקנת יש אזורי תעשיה לא צריך לחיות בזוהמה של מפעלים או ביחד עם משרדים ועסקים זה כבר היה גם בתל אביב כשבכל בניין היה משרד די כבר עם הרעיונות האדיוטים יש שפע קרקע המדינה פשוט לא רוצה לפתור את הבעיה נוח לה שחצי עם אהבל שלקח משכנתא עד הקבר
- 7.קליפ 30/11/2013 17:00הגב לתגובה זופקידיי ביז היהודים..., שמיצרים אך ורק כותרות ערמומיות.....מסננים תגובות
- 6.קליפ 30/11/2013 15:06הגב לתגובה זוהמגזר היהודי :למאות אלפי יהודים 2 עד 20 דירות. לכל ח"כ עשרות דירות. בקיבוצים לכולם בית פרטי בחינם...במושבים לכולם עשרות דירות במשקים...המגזר הישראלי הערבי : בכל כפר מאות אלפי בתים צמודיי קרקע שנבנו ללא רשיון. בחסות השמאל והמשטרה היהודית....בשביל מיעטו חילוני בודד שאמור להגר מארצו חבל לטרוח!!!
- 5.צביקה דורון 30/11/2013 14:36הגב לתגובה זואם יבנו שם מגדלים, איך רחובות ויצמן וכצנלסון יעמדו בעומס הפקקים בבוקר, הרי אי אפשר להרחיב את הכבישים ??!!
- והביוב?והתקשורת?מים חשמל?בתי ספר?אוויר לנשימה? (ל"ת)א.מ 01/12/2013 11:14הגב לתגובה זו
- 4.מירב 30/11/2013 13:29הגב לתגובה זוזו רק מחצית הבעיה, יש במקביל לחייב בעלי דירות לביצוע בינוי פינוי שכונתי ברוב של 51%, ואם לא לחייבם לבצע שיפוץ חזית ושיקום בניין, העלות של מאות אלפי שקלים תכניס קצת שכל לקדקדם החמדני. המפתח בבניין משותף פשוט למדי, תוספת חדר ממד, מחסן, מרפסת שמש, חניה ומעלית בבניין חדיש ויוקרתי אמורים להיות די והותר. הגדלת אחוזי הבניה תהווה תמריץ ליזם וכולם ירוויחו.
- ובסוף כולנו נחיה בבנין אחד גדול,מחניק וצפוף.. (ל"ת)תנו לנשום 01/12/2013 11:15הגב לתגובה זו
- 3.אנונימי 30/11/2013 13:03הגב לתגובה זוסמוך לכפר הבפטיסטים פתח תקווה במקום לבנות אלפי יחידות דיור במחיר של פחות ממאה אלף ש"ח לדירה הוכרזו כפארק לאומי
- קליפ 30/11/2013 18:55הגב לתגובה זויהודים צריכים שטחים לנופש. היכן יבלו מאות אלפי הישראלים הערבים?
- 2.זוזו חלסטרא היה אומר 30/11/2013 12:39הגב לתגובה זוחסר קרקע, חסר דירות, אולי חסר שכל? ותחשבו על זה פיייייייי:)
- 1.יואל 30/11/2013 12:13הגב לתגובה זותחנות דלק תקועות עוד מהתקופה הבריטית . יש לבצע תוכנית מסודרת להזזת התחנות ממרכז העיר לאזורי המסחר כגון אזורי תעשייה , צומת בילו ופאוור סנטרים . תחנת דלק במרכז העיר יוצרת רק מטרד ובעיות בטיחות . במקום תחנת הדלק ניתן לבנות בניין משולב מגורים ומסחר זה יתן לעיר התחדשות עירונית נורמאלית ולא 450 % או טימטום 48 .
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
