מחיר ההצפה: "החל מסוף השנה צפוי זעזוע משמעותי בשוק המשרדים"

האם שוק המשרדים הולך לעבור זעזוע בשנים הקרובות? לפי סקר של חברת ייזום ושיווק הנדל"ן המניב 'מאן נכסים', ברבעון הראשון של 2013 נמשכה הירידה באיתנות שוק הנדל"ן המניב בישראל, אם כי בקצב מתון משמעותית לעומת שנת 2012.

ההערכה היא שמגמת הירידה תמשיך גם במהלך הרבעונים הקרובים. מהסקר עולה עוד שירידת המחירים והתפוסה בענף המשרדים תמשיך, בעיקר באזורים בהם ישנם פרויקטים משמעותיים בהליכי בנייה ובאזורים הסמוכים להם. בחברה מעריכים כי בטווח הקצר תישמר יציבות, אם כי החל מסוף השנה צפוי זעזוע משמעותי כתוצאה מעלייה משמעותית בהיצע השטחים הפנויים.

מהסקר עולה שברמת גן חלה הירידה הגדולה ביותר בתחום תפוסת המשרדים ומחירי שכ"ד - שכ"ד ממוצע באזור ר"ג למשרדים ברבעון ה-1 של 2013 הינו 70 שקל למ"ר. מחיר מכירה ממוצע הינו 10,500 שקל למ"ר והתפוסה ירדה ל-90% לעומת התפוסה של 93% ברבעון 4 בשנת 2012.

שכר הדירה החודשי למשרדים שאר הערים ברבעון הראשון: באזור ת"א 90 שקל למ"ר, הרצליה 80 שקל למ"ר, רעננה, 62 שקל למ"ר, פ"ת 62 שקל למ"ר, נתניה 55 שקל למ"ר, רחובות 55 שקל למ"ר, חיפה 65 שקל למ"ר, לוד 55 שקל למ"ר וירושלים 65 שקל למ"ר. רמת מחירי שכ"ד דומה לרבעון 4 ב-2012 ומקומות בהם יש ירידה במחירים הירידה נעה בין 0.5% ל-3%. רמת התפוסה הממוצעת של שטחי המשרדים בת"א הינה 95%, ר"ג 90%, פ"ת 90%, רחובות 85%, הרצליה 92%, רעננה 90%, נתניה 87%, חיפה 87%. מחיר המכירה באזור ת"א למ"ר משרדים הוא הגבוה ביותר בארץ- 13,500 שקל למ"ר לעומת 12,000 בהרצליה, 9,300 בפ"ת ו-8,250 שקל בלוד.

ג'קי מוקמל, מנכ"ל החברה מציין שעודף ההיצע של משרדים מרוכז בעיקר באזור פ"ת, בני ברק ורמת החייל, שם ממשיכים להבנות פרויקטים משמעותיים הצפויים להסתיים ב-2013.

מוקמל מוסיף עוד שעל פי המדד, הרבעון ה-1 של 2013 הינו הרבעון הרביעי ברציפות של ירידה באיתנות שוק המשרדים, אם כי קצב הירידה הואט משמעותית וההערכה היא שבטווח הקצר יימשך תהליך ההתייצבות עם נטייה לירידה בדמי השכירות, תהליך הנובע מהיצע הולך וגדל של המשרדים וההאטה הכלכלית בישראל. לאחרונה ניתן להבחין במגמת התגמשות בקרב בעלי נכסים שבאה לידי ביטוי בהורדת שכ"ד ובהתגמשות בתנאים הנילווים. תהליך הצמצום וההתייעלות הנדל"נית בחברות רבות נמשך וחברות לא מעטות בודקות או מתחילות בהליכי קונסולידציה והחזרת שטחים."

מוקמל מוסיף כי "במהלך השנה האחרונה היינו עדים למספר גופים גדולים ששכרו משרדים באזור ת"א, שמתוך מגמה להוזיל עלויות ולשדרג את רמת המשרדים ואף לשכור שטחים גדולים יותר עברו לאזור פ"ת או בני ברק, אלטרנטיבה שלא היתה קיימת בעבר. לאחרונה פורסם כי חב' כלל ביטוח תעביר את משרדיה שפזורים במספר בניינים במרכז ת"א למגדל עתידים ברמת החייל- מהלך זה הינו עדות נוספת לכך שחברות רבות מעדיפות להעתיק את משרדיהן ממרכז ת"א אל המעגל השני של אזור ת"א על מנת להביא לחסכון בעלויות שכ"ד."

נציין כי בתקופה האחרונה הגופים המוסדיים וחברות הנדל"ן מגדילים את השקעותיהם לנדל"ן המניב ובעקבות מצב שוק המשרדים הישראלי כיום פונים לרכישות בחו"ל. כלל עסקי ביטוח הודיעה אתמול על הקמת הקמת חברה להשקעות בנדל"ן בארצות הברית ואלוני חץ דיווחה על השקעה של 1.1 מיליארד שקל בחברת Carr אשר בבעלותה 20 מגדלי משרדים בוושינגטון.

כתבות מעניינות נוספות: מנכ"ל רשף נכסים מסמנת שלוש ערים בהן צפויה ירידה במחירי הדירות בלתי אפשרי לרכוש דירה: החמרה במצב רוכשי הדירות - מדד משכן צנח במארס