מחיר ההצפה: "החל מסוף השנה צפוי זעזוע משמעותי בשוק המשרדים"
האם שוק המשרדים הולך לעבור זעזוע בשנים הקרובות? לפי סקר של חברת ייזום ושיווק הנדל"ן המניב 'מאן נכסים', ברבעון הראשון של 2013 נמשכה הירידה באיתנות שוק הנדל"ן המניב בישראל, אם כי בקצב מתון משמעותית לעומת שנת 2012.
ההערכה היא שמגמת הירידה תמשיך גם במהלך הרבעונים הקרובים. מהסקר עולה עוד שירידת המחירים והתפוסה בענף המשרדים תמשיך, בעיקר באזורים בהם ישנם פרויקטים משמעותיים בהליכי בנייה ובאזורים הסמוכים להם. בחברה מעריכים כי בטווח הקצר תישמר יציבות, אם כי החל מסוף השנה צפוי זעזוע משמעותי כתוצאה מעלייה משמעותית בהיצע השטחים הפנויים.
מהסקר עולה שברמת גן חלה הירידה הגדולה ביותר בתחום תפוסת המשרדים ומחירי שכ"ד - שכ"ד ממוצע באזור ר"ג למשרדים ברבעון ה-1 של 2013 הינו 70 שקל למ"ר. מחיר מכירה ממוצע הינו 10,500 שקל למ"ר והתפוסה ירדה ל-90% לעומת התפוסה של 93% ברבעון 4 בשנת 2012.
שכר הדירה החודשי למשרדים שאר הערים ברבעון הראשון: באזור ת"א 90 שקל למ"ר, הרצליה 80 שקל למ"ר, רעננה, 62 שקל למ"ר, פ"ת 62 שקל למ"ר, נתניה 55 שקל למ"ר, רחובות 55 שקל למ"ר, חיפה 65 שקל למ"ר, לוד 55 שקל למ"ר וירושלים 65 שקל למ"ר.
רמת מחירי שכ"ד דומה לרבעון 4 ב-2012 ומקומות בהם יש ירידה במחירים הירידה נעה בין 0.5% ל-3%. רמת התפוסה הממוצעת של שטחי המשרדים בת"א הינה 95%, ר"ג 90%, פ"ת 90%, רחובות 85%, הרצליה 92%, רעננה 90%, נתניה 87%, חיפה 87%. מחיר המכירה באזור ת"א למ"ר משרדים הוא הגבוה ביותר בארץ- 13,500 שקל למ"ר לעומת 12,000 בהרצליה, 9,300 בפ"ת ו-8,250 שקל בלוד.
ג'קי מוקמל, מנכ"ל החברה מציין שעודף ההיצע של משרדים מרוכז בעיקר באזור פ"ת, בני ברק ורמת החייל, שם ממשיכים להבנות פרויקטים משמעותיים הצפויים להסתיים ב-2013.
מוקמל מוסיף עוד שעל פי המדד, הרבעון ה-1 של 2013 הינו הרבעון הרביעי ברציפות של ירידה באיתנות שוק המשרדים, אם כי קצב הירידה הואט משמעותית וההערכה היא שבטווח הקצר יימשך תהליך ההתייצבות עם נטייה לירידה בדמי השכירות, תהליך הנובע מהיצע הולך וגדל של המשרדים וההאטה הכלכלית בישראל. לאחרונה ניתן להבחין במגמת התגמשות בקרב בעלי נכסים שבאה לידי ביטוי בהורדת שכ"ד ובהתגמשות בתנאים הנילווים. תהליך הצמצום וההתייעלות הנדל"נית בחברות רבות נמשך וחברות לא מעטות בודקות או מתחילות בהליכי קונסולידציה והחזרת שטחים."
מוקמל מוסיף כי "במהלך השנה האחרונה היינו עדים למספר גופים גדולים ששכרו משרדים באזור ת"א, שמתוך מגמה להוזיל עלויות ולשדרג את רמת המשרדים ואף לשכור שטחים גדולים יותר עברו לאזור פ"ת או בני ברק, אלטרנטיבה שלא היתה קיימת בעבר. לאחרונה פורסם כי חב' כלל ביטוח תעביר את משרדיה שפזורים במספר בניינים במרכז ת"א למגדל עתידים ברמת החייל- מהלך זה הינו עדות נוספת לכך שחברות רבות מעדיפות להעתיק את משרדיהן ממרכז ת"א אל המעגל השני של אזור ת"א על מנת להביא לחסכון בעלויות שכ"ד."
נציין כי בתקופה האחרונה הגופים המוסדיים וחברות הנדל"ן מגדילים את השקעותיהם לנדל"ן המניב ובעקבות מצב שוק המשרדים הישראלי כיום פונים לרכישות בחו"ל. כלל עסקי ביטוח הודיעה אתמול על הקמת
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.מוטי 07/05/2013 07:28הגב לתגובה זולא הבנתם עדיין שלערייה עדיף משרדים ומרכזי מסחר וכן שבה רק מקבלים כסף ולא משקיעים אגורה.. דירות זה אנשים .. בתי ספר שרותים וכו.. אז כנראה שלחולדאי ובכלל בשלטון. לא אכפת להם מאנשים......
- 6.אייל 07/05/2013 00:24הגב לתגובה זולהוריד את השוק על הברכיים אבל לא הצליח לקבל את השיווק על המגדלים המובילים של ת״א: מגדלי הארבעה,מגדל ספיר,מגדל רוטשילד של דורון אביב ומגדל Shevet Moshe בסיטי החדש של ת״א. חבל שאיש כל כך מתוסכל מנסה לגרום לנזק לענף ששומר על יציבות בביקושים.שיבוא אליי ואציג לו ביקושים בהיקף של כ150,000 מ״ר במרכז ת"א במחירים של כ95/110 ש״ח למ״ר במעטפת
- 5.אז נעכור לגור במשרד! (ל"ת)רמי 06/05/2013 15:44הגב לתגובה זו
- 4.זה יהיה ענשכם 06/05/2013 15:20הגב לתגובה זומרימים פה כל הזמן בנייני משרדים בזמן שיש מחסור חמור בדיור למגורים
- 3.חולדאי אפס 06/05/2013 14:18הגב לתגובה זולכן אזורים שלמים בעיר הולכים להיות ריקים מאדם ולאחרים לא יהיו דירות
- 2.במקום משרדים תבנו דירות, חלאס (ל"ת)נתי 06/05/2013 14:17הגב לתגובה זו
- 1.בונים משרדים כמו עדר, מטומטמים (ל"ת)נועם 06/05/2013 14:17הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
