בלוג לאומי: "בשל הירידה במלאי הדירות החדשות - עליית המחירים לא תתמתן"

הכמות המבוקשת של דירות מקבלן בחודש דצמבר 2012 ירדה עונתית בשיעור של 12% לרמה של כ-1,300 דירות, כך עולה מנתוני הלכה המרכזית לסטטיסטיקה. במקביל, נמשכת מגמת הירידה של המלאי הבלתי מכור של הדירות החדשות. המלאי הבלתי מכור עמד בחודש דצמבר 2012 על 15.3 אלף יחידות דיור חדשות, בהשוואה לשיא של 16.8 אלף יחידות דיור לפני כחצי שנה. ירידת המלאי משקפת את הירידה שחלה בהיקף התחלות הבנייה, שנמשכה, ככל הנראה, גם ברבע הרביעי של 2012.

בסך הכול, בשנת 2012 נמכרו כ- 15.3 אלף יחידות דיור חדשות שנבנו ביזמה פרטית (בדומה להיקף המכירות בשנת 2011) ו- 21.5 אלף יחידות דיור חדשות שנבנו ביזמה ציבורית. ביחד עם הדירות שנבנו שלא למכירה, כגון "בנה ביתך" וקבוצות רכישה, מסתכמת כמות הדירות המבוקשת ב- 2012 ב- 39.4 אלף יחידות דיור.

"ירידה במספר חודשי ההיצע" כלכלני בנק לאומי אומרים היום בלאומי בלוג כי כמות זו גבוהה מקצב התחלות הבנייה השנתי ברבע השני והשלישי של 2012 "במילים אחרות, הביקוש לדירות חדשות בשנת 2012 היה, כפי הנראה, גבוה מההיצע שנבנה בשנה זו ולכן חלה ירידה במלאי. מצב זה של עודף ביקוש על ההיצע קיבל ביטוי בירידה של מספר חודשי ההיצע, שהוא אינדיקטור מוביל טוב למחירי הדירות. אלו ירדו מרמה של כ- 13 חודשי היצע בחודשים הראשונים של 2012 ל- 11.6 חודשים נכון לחודש דצמבר. הימשכות מגמת הירידה במלאי הבלתי מכור של דירות חדשות, אינה צפויה לתמוך בהמשך התמתנות הלחצים לעליות מחירים בשוק הדיור."

עליית מחירי הדיור בממוצע כלל ארצי הסתכמה באחד עשר החודשים הראשונים של 2012 ב- 5.6%, זאת בדומה לשיעור עליית המחירים בשנת 2011 כולה. יש לציין כי בשנת 2011 נרשמו ירידות מחירים ברבע הרביעי של השנה, אשר מיתנו את שיעור העלייה המצטבר השנתי ובראשית 2012, עליות המחירים שבו והתחדשו.

"המחיר החציוני דווקא ירד" "עליות המחירים בשנתיים האחרונות אינן משקפות מגמה זהה בפרופיל העסקאות", מסבירים הכלכלנים. "נתוני משרד האוצר מצביעים על כך שהמחיר החציוני של העסקאות בשוק הדיור הלך וירד בשנה האחרונה. יש להניח שמגמה זו הושפעה מהמגבלות שהוטלו על ידי בנק ישראל בתחום המשכנתאות אשר הובילו למיתון הביקושים וכן להסטת העסקאות בשוק הדיור לדירות זולות יותר ויותר. מדד מחירי הדיור, של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אשר מנטרל את 'שינויי האיכות' בעסקאות, מבטא למעשה עלייה במחיריהן של הדירות המצויות בחתך המחירים הנמוך יותר."

באשר לעתיד מעריכים כלכלני הבנק שרמת הריבית הנמוכה במשק עדיין תהווה גורם שיגדיל את האטרקטיביות של רכישת דירה עבור חלק ממשקי הבית. "אך לצד זאת המשך ההאטה בצמיחת הפעילות הכלכלית בשנה הקרובה והחולשה בשוק העבודה, תשמור על רמת ביקושים מתונה יחסית בשוק הדיור. מכאן, שהשינויים ברמת המחירים בשוק הדיור בשנה הקרובה תלויים במידה רבה בהתפתחויות שיחולו בצד ההיצע ובהשפעותיהן על ציפיות הציבור. רמת התחלות בנייה נמוכה, בדומה לרמתן ברבע השני והשלישי של 2012, לא תתמוך בהתמתנות הלחצים לעליות מחירים בשוק הדיור."

"להערכתנו, כדי לייצר יציבות בשוק הדיור, רמת התחלות הבנייה השנתית צריכה להיות לפחות כמו הגידול השנתי הממוצע במספר משקי הבית בישראל, אשר עומדת מאז ראשית העשור הקודם על כ- 39 אלף ואולי אף מעט מעבר לכך על מנת לקחת בחשבון גרט של דירות ישנות ושיפור מסוים ברמת החיים", מוסיפים הכלכלנים. "לפיכך, מידת ההתאמה בין ההיצע הרצוי 'במצב היציב' לבין המסרים שיגיעו בתחום זה מן הממשלה החדשה יכולה להשפיע תוך פרק זמן קצר יחסית על הדינאמיקה בשוק הדירות ועל המחירים, זאת עוד לפני שתכניות ממשלתיות כלשהן יצאו לפועל. ההשפעה על שוק הדיור יכולה להגיע בעקיפין גם למשתנים נוספים כמו ציפיות האינפלציה, הציפיות לריבית בנק ישראל, שער החליפין של השקל ומבנה עקום התשואות."