מחיר הקרקע בראש העין צלל בשיעור של 34%, פוטנציאל הוזלה של 150 אלף ש'
הקבלנים כבר לא מוכנים לשלם כל מחיר - אתמול פורסמו תוצאות מכרז מנהל מקרקעי ישראל ברובע B ראש העין לבנייתן של 1,096 דירות. מהתוצאות עולה כי המחיר הממוצע לקרקע ליחידת דיור ירד ב-34% בהשוואה לתוצאות המכרז שנערך במקום בחודש מאי 2011.
בחודש מאי 2011 זכו במכרז להקמת 1,137 יחידות דיור באזור תשע חברות במחיר ממוצע ליחידת דיור של כ-388 אלף שקל כאשר הטווח עמד על בין 291 אלף שקל ל-455 אלף שקל ליחידת דיור. במכרז שנערך אתמול המחיר הממוצע עמד על כ-257 אלף שקל בלבד, כאשר הטווח עמד על בין 291 אלף שקל ל-325 אלף שקל ליחידת דיור, כאשר ב-325,000 שקל זכתה עמותה כאשר במקום שני הייתה הצעה ב- 260,000 שקל.
בשורה התחתונה חלה ירידה זו הינה בסך של כ-130,000 לדירה לפני מע"מ, דבר הנותן אופציה להוריד את מחירי הדירות בכ-150 אלף שקל כולל מע"מ.
"הקבלנים לא חוששים מירידת מחיר של יותר מ-10%", אמר בתגובה יקי רייסנר, סמנכ"ל רכש שיווק וייזום בחברת צ. לנדאו. "הירידה במחירים שוב מוכיחה כי קבוצות הרכישה הן אלו שמעלות את המחירים והן שהגבירו את קצב עליות המחירים על חשבון הרוכשים. בשלוש השנים האחרונות 'תיקנו' עליות מחירי הדירות את טעויות קבוצות הרכישה ובכך היטיבו עמן."
הסיבה להגשת מחירים נמוכים יותר במכרז עשויה להיות קשורה בעיקר לשני גורמים: שינוי המגמה במחירי הדיור בחודשים האחרונים והצפייה להמשך ירידה במחירים והקושי של הקבלנים לקבל מימון זול מהבנקים.
כתבות נוספות:
- 12.חשבון פשוט 10/03/2012 08:00הגב לתגובה זולקבלנים היום יש חסמים קשים ועלויות גבוהות = קושי ממשי להגדיל הון עצמי ועלויות גבוהות מאוד של מימון - אם בכלל מקבלים מימון בנקאי (שני הבנקים הגדולים כבר הפסיקו לתת ללקוחות חברות נדלן וקבלנים ליווי פיננסי לפרוייקטים). לכן פחות ופחות יתחילו בכלל להיכנס לפרוייקטים חדשים. ומי שנכנס ונושא בהון בסיכון ובעלויות חייב להגדיל מירווחים ולהגדיל את המחיר הסופי.
- 11.צדק חברתי=חרםצרכני=ישראלי לא פראייר (ל"ת)ישראלי לא פראייר 07/03/2012 01:30הגב לתגובה זו
- 10.מחיר הזוי מעל30-50%,הבועה יתפוצץ,מיתון !!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 07/03/2012 01:28הגב לתגובה זו
- 9.מיכאל שראל-קורס צלילה זה...טוב (ל"ת)יצאת קטן 06/03/2012 17:10הגב לתגובה זו
- 8.קרקע בניית 4 ח' =600,000 ש" ח רווח 20%=750,000 (ל"ת)4 ח' מכסימום 750,000 06/03/2012 17:08הגב לתגובה זו
- 4 חד' בפ" ת עלתה 500000 בערך ב-2007 (ל"ת)עשו עלינו סיבוב 07/03/2012 09:20הגב לתגובה זו
- 7.אשרינו 06/03/2012 14:08הגב לתגובה זוועכשיו אנחנו חסרי כל . מה שהשתנה זה שעכשיו יש לנו סיפוק רב מהשמחה לאייד הקבלנים.קבלן שקיבל הנחה אפילו אם יעביר אותה במלואה לא משתנה מצבו. אנו נמשיך לשלם שכר דירה כחצי ממשכורתינו אבל הסיפוק ממפלת הזולת שווה הרבה יותר מכסף.
- 6.אורן 06/03/2012 12:47הגב לתגובה זוהקבלנים מבינים שמהחירים ירדו....אבל עדיין מנסים לשדר שהמחירים יעלו בעיתונות כדי להמשיך חהרוויח בחזירות
- 5.ככה מתחילה התרסקות (יותר נכון ממשיכה) (ל"ת)ממתין 06/03/2012 12:25הגב לתגובה זו
- 4.לא קונה 06/03/2012 11:52הגב לתגובה זולהתאפק ולהתאזר בסבלנות, המחירים בכל הארץ בדרך להתרסקות.
- דני 06/03/2012 12:00הגב לתגובה זועיר של תימנים אם המחירים יירדו בעוד 40 אחוז לא אקנה מקום הכי מגעיל בארץ
- 3.קריסה טוטאלית!!!!!!! 06/03/2012 11:38הגב לתגובה זוגינדי מויל חצי מיליון בת" א! טירוף קריסתי!!!!!!!
- 2.יוני שמחוני 06/03/2012 11:25הגב לתגובה זולמה אני קניתי בראש העין דירה לפני 8 חודשים משהו פצצה לפנים 3 חדרים מרווחת ב 1.8 מיליון שזה מחיר מעולה לדירה פצצה. מאז המחירים רק עולים. הדירה היום שווה לפי דעתי כבר 2 מיליון בקלות. גם המוכר נתן לי הבטחה שזה רק יעלה ככה שאני מכוסה.
- רבותי, הבחור ציני. אותי התגובה שלו הצחיקה (ל"ת)אופיר 09/03/2012 10:18הגב לתגובה זו
- יוני תמימוני 09/03/2012 08:26הגב לתגובה זואתה יכול להיות רגוע , כי , המוכר , מרגע שקם בבוקר - כל מה שמעניין אותו זה שיהיה לך כמה שיותר טוב.
- אם המוכר נתן לך הבטחה,אתה מסודר. קבלת כדורים? (ל"ת)ע 06/03/2012 15:50הגב לתגובה זו
- עצוב הרוב לא מבינים שהוא ציני- אפילו גינדי (ל"ת)בת" א 3 חד בפחות 07/03/2012 09:18
- דן 06/03/2012 14:40הגב לתגובה זולמה אתה מדבר שטויות ומשקר איפה קנית בראש העין דירה כזאת ובמחיר כזה?אני במקרה תושב ראש העין
- דן - תנחומיי. (ל"ת)כוכי 06/03/2012 15:12
- הופ 06/03/2012 14:15הגב לתגובה זואתה חי בעולם משלך נראה לי
- חיים 06/03/2012 13:52הגב לתגובה זומישהו עשה עליך סיבוב ביג טיים. זה לא רק סיבוב זה כבר על גבול העקיצה
- משה 06/03/2012 11:58הגב לתגובה זואתה מחזיק פצצה אמיתיתי ביד. זרוק אותה לפני שהיא תתפוצץ לך בפנים.
- תדעו שהתמנים לא פרייארים... (ל"ת)עמיאל 06/03/2012 13:48
- המחירים תקועים כבר למעלה מחצי שנה... (ל"ת)גיל 06/03/2012 11:53הגב לתגובה זו
- חמור 06/03/2012 11:51הגב לתגובה זוחמור תוריד לו את האוזניים... יישאר חמור
- יוני עצובי 06/03/2012 11:41הגב לתגובה זואתה יכול ככה לגלגל מליונים
- סתם אחד 06/03/2012 12:24תגידו אתם קרועים. בן אדם כותב תגובה צינית ולעגנית למחירים ואתם חושבים שהוא באמת עשה עסקה כזו?
- אתה מוכן להפסיק לעשות צחוק מעצמך ? תודה (ל"ת)יאיר 06/03/2012 11:34הגב לתגובה זו
- 1.שטויות 06/03/2012 11:21הגב לתגובה זוזה יעלה פחות לקבלנים , אבל הם יגבו את אותו המחיר מהאזרחים. משמע, הכסף הולך לקבלנים ואני עוזב את הארץ...
- א 06/03/2012 11:33הגב לתגובה זובאלגן שהם לא תיארו לעצמם שיהיה לדעתי...תוהו ובוהו.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.65% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.65% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
