מנהטן שבה למרכז הזירה? "ניתן להשיג 8% תשואה מדירה שעולה מיליון שקל"

האם מנהטן, המרכז הכלכלי, התרבותי והעסקי של ארצות הברית, ויש כאלה שאף טוענים של העולם, חוזרת למרכז זירת משקיעי הנדל"ן?

מחיר הבתים הממוצע במנהטן עומד כיום הוא 1,391,754 דולר, ירידה של 3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ירידת המחירים נובעת מקיטון במספר הדירות הרגילות שנמכרו (דירות קונדו) אשר היוו 40% מכלל העסקאות, לעומת 46% אשתקד, ומגידול במכירת דירות הקו-אופ (דירות המוחזקות באמצעות בעלים משותפים ביחד עם כל השכנים, כאשר כל מחזיק דירה הוא בעצם בעל מניות ביחד עם שכניו) הנחשבות לזולות יותר. המחסור במלאי דירות קו אופ 3 חדרים הוביל לעלייה של 18% במחירן במהלך השנה החולפת, בעוד מחירן של דירות הקו-אופ בגדלים אחרים רשם ירידה של 1%.

נציין כי לאחרונה סנפורד וייל, מנכ"ל סיטי גרופ לשעבר, מכר פנטהאוז בשטח 626 מ"ר בפרוייקט 15 Central Park West לבתו שך המיליארדר הרוסי דמיטרי ריבולובב תמורת 88 מיליון דולר. בעקבות מחיר השיא שננקב, מוצע כעת למכירה במגדל One57 פנטהאוז בשטח של כ-1,020 מ"ר בקומות 89-90 תמורת 110 מיליון דולר.

סיכון נמוך משאר הערים ארצות הברית ניר אמזל, שותף בחברת Hap Investments, סבור כי השוק האמריקאי מגלם בחובו הזדמנויות אדירות. ה"סנטימנט כיום שלילי, יש שפל במצב רוח ובתפיסת האמריקאים עצמם את השוק שלהם. נתונים אלה משמשים קרקע פורייה למשקיעים זרים עם פרספקטיבה חיצונית על השוק שאינם שרויים במרה השחורה שמאפיינת חלקים מהשוק המקומי. בנוסף, מחנק האשראי השפיע עמוקות על שוק הבניה ומספר התחלות הבניה בעיקר בערים הגדולות קטן באופן משמעותי בשל דרישות הבנקים להון עצמי גבוה כתנאי לליווי פרויקטים". לדבריו, הסיכון במנהטן נמוך יותר ביחס לערים דוגמת מיאמי, דטרויט, שיקגו או לאס וגאס.

אפיון הדירות הנרכשות על ידי זרים נחלק לשניים: 1. דירות להשקעה בלבד כאשר השיקול הדומיננטי הוא תשואה שוטפת וצפי לרווח הון עתידי - דירות המאופיינות בטווח מחירים זול יחסית של עד חצי מיליון דולר באזורים של צפון מנהטן ואזורים של ברוקלין הנמצאים בסמיכות למנהטן. מדובר לרוב בדירות בשל 1-2 חדרי שינה (2-3 חדרים במונחים ישראלים) בגדלים של בין 40-80 מ ר. לדברי אמזל, "יזמים יכולים להשיג כיום תשואה של כ-8% (לפני מס הכנסה) ברכישת דירות מסוג זה וניתן כיום למצוא דירות בשטח של 55-85 מ"ר במחירים של 276-450 אלף דולר, קרי 1-1.67 מיליון שקל" סוג אחר של דירות שנרכשות על ידי זרים, הן דירות יוקרה, בעיקר בשכונות המבוססות של מרכז מנהטן והאפר ווסט ואיסט של מנהטן, הנמכרות במחירים של מעל מיליון דולר ונרכשות על ידי הזרים לצורך מגורים תקופתיים או להשכרה. אמזל טוען כי גם בסקטור זה ישנה ציפייה לעליית ערך עתידית משמעותית. עם זאת התשואה השוטפת נמוכה משמעותית מהדירות הקטנות והזולות יותר.

זהירות - חוזי שכירות שנחתמו בשיא הבועה עד כמה שההשקעה בנדל"ן במנהטן נראית כדאית כיום, כדאי לבצע את כל הבדיקות הנדרשות כדי לא ליפול בפח. ג'יסון מאיירס, עו"ד במשרד איצקוביץ', ניוסטדטר, קלארק, סבג ושות', אומר כי גם בתקופה בה שוק הנדל"ן מתחיל להתעורר, אך מחירי הנכסים עודם נמוכים, משקיע נבון בנכס מניב, ייטיב לעשות באם יבדוק ב-7 עיניים את חוזי השכירות של השוכרים הקיימים בנכס. ייתכן מאוד שחלקם מחוזי השכירות, נחתמו בשיאה של "הבועה", כאשר תנאי השכירות בחוזים הללו, היטיבו מאוד עם בעל הנכס כאשר ייתכן שחלק מחוזי השכירות עומדים להסתיים כיום."

מאיירס טוען כי קיימת סכנה שחלק מהשוכרים לא יחדשו כלל את הסכם השכירות וחלקם ייחדשו את הסכם השכירות, בכפוף לשכירת שטח קטן יותר ו/או בדמי שכירות נמוכים יותר. "בדומה, על המשקיע לבדוק, כי שוכרי הנכס אינם חברות דלות אמצעים אשר לא יוכלו לעמוד ו/או להמשיך בתנאי הסכמי השכירות וכן לבדוק כי, ככל שקיימת ערבות של חברת האם של השוכר, שערבות זו אכן תעבור לחזקתו ולשימושו עם מסירת החזקה המשפטית בנכס.