בוחנים עסקה: נכס בכפר סבא שנמכר השבוע ב-896 אלף ש'
בטור זה אני מביא הפעם פרטים על עסקת נדל"ן שבוצעה לפני מספר ימים בכפר סבא. בצד פרטי העסקה כפי שיובאו על ידי , אשתדל להתייחס לכדאיות העסקה לעניות דעתי.
החנות בשטח של 32 מ"ר ממוקמת ברח' ויצמן בכפר סבא שהינו העורק המסחרי הראשי בעיר, כאשר מיקומה המדויק של החנות הינו מערבית לרחוב סוקולוב ולא רחוק מקניון ערים , כלומר בקטע השוקק של רחוב ויצמן.
המוכרים הם ארבעה בעלים רשומים של הנכס אשר לא הסתדרו בניהם וביקשו לפרק את השותפות אגב מכירה. העסקה נסגרה במחיר של 28,000 שקלים למ"ר ובסה"כ תמורה של 896,000 שקלים עבור הנכס.
הרוכש מימן 50% משוויי הנכס בהון עצמי, כלומר 448,000 ממקורותיו ו- 50% הנוספים באמצעות הלוואת משכנתא מהבנק כנגד שעבוד הנכס, בריבית בשיעור של פריים + 1% למשך 15 שנה ( שעור הריבית לא בהכרח זהה לכל לווה ).
הואיל וריבית הפריים עומדת ביום ה' הקרוב , 27,1,11 , לעלות ל-3.75% וזאת בעקבות הודעת בנק ישראל האחרונה,הרי שמדובר על ריבית שנתית כוללת של 4.75%.
הרוכש מעוניין להשכיר את החנות ומכיוון שמדובר כאמור בעורק מסחרי ראשי המשימה , כך נראה , לא תהיה קשה. הרוכש מצפה לדמי שכירות בסך 5,500 שקלים לחודש.
עפ"י כל הנתונים שלעיל הכנסות החנות הצפויות משכירות הן:
66,000 בשנה, מאידך התשלום בגין ריבית על הלוואת המשכנתא הוא כ- 21,280 בשנה. כלומר הרוכש נותר עם הכנסה של 44,720 לפני מס, המהווה תשואה של כ- 10% על ההון העצמי שלו בסך 448,000 , וזאת מבלי לקחת בחשבון תשלום בגין מס רכישה ושכ"ט עו"ד.
הבה ונבחן את היתרונות והחסרונות בעסקה דנן:
הסיכונים בעסקה:
א. הואיל והריבית במשק צפויה במהלך שנת 2011 לעלות וכך אף בשנים הבאות יש להניח שהתשואה תפחת בהתאם. (יחד עם זאת גם יתכן שדמי השכירות יעלו בעתיד)
ב. חנות קטנה בדרך כלל מושכרת לאנשים פרטיים להבדיל מרשתות וחברות ולפיכך עלולה להיות תחלופה רבה יותר של השוכרים ופרקי זמן (בדרך כלל קצרים) ללא שוכרים , עקב כך יכולה התשואה לרדת.
היתרונות בעסקה:
א. חנות בעורק מסחרי ראשי של עיר ניתנת להשכרה יחסית בקלות ולא עומדת פנויה זמן רב.
ב. חנות בעורק מסחרי ראשי של עיר שומרת יחסית על גובה קשיח של דמי השכירות גם בתקופות של מיתון והאטה כלכלית.
ג. מכירת נכס ע"י מספר בעלים המבקשים לפרק את השיתוף בניהם משפיעה ברך כלל על נכונות המוכרים להתגמש במחיר ומאפשרת למוכר להשיג מחיר אטרקטיבי.
לסיכום:
העסקה נראית על פניה טובה שכן מדובר בהשקעה סולידית המניבה תשואה נאה, עם רכיב סיכון נמוך.
גולשים המעוניינים להציג בטור זה עסקאות נדל"ן מעניינות שבוצעו על ידם (תוך שמירת פרטיות) מוזמנים לשלוח פרטים לכתובת האתר במייל עבור דוד. [email protected]
עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".
- 21.אחד שבדק 24/02/2011 17:39הגב לתגובה זולא מאמינים לי - כנסו ובדקו במערכת מידע נדל" ן של רשות המיסים המפרסמת את מחירי העסקאות כולל זו שבכתבה ותראו שצדקתי.
- 20.ממתין 15/02/2011 10:50הגב לתגובה זוהאם ניתוח עסקה זו ,דומה להערכתך לירידת מחירים? אם כן מה שוויו?
- 19.חנן 24/01/2011 08:37הגב לתגובה זווזה עוד לפני מיסים, שכ" ט עו" ד וכו' וכו'
- 18.רונאלדיניו 24/01/2011 01:19הגב לתגובה זואני גם רוצה!!! איזה בנק נותן מתנות כאלה??
- 17.כפר סבאי 23/01/2011 21:46הגב לתגובה זוהסוחרים בקניון ערים מבטאים מצוקה לאחר פתיחת מתחם G, בכל מקרה שיהיה להם בהצלחה.
- 16.הבט מרענן לנדל" ן יסקי.תודה! (ל"ת)מגן הציבור 23/01/2011 20:29הגב לתגובה זו
- 15.ריבית שנתית של 4.5 אחוזים כבר עכשיו (P=3.5%) (ל"ת)העסקה לא משהו בכלל 23/01/2011 19:41הגב לתגובה זו
- 14.שרון 23/01/2011 16:23הגב לתגובה זועו" ד הוא קורא לעצמו ???? הוא לא יודע שהריבית פריים בישראל עומדת כל 3.5% ???? ז" א עיסקההלוואה בריבית 4.5% משנה את כל התמונה...
- 13.איש 23/01/2011 16:06הגב לתגובה זוהיה אמור ליידע אותך על כל היבטי העסקה!!
- 12.חשבתי שמדובר בעו" ד רציני! חסרים המון פרמטרים (ל"ת)רוני 23/01/2011 15:54הגב לתגובה זו
- 11.עורך הדין המכובד לא שמע על מס הכנסה על שכ" ד? (ל"ת)חוסר הבנה והטעיה !!! 23/01/2011 15:44הגב לתגובה זו
- 10.יש לו מחשבון מיוחד 23/01/2011 14:43הגב לתגובה זוקודם כל ריבית הפריים היא 3.5% - ריבית בנק ישראל 1.5 שנית אם נלקחה משכנתא ל15 שנים על 448א' ש" ח בריבית שצויינה ההחזר החודשי הוא יותר מכפול 450א' ש" ח ל15 שנים ההחזר רק של הקרן הוא 30א' ש" ח - אילא מלמדים חשבון עורכי דין ? להחזיר 30א' ש" ח על הקרן 16א' ש" ח ריבית - נשארת עם תזרים של 20א' ש" ח - רק אם מחיר הנכס יעלה העסקה כדאית
- Asher 23/01/2011 15:51הגב לתגובה זוThe calculation is for interest payments only
- 9.אזרח 23/01/2011 13:54הגב לתגובה זוהוא הבין שהוא יוצא מכיתבה לכתבה יותר ציפס הוא עכשיו אומר שעיסקאות שנסגרו במחירים כפולים מלפני שנתיים מישתלמות זה רק מסביר את המצב שייש להיזדרז ליקנות מהר דירה אחרת החלום לבית לא יתממש בעשור הקרוב
- 8.שומר נפשו 23/01/2011 13:53הגב לתגובה זולא מזמן אני ואחיי מכרנו אולם מסחרי שקיבלנו בירושה הסכום שנותר בידינו היה כ40% מהמחיר שסוכם עם הקונה וזאת כתוצאה מניכוי מס שבח ופחת בגין עשרות שנים למרות שההורים שלנו מעולם לא דרשו זיכוי מס בגין הפחת על כן אני מציע לכל מי שמיתכונן להשקיע בנכס מסחרי להתרחק מזה כמו מאש.
- 7.אבי 23/01/2011 13:45הגב לתגובה זוהתשואה על הנכס נמוכה יותר בקיזוז הריבית שיכל לקבל על ההון בלי כאב ראש של נזקים לחנות או אי עמידה בתשלום
- 6.תמיר 23/01/2011 13:34הגב לתגובה זוישנם כמה משתנים שהתעלמת מהם: 1. התעלמת מההתחייבות בגין הנכס (כ 50% מההשקעה) 2. התעלמת מרכיב המס על ההכנסות מהחנות (ע" פ מדרגות המס), למס יש רכיב משמעותי מכיוון שזו לא דירה אלא חנות 3. מס רכישה עוד 5% 4. הפחת על הנכס בקיצור אם תיקח את כל המשתנים בחשבון תגיע לכ 2.5% על ההשקעה, לא כל כך אטרקטיבי
- 5.שאלה ל2 23/01/2011 13:29הגב לתגובה זוהאם בריט מובטח לך שהם יחלקו את ההכנסה בתור דיוידנד לפי התקנון שלהם?
- 4.דודי 23/01/2011 13:08הגב לתגובה זומשום מה בבנק לאומי ריבית הפריים=3.5% .במאמר כותב שריבית הפריים=2.75% .גם אני רוצה הלואה ב-3.75% .אז נא תגובת הכותב לסתירה.
- שי 23/01/2011 16:06הגב לתגובה זוהריבית שהוצגה בכתבה נכונה אולי לינואר 2010 אבל נכון להיום ריבית הפריים היא 3.5 אז כל החישובים בכלל לא נכונים. מנסיוני אם מישהו מביא היום 50% מהנכס הוא מקבל משכנתא של פריים מינוס משהו ולא פלוס 1 ולכן הריבית האמיתית אמורה להיות הרבה יותר זולה ממה שהוצג (איזור 2.5-3).
- 3.מה עם המס שצריך לשלם עך ההכנסה? (ל"ת)לעוד דוד לוי 23/01/2011 11:56הגב לתגובה זו
- 2.קושי 23/01/2011 11:28הגב לתגובה זותקנה מניות של קרן ריט ותקבל אותה תשואה ואותה חשיפה לנדלן
- 1.r 23/01/2011 10:09הגב לתגובה זווזה לא קרה, אז מה ? עברת לחנויות?
- דני 23/01/2011 10:55הגב לתגובה זושלום דוד ניסיתי לשלוח לך דוא" ל לכתובת שבכתבה אולם הוא חזר. האם תוכל לתת כתובת דוא" ל נכונה ? תודה דני
בשורה למורים - כל מורה יקבל בממוצע 14 אלף שקל; על הפשרה בין המדינה לקרנות ההשתלמות של המורים
עודפים שהצטברו בקרן ההשתלמות של המורים ינותבו להשקעה בתשתיות חינוך ובתי ספר ותשלומים למורים העמיתים בקרן (וגם ליורשיהם)
למי שייך הכסף? בקרנות ההשתלמות של המורים הצטברו סכומי עתק שהיו מעבר להפרשות השוטפות למורים. המורים אמרו "זה שלנו". המדינה אמרה - "זה שלנו". נקבעה פשרה. המורים יקבלו בממוצע כ-14 אלף שקל.
ההסכם הזה נחתם לאחר הליך משפטי ממושך, והוא נוגע לחלוקת העודף הכספי שנצבר בקרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים. המתווה גובש בשיתוף עם החשב הכללי, הלשכה המשפטית והממונה על השכר במשרד האוצר, פרקליטות המדינה- היחידה לאכיפה אזרחית ופרקליטות מחוז תל-אביב, רשות שוק ההון, הסתדרות המורים והקרנות, והובא לאישור בית הדין האזורי לעבודה בת"א-יפו.
בשנת 2022 הוגשה על ידי פרקליטות המדינה תביעה נגד קרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים במסגרתה נדרשו הקרנות להשיב סך של כ-2 מיליארד שקל לקופה הציבורית. בזמנו האשים משרד האוצר כי קרנות ההשתלמות של המורים "התעשרו שלא כדין על חשבון הציבור." התביעה הזו הגיעה לאחר שהקרנות צברו 3 מיליארד שקלים משנת 1955 שנחשבים עודפים כאשר ההסתדרות תכננה לחלקו ל-165 אלף מורים בסכום של 12 אלף שקלים. כעת הגיעו הצדדים להסדר פשרה שבמסגרתו יועברו למדינה 1.05 מיליארד שקל בגין רכישת זכויות העבר, אשר ישמשו בין היתר לשיקום מערכת החינוך באזורים שנפגעו במלחמת "חרבות ברזל", וכן לקיום הכשרות ופעולות אחרות לצורך שיפור מעמדם של עובדי ההוראה. סכום של כ-2.25 מיליארד שקל יחולק ל-165 אלף עמיתי הקרנות הזכאים וליורשיהם. כמו כן, יחלו הקרנות לרכוש זכויות פנסיה תקציבית לעובדי הוראה היוצאים לשבתון החל משנת הלימודים תשפ״ג (2022-2023) ואילך.
קריאה מעניינת: השכר האמיתי של המורים בישראל: לא נמוך כמו שנדמה לכם
- המדריך המלא למציאת מורה פרטי (שבאמת יעזור לילד שלכם)
- פער של 30% בשכר, 60% עזבו את העבודה: דוח השכר במערכת החינוך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חלוקת הכספים תיעשה באופן ממוכן לחשבונות העמיתים או באמצעי תשלום דיגיטליים, בהתאם לנהלים שאושרו על ידי רשות שוק ההון. במקביל, הוחלט לשמור על כרית ביטחון אקטוארית של 4% לפחות, לטובת יציבות הקרנות ורווחת העמיתים בעתיד.
הנגיד: "פועל להעביר את הכוח מהבנקים לציבור" - האומנם?
פרופ' אמיר ירון מתעתע בציבור - מדבר על החלשת הבנקים, בפועל הוא רק חיזק אותם ופגע בציבור; האם 10 מיליונים איש אנונימיים פחות חשובים מעשרות החברים והמכרים של הנגיד במערכת הבנקאית? בסוף הכל אישי
הבנקים חזקים - הציבור חלש. אין מספיק תחרות, והבנקים מצפצפים עלינו - אפס על ריבית עו"ש ביתרת זכות, 12.2% על ריבית עו"ש ביתרת חובה. הנגיד ובנק ישראל מסבירים לנו שהם עושים הכל כדי לשנות את זה - הם מסבירים את זה כבר שנים, אבל שום דבר לא השתנה למעט דבר אחד - הרווחים של הבנקים. הם שוברים מדי שנה שיאים. על חשבוננו.
וכך מגיע היום הנגיד, פרופ' אמיר ירון לכנס על תמורות בשוק האשראי הקמעונאי ומסביר על הפעולות של הבנק, ההצלחות, הכיוון קדימה. אפשר להתרשם, וננסה להיות עדינים שהנגיד לא ממש מבין את הסיטואציה או מנסה לייצר נרטיב שגוי בעם. האמת היא שהאחריות עליו והוא לא שינה את יחסי הכוחות בין הבנקים לציבור - אפילו ההיפך. בתקופתו הבנקים הפכו לחזקים עוד יותר. הוא זה שאשם במצב לצד צמרת בנק ישראל שהמוני ישראלים לא מקבלים ריבית על העו"ש וזו רק דוגמה. מאות סעיפים של עמלות מיותרות ויקרות לצד ניצול ועושק של ציבור הדיוט, מטשטשים את היכולת לבדוק ולהבין על מה הציבור משלם. בנק ישראל יכול בלחיצת כפתור לפתור את הבעיה. הוא מדבר גבוה על הרצון לשמור על עצמאיות הבנקים - אם בעולם המערבי עושים כך, גם אצלנו אפשר, כשנזכיר לנגיד שאצלנו השוק לא תחרותי ולכן רגולטור יכול וצריך להתערב.
אבל זה לא האינטרס של הנגיד. הוא רוצה ללכת לישון כל לילה כשהוא רגוע לחלוטין שאין שום סכנה ליציבות הבנקים והדרך לעשות זאת היא לפטם אותם ברווחים. הנגיד הוא המנכ"ל על של הבנקים. הוא קובע את הרווחים שלהם דרך המרווחים על הבנקים, דרך עמלות, דרך קביעת התחרות, דרך קביעת מבנה השוק המקומי, השחקנים בו ותעריפי העמלות והריביות. כשהוא רואה שהריבית היא אפס, והוא מדבר על כך שהוא משנה את יחסי הכוחות בין הבנקים לבין הציבור, מצופה שיורה על ריבית על העו"ש. הבנקים ירוויחו במקום 16% על ההון "רק" 14% (הם בתשואות שיא על ההון). מספיק שהבנקים ישלמו כ-2.5%-3% על העו"ש כדי לשנות משמעותית לובה את המאזן כוחות בין בנקים לציבור - הוא בוחר לא לעשות זאת. למה לריב עם החברים שלך? 10 מיליון איש הם אנונימיים בלי שמות, אבל את עשרות הבכירים במערכת הבנקאית הוא מכיר אישית.
אז הנה דברי הנגיד, איכשהו הם לא ממש מתחברים למציאות - "הצעדים השונים שאנו נוקטים מהווים מהלך סדור שמטרתו לייצר שוק אשראי תחרותי, מגוון וחדשני בו הכוח עובר לצד של הצרכן וכושר המיקוח שלו מול ספקי האשראי השונים, מתעצם. אנחנו פועלים כדי להעביר את הכוח מספקי האשראי והבנקים לציבור הלווים. הדרך לכך נשענת על שני צירים מרכזיים.
- בנק ישראל רומז שהריבית תרד כבר בהחלטה הקרובה?
- בנק ישראל פיתח כלי חדש לחיזוי אינפלציה: "מנהלי החברות יודעים יותר טוב מהמודלים הסטטיסטיים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"הציר הראשון עוסק בהעצמת כוחו של הצרכן ביחס למידע הפיננסי שלו. בעידן המודרני, מידע הוא אחד הנכסים החשובים ביותר. הוא מאפשר לגופים פיננסיים להבין את צורכי הלקוח, להעריך סיכונים בצורה מיטבית, להציע מוצרים מותאמים ולפעול בסביבה תחרותית והוגנת יותר.
