"לא כלכלי": הסיבה שבגללה היזמים מתרחקים מהתחדשות עירונית בפריפריה

חברות רבות בתחום ההתחדשות העירונית הרימו גבה כאשר קבוצת R.E.L הודיעה אתמול, בניגוד גמור למה שקורה בשוק, על קידום פרויקטים בפריפריה. 2,600 דירות הם יבנו שם, בשני פרוייקטים - 1400 יח"ד בקריית שמונה ועוד 1200 יח"ד בצפת. איך קורה, שואלים בחברות המתחרות, שחברה מחליטה לבנות פרוייקט שנראה לכאורה לא כלכלי עבורן? כדי להבין את תחום ההתחדשות העירונית, די להביט במספרים. בסוף, הכל שם. כמו בכל עסק, חברות לא בונות היכן שלא כלכלי להן לבנות. ולמה לא כלכלי לבנות בפריפריה? כי המכפיל (תכף נפרט מהו) בתל אביב נמוך. נסביר: כשיזם בונה דירה ולא מקבל ערך, הרווח שלו נשחק. ככל שהמחיר למ"ר יותר גבוה, ההכנסה של היזם מכל מטר בנוי יותר גבוהה. נניח שפרוייקט בתל אביב עולה 50 מיליון שקל - כדי לייצר רווחיות היזם צריך להכניס 60 מיליון שקל אחרי מע"מ.  נניח שמדובר ב-12 דירות למכירה - היזם אמור לקבל תמורה של 6 מיליון שקל לדירה. אבל מה קורה אם אותו יזם יבנה בקריית גת? שם התמורה תהיה 1.5 מיליון שקל לדירה. ההכנסות של הפרוייקט יותר נמוכות מההוצאות ולכן הוא מחליט לא לגשת למכרזים כאלה. בסוף, זה "תוקע" את כולנו. במקום לפתח את הפריפריה, הקבלנים מתמקדים בהתחדשות עירונית במרכז, ושם המחירים גבוהים, גבוהים מאוד אפילו. "כדי לבנות בפריפריה צריך הרבה יותר זכויות, כי בסוף יש את שורת ההכנסות שנובעות מהדירות החדשות שנקבל. בפריפריה המכפיל צריך להיות הרבה יותר גבוה מתל אביב", אומר יותם רבינוביץ' סמנכ"ל פיתוח עסקי בקרן נדל"ן, שמבצעת בעיקר הריסה ובניה (תמ"א 38/2). "למה אני מתכוון כשאני אומר מכפיל? בתל אביב רוב העסקאות לא מייצרות לי אפילו 1 ל-2, כלומר, על כל דירה קיימת בונים פחות מ-1 וזה כלכלי לנו. בקריית גת, על כל דירה שאתה הורס אתה צריך 6-7 דירות כדי להרוויח. זה לא קיים". והנה, באה חברה שכן בנתה בפריפריה, בקריית שמונה ובצפת. נכון, היא מוכרת ב-18 אלף שקל למטר בצפת, 14 אלף שקל למטר בק"ש. ועדיין - היא בונה. "זה משחק של מחירים וזכויות. במתחם שבו בונים 1,200 דירות יש 200 להרוס, אז יש שטח. כלומר, השחיבו הוא פשוט - אם זכית במכרז כזה, כנראה שאתה מקבל את היחס שהיית יכול לקבל בתל אביב, בהיקפים הרבה יותר נמוכים כמובן. כלומר, אתה מקבל 4-5 דירות ששוות מיליון-מיליון וחצי שקל וכך מגיע לרווחיות. יש עניין נוסף - עיריות שרוצות לקדם. בקריית שמונה זה קורה, בצפת עוד לא שמעתי שמקדמים התחדשות עירונית. חברות מאוד גדולות פונות לעיריית קריית שמונה כי הם יודעים שהפרוייקטים שם מעניקים מכפילים סבירים". מה המכפיל בק"ש? "מקימים שם 1,400 דירות, מוכרים ב-14 אלף למטר, אז סביב 6-7. זאת אומרת שהפרוייקט משתלם בגלל היקף, כי מאפשרים להגדיל את מספר הדירות מ-400 ל-1400 ואז ליזם זה כדאי. 1,000 דירות זה הרבה". פרוייקט הריסה ובניה בת"א (א-סטודיו) אז לא תיכנסו בקרוב לפריפריה. "נכון שאנחנו רואים התעוררות, פעם לא הייתה היענות כל כך גדולה של העיריות לכך. אנחנו רוצים, אבל מבדיקה שלנו לא מצאנו פרוייקט מספיק כלכלי. אגיד גם משהו לטובת העיריות - בפרוייקט כזה בצפת, להפוך 200 דירות ל-1200 - תחשוב כמה שירותים צריך לתת ל-1200 משפחות במקום 200, תחשוב איך העיר נראית. פתאום בעיר שבה בונים עם 3-5 קומות על עמודים יש מגדלים של 20-25 קומות. זה לא מתאים לעיצוב העירוני של כל עיר. גם בתל אביב, זה לא מתאים לכל מקום". אבל אנחנו כן רואים בעשור האחרון שכונות קוטג'ים חדשות לצד מבנים ישנים. "קוטג'ים ומגדלים זה סיפור שונה, כי במגדל על שני דונם, אתה יכול להכניס 100-200 משפחות. אם אתה עושה את זה בקוטג'ים, מה תקבל משני דונם? 5 משפחות? צריך להבין שעירייה מעדיפה קומות בגלל היטל ההשבחה עצום, לעומת 5 קוטג'ים שלא מניבים לה הרבה. בסוף, הכל זה כסף. ההיטל נגזר מהזכויות". כמה פרוייקטים יש לכם בארץ? "14 אכלסנו, 12 בתהליכים מתכנון ועד ביצוע, ועוד הרבה במו"מ. אנחנו מתמקדים בעיקר באזור מרכז הערץ - ת"א, ר"ג, גבעתיים, חולון, רמת השרון - איפה שאין קרקעות פנויות". יותר משתלם להיות חברת התחדשות עירונית מאשר יזם שבונה בניין חדש? "לכל מטבע יש שני צדדים, זה לא רק עניין של עלות אלא גם סיכונים. היזמים שקנו לאחרונה קרקעות בשווי מטורף, לקחו מימון והריבית עלתה - תראה מה קרה להם. יש חברות שמחפשות להיפטר מהשטח ולא מקדמות את הפרויקט כי עלויות המימון גבוהות. זה הסיכון בפרוייקטים של רכישה מרמ"י למשל. היתרון הוא שאתה קונה קרקע ולא תלוי באף אחד, אין לך בעלי דירות, אין לך שכ"ד, אתה חופשי מבחינת התכנון. אתה כן מול הרשויות, אבל יכול לתכנן באופן חופשי". "יש גם סיכונים". יותם רבינוביץ', סמנכל קרן נדלן (צילום: ינאי אלפסי) איפה היתרונות של חברה שעושה רק התחדשות עירונית? "מצד אחד, יש לך דירות תמורה, לשלם שכר דירה, התעסקות בלתי פוסקת - ואני עוד לא מדבר על סגירת העסקה. כשאתה עושה עסקה קטנה בת"א אתה מול 12 בעלי דירות. עד שאתה מתחיל לבנות אתה יחסית בחשיפה מאוד נמוכה של כסף. לא קנית את הקרקע והשקעת בתכנון ועו"ד אבל זה לא מגיע להקיפים של עלויות רכישת קרקע על ידי יזם רגיל. גם עלויות הריבית לא הורגות אותך כי לא צריך מימון בינתיים. לגבי הרווח, הכל שאלה של איזה שולי רווח החברה רוצה. יש כאלה שרוצות 15%, יש 20% ואלה שרוצות 30%, אבל הם לא יזכו כמעט במכרזים של רמ"י. בסוף יתחרו הרבה אנשים וינסו להגיע למינימום הרווח כדי לזכות בפרוייקט". "יש גם סיכונים". רבינוביץ' (ינאי אלפסי) מה הסיכונים שלכם? "כשאתה הולך וקונה קרקע אתה בונה הכל ומוכר הכל. בהתחדשות עירונית, אתה בונה את הכל אבל לא מוכר הכל, כי יש בעלי קרקע. מה זה עושה? אם עלויות הבניה שלך עולות, בקרקע רגילה העלויות הן על כל הדירות אבל ההכנסות הן מכל הדירות, לכן אם יש עליה באותו שיעור של שני הדברים, עלויות בניה ומחיר מכירה, אתה לא נפגע. בהתחדשות עירונית, בפרוייקט בת"א של 50/50 נניח: עלויות הבניה התייקרו ב-5 אחוז והמחיר למטר עלה ב-5 אחוז, אז הרווח לא נשמר, כי אתה בונה 100 אחוז מהדירות ומוכר רק חצי. ואז הרווח שלנו נשחק". ואתם בונים בתל אביב. "אנחנו בדיוק לקראת הריסה של 2 בנינים בת"א - אחד ברחוב חברה חדשה, באזור כיכר המדינה (הורסים 12,בונים 24, א"י), השני ברחוב עולה הגרדום (הורסים 8, בונים 26, א"י) - פרוייקט שישי שלנו בשכונת ישגב, שליד רמת החייל". איפה שוק ההתחדשות יהיה בעוד כמה שנים? "הרבה חברות מבינות שהיצע הקרקעות, בייחוד באזורי ביקוש במרכז, מאוד מוגבל. לכן, כדי ליצור היצע דיור חדש עושים התחדשות עירונית. באזורי הביקוש כמו רמת גן, תל אביב והרצליה - רוב העיר בנויה. אין הרבה קרקעות פנויות. לכן, אם רוצים לייצר עוד דירות בגבעתיים או בחולון, זה בעיקר על ידי הריסה ובניה". עו"ד מיכאל בנאין, מנהל תחום ההתחדשות העירונית בקבוצת הנדל"ן REL, בתגובה:  "שנים מספרים לנו שפרויקטים של התחדשות עירונית אינם כלכליים בפריפריה, אבל המחירים הגבוהים באזורי הביקוש, יחד עם הריבית הגבוהה, משנים את המגמה ויותר יזמים מקדמים עסקאות תמ"א ופינוי בינוי מחוץ לאזורי הביקוש, בגליל ובנגב. במקביל, רוכשים רבים מעדיפים לרכוש כעת דירות באזורי הפריפריה ממספר סיבות - ראשית, גילו איכות חיים שונה מאזור המרכז. שנית, בפחות כסף ניתן לרכוש נכס למגורים או נכס מניב. עיקרון נוסף שמנחה את הרוכשים כיום הוא הריבית על הכסף שממשיכה לעלות ומקשה על נטילת הלוואות ומשכנתאות גבוהות, מה שמאפשר יותר רכישת דירות במחירים נמוכים יותר המצויים במעגלים מרוחקים יותר מתל אביב והמרכז".