גלי אפל קסטל נמצאת בעולם הנדל"ן כבר הרבה שנים, אבל טירוף כזה היא עוד לא ראתה. אם רציתם עוד סיבה טובה לעליית מחירי השכירות - תוכלו למצוא אותה מהר מאוד בשיחה איתה.

היא עובדת מול קבלנים, בת למשפחה נדל"ן רחובותית מוכרת, שמאית מקרקעין ומנהלת 15 סוכנים במשרד שלה. היא פה מ-1992, אפל קסטל, יודעת לזהות מגמות. את המגמה האחרונה - עליית מחירי השכירות וההיצע הנמוך, היא מזהה מקילומטרים.

"אני נתקלת בקבלנים שיש להם מאגר של דירות להשכרה, אבל כולם יוצאים עכשיו למכירה. זה מטורף", היא מסבירה מה עובר על השוק. "הריבית עלתה, עלויות המימון שלהם גבוהות. אין להם ברירה. הקבלנים לחוצים ומוכרים. הוא חייב למכור, עד שהריבית תרד".

אבל זאת רק סיבה אחת לעליית מחירי השכירות.

"המחירים מטורפים, אני רואה ירידה בהיצע לעומת הביקוש. לכן אני לא צופה ירידה במספר העסקאות, וכן עליה במחיר. דירה שמוצעת לשכירות - תוך שבוע עטים עליה, היא מושכרת מיד".

"לא בלימה - תיקון של 5% במחירי הדירות". גלי אפל קסטל

את יכולה להסביר איך קורה שמחירי השכירות עולים ומחירי הדיור נבלמים? רואים את הירידה גם במספר העסקאות.

"אנשים קנו דירות להשקעה במימון, ההחזר החודשי עלה והכי קל זה להקפיץ את המחיר לשוכר. לגבי בלימת המחירים, אני לא קוראת לזה בלימה אלא תיקון. עד לפני חצי שנה, ואני משווקת 10 פרויקטים במקביל, כל שבוע הקבלנים הקפיצו לי את המחיר. בעבר אנשים היו בוכים על 5,000 שקל, היום אני מקבלת הנחות של 50 אלף שקל. אני לא רואה בזה הנחה, אלא תיקון של מחיר שהקפיצו קודם. העליות האחרונות במחירים מיותרות. היום חוזרים למחיר הנכון".

הייתה עליה של 30% בשנתיים, 20% בשנה שעברה. כמה מזה יימחק?

"המחירים לא יירדו ב-20%, ממש לא. אני עובדת עם קבלנים ומזהה התנהגות. הם לא לחוצים. אני לא רואה אף קבלן שעושה לי, מעבר להנחה שהייתה פעם לגיטימית. כן, גם פעם היו מעלים מחיר ומורידים 50 אלף שקל. אף אחד מהם לא בהיסטריה לתת הנחות של 200 אלף שקל. זה לא יקרה. העניין הוא אחר. ההנחה היא לא לכולם. ברגע שמוכרים דירה או שתיים עם הנחה של 50 אלף שקל, הם מרגיעים את הבנק וחוזרים 'להתבנקר' על המחיר. לכן אנחנו רואים עצירה מסוימת, למרות שיש עסקאות. ירידה של 5% תהיה, אבל לא רואה אפילו 10% ירידה".

מה עם מגורי יוקרה?

"פנטהאוזים וצמודי קרקע מקבלים התייחסות אחרת. בשנתיים האחרונות הייתה עליה מטורפת, לכן כמעט אין מכירות של מגורי יוקרה. אתה שואל אותי אם מתגמשים במחיר? כנראה שלא. יש לי קבלן שמבקש 6.5 מיליון שקל על פנטהאוז ברחובות. הוא לא מוריד שקל. הוא מחכה. יש אחד או שניים כאלה, כשהמוצר נדיר - לא מורידים מחיר. אז גמישות לא תהיה, איפה כן? בדירות 3-4 חדרים. את הפנטהאוז הוא ישאיר לסוף".

מה קורה בשוק המשרדים?

"קצת שקט. גם בו הייתה עלייה אבל כרגע יש ירידה משמעותית, כי יש המון היצע. קח את האזור שלי, פארק המדע ברחובות. היו המון פרויקטים בשנים האחרונות שמכרו בחתיכות קטנות, אבל אתה רואה היום, בנינים שלמים עומדים ומחכים. 50-100 מ"ר של משרדים".

כמה עולה מטר?

"ברחובות - סביב 12 שקל למ"ר, פלוס מע"מ".

אפל-קסטל מנהלת כיום את חברת הנדל"ן "דיור פלוס". היא חווה את המשבר כמו כולם, אבל גם מוצאת איך נכון לתקן אותו. "עם פחות ביורוקרטיה", היא קובעת. "קיבלתי עכשיו מגרש ל-19 יח"ד וצריך תב"ע נקודתית באישור מחוזי. מדברים איתנו על הליך של 3-4 שנים. אז הקרקע זמינה, טובה, במיקום נהדר, אבל מה? לא משחררים עכשיו, למה? ככה. ביורוקרטיה. זה מאוד מתסכל ומאוד מעכב. מבחינת הפשרת קרקעות - הזמן שזה לוקח הוא לא סביר".

מתי הקבלנים יחזרו לשווק דירות לשכירות ארוכה?

"רק כשהריבית תרד".

כך או אחרת, בינתיים מחירי הדירות יורדים. נתוני הלמ"ס מדברים על ירידה של 3% ואם תוסיפו לזה את הירידה דרך מבצעים ומתנות תגיעו בשקט ל-5%. הירידה הזו בולטת אצל הקבלנים, אבל בדירות יד שנייה היא עדיין לא מורגשת. השבוע - עם פרסום המדד ביום רביעי, נראה אם הירידות נמשכות. סביר להניח שכן.