ירידה של 25% במתן היתרי פינוי בינוי
דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2020 מראה: יציבות באישור תכניות, פגיעה במתן היתרים בעקבות וירוס הקורונה. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת את הדוח המקיף שלה לשנת 2020. בשנה זו אושרו 35 תכניות בהן 26,223 יחידות דיור חדשות, מספר הזהה למספר יחידות הדיור שאושרו בשנת 2019. עוד מציג הדוח ירידה של כ-25% במתן היתרים, וזאת בעקבות מגפת הקורונה.
על פי הרשות "שנת 2020 אופיינה באתגרים רבים אותם יצרה מגפת הקורונה, ובמהלכה נעשו מאמצים רבים להמשיך ולהניע את גלגלי ההתחדשות העירונית בפרט, ואת ענף הבנייה בכלל. בשנה זו המשיך קידומן של 28 תכניות מתאר ותכניות אב, הכוללות 117,000 יחידות דיור תוספתיות, לתהליכי תכנון ואישור. בנוסף, חלה יציבות באישור תכניות; אושרו 35 תכניות מפורטות, הכוללות 26,223 יחידות דיור חדשות - דבר המעיד על חוזקו של ענף ההתחדשות העירונית". עוד מסבירים ברשות כי בשנת 2020 אף החל טיפול ב-58 מתחמים במסלולי רשויות מקומיות ומיסוי, בהם פוטנציאל של 29,804 יחידות דיור חדשות.
עם זאת, מעדכנים מנהלי הרשות כי בשנה זו ניכרת ירידה של כ-25% במתן היתרים, וניתנו היתרים לכ-12,812 יחידות דיור חדשות בלבד בפינוי-בינוי ובתמ"א 38, בין היתר בשל ירידת פעילות הוועדות המקומיות העוסקות במתן היתרים, וכן בשל חוסר הוודאות בשוק הנדל"ן במהלך משבר הקורונה.
- מענקים למיזמים ברחובות ואשקלון בהיקף של 115 מיליון שקל
- "הרשות להתחדשות עירונית מסיטה את תשומת הלב מהכישלון הצורם שלה"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יציבות באישור תכניות ובמספר הבקשות למתן היתרים
במהלך השנה אושרו 26,223 יח"ד ב- 36 תכניות להתחדשות עירונית, בדומה לשנת 2019, אז אושרו 26,556 יח"ד חדשות. בענף התמ"א, ניכרת יציבות במספר הבקשות למתן היתר; התקבלו 636 בקשות חדשות בשנה זו, בדומה לשנת 2019 בה התקבלו 649 בקשות חדשות.
ירידה במתן היתרים
בכל הנוגע למתן היתרים, חלה ירידה של כ- 25% במספר ההיתרים שניתנו בשנת 2020, הן בענף התמ"א והן בענף פינוי הבינוי. בעוד שבשנת 2019 התקבלו 14,203 היתרים בפרויקטי תמ"א 38 ו- 3,221 היתרים בפרויקטי פינוי-בינוי, בשנת 2020 התקבלו 10,517 היתרים בפרויקטי תמ"א 38, ו- 2,295 היתרים ב- 12 מתחמי פינוי-בינוי. ניתן לציין כי משך הזמן הממוצע בין אישור תכנית להנפקת היתר בשמונת מתחמי פינוי הבינוי היה כ-2.5 שנים – משך זמן קצר יחסית אשר נובע ממגוון סיבות שהן ייחודיות לשנת 2020. דהיינו, ההיתרים אשר ניתנו בשנת 2020, ניתנו מכוח תכניות שאושרו ב-2017/2018.
מספר שיא במתחמי מסלול מיסוי
בשנת 2020 נרשם מספר שיא בהגשת בקשות להכרזה במסלול מיסוי לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. יש לציין כי מתחמים אלה הם בעלי פוטנציאל מימוש גבוה ביותר, שכן מדובר בתכניות שהופקדו או אושרו, ובהן הוחתמו למעלה מ-80% מבעלי הדירות על הסכמי פינוי בינוי.
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
הערים המובילות
שלוש הערים המובילות באישור תכניות לאורך העשור האחרון אלו הן לוד, קריית אונו ויהוד. בלוד אושרו 4 תכניות, בהן 10,155 יחידות דיור חדשות, במקומן של 1,636 יחידות דיור קיימות. זוהי השנה הראשונה בה לוד נכללת ברשימה, בעקבות אישור תכניות גדולות במיוחד.
קריית אונו אישרה 15 תכניות, המכילות 5,265 יחידות דיור חדשות, במקומן של 1,916 יחידות דיור קיימות. ובעיר יהוד, אושרו 9 תכניות, הכוללות 4,462 יחידות דיור חדשות, במקומן של 859 יחידות דיור קיימות.
שלוש הערים המובילות במתן היתרי בנייה בפרויקטים של פינוי-בינוי לאורך העשור האחרון הן קריית אונו, תל-אביב ויהוד. בקריית אונו ניתנו היתרים ל- 2,497 יחידות דיור ב-8 מתחמים שונים, בתל-אביב ניתנו היתרים ל- 2,120 יחידות דיור ב-9 מתחמים, וביהוד ניתנו היתרים ל- 2,008 יחידות דיור ב- 5 מתחמים.

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.