האם עדיין אפשר לעשות כסף מהתחדשות עירונית?
לדירות בבניין שמיועד לתמ"א 38 - חיזוק או הריסה ובנייה - יש פוטנציאל השבחה לא מבוטל. אז נכון שבחודש האחרון נשמעות מנגינות שונות מבעבר – ראשי הערים מנסים להפחית את ההתחדשות העירונית. אבל זה רק עניין של זמן עד שזה יחזור – פשוט אין ברירה. הבנייה לגובה היא הכרח, ועל הדרך חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה (והוספת ממ"ד) הופכים את הדירה לבטוחה ומוגנת.
היתרון בתמ"א 38 הוא בטיחותי, אבל היתרון הגדול והסיבה שרוב הציבור זורם לפרויקטים האלו, היא כלכלית, ונדגים - אם קונים דירה בגודל מסוים, למשל בתל אביב או באזור ביקוש אחר, בתוך מעט שנים מקבלים במסגרת התמ"א תוספת 20 מטר ואולי גם מרפסת שמש וחניה.
בואו נעשה חשבון. נתחיל בכמה קנינו את הדירה המקורית. אם למשל מדובר על דירה בתל אביב וזו עלתה לנו 35 אלף שקל למ"ר, הרי שאחרי התמ"א קיבלנו דירה גדולה יותר. עוד 20 מטר, תעשו חשבון - מדובר על תוספת ערך של 700 אלף שקל. זה לא הכל.
פוטנציאל ההשבחה של תמ"א 38 או התחדשות עירונית אינו רק בתוספת שטחים. נוסף לעליית מחיר הנכס, לפי מחיר למ"ר, בעקבות תוספת השטח, ערך הנכס עולה גם כי במסגרת התחדשות עירונית, הפרויקט עובר חידוש ושדרוג. הבניין הישן מעודכן לבניין חדיש, הכולל לרוב גם מעלית, שיפוץ כולל של הבניין , לובי ולפעמים גם שטחים ציבוריים נוספים.
- פינוי בינוי ביפו: קבוצת חג'ג' בהסכם של מעל 1,900 יח"ד
- האם השכנים יכולים לבלום הריסה של אחד מחלקי הבניין?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
וכך כל מ"ר שווה הרבה יותר. שווי אותו מ"ר יהיה עכשיו לדוגמה - מעל 45 אלף שקל, וזה מעלה את המחיר הכולל. דירה של 85 מ"ר תושבח ב-850 אלף שקל, ובפועל זה עשוי להיות משמעותית יותר, רק בזכות העלאת הערך למ"ר. התוספת של ה-20 מ"ר משמעה בהינתן מחיר של 45 אלף שקל למ"ר - תוספת ערך של 900 אלף שקל, וכך מסתכם הרווח הכולל בכ-1.75 מיליון שקל, על עלות דירה מקורית של כ-3 מיליון שקל (85 מטר על 35 אלף שקל למ"ר).
נראה דמיוני, אבל תשאלו כבר מאות אנשים שעשו זאת. רק חשוב להבהיר – זה לא בכל מקום, זה לא בכל עיר, יש תקלות בדרך – פרויקטים שמתעכבים מאוד, יזמים שנעלמים באמצע הדרך, עלויות בפועל שמתבררות כגבוהות מהתחזית. יש הרבה משוכות ומהמורות בדרך, אבל ברוב המקרים באזורי הביקוש, צפוי רווח משמעותי לדיירים.
ולכן, יש ביקוש גם מצד משקיעים לדירות שעשויות לעבור בעתיד הקרוב תמ"א 38. כשיש פוטנציאל לתמ"א 38 - בין אם הריסה ובנייה ובין אם חיזוק - ובעיקר באזורי הביקוש, זו יכולה להיות השקעה אטרקטיבית.
- מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר
- עד כמה הריבית משפיעה על מחירי הדירות? הקשר שכולם מאמינים בו ולרוב לא קיים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
והנה שתי דוגמאות. דירת קרקע במרכז תל אביב באזור אבן גבירול בשטח של 80 מ"ר נרכשה לפני כשנה וחצי במחיר של כ-3 מיליון שקל. הדירה עוברת תמ"א 38 (חיזוק והרחבת המבנה), כאשר בסוף התהליך, יקבלו הדיירים דירה בשטח של 100 מ"ר. הבניין יעבור שדרוג משמעותי כאשר תהיה מעלית, חניה, לובי מרשים, ובכלל – הבניין ייראה חדש לגמרי. המחיר אחרי התמ"א של הדירה צפוי להיות לפחות 4.2 מיליון שקל.
דוגמא וותיקה יותר מרמת גן – פרויקט של חיזוק והוספת קומות ברחוב צמוד לעוזיאל, הגדיל את השטח הבנוי ל-95 מ"ר, מ-72 מ"ר. הדיירים קיבלו בנוסף להרחבה זו, בניין מחודש עם מעלית וחניה צמודה (אבל חניה משותפת). לפני התמ"א, ערך הדירה היה כ-1.6 מיליון שקל, וכעת הוא כ-2.3 מיליון שקל.
מימון זול - תשואה גבוהה
התשואה בפועל על ההון שהשוקע צפויה להיות אפילו גבוהה יותר. אם לוקחים משכנתא בגובה חצי או יותר משווי הדירה, למעשה כמעט ומכפילים את התשואה.
תכנים נוספים מאתר הון
- 3.דוד 27/05/2019 11:43הגב לתגובה זוצודקים, תמא 38 זה רווח של 30%-40% ואפילו יותר - מאות אנשים ואפילו אלפים הרוויחו ברמת גן
- 2.לי 27/05/2019 09:10הגב לתגובה זורגע לפני שמנהל התכנון עובר למשרד הפנים, ומאפשר גישה לראשי הראשויות לשים ברקס על התחדשות עירונית כמו שהם כבר מתים לעשות מלא זמן,
- 1.דייר 27/05/2019 08:36הגב לתגובה זוזה לא חישוב פשוט של מחיר לפני ואחרי, לא להיות תמימים
ארוחת בוקר (X)גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
יוקר מחיה, שכר שעומד במקום ושוק שכירות תקוע מביא לישראל תופעה שכבר הייתה רווחת במדינות עם כלכלה הרבה יותר חלשה משלנו, בני 30 שחוזרים לגור עם ההורים
אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.
חצי מהמשכורת הולך על דיור
הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה.
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח, זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.
בנימין נתניהומחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר
מה הקשר בין מחירי הדירות לראש הממשלה, בנימין נתניהו; על המחירים בת"א ובשאר הארץ, על ההשפעה של ת"א על מקומות אחרים, על הסיבות לירידה במחירים ומתי תדעו שמתקרבת עצירה בירידת המחירים?
מחירי הדירות בת"א חזרו 3 שנים אחורה. מדד מחירי הדירות בעיר הגדולה צנח כמעט 6% מהשיא, קצב שנתי של כ-9%. כך עולה מנתוני הלמ"ס. בפועל, הירידה חדה יותר משתי סיבות עיקריות - הראשונה היא שהלמ"ס לא מודד מחיר כלכלי, אלא מחיר שהקבלן מספק למדגם. אלא שהמחיר הכלכלי, הכולל הנחות מימוניות ומבצעים נמוך דרמטית מ"מחיר המחירון". השנייה - הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של חודשיים וחצי. אתמול עם פרסום המדד קיבלנו נתונים לחודשים ספטמבר-אוקטובר, "ממוצע" של 1 באוקטובר (לפני חודשיים וחצי). אין שום סיבה בעולם שהגוף הכי חשוב במדינה בניתוח ואספקת נתונים כלכליים לקובעי מדיניות לצורך קבלת החלטות, יהיה כל כך לא מעודכן ועם תהליכים ארכאיים. היכולת לדעת בכל רגע נתון, אולי בעיכוב קטן את מחירי הדירות היא קלה ופשוטה ואתם רואים אותה כאן ובאתרים אחרים - עסקאות שוטפות עדכניות, לוחות מודעות, שיחות עם מוכרים וקונים ועוד. אם עיתונאים יכולים, בטוח שבלמ"ס יכולים.
צניחה במחירי הדירות בת"א
בכל מקרה, שתי הסיבות האלו גורמות לכך שהמידע חלקי. מחירי הדירות על פי הלמ"ס ירדו בספטמבר-אוקטובר ב-0.5% ובת"א ב-1.1%, ובמצטבר ירדו כבר 8 חודשים רצופים בשיעור של מעל 3% בכל הארץ ו-5.8% בתל אביב. הערכה מעודכנת יותר היא שהמחירים בכל הארץ ירדו בכ-7%, ובתל אביב מעל 10%. זו לא ירידה , זו כבר צניחה חופשית.
צריך להזכיר שת"א היא העוגן של המחירים. כולם מתיישרים אליה. אם בתל אביב עולה דירה ב-4 מיליון, אז דירה דומה תעלה בגבעתיים 80% ממנה ברמת גן 70% ובפתח תקווה 60%. לא מדע מדויק, אבל הכוונה שהיא השוק שאליו מתיישרים. ולכן, הטענה של קבלנים ואינטרסנטים שונים שהירידות יהיו רק בת"א ולא יגלשו למקומות אחרים אינה נכונה. ברגע שנקודת הייחוס משתנה, הכל משתנה, מי פחות מי יותר וכמובן שיש גם גורמים ספציפיים שמשפיעם על כל אזור. האזורים החרדים לא קשורים לשאר המקומות. הביקושים שם גדולים וחזקים והמחירים עולים.
בירושלים יש תופעה הפוכה לתל אביב - עלייה עשירה שמעלה את המחירים. בת"א, הפיל שבחדר הוא הירידה. בוועידת ביזפורטל, דיברו על ההגירה נטו, ועל פי הדוברים מדובר על 40 אלף איש מאזור המרכז שעזבו השנה את הארץ. מדובר על 10-15 אלף דירות שלא צריכים אותם, היצע הדירות בעצם גדל. זה אחד ההסברים החשובים לירידה במחירי הדירות. אבל זה גם מעלה שאלות לגבי ההמשך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם אנשים יעזבו - המחירים ירדו. צריך להסתכל לאמת בעיניים, בלי קשר לדעה הפוליטית שלכם. אנחנו בשנת בחירות, בחירות בפתח והגירה יכולה להתעצם על רקע השסע החברתי. מעבר לכך, אנשים לא מעטים נותנים כעת "צ'אנס" לבחירות. אם המצב יישאר ובנימין נתניהו יישאר בשלטון, הם עלולים לעזוב. קשה לכתוב על הנושא הזה בלי פוליטיקה, אבל באמת במבחן הקר - בחירת נתניהו, תוביל כנראה להגירה נוסת מת"א. זה הפיל הגדול שבחדר, וזה גורם לאנשים כבר עכשיו לשקול את צעדיהם.
