האם עדיין אפשר לעשות כסף מהתחדשות עירונית?

היתרון בתמ"א 38 הוא בטיחותי, אבל היתרון הגדול והסיבה שרוב הציבור זורם לפרויקטים האלו, היא כלכלית - ברוב המקרים באזורי הביקוש, צפוי רווח משמעותי לדיירים

דרור ניר קסטל, הון | 27/05/2019 06:45 (3)

נושאים בכתבה התחדשות עירונית מחירי הדירות תמ"א 38

לדירות בבניין שמיועד לתמ"א 38 - חיזוק או הריסה ובנייה - יש פוטנציאל השבחה לא מבוטל. אז נכון שבחודש האחרון נשמעות מנגינות שונות מבעבר – ראשי הערים מנסים להפחית את ההתחדשות העירונית. אבל זה רק עניין של זמן עד שזה יחזור – פשוט אין ברירה. הבנייה לגובה היא הכרח, ועל הדרך חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה (והוספת ממ"ד) הופכים את הדירה לבטוחה ומוגנת.

היתרון בתמ"א 38 הוא בטיחותי, אבל היתרון הגדול והסיבה שרוב הציבור זורם לפרויקטים האלו, היא כלכלית, ונדגים - אם קונים דירה בגודל מסוים, למשל בתל אביב או באזור ביקוש אחר, בתוך מעט שנים מקבלים במסגרת התמ"א תוספת 20 מטר ואולי גם מרפסת שמש וחניה.

בואו נעשה חשבון. נתחיל בכמה קנינו את הדירה המקורית. אם למשל מדובר על דירה בתל אביב וזו עלתה לנו 35 אלף שקל למ"ר, הרי שאחרי התמ"א קיבלנו דירה גדולה יותר. עוד 20 מטר, תעשו חשבון - מדובר על תוספת ערך של 700 אלף שקל. זה לא הכל.

פוטנציאל ההשבחה של תמ"א 38 או התחדשות עירונית אינו רק בתוספת שטחים. נוסף לעליית מחיר הנכס, לפי מחיר למ"ר, בעקבות תוספת השטח, ערך הנכס עולה גם כי במסגרת התחדשות עירונית, הפרויקט עובר חידוש ושדרוג. הבניין הישן מעודכן לבניין חדיש, הכולל לרוב גם מעלית, שיפוץ כולל של הבניין , לובי ולפעמים גם שטחים ציבוריים נוספים.

וכך כל מ"ר שווה הרבה יותר. שווי אותו מ"ר יהיה עכשיו לדוגמה - מעל 45 אלף שקל, וזה מעלה את המחיר הכולל. דירה של 85 מ"ר תושבח ב-850 אלף שקל, ובפועל זה עשוי להיות משמעותית יותר, רק בזכות העלאת הערך למ"ר. התוספת של ה-20 מ"ר משמעה בהינתן מחיר של 45 אלף שקל למ"ר - תוספת ערך של 900 אלף שקל, וכך מסתכם הרווח הכולל בכ-1.75 מיליון שקל, על עלות דירה מקורית של כ-3 מיליון שקל (85 מטר על 35 אלף שקל למ"ר).

נראה דמיוני, אבל תשאלו כבר מאות אנשים שעשו זאת. רק חשוב להבהיר – זה לא בכל מקום, זה לא בכל עיר, יש תקלות בדרך – פרויקטים שמתעכבים מאוד, יזמים שנעלמים באמצע הדרך, עלויות בפועל שמתבררות כגבוהות מהתחזית. יש הרבה משוכות ומהמורות בדרך, אבל ברוב המקרים באזורי הביקוש, צפוי רווח משמעותי לדיירים.

ולכן, יש ביקוש גם מצד משקיעים לדירות שעשויות לעבור בעתיד הקרוב תמ"א 38. כשיש פוטנציאל לתמ"א 38 - בין אם הריסה ובנייה ובין אם חיזוק - ובעיקר באזורי הביקוש, זו יכולה להיות השקעה אטרקטיבית.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

והנה שתי דוגמאות. דירת קרקע במרכז תל אביב באזור אבן גבירול בשטח של 80 מ"ר נרכשה לפני כשנה וחצי במחיר של כ-3 מיליון שקל. הדירה עוברת תמ"א 38 (חיזוק והרחבת המבנה), כאשר בסוף התהליך, יקבלו הדיירים דירה בשטח של 100 מ"ר. הבניין יעבור שדרוג משמעותי כאשר תהיה מעלית, חניה, לובי מרשים, ובכלל – הבניין ייראה חדש לגמרי. המחיר אחרי התמ"א של הדירה צפוי להיות לפחות 4.2 מיליון שקל.

דוגמא וותיקה יותר מרמת גן – פרויקט של חיזוק והוספת קומות ברחוב צמוד לעוזיאל, הגדיל את השטח הבנוי ל-95 מ"ר, מ-72 מ"ר. הדיירים קיבלו בנוסף להרחבה זו, בניין מחודש עם מעלית וחניה צמודה (אבל חניה משותפת). לפני התמ"א, ערך הדירה היה כ-1.6 מיליון שקל, וכעת הוא כ-2.3 מיליון שקל.

מימון זול - תשואה גבוהה

התשואה בפועל על ההון שהשוקע צפויה להיות אפילו גבוהה יותר. אם לוקחים משכנתא בגובה חצי או יותר משווי הדירה, למעשה כמעט ומכפילים את התשואה.

תכנים נוספים מאתר הון

מנוע חיפוש של פרויקטים בהתחדשות עירונית

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

3.
דוד 27/05/2019 11:43
הגב לתגובה זו
צודקים, תמא 38 זה רווח של 30%-40% ואפילו יותר - מאות אנשים ואפילו אלפים הרוויחו ברמת גן
2.
לי 27/05/2019 09:10
הגב לתגובה זו
רגע לפני שמנהל התכנון עובר למשרד הפנים, ומאפשר גישה לראשי הראשויות לשים ברקס על התחדשות עירונית כמו שהם כבר מתים לעשות מלא זמן,
1.
דייר 27/05/2019 08:36
הגב לתגובה זו
זה לא חישוב פשוט של מחיר לפני ואחרי, לא להיות תמימים

צילום: איציק יצחקי

פינוי בינוי

התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף

72 דירות ישנות ייהרסו ו-202 דירות חדשות יקומו במגדל בן 35 קומות ובבניין בן 10 קומות; מעל 90% מבעלי הדירות חתמו, וההשקעה מוערכת בכ-382 מיליון שקל

צלי אהרון | 17/11/2025 16:30

נושאים בכתבה פינוי בינוי רוטשטיין רמת גן

הוועדה המחוזית תל אביב אישרה למתן תוקף את תכנית הפינוי-בינוי במתחם אבא הלל ברמת גן, שמקדמת חברת רוטשטיין רוטשטיין -3.45% העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה,ובתחום הנדל"ן המניב. הפרויקט הנוכחי ממוקם בשכונת הגפן.

נראה שכעת האישור מהווה אבן דרך משמעותית עבור החברה, שכן מאישור התב"ע ניתן להתקדם לשלבי תכנון מפורט, הנפקת היתרי בנייה ולבסוף גם לתהליך הפינוי וההריסה. המתחם כולל כיום שישה מבני מגורים ישנים הכוללים יחד 72 דירות, ובמקומם תקים החברה שני מבנים חדשים: מגדל בן 35 קומות ובניין נוסף בן 10 קומות, ובהם 202 דירות חדשות. לצד המגורים יוקמו גם שטחי מסחר בהיקף של כ-600 מ"ר, וכן שטחי ציבור כחלק מהשדרוג הכולל של האזור.התכנית חלה על שטח כולל של כ־3.7 דונם, הממוקם במפגש הרחובות אבא הלל, התקווה וחרות.

90% חתימות

האזור נחשב לאחד מצירי ההתחדשות הבולטים של רמת גן בשנים האחרונות, בין היתר בשל הקרבה למוקדי תעסוקה כמו מתחם הבורסה, לפארק הירקון ולתחנות הקו האדום של הרכבת הקלה. תוספת של כ-130 דירות מעבר למצב הקיים משנה את מבנה השכונה: מעבר מבניינים נמוכים שנבנו בעשורים הקודמים למבני מגורים מודרניים בצפיפות גבוהה יחסית, בהתאם למדיניות התכנון העירונית שמקדמת ניצול יעיל יותר של הקרקע לאורך צירים מרכזיים.

בחברה מציינים כי כבר בשלב זה הושגו הסכמות וחתימות של למעלה מ-90% מבעלי הדירות במתחם. מדובר ברף די גבוה שמאפשר התקדמות בטוחה יותר לשלבים הבאים, ומקטין את הסיכון להתנגדויות מהותיות. עבור הדיירים הוותיקים, המשמעות היא מעבר מדירות ישנות לעיתים ללא ממ"ד או חניה, לדירות חדשות בבניינים עם תקני תשתית ומיגון עדכניים. בנוסף, המודל המקובל של פינוי בינוי יכלול עבורם מגורים חלופיים בתקופת הבנייה או תשלום בשכר דירה, ולאחריה חזרה לדירות חדשות.

היקף ההשקעה בפרויקט מוערך בכ-382 מיליון שקל, בעוד שהיקף ההכנסות הצפוי ממכירת הדירות ומשטחי המסחר עומד על כ-472 מיליון שקל. נתונים אלו משקפים את הערכות החברה לגבי עלויות הביצוע, הפיתוח, המיסים והוצאות המימון הצפויות, לצד ההכנסות הפוטנציאליות ממכירות באזור הנחשב לאטרקטיבי מצד רוכשי דירות ומשפרי דיור. עם זאת, כמו בכל פרויקט התחדשות עירונית, מדובר בנתונים משוערים שתלויים בין היתר בצפי העלויות בפועל, בעיכובי תכנון או ביצוע, ובהתפתחות מחירי השוק בשנים הקרובות.

להמשך הכתבה לחץ כאן