דו"חות גב ים: רווח של 125 מיליון שקלים ברבעון השני, גידול של 18.4%
חברת גב-ים, מקבוצת נכסים ובניין מפרסמת היום את הדוחות לרבעון השני ולמחצית הראשונה של שנת 2016. בשורה התחתונה, הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של גב ים 0.16% הסתכם ברבעון השני של שנת 2016 בסך של כ-125 מיליון שקל, לעומת כ-102 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד המהווה גידול של 18.4%. ה-FFO המיוחס לבעלי המניות הסתכם ברבעון השני ב-40 מיליון, נתון זהה לחלוטין ל-FFO המיוחס לבעלי המניות ברבעון השני של 2015 שהסתכם אף הוא ב-40 מיליון שקל. ה-NOI הסתכם ברבעון השני בסך של מיליון שקל אל מול 93 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, המשקף עליה של 6.4%. בשורה העליונה, הכנסות החברה ברבעון השני הסתכמו ב-158 מיליון שקל אל מול 151 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, עלייה מתונה של 4.6%. כמו כן, ההכנסות מהשכרת הנכסים ברבעון הסתכמו ב-103 מיליון שקל אל מול 97 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. סגי איתן, סגן יו"ר דירקטוריון גב-ים, אמרה היום: "בד בבד עם תנופת הצמיחה של החברה, שומרת גב-ים על איתנות פיננסית ורמת נזילות גבוהה של כ-730 מליון שקל. במהלך הרבעון השני של השנה, השלימה החברה הנפקת אגרות חוב בדרך של הרחבת סדרה קיימת (סדרה ו') של החברה, בתמורה של כ-500 מליון שקל, בתשואת שוק צמודה למדד המחירים לצרכן, בשיעור שנתי של כ-1.86%. מדובר בהבעת אמון בחברה מצד שוק ההון. יתרות הנזילות, תזרים המזומנים השוטף וגיוס האג"ח, יאפשרו לחברה להמשיך ליזום ולממש את תוכניות הפיתוח והצמיחה שלה בשנים הקרובות". אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב-ים, התייחס לפרויקטי החברה ואמר: "הפרויקט המרכזי אותו מקימה החברה בשותפות עם חברת אמות השקעות בע"מ, הינו פרויקט תוצרת הארץ בתל-אביב. הפרויקט הייחודי מתוכנן על-ידי האדריכל הבינלאומי רון ארד, בשיתוף אדריכל אבנר ישר, והוא כולל, בשלב הראשון שלו, בניין בשטח של כ-53 אלף מ"ר עילי וכ-32 אלף מ"ר חניונים תת-קרקעיים. במקביל, החברה ואמות פועלות לאישור תב"ע לתוספת זכויות של כ-130 אלף מ"ר עילי (ברוטו) ב-70 קומות. "במהלך הרבעון השני של השנה התקשרה החברה עם כור תעשיות בע"מ, לרכישת שטח של כ-31 דונם באזור התעשייה חולון, בתמורה כוללת בסך 92 מיליון ש"ח. הממכר כולל מספר מבנים, בשטח של כ-20 אלף מ"ר עילי, המושכרים במלואם. כמו כן כולל הממכר זכויות בניה מאושרות להקמה של כ-30 אלף מ"ר נוספים. יצוין, כי בבעלותה של החברה מספר מגרשים באזור הממכר, לרבות 2 מגרשים הגובלים בו, ואשר יחד איתו יוצרים רצף טריטוריאלי רחב היקף, המהווה פוטנציאל לפיתוח עתידי ויאפשר לחברה לנצל בצורה המרבית את פרישתה באזור זה". תגובת נעם פינקו, אנליסט בכיר מחלקת מחקר Sell Side בפסגות לדו"ח הרבעוני: "בשורה התחתונה התוצאות חיוביות ומבטאות את תרומת פרויקטי היזמות הרבים שהחברה מימשה בשנים האחרונות. ההנבה מפרויקטים אלו עדיין לא מלאה והתוצאות ימשיכו לעלות בהמשך השנה ובשנה הבאה. בישראל גם הבנו שהחששות מפני השפעות עודפי ההיצע בשוק המשרדים קצת מוגזמים. היתרון של גב ים לעומת המתחרות הינו היציבות של עסקי הליבה שלה (משרדים לפארקי היי-טק) ותשואת דיבידנד נאה של מעל ל-5%". "עם זאת המניה נראית קצת יקרה הועיל ונסחרת במכפיל הון של 1.63 ומכפיל FFO 2017 של 16.5, המכפילים מהגבוהים בענף. אנו מעלים את מכפיל ה-FFO במודל שלנו מ-14 ל-15.5 ואת שיעור ההיוון מ-7.7% ל-7.5%.אי לכך אנו נשארים בהמלצת החזק ומעלים את מחיר היעד מ-1,250 ל-1,365 שקל, מחיר הנמוך ממחיר השוק בכ-8%".
- 1.אודה 10/08/2016 10:46הגב לתגובה זוללא יעקובוביץ לא היו הישגים כאלו. כל הכבוד לאבי
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
