אלקו ממזגת חלק מפעילות הדיור בארה"ב בהיקף של 850 מיליון דולר

קבוצת אלקו החזקות מדווחת הבוקר (א') כי חתמה על הסכם עם חברת ELR (אלקו לנדמרק רזידנטל), המרכזת את פעילותה של אלקו בארצות הברית, במסגרתו תמוזג חלק מפעילותה עם חלק מפעילותה של קרן הריט האמריקנית ATA (Apartment Trust of America). המיזוג ייצור קרן ריט חדשה שתיקרא LAT (Landmark Apartment Trust) שתנהל לאחר העסקה מקבצי דיור מסוג Multi Family בהיקף של 9,692 יחידות דיור.

שווי התמורה הכולל הצפוי לנבוע לאלקו מהעסקה, שיתקבל במניות ATA כאמור או במזומן (לרבות בגין מרכיב ה-promote בגין הנכסים המועברים) מוערך בכ-105 מליון דולר. הערך הפנקסני הנקי של הנכסים וההתחייבויות המועברים, לרבות הוצאות בגין העסקה, מוערך בכ-75 מליון דולר. שווי התמורה העולה על הערך הפנקסני של הנכסים וההתחייבויות הינו, בין היתר, כתוצאה מעליית הערך שמשתקפת בנכסים שימוזגו לתוך הקרן החדשה, וזאת באופן שישקף את עליית הערך של אותם נכסים כתוצאה מהעלייה בדמי השכירות ובשיעורי התפוסה באותם נכסים. את עיסקת המיזוג ליווה בנק ההשקעות מריל לינץ'.

על פי תנאי העיסקה, תעביר ELR, המוחזקת על ידי אלקו בשיעור אפקטיבי של 90%, אל ATA סך כולל של 15 מקבצי בהיקף של 4,635 יחידות דיור, ותקבל בתמורה מניות שיהוו כ-26.4% (כ-23.3% בדילול מלא) ממניותיה של ATA לאחר העיסקה, ובכך תהפוך לבעלת המניות האפקטיבית הגדולה בחברה.

בנוסף, יעבירו שותפים של ELR לידי ATA סך של 5 מקבצי דיור נוספים בהיקף של 1,084 יחידות דיור תמורת מניות של הקרן. הקרן הממוזגת תחזיק ב-35 מקבצים, בהיקף כולל של 9,692 יחידות דיור, שיניבו NOI המוערך בכ-50 מיליון דולר בשנה. סך שווי הנכסים בקרן לאחר המיזוג יסתכם ביותר מ-850 מיליון דולר, כאשר כ-340) מיליון דולר מתוכם מהווים את ההון העצמי של הקרן. הנכסים ממוקמים בעיקר בג'ורג'יה, טקסס, וירג'יניה וצפון קרוליינה אזורי פעילות בהם נוכחת ELR גם כיום.

לאחר העיסקה, יוותרו בידי ELR, ותחת ניהולה, מקבצים הכוללים למעלה מ-13,000 יחידות דיור, שהחברה תפעל להמשך השבחתם ותפעולם השוטף. כמו כן, יוותרו בידי ATA כ-12,000 יחידות דיור תחת ניהולה, כאשר הכוונה היא להעביר את ניהולן לידי חברת הניהול של ELR או גורם הקשור אליה. יצוין, כי ל-ELR חברת ניהול איכותית, הזכאית לקבלת דמי ניהול מהמקבצים המנוהלים על ידה. עם השלמת העיסקה, צפויה אלקו לקבל עמלת רכישה של כ-4(רחל עדכני) מיליון דולר במזומן ובמניות, וזאת כמעין "דמי השבחה" בגין עליית השווי שנוצרה בנכסים האמורים תחת ניהולה.

במסגרת העיסקה, מתבצעת גם הזרמת הון מצד צדדים שלישיים. מספר חברות השקעה, לרבות חברת ההשקעות של משפחת דה-ברטולו, סכום כולל של כ-50 מיליון דולר, וזאת תמורת הקצאה של מניות בכורה בקרן הממוזגת. סכום זה ישמש למימון הוצאות העיסקה הנוכחית, לרכישות עתידיות על ידי הקרן וכן לפירעון חובות לא מובטחים.

המניות האמורות יזכו את המשקיעים בדיווידנדים חודשיים, וכן יהיו ניתנות להמרה לכ-11.5%ממניות ATA לפי מחיר של 9 דולר למניה או לפי שווי של 80% ממחיר המניה בעת ההמרה הגבוה מבין השניים. יצוין, כי אלקו תקבל כ-11 מיליון מניות בגין חלקה בנכסים שיועברו ע"י ELR, לפי מחיר של 8.15 דולר למניה, ובנוסף, על פי מדיניות הקרן אלקו תהיה זכאית,כמו שאר בעלי המניות, גם לדיווידנד של 0.3 דולר למניה בשנה.

אבי ישראלי, סמנכ"ל פיתוח עסקים באלקו החזקות, מסר היום: "מהלך המיזוג הוא שלב נוסף ביישומה של התכנית האסטרטגית הרב-שנתית להפוך את ELR לגורם משמעותי בשוק מקבצי ה-Multi-Family בדרום מזרח ארה"ב, ולהפכה בעתיד לנכס סחיר נוסף של קבוצת אלקו. שוק מקבצי הדיור האמור באזורי הפעילות של ELR נהנה כיום ממגמת צמיחה כתוצאה מעלייה בביקושים לדיור בשכירות, וזאת בעיקר כפועל יוצא מירידה בהתחלות בנייה ומקשיים בקבלת משכנתאות ליחידים. פועל יוצא הוא עלייה בדמי השכירות ובשיעורי התפוסה, וכנגזרת מכך עלייה בשווי הנכסי".