הדולר התחזק מול השקל: הוסיף 2% בשבועיים, האירו המשיך לקרוס - איבד 9% בחודשיים
יום המסחר בגזרת המט"ח בעולם התאפיין בהתחזקות הדולר שנהנה גם היום מהרוח הגבית שמספקת הכלכלה האמריקנית אשר ממשיכה להראות סימנים חיוביים של יציאה מהמשבר. במסחר שהתנהל היום בשוקי העולם, התחזק המטבע מול רוב המטבעות בעולם תוך שהוא רושם עליות נאות מול הפאונד והיין. האירו נהנה מימים נדירים של עליות וברקע למספר נתוני מאקרו מעודדים שהתפרסמו היום באירופה, טיפס המטבע ותיקן במעט את הירידות החדות שרשם בתקופה האחרונה.
היום התפרסמו באירופה מדד מנהלי הרכש של גוש האירו ומדד מנהלי הרכש של בריטניה אשר הצביעו על שיפור בביצועי הכלכלות באזור והמשך הצעידה הזהירה בכיוון היציאה מהמיתון. מדד מנהלי הרכש לגוש האירו עלה בינואר יותר מהצפוי לרמה של 52.4 נקודות תוך שהוא קובע שיא של שנתיים כשבמקביל היכה מדד מנהלי הרכש בבריטניה את תחזיות האנליסטים ועלה לרמתו הגבוהה ביותר מאז אוקטובר 1994. בהתאם לאווירה החיובית נסחרים בשעה זו המדדים המובילים באירופה בעליות שערים של כ-0.3%.
גם הדולר נהנה מתמיכה ביתית והוא נסחר בעליות מול רוב המטבעות בעולם. ביום שישי שעבר התפרסם נתון התמ"ג בארה"ב שהצביע על צמיחה של 5.7%, קצב הצמיחה הגבוה ביותר שנרשם בשש השנים האחרונות.
בהתאם לכך נסחר היום המטבע האמריקני מול המטבעות המובילים בעולם. מול היין היפני התחזק הדולר לרמה של 90.20 יין לדולר והשלים עלייה שבועית של יותר מ-1%. מול הפאונד הבריטי טיפס המטבע לשער של 1.59 דולר לפאונד תוך שהוא משלים עלייה של 2.5% בשערו תוך פחות משבועיים. האירו כאמור מתקן במעט את הירידות החדות שרשם השבוע ומתחזק בכ-0.5% מול הדולר לשער של 1.391. נזכיר כי בשבועיים האחרונים צלל המטבע מול הדולר בשיעור של 4.5% מאז שנסחר ברמה של 1.45 דולר לאירו.
בזירה המקומית המשיך הדולר במגמת ההתחזקות תוך שהוא משלים עלייה של כ-2% בתוך שבועיים מאז רמת השפל שרשם באמצע ינואר ברמה של 3.667. שערו היציג של הדולר עלה בשיעור של 0.3% מול השקל ונקבע ברמה של 3.735. האירו עם זאת מוסיף להתדרדר ונחלש בניגוד לכיוון החיובי בו נסחר בעולם. היום נחלש המטבע האירופאי בשיעור של 0.3% ושערו היציג נקבע ברמה של 5.19. נזכיר כי בחודשיים האחרונים צלל האירו בשיעור של 9% והוא נסחר כיום בשפל של שנה מול השקל .
אתמול נאם סטנלי פישר בכנס הרצליה ובו סיפק התייחסות נדירה כיצד עשוי להיראות המשק אם יהיה שלום. בנאום שלו העריך פישר שהשלום שווה לישראל 2-3% נוספים של צמיחה. כלומר, אם המשק שלנו יכול לצמוח ב-5% ללא שלום, הרי שבהינתן שלום, קצב הצמיחה יכול לעמוד על 7-8% אפילו.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
