כל מה שצריך לדעת על השינויים המרכזיים בשוק הנדל"ן למגורים בארה"ב

תחילתו של העשור החולף עמד בצל המשבר הכלכלי העולמי של 2008, משבר אשראי שגרר את כל העולם לסחרור פיננסי שתחילתו עוד בשנת 2007 עת היכה בארה"ב משבר הסאב-פריים שהוביל לנפילת הבנקים למשכנתאות Freddie Mac ו-Fannie Mae (אשר לבסוף חולצו על ידי ממשלת ארה"ב בספטמבר 2008) יחד עם נפילת בנקים נוספים כגון Bear Stearns, ו-Lehman Brothers וחברות ענק נוספות כגון AIG ועוד.  

במחצית השנייה של 2009, החלו להירשם סימני התאוששות ויציאה מהמשבר. סימנים אלו הביאו בתחילת 2010 לחזרה מבוקרת של המשקיעים לתחום הנדל"ן וזאת על אף העובדה כי מרבית הבנקים עוד סרבו לתת אשראי לרכישת נדל"ן באותה העת.

השקעות הזרים בירידה כבר שנתיים
אם נבחן את המספרים נראה כי בשנת 2010 היקף ההשקעות של משקיעים זרים בנדל"ן למגורים בארה"ב עמד על סכום כולל של 66 מיליארד דולר, סכום שעלה בהתמדה מדי שנה ובשנת 2017 נרשם שיא של 153 מיליארד דולר. בשנת 2018 החלה ירידה מתונה בהיקף השקעות הזרים (בעיקר בשל יציאת המשקיעים הרוסים והסינים) ובשנת 2019 עמד היקף השקעות הזרים על סכום של 77.9 מיליארד דולר בלבד.

החזרה לשוק הנדל"ן למגורים (Multifamily) ובכלל, אופיינה בתשואה בעלת ערכים דו ספרתיים. למעשה בנייני מגורים להשכרה, באזורים טובים יחסית של ערים גדולות כגון שיקגו, יוסטון, דאלאס, לוס אנג'לס, פילדלפיה ואפילו בחלקים מסוימים של העיר ניו יורק - אשר על אף היותה העיר הגדולה והחשובה בארה"ב, לא מייצגת נאמנה את שוק הנדל"ן למגורים, נמכרו לפי תשואה של 10% ולפעמים אף יותר.

מגמה זו לא פסחה גם על הערים המשניות כגון טמפה, שארלוט, אטלנטה, ג'קסונוויל, ממפיס ודומותיהן שם נרשמה תשואה גבוהה אף יותר (בדומה לפרברי הערים הגדולות). נכסים מסוג זה, נמכרים היום לפי תשואות חד ספרתיות נמוכות הנעות סביב 5% ואף למטה מכך.

הסיבות העיקריות לתשואות הגבוהות היו צורך בנזילות של מוכרים רבים,  אי הוודאות ששררה בשוק לאחר המשבר ועובדה עיקרית נוספת היא הקושי בקבלת מימון בנקאי בתנאים נוחים, או בכלל. כך לדוגמא, בעסקה שנחתמה בחודש אפריל 2010, ציינו אנשי הבנק המלווה, בנק גרמני ואחד הבנקים הגדולים בעולם, כי זו ההלוואה הראשונה לרכישת נדל"ן בארה"ב אשר אושרה מאז שנת 2008. למותר לציין כי תנאי ההלוואה אף הם היו נוקשים יותר והלווה נדרש להעמיד בטוחות רבות.    

במקביל, בתחילת שנת 2010 עמדה ריבית הפד' על שיעור אפסי של 0.11% בלבד. שיעור זה נשמר לאורך כל המחצית הראשונה של העשור, ורק בשלהי 2015 החלה להירשם עליה מתונה בשיעור הריבית עד ל-2.4%. מגמה זו התהפכה מאוחר יותר וכרגע עומד שיעור הריבית על 1.55% בלבד.

IRR של למעלה מ-20%
שילוב ייחודי זה של תשואה גבוהה, שיעורי ריבית נמוכים והעליה המתונה בדמי השכירות לאורך מרבית העשור, הביא למשקיעים תשואות יוצאות דופן לפי מדד של שיעור תשואה פנימי (IRR). אם נבחן פרסומים ומצגות של מרבית הקרנות וחברות הנדל"ן הפועלות בישראל והמשקיעות בנדל"ן למגורים בארה"ב, נראה כי הנכסים הניבו שיעורי תשואה פנימית של למעלה מ-20% במרבית ההשקעות. תשואות אלו הביאו לכניסה של משקיעים נוספים וחדשים ללא כל ניסיון וידע קודמים לתחום ברדיפה אחרי הזהב החדש מתוך הנחה שמה שהיה בעבר ימשיך לעשור הבא.

נתוני הכניסה לעשור החדש שונים לחלוטין מנתוני הכניסה לעשור הקודם. הירידה המהותית בשיעורי התשואה, הריביות הגבוהות יחסית (היסטורית עדיין מדובר בשיעורי ריבית נמוכים ביותר) והעובדה כי העלייה המתונה בדמי השכירות מיצתה את עצמה, מחייבת אותנו לבחון את שוק הנדל"ן למגורים דרך משקפיים אחרים ולזהות מספר נתונים אשר יתכן ואינם נחלת הכלל.

מדובר בשוק עצום של למעלה מ-47 מיליון בתי אב הפזורים בכל רחבי ארה"ב. שוק זה, למרות החדירה המסיבית של משקיעים משוכללים כגון חברות נדל"ן, קרנות, משקיעים מוסדיים ומשקיעים פרטיים מתוחכמים, מרבית הנכסים עדיין מוחזקים על ידי בעלים פרטיים מסורתיים המכונים MOMS AND POPS. נכסים אלו מאופיינים בדרך ניהול משפחתית ובמרבית המקרים גם מיושנת.

שיעור זה עומד כיום על כ-63.4%. המחזיק הגדול ביותר, קבוצת MAA מחזיקה כ-100,000 דירות בלבד, חברת הניהול הגדולה ביותר חברת GREYSATE REAL ESTATE מנהלת כ-450,000 דירות ואילו סך כל החזקות קרנות הריט (REIT) בנדל"ן למגורים מהווה 2% בלבד.

הדיירים - בני דור המילניום, משועבדים להלוואות 
למול הבעלים המזדקנים, למעלה מ-50% מהדיירים המאכלסים את אותן דירות הינם בני דור המילניום, דור אשר כבר חווה את המשבר של 2008, מרביתו עדיין משועבד להלוואות סטודנטים בהיקפים גדולים ומשכך מרביתם גם נעדרים עדיין את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה. יצוין גם כי הנטייה הקיימת לעבור ממקום עבודה אחד למשנהו, לעתים אף במדינות שונות בתוך ארה"ב, וזאת בתדירות גבוהה יחסית לדור הקודם מחייב גמישות ובעלות על נכס מקרקעין מהווה מעמסה ומגבלה לדידם.

כניסת דור ה-Z למתחמי ה-Multifamily באחוזים הולכים וגדלים. דור זה המייצג את אלו שנולדו אחרי שנת 1997, כבר עכשיו משנה סדרי עולם ומזעזע את הקונספציות השולטות בתחום הנדל"ן למגורים. דור זה המשקף כוח קניה של למעלה מ-143 מיליארד דולר, חושב אחרת ופועל אחרת. כבר היום ניתן לראות מגמה של קהילתיות, מודעות חברית ונהירה למותגים אשר מאפיינת את בני דור זה.    

מעבר לסיבות שצוינו לעיל, הרי שמן הידועות היא כי רמת הנוחות בדירה שכורה עולה במרבית המקרים על זו בדירה בבעלות פרטית. דירה שכורה המאובזרת במגוון מוצרי חשמל, חדר כושר, בריכה ועוד משדרגים את רמת חייהם של השוכרים ומאפשרת להם להתגורר בדירות שידם לא הייתה משגת לו היו מבקשים לרכשה.

שיעור תפוסה של למעלה מ-90%
מגמה זו והנטייה ההולכת וגוברת לשכור דירה על פני חלופת הרכישה, הביאו את שוק השכירות לשיעורי אכלוס גבוהים העומדים על למעלה מ-90% בממוצע שנתי לרוחב כל ארה"ב. כמובן שקיימים פערים רבים בין אזורים שונים ומדינות שונות ולעיתים אף ברמת השכונה והרחוב, אולם נתון זה עדיין מייצג נאמנה את המגמה.

בחלק מהערים המרכזיות בארה"ב מרבית התושבים בעיר הינם שוכרים ולא בעלי בתים. נתון מדהים זה מתבסס על סקר שנערך בשנת 2016 ולפיו בערים שיקגו (51.3%), אוסטין (51.3%) קליבלנד (56%), סקרמנטו (50.3%) דטרויט (52%) וגם בערים נוספות ברחבי ארה"ב אחוזי התושבים הגרים בשכירות גבוה מאלו אשר הגרים בדירות בבעלותם.    

על אף העובדה כי שוק השכירות נמצא במגמת עליה וכי שיעור האכלוס גבוה מתמיד, הרי שלצדו קיים נתון מפתיע ומטריד. שיעור הדיירים שאינם מחדשים את החוזה לאחר שנת שכירות (TURNOVER) עומד על למעלה מ-50% בממוצע ארצי.

אם נבחן את הנתון על פי ערים, הרי שמילווקי במדינת וויסקונסין נהנית משיעור העזיבות הנמוך ביותר העומד על 38.1% ואילו סולט לייק סיטי במדינת יוטה מחזיקה בשיעור הגבוה ביותר של 53.7%. העיר ניו יורק לדוגמא מחזיקה בשיעור עזיבות ממוצע של 41.4% בלבד.     

ניתן וכדאי לבצע ניתוחים נוספים, אולם די בנתונים אלו כדי להראות שהשוק עבר, עובר ויעבור שינויים מהותיים אשר יחייבו את המשקיעים לאמץ את השינויים, להבין אותם, לקבל אותם ולפעול בהתאם. שינויים אלו מחייבים מספר מגמות אשר היום נדון באחת מרכזית. שינוי במעמד הדייר.

לאורך שנים, נזרקה לחלל האוויר הסיסמה "location location location" אשר הינה למעשה מיקום מיקום ומיקום. אמונה זו שהמיקום בו נמצא הנכס הוא הדבר היחידי הרלוונטי לרמת שכר הדירה ולשיעור האכלוס אפיין את שוק הנדל"ן כמעט בכל מקום בעולם. יתרה מכך, חברות הניהול התגאו בכך שככל ששיעור העזיבה גבוה יותר כך יגיעו דיירים חדשים במהירות ובשכר דירה גבוה יותר.

מאז 2018 המגמה השתנתה

גודלו של השוק, העובדה כי תמיד ניתן למצוא דירה פנויה במרחק סביר, יחד עם תחושת "האורח לרגע", שכן מרבית הדירות מרוהטות לחלוטין והקשר עם הדייר נעשה באמצעות חברת ניהול, פוגעים בתחושת השייכות והחיבור בין הדייר לדירה ומקלים על עזיבתו. למעשה מרבית העוזבים שנשאלו ציינו כי לדעתם מכיוון שמדובר במוצר צריכה לכל דבר ועניין, ניתן יהיה לקבל דירה דומה במחיר נמוך יותר או דירה טובה יותר בתמורה לאותו המחיר.

מתחילים להתמקד במתן שירות לדיירים
לאחרונה החלו להישמע קולות אחרים. קולות אשר מחליפים את "location location location" המסורתי ב-"service service service", כלומר התמקדות בשירות וקולות נוספים בדמות Community השמה דגש על קהילתיות והכל במטרה אחת – הקטנת שיעור העזיבות.

בעלי נכסים רבים החלו להבין כי דייר המאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת, גם אם דמי השכירות נותרו ללא שינוי, מגדיל את השורה התחתונה הנובעת מאותה הדירה ב-15% או אף יותר. הבנה זו החלה לייצר שינוי תפיסתי לפיו יש לראות את הדייר כצרכן או כלקוח לכל דבר ועניין. שינוי תפיסתי זה אינו מובן מאליו במיוחד בתחום מסורתי כנדל"ן למגורים. אולם, בעלי נכסים וחברות ניהול שלא יעשו את השינויים המחויבים יסבלו בטווח הקצר וחלקם אף יעלם בטווח הארוך יותר.

שינוי תפיסתי זה, אשר אמנם נמצא בראשיתו, החל לחלחל בשנתיים האחרונות למספר בניינים ומתחמי דירות בארה"ב, בעיקר בערים הגדולות. כך ניתן לראות היום מתחמי דיור ואפילו בניינים העוברים תהליך של מיתוג מחדש כהכנה לדור ה-Z, וזאת על מנת ליצור הפרדה בין מתחם או בניין אחד למשנהו ולענות על הצורך במיתוג.

איך מחזקים את תחושת השייכות של הדיירים?
במסגרת תהליך זה, אשר חלקו מלווה בהטמעת טכנולוגיה ייעודית, מעמידים בעלי נכסים רבים לטובת הדייר סל שירותים נוסף, בהתאם לצרכיו המשתנים שך הדייר. כך לדוגמא, דור המילניום המהווה את מרבית הדיירים כיום, ודור ה-Z העומד בפתח, אינו מסתפק עוד ברמת השירות שניתנה להוריו או לדורות הקודמים ודורש רמת שירות גבוהה ומידית. כך לדוגמא קיימת דרישה לשדרוג האזורים הציבוריים לטובת קהילה, שיפור תחושת הביטחון האישי, מתן מענה מיידי לכל תקלה ועוד.

בנוסף, במתחמים רבים החלו לשלב אלמנטים נוספים מתחום הדיור השיתופי וקהילה, שימוש במשאבים משותפים לדייר המתחם ואפילו יצירת כלכלה פנימית בדמות שירותים הניתנים מדייר אחד לדייר אחר במתחם. בחלק המתחמים קיימים בחסות הבעלים וחברת הניהול שירותי תקשורת בין הדיירים אשר יכולים להציע לשאר הדיירים שירותים בתשלום כגון שמרטף, טיול לכלב, שיעורים פרטיים ועוד.

אין ספק כי מגמה זו של יצירת קהילה מחזק את תחושת השייכות של הדיירים למתחם ומקטין את שיעורי העזיבה. יצוין, כי במתחמים בהם החלה מגמה זו נרשמה ירידה בשיעור העוזבים את המתחם. במקביל, ובשל אותו מיתוג, הזמן הנדרש לחברת הניהול לאתר דייר חלופי התקצר אף הוא משמעותית. 

אמנם האמור להלן אינו מהווה המלצת השקעה, אך המגמות האמורות כפי שהוצגו במאמר זה ובמיוחד כניסת דור ה-Z לתמונת השוכרים, מביאות למסקנה כי התמקדות בנכסים המצויים בערים גדולות שאינן ניו יורק, ערים בעלות הגירה חיובית של צעירים יחד עם מוקדי משיכה כגון מוסדות אקדמאיים, מוסדות רפואיים וכלכלה יציבה בשילוב מומנטום נדל"ני חיובי המאפשר מיתוג והטמעת טכנולוגיה ויצירת קהילה, היא זו שתניב את התשואה העודפת על פני נכסים אחרים המנוהלים בדרך המסורתית והישנה.

הכותבים הם רונן בנדק וגיא אליאס, שותפים מנהלים ומבעלי קרן ההשקעות RARE Capital Fund