חברות הנדל"ן בבורסה, שנפגעות מהתחזקות השקל

השקל ממשיך להתחזק מול הדולר ושאר המטבעות בעולם וזו סיבה מספיק טובה להערכתנו לבחון את האחזקות של חברות הנדל"ן הפועלות בארץ ובחו"ל. לאור כך, בחנו את השפעת היחלשותו של השקל מול הדולר והמטבעות השונים על החברות הנדל"ן הנסחרות בארץ.

מאז תחילת השנה, הדולר והיורו נחלשו בשיעור של כ-4%, כאשר הדולר הקנדי נחלש ב-3.5% הפרנק השוויצרי ב- 3.3% והלירה שטרלינג בכ- 5%. התחזקות השקל עשויה לפגוע כמובן בחברות הנדל"ן אשר להן פעילות בחו"ל. ככלל, חברות הנדל"ן הפועלות בחו"ל אינן מגדרות את ההון העצמי (עודף נכסים על התחייבויות) כך שההון העצמי צפוי להישחק מעט כתוצאה מהחלשות המטבעות.

הטבלה המרכזת בדף הבא כוללת את מרבית מניות הנדל"ן שנסחרות בת"א 125 וכן את התפלגות הנכסים של כל אחת מהחברות. החברות אשר הכי חשופות להשפעת לדולר (פעילות ענפה בצפון אמריקה) הן גזית גלוב, אלוני חץ וביג. החברות אשר הכי חשופות לאירו הן בראק אן.וי, איידיאו,סאמיט,  אפריקה נכסים ואלרוב נדל"ן.

כאמור, החשיפה של חברות הנדל"ן לשינויים במט"ח הינן בגובה ההון העצמי המושקע בחו"ל. יתכן כי חלק מהחברות מגדרות חלק מהחשיפה אולם ניסיון העבר ושיחות עם החברות מלמדים כי החלק הארי של ההון עצמי אינו מגודר.

• 136 דירות להשכרה לטווח ארוך ייבנו בשכונת החצבים בראשון לציון
• חריש: ההבטחה הגדולה - שהתפוגגה?

בראק אן וי: החברה פועלת בתחום הנדל"ן בגרמניה בלבד בשלושה תחומי פעילות עיקריים: תחום הנדל"ן המניב למסחר, תחום הנדל"ן המניב למגורים ונדל"ן יזמי למגורים. החשיפה המטבעית של החברה הינה זניחה (כ-6%) מסך היקף נכסיה. עם זאת, שווי ההון העצמי/שווי כלכלי באירו מתורגם לשקלים.

איידיאו: החברה מחזיקה במניות ADP הנסחרות בגרמניה בהיקף של כ-2.2 מיליארד ₪. חוב סולו של החברה עומד על כ- 600 מ' ₪ (כ- 30% משווי הנכסים) כך שכל ירידה של כ- 1% באירו, מביא לירידה של כ- 1.3% בשווי. 

סאמיט: כ-86% מהנכסים נמצאים בגרמניה כך שהחשיפה לאירו היא משמעותית. בהלוואות החברה בגרמניה ישנה הגנה טבעית שכן, ההכנסות וההלוואות נקובות באותו מטבע. עם  זאת עדיים קיימת חשיפה של ההון העצמי לאירו.

• טראמפ הוא פיל בחנות חרסינה, אבל לא ישבור את הכלים
• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

גזית גלוב: הפעילות המניבה בישראל מהווה כ-11% בלבד. עיקר הפעילות מרוכזת בארה"ב ובקנדה (כ-46%) ע"י חברות REG ו-FCR כאשר REG היא האחזקה המשמעותית ביותר לקבוצה עם שיעור של 24% משווי הנכסים. מזרח ומערב אירופה מהוות כ-33% משווי הנכסים (ATR, CTY וכן נכסים בגרמניה). לחברה חשיפה מטבעית של ההון העצמי בעיקר לדולר ארה"ב (18%), לדולר הקנדי (25%) ולאירו (45%).

אפריקה נכסים: הנכסים בישראל מהווים כ-26% מסך שווי הנדל"ן להשקעה. הפעילות המשמעותית ביותר של החברה נמצאת ברומניה אשר מהווה שיעור של כ-37% משווי נדל"ן הכולל. המדינה השלישית בגודלה בפורטפוליו של החברה היא צ'כיה עם שיעור של כ-5%. מכיוון שעיקר הפעילות של החברה היא במזרח אירופה, לחברה חשיפה רחבה לאירו.

אלרוב נדל"ן: הפעילות בישראל מהווה שיעור של 30% והמדינה הבולטת ביותר בתיק הנכסים היא שוויץ עם שיעור של 60% מסך שווי הנכסים. הפעילות באנגליה ובצרפת זניחה יחסית (כ- 10% יחד). חלק ניכר מהכנסות החברה מבתי המלון בישראל הינו בדולר ומנגד הוצאותיה של החברה בישראל הינן בעיקר בש"ח. אי לכך שינויים בשער הדולר משפיעים לרעה על רווחיותה של החברה. באשר לפעילות באירופה, הקבוצה מממנת מרבית פעילותה בחו"ל בתחום הנדל"ן להשקעה באמצעות הלוואות בפרנק שוויצרי, ביורו, ובלירה שטרלינג.

אלוני חץ: הפעילות בישראל דרך אמות ואנרג'יקס מהווה כ- 31% משווי הנכסים הכולל. האחזקה ב-PSP,הפועלת בשוויץ מהווה כ- 21% משווי הנכסים. האחזקות בצפון אמריקה דרך CARR ואחזקה ישירה של נכסים בבוסטון  מהוות שיעור של 25% ו-4% בהתאמה כך שהחשיפה הגאוגרפית אלוני חץ לצפון אמריקה מסתכמת בכ- 30%. החלשות בשערי חליפין של בעיקר הפרנק השוויצרי, הדולר הקנדי, ודולר ארה"ב משפיעים לשלילה על ההון העצמי של החברה.

ביג: הפעילות בישראל מהווה את עיקר השווי עם שיעור של 55% מסך שווי הנכסים. הפעילות בארה"ב, דרך ביג USA, מהווה כ- 43% וסרביה מהווה שיעור זניח של 2% (לפני עסקת בלגרד פלאזה) החשיפה של הקבוצה היא בעיקר לדולר.

נכסים ובנין: הפעילות בישראל כוללת את גב ים, ישפרו, ונווה גד והיא מהווה כ-60% משווי הנכסים הכולל. הפעילות בארה"ב הכוללת את בניין HSBC וכן את הפעילות בווגאס מהווה כ-35% מסך שווי הנכסים. החברה חשופה לשינויים בשערי חליפין בעיקר של הדולר הנובעת הן מהפעילות השוטפת של החברות המוחזקות בחו"ל והן מדרכי המימון של ההשקעות.

אשטרום נכסים: כ- 74% מהפעילות של החברה מרוכזת בישראל וכ-26% בגרמניה. מדובר על מספר נכסים בודדים בגרמניה. חשיפה לשערי מט"ח. מכיוון שחלק מפעילותה של החברה מתנהל בגרמניה החברה מעמידה הון עצמי, על דרך העמדת הלוואות הצמודות למטבע הפעילות של החברות בחו"ל. הירידה בשער החליפין מקטינה את סכום ההון שהושקע.

אירפורט סיטי: שווי הנדל"ן בישראל של נצבא מהווה כ – 89%  משווי נדל"ן הכולל. לחברה בנייני משרדים בצרפת בשיעור של 11% מסך הנכסים. לאור כך, החברה חשופה לשינויים בשערי חליפין בעיקר של האירו.

עזריאלי: עיקר הנדל"ן מרוכז בישראל (92%) כאשר הפעילות ביוסטון טקסס מהווה שיעור יחסית זניח של 8%.

מצד שני, חברות מליסרון, גב ים, אמות, ריט 1,רבוע נדל"ן וסלע נדל"ן: פועלות בעיקר בישראל כך שאין השפעה מ של שינויים בשע"ח על ההון העצמי של החברות.

שורה תחתונה

באופן כללי, התחזקות השקל אינה טובה לחברות אשר מוטות חו"ל כאשר החלשות המט"ח צפויה להפחית את שווי הנדל"ן המניב (קרנות הון) ואת תזרים ההכנסות משכ"ד ומנגד את התחייבויות. התוצאה צפויה להיות ירידה בהון העצמי של החברות אשר פועלות בחו"ל. 

מאת: ברורית פיין, אנליסטית נדל"ן, לידר שוקי הון.