"נדל"ן בסקנדינביה זו השקעה טובה. אנחנו מצליחים לשלם למשקיעים דיבידנד של 6.5%"
מנכ"ל סיטיקון לא מפחד מאמזון ומאמין שהחיבור החברתי בין אנשים במרכזי קניות עדיין נחוץ. בדרך הוא מסביר למה לא כדאי להשקיע בגרמניה
"המצב הכלכלי בסקנדינביה טוב מאד. שוודיה עשירה, נורווגיה התעשרה מהר מכדי שהאזרחים יבינו. פינלנד מתאוששת בשנה וחצי האחרונות אחרי הנפילה של נוקיה", אומר מרסל קוקהיל, מנכ"ל חברת הנדל"ן סיטיקון בראיון עם Bizportal. קוקהיל, שמנהל את חברת הנדל"ן המסחרי הגדולה ביותר בסקנדינביה, הגיע לישראל לצורך סבב פגישות עם משקיעים מוסדיים ישראלים. החברה שנסחרת בבורסה של הלינסקי נמצאת בשליטת חברת גזית גלוב (45%) של חיים כצמן, ומהווה כ-17% מהיקף הנכסים שלה. תוצאות החברה ברבעון הראשון של 2018 היו יחסית מאכזבות: הרווח הנקי ירד ב-30% לרמה של 20 מיליון אירו ברבעון. תוצאות סיטיקון הושפעו לרעה מירידה בהכנסות משכירות והפחתה בשווי הנכסים. במקביל איבדה המניה כ-15% בשנה האחרונה. "עשינו מהפך. עברנו בשנים האחרונות מהרבה נכסים קטנים, למעט נכסים גדולים. ירדנו מ-78 נכסים בשנת 2011 ל-43 נכסים כיום. זה תהליך של שינוי. זה מוריד לנו בטווח הבינוני את ההכנסות, אבל זה יותר נכון לחברה בטווח הארוך", אומר קוקהיל. המהלך הזה פגע בתוצאות. כיצד אתה מסביר זאת? "הפכנו מחברה פינית ש-70% מההכנסות שלה מפינלנד, לחברה נורדית המתמקדת בערים המשמעותיות: סטוקהולם, ברגן, קופנהגן. במקביל עברנו מחברה של נדל"ן מסחרי קטן, לחברה של מרכזים חברתיים מסחריים קהילתיים משולבים גדולים. אני לא אכחיש את המספרים הלא טובים. אנחנו יכולים רק להסביר אותם. אם אנחנו קונים נכסים יקרים זה יתבטא כהוצאה משמעותית, ובמקביל הקיטון במספר הנכסים פוגע בהכנסות עד שהנכסים החדשים יבואו לידי ביטוי במלוא הפונציאל שלהם", אומר קוקהיל. "כשאתה מוכר נכסים בתשואה גבוהה, ובמקביל משקיע בנכסים שטרם מניבים תשואה זה פוגע בתוצאות בטווח הקצר. כעת אנחנו מתמקדים במקומות עירוניים, בעלי צפיפות גבוהה ותחבורה ציבורית מפותחת. אלו מקומות יחודיים. כמו שאני מבין את שוק הנדל"ן אלו מקומות שאי אפשר לשכפל ואי אפשר להעתיק אותם". אתם חוששים מכניסת אמזון וירידה בביקוש למרכזים מסחריים? "אנחנו מתרכזים במקומות שהם מקום מפגש חברתי, ולא במרכזי קניות בלבד. אחד מהנכסים המשמעותיים שלנו הוא מרכז "אומנה" (omena) - זה מרכז אורבני (urban hub) בהלינסקי הכולל מרכז קניות, רכבת תחתית וגם שטחים ציבוריים כמו ספריות וחללי עבודה. זה נכס שאין לו תחליף". "מי שמשלם שכירות עבור השטחים האלו זו העירייה שרוצה לעודד יצירת מרכזים עירוניים. בחודש נובמבר נפתחה בנכס תחנת המטרו החדשה של קו רכבת המוביל בין היתר למרכז הלסינקי, ומאז כמות המבקרים בו עלתה בהיקפים של יותר מ-30%, מחזור המכירות עלה בכ-40% ומחזור מכירות הדיירים הקיימים במעל 12%. בשנתיים הקרובות אנו מתכננים 5-6 מרכזים גדולים ברחבי סקנדינביה". אנחנו רואים את מניות קרנות הריט בארה"ב שיורדות בשל חשש מכניסת אמזון. זה מטריד אותך? "לא בהכרח. באירופה המרכזים יותר קהילתיים. בארה"ב המרכזים מתמקדים רק בקניות, בלי נשמה. אנשים עדיין צריכים להיפגש. אני לא מאמין בחיסול הריטייל". המאזן האחרון שהוציאה סיטיקון מראה כי השווי ההוגן של הנכסים עומד על 4.14 מיליארד אירו, ירידה של כ-7% לעומת הרבעון המקביל ב-2017. השינוי בשווי ההוגן נגרם, בין השאר, בשל הפחתה בערך הנכסים. סיבה נוספת לירידה בקרנות הנדל"ן האמריקאיות היא עליית התשואות על איגרות החוב. אתה חושש שזה ישפיע לכם על שווי הנכסים? "אני לא חושב. הריבית בארה"ב לא משפיעה על הנכסים בארה"ב, לא באירופה. הריביות באירופה עדיין נמוכות. אני מנפיק אג"ח לעשור בריבית של 2% - אז מצבי עדיין טוב". "מבחינה פיננסית, אנחנו משביחים את הנכסים ואת איכות הפורטפוליו. אנחנו מוכרים נכסים בתשואה גבוהה, ומשקיעים בנכסים שטרם מניבים את מלוא הפוטנצאיל שלהם, ועדיין תזרים המזומנים שלנו חזק. בראייה לעתיד, אנחנו עדיין בתהליך של מכירת נכסים" אתם כעת ממוקדים בסקנדינביה בלבד. יש לכם כוונה להתרחב? "גרמניה יקרה, וקשה להשיג שם נכסים טובים. כולם מתנפלים על גרמניה, ולכן קשה מאוד לבנות שם פורטפוליו משמעותי. כולם כבר יודעים ששוק הנדל"ן שם נזיל והכלכלה חזקה, ולכן מנקודת מבט של משקיעים זה שוק שמתומחר כבר גבוה". "סקנדינביה זה מקום שאנחנו מכירים, וזו גם השקעה לא רעה. אגב, כאשר פינים אומרים שמשהו 'לא רע' הכוונה שהוא די טוב. אני יכול להגיד בפה מלא כי נדל"ן בסקנדינביה זו השקעה טובה. אנחנו מצליחים לחלק למשקיעים דיבידנד המהווה תשואה של 6.5% ביחס למחיר המניה הנוכחי. אנחנו מחזיקים בנכסים חזקים במדינות העשירות והחזקות באירופה. אני אישית קניתי לאחרונה מניות של סיטיקון, ואני לא איש עשיר כמו כצמן". הגעת לישראל בגלל שאתה חלק מקבוצת גזית גלוב או שרצית לעניין את המוסדיים הישראלים להשקיע בסיטיקון באופן ישיר? "גם וגם. קיימים גופים מוסדיים ישראלים שמשקיעים בסיטיקון באופן ישיר. המשקיעים הישראלים יודעים את מספרים ומכירים את השוק. התרשמתי שהם מקצוענים". איך היחסים עם גזית גלוב? "גזית גלוב מאמינים בנו, ומאוד תומכים. הם לא רק בעלי מניות, אלא תומכים בפילוסופיה שלנו, והם קונים עוד ועוד מניות. גם אני קניתי הרבה מניות ביחס לזה שאני איש פשוט". איך היחסים שלך עם חיים כצמן? "כצמן מקצוען. הוא בעל חושים חדים, ומומחה בקמעונאות ובשוק ההון. יש לו ראייה הוליסטית. בלי גזית גלוב סיטיקון לא היתה מה שהיא היום".
- 3.אייל 22/05/2018 13:09הגב לתגובה זושומר נפשו ירחק
- 2.עמי 22/05/2018 13:08הגב לתגובה זועוד יגיע הבכי של מחפשי הזהב שנפלו בידי שרלטנים
- 1.מנכ"ל טיפש 22/05/2018 09:29הגב לתגובה זועכשיו התעוררת ?
המניה שתזנק מחר ב-5% למרות דילול המשקיעים
שבוע אחרי ש נובה 4.45% גייסה אג"ח להמרה בקופון אפס (ריבית אפס), גייסה קמטק 0.8% 425 מיליון דולר בקופון אפס. שתי החברות הן שחקניות בשוק השבבים, כשקמטק מפתחת מערכות לבדיקת תהליכי הייצור בשבבים. השאלה הראשונה שאמורה לעלות היא - איך אפשר לגייס אג"ח בריבית אפס? והתשובה היא שמדובר באג"ח להמרה למניות. אג"ח שיש לה סוכרייה - אפשרות להפוך למניה. המשקיעים מוותרים על ריבית ומקבלים אפשרות המרה למניות. זה יכול להיות משתלם להם כי יש להם אפסייד (אם כי פחות ממניה) ומצד שני - יש להם דאונסייד: רצפה כי האג"ח תיאורטית לא יכולה ליפול (להבדיל ממחיר המניה), אלא אם החברה נכנסת למצוקה תזרימית ופיננסית, וזה לא המצב.
ומעבר לרצפה, יש להם אפסייד. אם המניה תעלה - ותעקוף את פרמיית ההמרה, הם ירוויחו. במקרה של קמטק, המניה נסחרה בכ-84 דולר (לפני העלייה בשישי) והמחיר שמבטאות האג"ח להמרה הוא כ-109 דולר. כלומר, מי שקונה את האג"ח רוכש בפרמיה של קרוב ל-30%. אם המניה תצנח, המשקיע עדיין מקבל את קרן האג"ח בסוף התקופה, אבל אם המניה נניח תעלה נניח פי 2 לאורך תקופת חיי האג"ח (עד שנת 2030) הוא מרוויח כ-65%, כי המניה סגרה את הפרמיה של ה-30% והוסיפה משם עוד 65%. עלייה מעבר למחיר ההמרה הופכת את האג"ח למניה - ההתנהגות זהה.
יש כאן סוכרייה גדולה, מול חיסרון של ויתור על הריבית, אבל משקיעים רבים אוהבים ומעדיפים השקעה כזו. לכן, לרוב, הנפקה של אג"ח להמרה, נחשבת לסוג של דילול ומפילה את המניה. זה מה שקרה לנובה. היא נפלה ב-10% ביום ההנפקה. הסברנו שזו יכולה להיות הזדמנות כי מדובר בירידה טכנית, אך אין דבר כזה בטוח, יש סיכון. המניה תיקנה מאז ועלתה ב-12%.
אולי זו הסיבה שהשוק לא הפיל את קמטק אתמול. הדילול לא השפיע על המניה. אולי זו ההערכה שיהיה תיקון לאחר הירידה, ועדיין זה לא מסביר עלייה של 3.5% שתוביל מחר בבורסה בת"א לעלייה של 5%.
- קמטק מדווחת על הכנסות של כ-123 מיליון דולר וצופה המשך צמיחה
- עכשיו זה רשמי - הנפקת אקסס בסין נדחית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אין לנו הסבר מוצק. גורמים שהיו מעורבים בהנפקה מסבירים שהביקושים היו גבוהים והחברה עשתה רושם חזק בשיחות עם הגופים הרוכשים. אולי "מעז יצא מתוק". אולי השיחות עם השוק, יצרו עניין שתורגם לביקושים למניה. כנראה גם לא היו כאלו שעשו החלפה - במקרים רבים, יש גופים מוסדיים שמחליטים למכור את המניה ולקנות אג"ח להמרה במקום, הפעם כנראה זה היה בשוליים.
כמו כן, הסיבה היא גם פרמיית ההמרה שרחוקה "מהכסף", אם כי אחרי העלייה במניה מדובר בפרמיית המרה שירדה ל-26%, זאת לא פרמייה גבוהה.

פיטר לינץ' - "המניות הטובות ביותר לקנות הן אלה שאף אחד לא שמע עליהן עדיין"
ב-1977, בגיל 33, לינץ' קיבל את ניהול קרן מג'לן של פידליטי, שהיתה אז קרן קטנה יחסית עם 18 מיליון דולר בלבד. במשך 13 השנים הבאות הוא הפך אותה לקרן הגדולה בעולם, עם 14 מיליארד דולר מנוהלים. לדבריו, "הדבר החשוב ביותר הוא לא כמה אתה צודק אלא כמה אתה מרוויח
כשאתה צודק"
הוא נולד ב-19 בינואר 1944 בניוטון שבמסצ'וסטס. פיטר לינץ' גדל במשפחה אירית-אמריקאית ממעמד הביניים. אביו, תומאס לינץ', היה פרופסור למתמטיקה בבוסטון קולג' ונפטר מסרטן כשפיטר היה רק בן 10. המוות המוקדם של האב אילץ את המשפחה להתמודד עם קשיים כלכליים, ופיטר החל לעבוד כנער סבל במועדון גולף יוקרתי כדי לעזור בפרנסת המשפחה. דווקא שם, במועדון הגולף, הוא נחשף לראשונה לעולם ההשקעות דרך שיחות ששמע בין אנשי עסקים עשירים.
לינץ' למד היסטוריה בבוסטון קולג' ואחר כך עשה MBA בוורטון. הוא שירת שנתיים בצבא כקצין ארטילריה בקוריאה ובווייטנאם. ב-1966, בזמן שעדיין היה סטודנט, הוא התמחה בפידליטי כאנליסט קיץ. המנהלים בחברה התרשמו ממנו והציעו לו משרה קבועה אחרי הצבא. הוא התחיל כאנליסט מתכות וכימיקלים, ובהדרגה התקדם בחברה.
במהלך לימודיו, לינץ' השקיע את כל חסכונותיו, בסכום כולל של 1,000 דולר, במניית חברת תעופה בשם קטנה. המניה עלתה מ-7 דולרים ל-33 דולר בתוך שנה וחצי בזכות מלחמת וייטנאם שהגבירה את הביקוש להובלת מטענים צבאיים. הרווח הזה מימן את כל לימודי התואר השני שלו. באופן אירוני, הוא הרוויח מהמלחמה שבה נלחם מאוחר יותר כחייל.
ב-1977, בגיל 33, לינץ' קיבל את ניהול קרן מג'לן של פידליטי, שהיתה אז קרן קטנה יחסית עם 18 מיליון דולר בלבד. במשך 13 השנים הבאות הוא הפך אותה לקרן הגדולה בעולם, עם 14 מיליארד דולר מנוהלים. התשואה השנתית הממוצעת שלו היתה 29.2% - כמעט כפול מהתשואה של מדד S&P 500. מי שהשקיע 1,000 דולר בקרן ביום שלינץ' קיבל אותה היה מחזיק 28 אלף דולר ביום שבו פרש.
- פיטר לינץ׳: ״אם ילד בן 11 לא מבין למה אתה מחזיק את המניה - כדאי שלא תחזיק בה״
- פיטר לינץ על ההשקעות שהוא מצטער שלא לקח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החיים האישיים שלו סבלו מההצלחה המקצועית. לינץ' עבד 90-80 שעות בשבוע, ביקר במאות חברות בשנה וקרא אינספור דו"חות. אשתו קרולין, שעמה התחתן ב-1968 ויש להם שלוש בנות, כמעט שלא ראתה אותו. ב-1990, בשיא הצלחתו ובגיל 46 בלבד, הוא הודיע על פרישה. הסיבה הרשמית היתה רצון לבלות יותר זמן עם המשפחה, אבל היו גם שמועות על בעיות בריאות מהלחץ הכבד. "כשהילדים שלי היו קטנות, פספסתי יותר מדי רגעים חשובים. לא רציתי לפספס את שנות הנעורים שלהן", הוא אמר.