"נדל"ן בסקנדינביה זו השקעה טובה. אנחנו מצליחים לשלם למשקיעים דיבידנד של 6.5%"
מנכ"ל סיטיקון לא מפחד מאמזון ומאמין שהחיבור החברתי בין אנשים במרכזי קניות עדיין נחוץ. בדרך הוא מסביר למה לא כדאי להשקיע בגרמניה
"המצב הכלכלי בסקנדינביה טוב מאד. שוודיה עשירה, נורווגיה התעשרה מהר מכדי שהאזרחים יבינו. פינלנד מתאוששת בשנה וחצי האחרונות אחרי הנפילה של נוקיה", אומר מרסל קוקהיל, מנכ"ל חברת הנדל"ן סיטיקון בראיון עם Bizportal. קוקהיל, שמנהל את חברת הנדל"ן המסחרי הגדולה ביותר בסקנדינביה, הגיע לישראל לצורך סבב פגישות עם משקיעים מוסדיים ישראלים. החברה שנסחרת בבורסה של הלינסקי נמצאת בשליטת חברת גזית גלוב (45%) של חיים כצמן, ומהווה כ-17% מהיקף הנכסים שלה. תוצאות החברה ברבעון הראשון של 2018 היו יחסית מאכזבות: הרווח הנקי ירד ב-30% לרמה של 20 מיליון אירו ברבעון. תוצאות סיטיקון הושפעו לרעה מירידה בהכנסות משכירות והפחתה בשווי הנכסים. במקביל איבדה המניה כ-15% בשנה האחרונה. "עשינו מהפך. עברנו בשנים האחרונות מהרבה נכסים קטנים, למעט נכסים גדולים. ירדנו מ-78 נכסים בשנת 2011 ל-43 נכסים כיום. זה תהליך של שינוי. זה מוריד לנו בטווח הבינוני את ההכנסות, אבל זה יותר נכון לחברה בטווח הארוך", אומר קוקהיל. המהלך הזה פגע בתוצאות. כיצד אתה מסביר זאת? "הפכנו מחברה פינית ש-70% מההכנסות שלה מפינלנד, לחברה נורדית המתמקדת בערים המשמעותיות: סטוקהולם, ברגן, קופנהגן. במקביל עברנו מחברה של נדל"ן מסחרי קטן, לחברה של מרכזים חברתיים מסחריים קהילתיים משולבים גדולים. אני לא אכחיש את המספרים הלא טובים. אנחנו יכולים רק להסביר אותם. אם אנחנו קונים נכסים יקרים זה יתבטא כהוצאה משמעותית, ובמקביל הקיטון במספר הנכסים פוגע בהכנסות עד שהנכסים החדשים יבואו לידי ביטוי במלוא הפונציאל שלהם", אומר קוקהיל. "כשאתה מוכר נכסים בתשואה גבוהה, ובמקביל משקיע בנכסים שטרם מניבים תשואה זה פוגע בתוצאות בטווח הקצר. כעת אנחנו מתמקדים במקומות עירוניים, בעלי צפיפות גבוהה ותחבורה ציבורית מפותחת. אלו מקומות יחודיים. כמו שאני מבין את שוק הנדל"ן אלו מקומות שאי אפשר לשכפל ואי אפשר להעתיק אותם". אתם חוששים מכניסת אמזון וירידה בביקוש למרכזים מסחריים? "אנחנו מתרכזים במקומות שהם מקום מפגש חברתי, ולא במרכזי קניות בלבד. אחד מהנכסים המשמעותיים שלנו הוא מרכז "אומנה" (omena) - זה מרכז אורבני (urban hub) בהלינסקי הכולל מרכז קניות, רכבת תחתית וגם שטחים ציבוריים כמו ספריות וחללי עבודה. זה נכס שאין לו תחליף". "מי שמשלם שכירות עבור השטחים האלו זו העירייה שרוצה לעודד יצירת מרכזים עירוניים. בחודש נובמבר נפתחה בנכס תחנת המטרו החדשה של קו רכבת המוביל בין היתר למרכז הלסינקי, ומאז כמות המבקרים בו עלתה בהיקפים של יותר מ-30%, מחזור המכירות עלה בכ-40% ומחזור מכירות הדיירים הקיימים במעל 12%. בשנתיים הקרובות אנו מתכננים 5-6 מרכזים גדולים ברחבי סקנדינביה". אנחנו רואים את מניות קרנות הריט בארה"ב שיורדות בשל חשש מכניסת אמזון. זה מטריד אותך? "לא בהכרח. באירופה המרכזים יותר קהילתיים. בארה"ב המרכזים מתמקדים רק בקניות, בלי נשמה. אנשים עדיין צריכים להיפגש. אני לא מאמין בחיסול הריטייל". המאזן האחרון שהוציאה סיטיקון מראה כי השווי ההוגן של הנכסים עומד על 4.14 מיליארד אירו, ירידה של כ-7% לעומת הרבעון המקביל ב-2017. השינוי בשווי ההוגן נגרם, בין השאר, בשל הפחתה בערך הנכסים. סיבה נוספת לירידה בקרנות הנדל"ן האמריקאיות היא עליית התשואות על איגרות החוב. אתה חושש שזה ישפיע לכם על שווי הנכסים? "אני לא חושב. הריבית בארה"ב לא משפיעה על הנכסים בארה"ב, לא באירופה. הריביות באירופה עדיין נמוכות. אני מנפיק אג"ח לעשור בריבית של 2% - אז מצבי עדיין טוב". "מבחינה פיננסית, אנחנו משביחים את הנכסים ואת איכות הפורטפוליו. אנחנו מוכרים נכסים בתשואה גבוהה, ומשקיעים בנכסים שטרם מניבים את מלוא הפוטנצאיל שלהם, ועדיין תזרים המזומנים שלנו חזק. בראייה לעתיד, אנחנו עדיין בתהליך של מכירת נכסים" אתם כעת ממוקדים בסקנדינביה בלבד. יש לכם כוונה להתרחב? "גרמניה יקרה, וקשה להשיג שם נכסים טובים. כולם מתנפלים על גרמניה, ולכן קשה מאוד לבנות שם פורטפוליו משמעותי. כולם כבר יודעים ששוק הנדל"ן שם נזיל והכלכלה חזקה, ולכן מנקודת מבט של משקיעים זה שוק שמתומחר כבר גבוה". "סקנדינביה זה מקום שאנחנו מכירים, וזו גם השקעה לא רעה. אגב, כאשר פינים אומרים שמשהו 'לא רע' הכוונה שהוא די טוב. אני יכול להגיד בפה מלא כי נדל"ן בסקנדינביה זו השקעה טובה. אנחנו מצליחים לחלק למשקיעים דיבידנד המהווה תשואה של 6.5% ביחס למחיר המניה הנוכחי. אנחנו מחזיקים בנכסים חזקים במדינות העשירות והחזקות באירופה. אני אישית קניתי לאחרונה מניות של סיטיקון, ואני לא איש עשיר כמו כצמן". הגעת לישראל בגלל שאתה חלק מקבוצת גזית גלוב או שרצית לעניין את המוסדיים הישראלים להשקיע בסיטיקון באופן ישיר? "גם וגם. קיימים גופים מוסדיים ישראלים שמשקיעים בסיטיקון באופן ישיר. המשקיעים הישראלים יודעים את מספרים ומכירים את השוק. התרשמתי שהם מקצוענים". איך היחסים עם גזית גלוב? "גזית גלוב מאמינים בנו, ומאוד תומכים. הם לא רק בעלי מניות, אלא תומכים בפילוסופיה שלנו, והם קונים עוד ועוד מניות. גם אני קניתי הרבה מניות ביחס לזה שאני איש פשוט". איך היחסים שלך עם חיים כצמן? "כצמן מקצוען. הוא בעל חושים חדים, ומומחה בקמעונאות ובשוק ההון. יש לו ראייה הוליסטית. בלי גזית גלוב סיטיקון לא היתה מה שהיא היום".
- 3.אייל 22/05/2018 13:09הגב לתגובה זושומר נפשו ירחק
- 2.עמי 22/05/2018 13:08הגב לתגובה זועוד יגיע הבכי של מחפשי הזהב שנפלו בידי שרלטנים
- 1.מנכ"ל טיפש 22/05/2018 09:29הגב לתגובה זועכשיו התעוררת ?

הבנק המרכזי של צרפת מוריד תחזיות
צרפת מתמודדת עם האטה כלכלית וחוסר יציבות פוליטית: הבנק המרכזי מוריד תחזיות צמיחה, פיץ' מפחיתה דירוג אשראי והשווקים דורשים תשואה גבוהה יותר על החוב הממשלתי
הבנק המרכזי של צרפת הודיע על הפחתת תחזיות הצמיחה לשנים 2026 ו-2027 ב־0.1 נקודת אחוז, בעקבות חוסר הוודאות הפוליטי שנוצר לאחר נפילת הממשלה השנייה בתוך פחות משנה. הבנק מזהיר כי צרפת עלולה להישאר מאחור ביחס לשאר מדינות האיחוד האירופי בשנים הקרובות.
המצב הכלכלי בצרפת מסתבך. ראש הממשלה החדש, סבסטיאן לקורנו, מנסה לגבש תקציב ל־2026 תוך ניהול משא ומתן עם מפלגות האופוזיציה. אך מפלגות מהשמאל והימין הקיצוניים דורשות בחירות חדשות במקום לסייע בגיבוש הסכמות, מה שמקשה על תהליך קבלת ההחלטות. המפלגה הסוציאליסטית, שעל תמיכתה תלויה יציבות הממשלה, דורשת להעלות מסים על עסקים ולהאט את תהליך צמצום הגירעון – הגדול ביותר באיחוד האירופי. קו זה מנוגד לרצון השווקים, והדבר מתבטא בעליית תשואות האג"ח הממשלתיות הצרפתיות ביחס למדינות שכנות.
פיץ' הורידה דירוג
חברת הדירוג פיץ' הורידה ביום שישי את דירוג האשראי של צרפת מ-AA- ל-A+, בשל חששות מיכולת הממשלה לעמוד ביעדי התקציב ולהגיב למצבי חירום כלכליים. המהלך משקף הערכה גוברת של המשקיעים כי צרפת נעשית פחות יציבה מבחינה פיסקלית.
הבנק המרכזי הצרפתי מזהיר מפני המשך מדיניות כזו. הכלכלן הראשי אוליביה גארנייה אמר כי אם לא יתקדמו בצמצום הגירעון, "אי הוודאות הפיסקלית תתרחב, והחלטות השקעה ותעסוקה של עסקים ומשקי בית יישארו מהוססות". נגיד הבנק, פרנסואה וילרואה דה גלהאו, הוסיף כי הממשלה הבאה חייבת להישאר מחויבת ליעד של גירעון של 3% מהתמ"ג עד 2029. לדבריו, "אם נכשלים בתחילת הדרך, קשה לשכנע שהיעד יושג בזמן".
- פיץ' מורידה את דירוג האשראי של צרפת: אי יציבות פוליטית וחוב ציבורי גבוה מעיבים על התחזית הכלכלית
- בפעם החמישית: מקרון מינה ראש ממשלה חדש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התחזיות החדשות
התחזית המעודכנת מצביעה על האטה בצמיחה לעומת שאר מדינות האיחוד האירופי בשנים הקרובות. הבנק צופה צמיחה מתונה ב-2026 וב-2027, ומדגיש כי עסקים ומשקי בית נוטים לעכב השקעות עד שתהיה בהירות בנוגע למדיניות התקציב.

טראמפ רוצה לבטל דיווחים רבעוניים - איך זה יכול לפגוע במשקיעים
נשיא ארה״ב דוחף לביטול חובת הדיווח הרבעוני של חברות ציבוריות, מהלך שעשוי לגרום לפגיעה בשקיפות, להעמקת פערי מידע בין משקיעים ולתנודתיות גבוהה יותר בשווקים
נשיא ארה״ב דונלד טראמפ חוזר לרעיון ישן שלו: ביטול החובה על חברות ציבוריות לפרסם דוחות כספיים מדי רבעון והסתפקות בדיווח חצי־שנתי. השבוע טראמפ חזר והעלה את ההצעה ברשתות החברתיות, והפעם ייתכן שיש לו יותר כוח לקדם שינוי רגולטורי. למרות זאת, נראה שהמשקיעים לא מתלהבים. אין לחץ מצד השוק על הרשות לניירות ערך האמריקנית לשנות את דרישות הדיווח, כשהמשמעות של מהלך כזה היא פחות מידע למשקיעים ויותר חוסר־וודאות.
הרבה סיבות למה זה רעיון גרוע
דיווח כספי סדיר ושקוף מפחית לחברות את עלויות הגיוס. ככל שהמידע אמין ונגיש יותר, כך קל וזול לחברה לגייס הון או ליטול אשראי. איש לא רוצה להמתין שלושה חודשים נוספים כדי לגלות התפתחויות שליליות, כמו מעבר של חברה מרווח להפסד. באותה מידה, איש אינו מעוניין להחמיץ שינוי פתאומי לטובה, כפי שקרה באנבידיה. זו גם אחת הסיבות לכך שעלות ההון של חברות אמריקניות נחשבת לאורך שנים לנמוכה יחסית לעולם.
פחות דוחות כספיים עלולים להוביל לתנודתיות גבוהה יותר במניות. מרווחי זמן ארוכים בין פרסומים יוצרים "קפיצות" חדות כאשר סוף־סוף מתפרסם המידע. יתרה מכך, העובדה שמידע אינו מדווח לציבור אינה אומרת שאינו קיים. מנהלים ובעלי תפקידים עדיין מחזיקים בו ועלולים להשתמש בו לפני כולם.
הפחתת תדירות הדיווח תחזק במיוחד את היתרון של משקיעים מוסדיים עם תקציבי מחקר גדולים וגישה ישירה להנהלות, ותפגע במשקיעים פרטיים. דיווח קבוע מסייע לאזן את תנאי השוק. גם מנקודת מבט עסקית רחבה הצעד אינו מתיישב עם המציאות. מחזורי העסקים מתקצרים, לא מתארכים.
- טראמפ נגד הניו יורק טיימס: תביעה של 15 מיליארד דולר בגין לשון הרע; מניית העיתון יורדת
- טראמפ מדבר – והמניות עפות: זינוק במניות יצרניות הרכב המעופף ג'ובי וארצ'ר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שוק הבינה המלאכותית ממחיש את זה היטב, כאשר לפני שלוש שנים כמעט שלא הוזכר, וכיום הוא משנה ענפים שלמים. המתנה של חצי שנה בין דוחות כספיים עלולה להיחשב נצח בתעשיות דינמיות כאלה.