קביעת שווי קרקע בעסקת חליפין
ע"א 4005/03 מנהל מס שבח מקרקעין נ. קבוצת עונאללה בע"מ ואח'
המשיבה 1 היא חברה למסחר בקרקעות בשליטת המשיב 2. ביום 2.4.2000 כרתו המשיבים הסכם לחילופי מקרקעין עם חברת הימנותא בע"מ, שהיא חברת בת של הקרן הקיימת לישראל (להלן - הימנותא). בהסכם זה, התחייבה הימנותא להעביר לידי המשיבים את הזכויות בחלקת קרקע בעיר נצרת, תמורת חלקת קרקע באזור מצפה עדי וצורית וכן תמורת סכום השווה ל-50,000 דולר.
באותו יום נכרת הסכם נוסף בין המשיב 2 לבין הימנותא, ובו התחייבה הימנותא להעביר למשיב 2 קרקע נוספת בנצרת, תמורת קרקעות נוספות באזור מצפה עדי, מעלות-תרשיחא ועילבון. בסך הכל התחייבה הימנותא להעביר למשיבים 20 דונם קרקע בנצרת (להלן - קרקע הימנותא) ובתמורה התחייבו המשיבים לשלם לה סכום של 50,000 דולר ולהעביר לה קרקעות בשטח של כ-50דונם באזורים שצוינו (להלן - קרקע המשיבים). עסקה זו על שני הסכמיה תיקרא להלן - עסקת החליפין.
על פי הוראת הפטור שבסעיף 72 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן - חוק מיסוי מקרקעין), פטורה הימנותא ממס בגין עסקאות במקרקעין שבהן היא מתקשרת.
המשיבים, החייבים במס, הגישו שתי הצהרות בגין העסקה. האחת, הוגשה למנהל מס שבח מקרקעין בנצרת לצורך קביעת מס הרכישה החל על המשיבים בגין רכישת קרקע הימנותא, והשניה הוגשה למנהל מס שבח מקרקעין בחיפה (להלן - המערער או המנהל) לצורך קביעת מס השבח החל על מכירת קרקע המשיבים.
המערער העמיד את שוויה של קרקע המשיבים לצורך חישוב מס השבח, על סך 2.8 מיליון דולר, בהתאמה לשווי שנקבע לקרקע הימנותא במסגרת הסכם הפשרה שנחתם עם מנהל מס שבח מקרקעין בנצרת.
המשיבים הגישו השגה על השומה וטענו כי יש לקבוע את שווי המכירה של קרקע המשיבים על פי הערכת השמאי הממשלתי, הערכה שהיתה לדבריהם, הבסיס להתקשרות בין המשיבים לבין הימנותא.
המערער דחה את ההשגה אך ועדת הערר קיבלה את הערר שהגישו המשיבים. מכאן הערר.
בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים פסק
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי שוויה של הזכות הוא שווי השוק שלה, אלא אם ניתנה עבורה תמורה שונה במסגרת עסקה שנערכה בכתב ותמורה זו נקבעה בתום לב ובלא שהושפעה מיחסים מיוחדים בין הצדדים, שאז ייקבע השווי על פי התמורה המוסכמת. ככלל ייקבע שווי הזכות על פי מחיר השוק ואילו קביעתו על פי התמורה המוסכמת היא החריג.
אין בחוק מיסוי מקרקעין הוראה ספציפית לחישוב המס בעסקאות חליפין דוגמת העסקה במקרה דנן. על מיסוי עסקאות כאלה יש להחיל, בהתאמה, את ההוראות הכלליות שבחוק מיסוי מקרקעין, לרבות ההוראה שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, המגדירה מהו שווי.
בהיות התמורה הטבעית בעסקת חליפין שווה כסף, עשוי להתעורר קושי בקביעת שוויה של התמורה המוסכמת ואולם, קושי זה בודאי אין בו כדי להוליך אל המסקנה כי עסקת חליפין מעצם טיבה אינה כוללת תמורה ספציפית.
חישוב שווי המכירה לפי התמורה המוסכמת מותנה, כאמור בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, בכך שהעסקה נערכה בכתב וכן בכך שהתמורה נקבעה בתום לב ומבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לבין הקונה.
במקרה דנן, אין חולק כי עסקת החליפין נערכה בכתב וכן אין חולק כי התמורה שנקבעה בה נקבעה בתום לב.
לא מתקיימים במקרה דנן יחסים מיוחדים ועל כן ניתן לבסס את קביעת שווי הזכות הנמכרת (קרקע המשיבים) על התמורה המוסכמת.
אין לקבל את טענת המערער כי שווי הרכישה של קרקע הימנותא כפי שנקבע בהסכם הפשרה, מהווה ראיה מכרעת לענין שווי השוק של קרקע זו בעת שנערכה עסקת החליפין. הנסיבות שבהן נערכים הסכמי פשרה בין רשויות המס ובין נישומים עשויות להיות שונות ומגוונות. על כן, שוויים של נכסים הנקבע בהסכמים כאלה, אינו מהווה בהכרח ראיה מכרעת באשר לשווי השוק שלהם.
שווי המכירה של קרקע המשיבים לצורך מס השבח החל בעסקת החליפין הוא התמורה המוסכמת שנקבעה בגינה בעסקה, קרי שווי השוק של קרקע הימנותא במועד העסקה, פחות 50,000 דולר. יש להחזיר את הדיון לועדת הערר על מנת שתקבע את שווי המכירה של קרקע המשיבים כאמור.
הערעור התקבל בחלקו. כל צד ישא בהוצאותיו. ניתן ביום: 5.6.2005 בפני: כב' השופט א. ברק, כב' השופט (בדימוס) י. טירקל, כב' השופטת א. חיות. ב"כ המערער: עו"ד י. אבן חיים; ב"כ המשיב: א. בר – עם.
