סיווג הסכם שכונה "הסכם אופציה" כהסכם מכר מקרקעין

עו"ד רו"ח (כלכלן) ארז בוקאי

ו"ע 35167/12 ד.ד ליה ייזום והשקעות בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב

תקציר ו"ע 35167/12

ד.ד ליה ייזום והשקעות בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב פסקה כי מניתוח מאפייני הסכם אשר הצדדים כינו "הסכם אופציה", עולה כי מבחינה מהותית מדובר בעסקת מכר ולא בהסכם אופציה.

השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים

------------------------------------------------------

עניינו של הערר הוא הסכם אופציה לרכישת מקרקעין בתל אביב שנחתם ביום 7.2.2010. בהתאם להסכם ניתנה לשתי חברות יזמיות אופציה לרכישת זכויות הבעלות ב-8,500 חלקים מתוך 10,000 החלקים של הנכס. תקופת האופציה עמדה על שלושה חודשים כאשר לחברות הזכות להאריכה בשלוש תקופות אופציה נוספות בנות שלושה חודשים כל אחת. בהסכם נקבע תנאי מתלה שלפיו האופציה מותנית בפינוי הדיירים. ביום 27.6.2010 חתמו החברות על הסכם לסיחור האופציה עם יחידי קבוצת רכישה. ביום 29.6.2010 נחתם בין בעלי החלקה לבין קבוצת הרכישה הסכם למימוש האופציה.

לשיטת המשיב, הסכם האופציה הוא במהותו הסכם לרכישת זכות במקרקעין ולא הסכם אופציה ומכאן שהוא חייב הן במס שבח והן במס רכישה. לשיטתו, ההסכם האמור כולל מאפיינים שאינם נמצאים בהסכמי אופציה. כך למשל, היות ההסכם מותנה בתנאי מתלה שלפיו יש לפנות את הדיירים המוגנים מן הנכס; החזרת דמי האופציה; התמורה ממימוש האופציה תשמש לפינוי הדיירים המוגנים; זכות הארכת האופציה ניתנה למקבל האופציה ולא לנותן האופציה; חובת מימוש האופציה עם התקיימות התנאי המתלה.

מנגד, לשיטת העוררים במקרה זה יחול פטור לפי הוראות סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").

דיון

----

המחלוקת העיקרית בין המשיב לעוררים בנוגע לשומות שהוציאו לחברות נסבה סביב השאלה אם ההסכם הראשון שעליו חתמו החברות ובעלי הנכס היה הסכם אופציה או עסקת מכר.

מבחינה עקרונית יש לדחות את טענתו של המשיב לעניין קיומו של תנאי מתלה בהסכמי אופציה, שלפיה אין הסכם אופציה אם קיים בתוך ההסכם תנאי מתלה. עצם קיומו של תנאי מתלה אינו אסור ואינו מעיד כשלעצמו על עסקת מכר. עם זאת, בבחינת יתר המאפיינים בענייננו עולה כי הדין הוא עם המשיב.

על מהות ההסכם ניתן ללמוד בין היתר ממאפייניו ומהאופן שבו ניסחו הצדדים את ההסכם. במהותה, באופציה קיימת זכות בחירה המצויה בידי מחזיק האופציה. במקרה שבו עולה מההסכם כפי שנחתם כי מתאדה זכות הבחירה האמורה ולמעשה קיימת חובת מימוש וחובת קיום להסכם, ניתן לראות מבחינה מהותית בעסקה כעסקת מכר ואת הסכם האופציה כהסכם למראית עין בלבד. במקרה שבו בידי מקבל האופציה נשמרת הזכות לסגת מההסכם במשמעות כי החליט לא לממש, אזי יש לראות בהסכם כהסכם אופציה אותנטי. בהסכם נכתב כי "משמעות התנאי המתלה היא כי הקונה לא יהיה חייב להפעיל את זכות המימוש של האופציה כל עוד לא יתקיים התנאי המתלה...". הכנסת המשפט האמור בתוך ההסכם מהווה ראיה לכאורה התומכת בפרשנות המשיב, שלפיה לחברות כמקבלות האופציה אין ברירה אמתית שלא לממשה אם יתקיים התנאי המתלה.

מלבד חובת המימוש במכלול הנסיבות המצטבר המושך לכיוון אפיון העסקה כעסקת מכר יש להוסיף את הקביעות הן בהסכם האופציה, הן בהסכם הסיחור והן בחוזה המכר, שלפיהן יקוזזו דמי האופציה מתשלום התמורה שבהסכם. מאלה נלמד כי דמי האופציה ששולמו מהווים מעין "מקדמה על חשבון" תמורת המקרקעין המאפיינת עסקאות מכר. יצוין כי הפיכת דמי אופציה לתשלום על חשבון אינה מעידה בפני עצמה על עסקת מכר, אך כדי להוכיח כי אין מדובר בעסקת מכר תידרש הוכחה מוגברת.

נוסף על האמור, ייחוס התמורה מדמי האופציה לצורך קיום התנאי המתלה ופינוי הדיירים המוגנים, תומכים במכלול הזיקות המצטברות ההופכות את ההסכם הראשון להסכם מכר. כאשר מקבל אופציה מורה לנותן האופציה להשתמש בכספי התמורה רק לשם קיום תנאי מתלה ובהתקיים התנאי המתלה ברור כי האופציה תמומש ויש הסכם מכר, ברור כי האופציה תמומש וחזקה שמדובר בהסכם מכר מלכתחילה, חזקה שלא נסתרה על ידי העוררים. זאת ועוד, יש לקבל את עמדת המשיב בנוגע לסוגיית הזכות להארכת הסכם האופציה על ידי החברות שקיבלו את הסכם האופציה.

תוצאה

--------

הערר נדחה. העוררים חויבו בהוצאות בסך 30,000 ש"ח.

בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב

לפני כב' השופט מ' אלטוביה והחברים צ' פרידמן וא' מונד

ניתן ב-31.8.2014

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
אמיר ירון בנק ישראל
צילום: World economic forum

מתי הריבית תתחיל לרדת?

הסיבות להפחתת ריבית והסיבות שלא להפחית - מתי זה צפוי להתחיל ולמה אתם לא ממש תרגישו את זה בפעמים הראשונות? 

רן קידר |

בנק ישראל צפוי להותיר את הריבית מחר על 4.5%. הוועדה המוניטרית של בנק ישראל, בראשות הנגיד פרופ' אמיר ירון, תפרסם מחר החלטת ריבית ובדומה לכל ההחלטות מאז ינואר 2024, לא צפוי שינוי. הנגיד, פרופ' אמיר ירון הולך על הצד הבטוח. הוא מחכה להורדת ריבית בארה"ב, הוא מחכה להפחתה ניכרת באי וודאות הגיאופוליטית. מנגד, יש הרבה סיבות טובות להפחתת ריבית מהירידה הצפויה באינפלציה, דרך הירידה בשער הדולר, הירידה בצמיחה, השיפור בפרמטרים הכלכליים, תמחור האג"ח והירידה בפרמיית הסיכון, לצד השיפור המשמעותי במצב הגיאופליטי. ועדיין - מבחינת הנגיד זה עדיין לא הזמן.      


אינפלציה - 3.1% אבל בדרך ל-2.3%

האינפלציה השנתית עדיין חורגת מיעד היציבות של הבנק, שמוגדר בין 1% ל-3%. לפי נתוני המדד האחרונים שפורסמו ליולי, קצב העלייה השנתי עומד על 3.1%, מעט מעל הגבול העליון. אמנם המגמה מצביעה על התקרבות ליעד והכלכלנים מעריכים אינפלציה של 2.2%-2.3%,  אך הנגיד יתעקש להסתכל על חצי הכוס הריקה


שיקול מרכזי נוסף בהחלטה הוא המצב הגיאו-פוליטי, ובמיוחד חוסר הוודאות סביב המשך הלחימה ברצועת עזה והשלכותיה הרחבות על הכלכלה הישראלית. למרות הצלחות במספר זירות ועמידות וגמישות של המשק הישראלי, המלחמה והחשש מהתרחבותה, הם הבלם המרכזי להעלאת ריבית. החשש הגדול שהמלחמה תוביל לשבירת תקציב, צורך להרחיב גיוסים וחשש מעלייה בריבית החוב. אלא שבינתיים קורה בדיוק ההיפך - אגרות החוב בעלייה, הריבית על האג"ח יורדת והיא מבטאת כבר הפחתת ריבית דהפקטו. 


הפד' עדיין לא החל במחזור הפחתות הריבית, ונראה שבבנק ישראל לא מעוניינים להקדים אותו. בשווקים הפיננסיים הבינלאומיים מצפים להפחתה ראשונה בארה"ב רק בספטמבר, וככל הנראה רק אז יבשילו התנאים גם להפחתה בישראל. הסיבה לכך היא הרצון לשמור על יציבות מטבעית ולהימנע מתנודתיות מיותרת בשער החליפין.


השוק המקומי מושפע באופן ישיר מהפער בין הריביות: הריבית בישראל גבוהה יחסית לזו באירופה, ובקרוב גם בארה"ב. מצב זה מושך משקיעים זרים להחזיק בשקל, מה שתורם להתחזקותו מול הדולר ומטבעות אחרים. אמנם התחזקות השקל מסייעת בהפחתת לחצי יבוא ומחירים, אך היא גם מקשה על מגזרים ממונפים כמו נדל"ן, קמעונאות ועסקים קטנים ובינוניים, שסובלים מעלויות מימון גבוהות יותר ומתחרות יצוא מוחלשת.

טיל SM3 (RTX)טיל SM3 (RTX)

כמה עולה התמיכה של ארה"ב בישראל - המספרים נחשפים

הפנטגון מבקש 3.5 מיליארד דולר לשיקום מלאים בעקבות פעילות צבאית בישראל. בקשה כזו מוגשת אחת למספר חודשים. בנוסף יש הוצאות שוטפות של שכר החיילים והוצאות התחזוקה השוטפות שאינן חלק מתקציב התמיכה בסך 14 מיליארד דולר. העלות הכוללת מגיעה למעל 25 מיליארד דולר 

רן קידר |
נושאים בכתבה טיל בליסטי

המסמכים התקציביים מצביעים על היקף ההוצאה האמריקאית בעקבות ההגנה על ישראל מול איראן. משרד ההגנה האמריקאי מתכנן להוציא מעל 3.5 מיליארד דולר על שיקום מלאים בעקבות שורת פעולות צבאיות שבוצעו בחודשים האחרונים בהגנה על ישראל. ההוצאה כוללת רכש נרחב של מערכות יירוט, תחזוקת מכ"מים, שיפוץ כלי שיט והובלת תחמושת, וממחישה את העלויות הגבוהות של נוכחות אמריקאית מתוגברת במזרח התיכון.

המסמכים שהוכנו עד חודש מאי ושהוגשו לוועדות הביטחון בקונגרס מתבססים על חוק התמיכות הביטחוניות לישראל משנה שעברה, במסגרתו אושרו כ-14 מיליארד דולר לחידוש מלאים אמריקאים ולרכש מערכות יירוט נוספות עבור ישראל. כמעט כל סעיף במסמכים מוגדר כ"בקשת תקציב חירום". הסכומים האלו לא כוללים את התמיכה הגדולה בעת מלחמת 12 הימים ביוני. למעשה, אישור תקציב לחידוש מלאי מוגש באופן שוטף, אחת למספר חודשים והוא חלק מהתקציב של ה-14 מיליארד דולר. אלא שההוצאות בפועל גדולות הרבה יותר וכוללות גם את "ההוצאות השוטפות הקבועות", לרבות כוח אדם, תחזוקה שוטפת של המערכות הקיימות במזרח התיכון לצורך המלחמה ועוד. מדובר על פי ההערכות על יותר מ-20 מיליארד דולר של תמיכה כלכלית בישראל עוד לפני מלחמת 12 הימים שהזניקה את ההוצאות כנראה לכיוון 25 מיליארד דולר ומעלה.  


הגנה מול איראן - טילים, מל"טים ומערכות יירוט מתקדמות


הבקשה התקציבית נועדה לכסות את ההוצאות של פיקוד מרכז האמריקאי בעקבות התקפות איראניות ישירות או באמצעות שלוחותיה, כמו גם השתתפות בפעולות שבוצעו לבקשת ישראל. כך למשל, באפריל אשתקד שיגרה איראן מעל 110 טילים בליסטיים, לפחות 30 טילי שיוט וכ-150 מל"טים, התקפה שנבלמה בעיקר באמצעות מערכות יירוט אמריקאיות. נזכיר כי היקף השימוש גדול פי כמה היה ביוני השנה, כשהסכום הזה ככל הנראה עדיין לא תוקצב. 

הבקשה הגדולה ביותר עומדת על כ-1 מיליארד דולר לצורך רכישת מיירטי SM-3 מתקדמים מתוצרת RTX, ובפרט הדגם SM-3 IB Threat Upgrade. מדובר במערכת שמיועדת ליירט טילים בליסטיים בעלות של 9 עד 12 מיליון דולר ליחידה. מערכות אלו הופעלו לראשונה על ידי ספינות הצי האמריקאי במהלך התקיפות האיראניות באפריל שעבר. בנוסף, נדרשת הוצאה נוספת לכיסוי טיסות מיוחדות להובלת מיירטים חדשים במהירות לישראל.

במהלך יוני 2025 השתמשו שתי משחתות אמריקאיות, USS Arleigh Burke ו- USS The Sullivans, במזרח הים התיכון, במיירטי SM-3 כדי להגן על ישראל. הן פעלו לצד סוללות THAAD שהופעלו ביבשה, שיירטו טילים בליסטיים איראניים. בהתאם לכך, בקשה נוספת עומדת על 204 מיליון דולר לרכישת מיירטי THAAD מתוצרת לוקהיד מרטין. כל מיירט כזה עולה כ-12.7 מיליון דולר.

מעבר לרכש המערכות, הפנטגון מבקש תקציבים נוספים לצורך תחזוקה ושדרוג. כך למשל, הוגשה בקשה להקצות 10 מיליון דולר להחלפת מנועים וגנרטורים במערכת המכ"ם TPY-2, המשמשת את מערכות ה-THAAD. במסמכים נכתב כי מדובר בצורך בלתי מתוכנן שנבע מהפעלת מערכות היירוט באופן ממושך.