הגמשה בהמרת פטורים במכירת דירות מגורים

לפסיקה החדשה בנושא המרת הפטורים ממס השלכה חשובה בנוגע לחקיקה החדשה להגדלת ההיצע של דירות מגורים, שכן היא תאפשר יישום פשוט יותר של החוק

אחת הבעיות הנפוצות במכירת דירת מגורים היא הפעלת שיקול דעת מוטעה בבחירת עילת הפטור המתאימה. עקב העובדה שהחוק מציע כמה מסלולים לקבלת פטור במכירת דירת מגורים, טוב יעשה המוכר אם ישקול היטב את מסלול הפטור המבוקש במכירה הנדונה, וזאת כדי למקסם את הפטורים שיוכל לקבל במכירת דירותיו האחרות. לאחרונה אנו עדים להגמשה בעמדתה של רשות המסים בסוגיית המרת הפטורים במכירת דירת מגורים. בהוראת ביצוע 6/11 שפורסמה לאחרונה בהקשר לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה") נקבע כי אפשר להמיר פטור שניתן לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), בפטור שניתן לפי סעיף 6(א) להוראת השעה, וכך לאפשר את מתן הפטור מכוח סעיף 49ב(1) לחוק במכירת דירת מגורים במסגרת עסקת קומבינציה. בפסק דין שניתן לאחרונה (ו"ע 23086-12-09; אריאלה שיין) ביקשה המערערת להמיר פטור ממס שקיבלה לפי סעיף 49ב(1) לחוק בפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק, במסגרת בקשה לתיקון שומה על פי סעיף 85(3) לחוק. הטעם לבקשה היה רצונה של המערערת להשתמש בפטור מכוח סעיף 49ב(1) לחוק במכירת דירה אחרת, שכן פטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק אינו מונע קבלת פטור נוסף לפי סעיף 49ב(1) לחוק. המנהל נעתר לבקשת המערערת להמיר את הפטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק בפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק, אולם שלל את עצם זכאותה של המערערת לפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק, מהטעם שבעת מות המורישה היא החזיקה ביותר מדירת מגורים אחת. המנהל הסתמך על ראיות שונות שמהן למד כי הנכס אשר עבר בירושה היה מורכב מכמה דירות. השאלה שנדונה על ידי הוועדה הייתה אם העוררת זכאית לפטור מכוח סעיף 49ב(5) לחוק. הוועדה הגיעה למסקנה ברוב דעות כי העוררת הצליחה להרים את נטל ההוכחה ולשכנע כי הנכס שירשה כלל דירה אחת בלבד, ולכן היא זכאית לפטור ממס לפי סעיף 49ב(5) לחוק בגין הנכס שירשה, ובעקבותיו לפטור מכוח סעיף 49ב(1) לחוק במכירת הדירה הנוכחית. אף שפסק הדין עסק בעיקר בשאלת זכאותה של העוררת לפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק, חשיבותו היא בנכונותו של המנהל להיעתר לבקשה להמרת מסלול הפטור אף על פי שאין מדובר ב"טעות בשומה" לפי סעיף 85(3) לחוק. להגמשה בעמדת המנהל השלכה חשובה על הוראת השעה. החל מיום 1.1.2013, כדי לקבל פטור ממס במכירת דירת מגורים, יצטרך המוכר להוכיח כי לא קיבל פטור ממס בשמונה השנים שקדמו למכירה הנוכחית, וזאת להבדיל מתקופה של ארבע שנים לפי החקיקה הישנה. לכן מי שקיבל פטור ממס לפי סעיף 49ב(1) לחוק לפני שנת 2013 ומתכנן למכור בפטור ממס דירה נוספת לאחר שנת 2013, כדאי שישקול את המרת הפטור שקיבל לפי סעיף 49ב(1) לחוק (או לפי הפטור של הוראת השעה) בחיוב במס, וזאת כדי "לשחרר" את הפטור ממס לפי סעיף 49ב(1) לחוק למכירה הנוכחית, או שייאלץ להמתין תקופה ארוכה של שמונה שנים.