החלום הרטוב? בית מעוקל בארה"ב, ב-CNNMoney מסבירים, "הכי בטוח - נכס הנמצא בבעלות הבנק"

מעוניינים לרכוש בית מעוקל בארצות הברית? ישנן הזדמנויות רבות כיום במדינה שסבלה מהתרסקות בשוק הנדל"ן, אולם הסכנות רבות בשוק זה והרוכשים מבצעים טעויות נפוצות.

אתר החדשות CNNMoney מפרט אודות היתרונות והחסרונות בקניית נכס בכל אחד משלושת שלבי העיקול: טרום עיקול ((Pre-foreclosure, מכרז השריף ((Sheriff's auction ובעלות חוזרת (Repossession). ריק שארגה, דובר חברת שיווק הנדל"ן RealtyTrac, אומר כי "הכי בטוח לרכוש נכס הנמצא בבעלות הבנק".

בשלב הראשון, הטרום עיקול, מצויים בתים בשלבי עיקול שעדיין לא הועברו למכרז. בעלי הבתים לרוב מנסים להיפטר מהם כי הם חייבים לבנק יותר משווי הבית. שארגה אומר כי רכישה בשלב הזה נחשבת לבטוחה מכיוון שניתן לבדוק את הבית באופן יסודי, אולם לרוב התהליך יתארך כי מנהלים מו"מ עם בעל הנכס ומחיר הבית ולכן סביר להניח כי המחיר יהיה גבוה יותר מאשר בשלבים האחרים.

בשלב השני, מכרז השריף, ניתן לבצע רכישות במחיר הנמוך ביותר, אולם זהו גם השלב הבעייתי ביותר מכיוון שלרוב לא ניתן לבצע בדיקה לבית, דבר שעשוי לייקר בסופו של דבר את עלות העסקה כאשר מגלים לאחר הרכישה שהבית דורש שיפוץ כולל. שארגה אומר כי לא כדאי לרוכש הפרטי וחסר הניסיון לרכוש בית בשלב זה ולתת לקבלנים ומשקיעים המבינים בתחום לעסוק בתמחור בתים אלה".

השלב השלישי, בעלות חוזרת, מתקיים כאשר לא מצליחים למכור את הבית בשלב מכרז השריף והוא עובר לבעלות הבנק. הרוכש לא בהכרח יצליח להשיג את העסקה הזולה ביותר, אולם יוכל לבדוק באופן מעמיק את מצב הבית ולהיות בטוח שהוא רשום כראוי. בנוסף, הבנק עשוי להעניק תנאי מימון משופרים עבור הבית ולבצע בו מספר תיקונים לפני המכירה.

אדם ווינר, דובר סוכנות שיווק הנדל"ן Redfin, אומר כי "אפילו בשלב הבטוח הבתים לרוב נמכרים כפי שהם, ללא ביצוע תיקונים קוסמטיים על ידי הבנק, המחויב לשלם עבור נזקים העשויים לפגוע בבריאות ובבטיחות הרוכש". ווינר מציין כי "בשלב השלישי הרכישה היא מחברה ולכן היא מתבצעת באופן מזורז, לעיתים הבית מפורסם ביום שישי ונמכר במהלך הסוף שבוע".

שארגה מציין מספר טעויות נפוצות שרוכשים מבצעים:

1.השתוללות במכרז: לרוב הבנקים מתמחרים בחוסר את הבתים כדי לעורר התלהבות בקרב המתמודדים ולמכור אותם במהירות. הבעיה היא שבמקרים רבים המתמודדים מתלהבים מאוד ומשלמים יותר מדיי. שארגא אומר כי "לבנקים יש מלאי של כ-800 אלף בתים מעוקלים, מחר יועמד בית נוסף למכירה". 2.תמחור נמוך של תיקונים: אין לזלזל בשלב בדיקת הבית, להזמין איש מקצוע שייתן הערכת מחיר עבור התיקונים. 3.אי ידיעת מחירי הבתים באזור: באזורים מועדי עיקולים מחיר הבתים עשוי להישחק מהר מאוד, כדאי להישאר מעודכן במחירים כדי לא להציע הצעה גבוה מדיי. 4.רכישה באזור המוצף בבתים מעוקלים: חשוב עבור רוכשים למשך זמן קצר. הבתים בשכונות רוויות בעיקולים עשויים לסבול מירידות מחירים נוספות. "רכישת בית מעוקל יחיד בשכונה יציבה היא עסקה מצוינת", אומר שארגה. 5.התמודדות במכרז ללא מימון מאושר: במכרזים פועלים מהר, בנקים לא מעוניינים להתמהמה, הם מפסידים כסף עבור כל יום שהבית נמצא בשוק, הם לרוב יעברו הלאה למתמודד הבא שהציע את הסכום הגבוה ביותר.