האיש עם היד על הדופק: "אכן מרגישים ירידה בביקוש למשכנתאות, אלו הצמודות לפריים זו מלכודת דבש"
הזינוק במחירי הדירות בשנתיים האחרונות וניצני עליית הריבית מותירים רוכשי דירות פוטנציאליים רבים עם סימני שאלה רבים בנוגע למגמות שוק הדיור ושוק המשכנתאות. Bizportal שוחח עם יעקב רויטר, מנהל זרוע המשכנתאות בקבוצת מזרחי טפחות, על המגמות כיום בשוק המשכנתאות.
"אחד הדברים הלא מפתיעים", אומר רויטר, "הוא כי לפי נתוני בנק ישראל לא ניכרת עדיין ירידה בהיקף האשראי לדיור. ההיקף בחודש מארס עמד על 3.8 מיליארד שקל, גידול של כמיליארד שקל בהשוואה למארס 2009". אולם רויטר מציין כי לא הכול מושלם: "ניכרת ירידה בביקושים, מתקבלות כיום פחות בקשות חדשות למשכנתאות ורואים פחות התעניינות ברכישת דירה, יש להבין כי קיים מרווח בין הבקשה למשכנתא לביצועה בפועל. לדעתי, בשנת 2010 היקף האשראי יהיה נמוך יותר ויהיו פחות משקיעים".
"יש ירידה חדה בביקושים מצד אנשי חוץ, במיוחד מצד הצרפתים" מציין רויטר אך אומר כי הצרפתים העשירים באמת ממשיכים לרכוש דירות כאמצעי להגנה על האירו. "מסת האנשים שרכשה דירה בארץ כתעודת ביטוח ירדה מאוד, בגלל היחלשות האירו מתקשים לבצע רכישות".
רויטר אומר כי השאלה אם סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל, יעלה את הריבית מעסיקה רבים בשוק ואחראית אף היא לירידה בביקושים. לדבריו, מלכודת הדבש של נטילת משכנתא הצמודה למסלול ריבית פריים תעלם בחודשיים הקרובים: "אני הזהרתי מפני נטילת משכנתא צמודת ריבית פריים, אנשים חשבו שהם מבצעים עסקה טובה כאשר הריבית הייתה נמוכה, אולם אין ספק כי הריבית תתחיל לעלות מכיוון שהשוק צומח ואז גם תשלום המשכנתא יעלה".
"אנחנו ממליצים לא לקחת משכנתא 100 אחוז צמודה לפריים", מדגיש רויטר ומרכיב את מסלול המשכנתא המתאים לדעתו לימינו: "לא הייתי חורג מ- 35 אחוז עד 40 אחוז צמוד פריים שקלי, הייתי ממליץ מאוד ליטול 30 אחוז בריבית משתנה עם תחנת יציאה כל מספר שנים, 25 אחוז עד 30 אחוז צמוד מדד ו-5 עד 10 אחוז צמוד לדולר או לאירו".
רויטר אינו חושב שקיימת היום בועת נדל"ן אך אינו צופה כרגע בהמשך עליית מחיר הדירות: "לא יתכן שדירת 4 חדרים תעלה 800 אלף דולר. הייתי מאוד זהיר ברכישת דירה בקומה רביעית ללא מעלית גם באזור המרכז. באמצע שנת 2009 היה קל למכור דירות כאלה, אולם כיום הרבה יותר קשה. בפריפריה הייתי נוקט משנה זהירות ומבצע בדיקת שוק קפדנית.
רויטר אומר כי הבנק מבצע בדיקות רבות אודות לקוחותיו לפני שמעניק משכנתאות: "סטודנט לרפואה בשנתו האחרונה ללימודים הוא לקוח אופטימאלי, בעל כושר השתכרות עתידי אין סופי. מנגד, הייתי חושש להעניק משכנתאות כעת בתחום היוקרה: נאמר ואדם מעוניין לרכוש בית בכפר שמריהו ב-40 מיליון שקל ומבקש מימון של 27 מיליון שקל. הלקוח יתקל בבעיה כשינסה למכור את הבית כי רק רוכשים ספציפיים מעטים יתעניינו". רויטר מרוצה מצעדיו של רונן חזקיהו, המפקח על הבנקים בבנק ישראל, בטיפולו בהגבלת האשראי לקבוצות הרכישה: "המארגנים הלא מקצועניים ייצאו מהשוק, אנשים לא יודעים מה הם קנו, חושבים שרכשו דירה אך למעשה רכשו זכות בקרקע. העלייה בשיעורי הריבית תהפוך את קבוצות הרכישה לפחות כדאיות, אך התופעה לא תיעלם". רויטר מציין כי כיום לא רואים פחות עסקאות מימון של קבוצות רכישה מכיוון שמי שארגן קבוצה לפני חודשיים-שלושה מבקש את המימון היום, אך מאמין כי בעוד חודשיים-שלושה נראה הרבה פחות עסקאות.
לשאלה האם כדאי לרכוש דירה כעת משיב רויטר כי "אם אין לאדם היכן לגור שירכוש דירה, לא יקרה אסון אם המחירים ירדו ב-50 אלף שקל. כרגע רואים פחות רוכשי דירות להשקעה, אותם אנשים שהשקיעו במרכז ובפריפריה חוששים כעת. לדעתי זה לא הזמן הנכון להשקעה, יש לבדוק בצורה מדוקדקת כל עסקה. אנשים מבצעים כיום יותר בירורים מאשר בעבר ופונים כיום למספר בנקים בהשוואה לתקופת שיא הביקוש". למרות חוסר הוודאות, רויטר שומר על אופטימיות: "אין ספק כי מה שקורה היום ביוון ובפורטוגל ישפיע על שוק ההון, אולם לבסוף יינתן להן סיוע. הכלכלה העולמית עוד לא יציבה לגמרי, אך השוק הישראלי מאוד יציב. אני לא מבחין כעת בהרעה בהחזרי המשכנתאות ולדעתי לא תהיה כזו בעתיד".
