כמה באמת עולה לעבור דירה? דו"ח שהכין שמאי חברת EMI מקבוצת AIG, שי צפדיה, קובע כי עלות מעבר דירה נעה בין 7% ל-11% מערך הדירה החדשה שנקנתה. העלויות ההכרחיות, בהן לא ניתן לחסוך, נעות סביב 5%-6% מערך הדירה, אך אליהן מתוספות בדרך כלל עלויות נוספות כמו שיפוץ שמתחיל בכ-8,000 שקל לדירת 3 חדרים ועד טיפול והתייחסות לכל נושאי המיזוג, מטבח, התאמת ריהוט, צנרת ואינסטלציה וכד', עבורן נשלם כסף רב.

הדו"ח סוקר את הפעולות הכספיות הנדרשות מרוכש דירה חדשה או יד שנייה ובהן עלות עו"ד, מס רכישה, ימי חופש, שיפוץ קל, דמי תיווך, פתיחת תיק משכנתא ועוד. במקרים רבים, עלויות אלה "נופלות" על הרוכש, שלא תיכנן נכון פיננסית את רכישת הדירה.

מניתוח הממצאים שנערך בחברת EMI הוסכם, כי הדו"ח סותר את ההנחה הרווחת שכדאי לקנות דירה קטנה, ולשדרג לאחר שלוש-ארבע שנים. בחלק גדול מהמקרים עדיף להשתמש בכלים פיננסים הקיימים היום בשוק בישראל, על מנת לחסוך את העלויות הגבוהות, ולרכוש דירה גדולה מלכתחילה. שרת ציין כי השדרוג, לעיתים, עולה יותר מהפרש מחיר הדירה הקטנה למחיר הדירה הגדולה יותר.

מהדו"ח ניתן להסיק עוד שרוכשים רבים בעת רכישת הדירה אינם לוקחים בחשבון את העלויות הנוספות המגיעות לעשרות אלפי שקלים ונאלצים לקחת הלוואות נוספות בעלויות גבוהות. במחקר מקיף שביצעה החברה נמצא, כי למעלה מ-30% מנוטלי המשכנתאות, נזקקים ולוקחים הלוואות נוספות יקרות יותר, ולטווח קצר יותר, המשפיעות באופן חד על התחייבויותיהם החודשיות השוטפות. הדו"ח מחזק את הסברה שכיום, משכנתא הינה ההלוואה הזולה והנוחה ביותר שניתן להשיג, ועל כן בחלק מהמקרים, וכתלות ביכולתם של הלווים לעמוד בהחזרים החודשיים, כדאי לבחון את האפשרות להגדיל את המשכנתא לצורך מימון העלויות הנוספות.

כך נראה הרכב העלויות, כפי שעולה מהדו"ח:

1. מס רכישה: מידה ומדובר בדירה יחידה (על פי הגדרות חוק מיסוי מקרקעין, מדרגות המס יהיו כדלקמן: עד סכום של 600,000 שקל - 0. מ-600,000 שקל עד 740,000 שקל - 3.5%. מ-740,000 שקל עד 1,000,000 שקל - 5%. מי שרוכש דירה בנוסף לדירה שבבעלותו, יחולו עליו רק שתי מדרגות מס של ‏3.5% ושל ‏5%.

2. דמי תיווך: בדר"כ נע סביב ה 2% + מע"מ. ניתן לחסוך בעלות זו, אם לא השתמשתם בשרותם של מתווכי הנדל"ן.

3. עו"ד בין 1% ל 1.5% + מע"מ.

4. אגרות שונות: הערת אזהרה בטאבו - 150 שקל, משכון הנכס כ-160 שקל, נוטריון כ-250 שקל, שמאי כ-400 שקל. 5. פתיחת תיק משכנתא 0.24% מערך ההלוואה. בין 1500 ל-2000 שקל.

6. תשלומים לחיבור חשמל, מים וגז מגיעים לכ-4,500 שקל בדירה חדשה, כמחצית בדירה "יד שניה". 7. הובלה: כ-2,000- 2,500 שקל להובלה בסיסית. ברב המקרים ימצא עצמו הלקוח משלם סכומים הגבוהים בכ-100% מסכום זה (ארגזים, פירוק ארונות, תשלום לכל קומה וכד'). 8. ימי חופש כ-400 שקל ליום עבודה. בד"כ נדרשים כ-3-4 ימים לפחות. כ-1300-1500 שקל.

9. שיפוץ הדירה לפני כניסה כאן, הפערים גדולים החל מניקוי בלבד שיעלה כ-1000 שקל, צביעה כ-4,000 שקל, דרך שיפוץ רציני שיכול להגיע בקלות לכ-30,000 דולר בדירה ששוויה 900,000 שקל. שיפוץ והתאמת הדירה הממוצעת יעלו כ-35,000 שקל.

10. התאמת ריהוט לדירה החדשה - ארונות בגדים, מטבח, שטיחים, תאורה כאן, כמובן, השמיים הם הגבול. ברכישת דירה ראשונה, בה נרכשים כל הפריטים לראשונה, ינועו המחירים מ-50,000 שקל ועד כל סכום שתוכלו לחשוב עליו.