קרנות הנאמנות בתחום הנדל"ן - מי המובילות ולמה הרוב מאכזבות?
שוק הנדלן בארץ נתון לזעזועים רבים לאחרונה ומושפע מגורמים כמו הריבית הגבוהה, האינפלציה, ובחודשים האחרונים גם המלחמה. בינתיים מחירי הנדל"ן לדיור ממשיכים לטפס, ועלו כבר ב-5% מתחילת השנה, כשאחד הגורמים המשפיעים הוא המחסור בעובדים, שמשפיע כמובן גם על החברות הציבוריות בתחום. איך משפיעים הזעזועים על המניות הפעולות בתחום הנדל"ן, ומה מצליחים לעשות מנהלי קרנות הנאמנות בתחום?
הבורסה בתל אביב מפעילה מספר מדדים שונים העוסקים בסקטור הנדל"ן. באופן כללי ניתן לחלק את שוק הנדל"ן לנדל"ן מניב ולנדל"ן לבניה. בתחום הראשון החברות בונות או רוכשות נכסי נדל"ן על מנת להשכירם ולהפיק מהם רווחים שוטפים לאורך זמן, בעוד בתחום השני החברות בונות סוגים שונים של נכסי נדל"ן כמו נדל"ן למגורים, לתעשייה או למסחר ומוכרות אותו. אלו שני מודלים עסקיים שונים, אם כי לא מעט חברות בארץ משלבות את שני הסוגים.
המדדים העוקבים אחר תחום הנדל"ן בארץ הם "ת"א נדל"ן בינוי מניות והמירים" (או בקיצור נדל"ן ובינוי), ו"ת"א נדל"ן" – שני מדדים שעוקבים אחר שני התחומים כאחד, הראשון מקיף וכולל יותר מהשני. בנוסף מדד "ת"א בניה" עוקב אחד סקטור הנדל"ן לבניה כמובן, ו"ת"א מניב ישראל" אחר תחום הנדל"ן המניב.
לנוכח האתגרים עימם מתמודדת הכלכלה הישראלית בכלל והקשיים הספציפיים בתחום הנדל"ן, שנת 2024 מתאפיינת בירידות שערים במדדים הללו. ייתכן שנוצרת הזדמנות, במיוחד בחברות הנדל"ן למגורים, לאורה העובדה שמחירי הדיור ממשיכים לטפס. כל על פנים, כשהמדדים בכללותם יורדים, מנהלי קרנות הנאמנות יתקשו להציג רווחים, אך הערך המוסף שהם אמורים לספק הוא למתן מעט את הירידות הכלליות, או במילים אחרות – להשיג ביצועים טובים יותר מהמדדים, משימה קשה למדי על פי רוב.
- 300 דירות ייבנו בשכונת גלי ים בנתניה
- אפי נכסים רוכשת קרקע בוורשה תמורת 94 מיליון אירו
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באופן כללי אין הרבה קרנות נאמנות סקטוריאליות בשוק הישראלי, ובכל זאת תחום הנדל"ן דווקא כן מתאפיין במגוון מסויים של קרנות כאלה. בנוסף, יש לא מעט תעודות סל מסוגים שונים שעוקבים אחר השוק. הנה הביצועים של מכשירי ההשקעה בתחום הנדל"ן בארץ.
ת"א נדל"ן ובינוי
המדד הגדול והמקיף בארץ בתחום הנדל"ן הוא ת"א נדל"ן ובינוי. הוא מכיל 124 ניירות שונים, ובאופן מפתיע הוא דווקא עלה מעט מתחילת השנה, בניגוד לכל המדדים האחרים העוקבים אחר הסקטור. 3 קרנות נאמנות עוקבות אחר המדד, והן לא כל כך מצליחות לספק את הסחורה:
סימנו באדום את המקרים בהם קרנות הנאמנות היו אחרי המדד, ובירוק כאשר הן מעליו. כפי שניתן לראות האדום שולט באופן כללי. בשנת 2022 שהתאפיינה בירידות חדות, שתיים מהקרנות כן הצליחו למתן את הירידות, אחת מהן, מור נדל"ן, "הצילה" למשקיעים כ-9% מהירידות, ומדובר בהישג נאה. בסופו של דבר, כל שלושת הקרנות בתחום מפגרות אחרי המדד ב-3 השנים האחרונות.
- רמי לוי: הכנסות מעל 2 מיליארד שקל, הרווח הנקי נשחק עקב גידור הדולר
- אלטשולר שחם מתרחבת “בונים תמהיל חדש - יותר רגליים שמייצרות יציבות”
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- טאואר תיפול - נייס תזנק; המניות הבולטות מחר בבורסה
הקרן הגרועה ביותר היא של אנליסט, שלמרות שבשנת 2023 דווקא בלטה לחיוב, בכל שאר המקרים היא האחרונה. סך הכל בשלוש השנים האחרונות הפסידה אנליסט למשקיעים 10% יותר ממה שהפסיד המדד, ואף גבתה תמורת התענוג את דמי הניהול הגבוהים בתחום – 1.85%.
ת"א נדל"ן
זהו גם מדד המתייחס לשני התחומים, אם כי הוא מכיל רק 82 ניירות ערך. המדד הזה מעניין כיוון שהוא היחידי מבין אלו העוקבים אחר הנדל"ן בישראל שמהווה מדד הייחוס גם לשתי קרנות נאמנות וגם ל-5 תעודות סל, ולכן מאפשר למשקיעים בחירה בין שני המכשירים האלו. הנה תוצאות הניירות הללו:
כפי שניתן לראות במקרה זה הקרנות כן הצליחו על פי רוב להכות את המדד, ובסיכום של 3 שנים אלטשולר שחם הצליחה להפסיד כ-7% פחות מהמדד, ומגדל כ-2.5%.
ישנו מבחר רחב של תעודות סל על המדד. תעודות הסל אמורות להשיג את תשואת המדד פחות או יותר פחות דמי הניהול, לכן חשוב לשים לב להבדלים בדמי הניהול ביניהם שמגיעים לעד 0.6% - הבדל משמעותי, שגם בא לידי ביטוי בביצועים. MTF שלוקחת 0% דמי ניהול היא הקרובה ביותר למדד, לעומת זאת הראל סל שגובה 0.6%, או קסם ETF שגובה 0.53% - סכום גבוה יחסית לתעודת סל – כמעט תמיד האחרונות.
ת"א מניב ישראל
מדד ת"א מניב ישראל מכיל סך הכל 31 ניירות שעיקר עיסוקן הוא נדל"ן מניב. באופן כללי השנה האחרונה הייתה קשה בתחום הנדל"ן המניב, שמושפע מאד מהריבית הגבוהות, אפילו יותר מתחום הבניה. הריבית הגבוהה מקשה על המודל העסקי שמתבסס על הפער בין הריבית על ההון הנצרך לרכישה או בנייה, לבין התשלומים השוטפים, וכשהריבית עולה הפער הזה מצטמצם. בנוסף, אגרות החוב מהוות אלטרנטיבה אטרקטיבית לתזרים השוטף שדמי השכירות אמורים ליצור. לכן, המדד הזה ירד יותר מהמקבילים.
אין קרנות נאמנות בתחום הזה, אך יש שלוש תעודות מחקות. במקרה זה התוצאות קרובות מאד למדד, ודמי הניהול סבירים (בין 0% ל-0.25%).

ת"א בנייה
המדד הזה מכיל 38 ניירות סך הכל, ובינתיים עובר שנה מעט פחות קשה אך עדיין עם ירידות משמעותיות. במקרה זה גם כן אין קרנות אקטיביות אלא רק מכשירי השקעה פאסיביים מסוגים שונים. גם פה דמי הניהול נמוכים כפי שמצופה מתעודות סל.
- 3.הטרחן 24/06/2024 14:22הגב לתגובה זומי היום הזה לוקח אליפות בנושא...?
- 2.ברלר 24/06/2024 09:41הגב לתגובה זואם אתם רוצים שיקראו את הכתבה, כדאי מאוד לערוך את הטבלאות באותיות הרבה יותר גדולות. מספר פעמים דלגתי על קריאת כתבות כאשר ממש לא יכולתי לקרוא את אשר כתוב בטבלאות. לתשומת לבכם
- פשוט תגדיל את הגופן במחשב האישי שלך.... (ל"ת)משה 24/06/2024 11:43הגב לתגובה זו
- 1.אחלה כתבה, תודה (ל"ת)משה 24/06/2024 09:36הגב לתגובה זו
יוסי ושלומי אמיר, שופרסל, צילום: יונתן בלום קטןשופרסל בעצירה - נפילה בהכנסות, קיפאון ברווח
האחים אמיר השביחו את ההשקעה בשופרסל בזכות יכולות, הכרת שוק, וגם הרבה מזל - שנת 2024 היתה טובה וחריגה לקמעונאות. המספרים אז היו "מנופחים", עכשיו אלו מספרי האמת
האחים אמיר השביחו את ההשקעה בשופרסל באופן פנומנלי, אבל שני הרבעונים האחרונים מראים שכמו תמיד - למזל יש תפקיד מרכזי בסיפור. שני הרבעונים האחרונים פושרים ואפילו חלשים יחסית לשנה שעברה. הצמיחה נעצרה, ההכנסות יורדות. הרווחים מרשימים אבל לא מבטאים שיפור לעומת שנה שעברה, אלא תהליכי התייעלות.
הסיבה לירידה בפעילות היא שתחום קמעונאות המזון תלוי מאוד במצב הרוח הציבורי וביכולת שלנו כצרכנים להיות קשובים למחירים. כשהחטופים היו במנהרות בעזה, כשאיראן איימה, כשהחיילים סיכנו את חייהם, למי היה "ראש" לעשות השוואות מחירים. אנשים גם פחות יצאו לאכול בחוץ והגדילו צריכה מהרשתות וגם - לא טסו לחו"ל. בהדרגה, במהלך השנה זה השתנה. חזר בעצם למצב קרוב לרגיל. זה מתבטא בירידה בהכנסות, אבל המבחן של הרשתות הוא לא מול שנה שעברה שהיתה חריגה, אלא לאורך זמן ממושך יותר. אחרי הכל, הן יצמחו כי האוכלוסייה גדלה. זה שוק סולידי וכמובן נחוץ, זה לא ייעלם. רק קצב הצמיחה שראינו לא יחזור.
אודי מוקדי ייסד, ניהל ומכר את סייברארק לפאלו אלטו והוא מספר על מאחורי הקלעים של העסקה, ומספק עצות ליזמים צעירים ומנהלים בשיחה בוועידת ביזפורטל - מוזמנים להגיע ביום שלישי הקרוב
הדוחות של שופרסל שנסחרת בכ-11.5 מיליארד שקל מלמדים על חברה שהרווח המייצג שלה בשורה התחתונה הוא באזור 700-750 מיליון שקל. הרווח צפוי לעלות במקביל לגידול בהיקפי הפעילות, אבל על פניו היא מתומחרת כבר במחיר מלא. האפסייד שלה יהיה כנראה בנדל"ן. יש שם פעילות שיכולה להציף בהדרגה כמה מיליארדים טובים. היום השוק יתאכזב והמניה תרד, אבל האחים אמיר הכפילו את השווי מאז שנכנסו וייצרו בתקופה של שנה וחצי כ-2.5 מיליארד שקל.
- שופרסל מטעה צרכנים ונקנסת בכ-2 מיליון שקל
- שופרסל משביחה נדל"ן בראשון לציון - זאת רק ההתחלה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שופרסל הרוויחה ברבעון השלישי כ-168 מיליון שקל בדומה לרווח בתקופה המקבילה אשתקד. הרווח הגולמי (לפני הכנסות אחרות) הסתכם בכ־222 מיליון שקל (כ־6.0% מההכנסות); בהשוואה לכ־266 מיליון שקל (כ־6.5% מההכנסות) ברבעון המקביל אשתקד.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגמר מזנקת 18%, דוראל 14%, אלעל צונחת 6% - המדדים עברו לעליות
מגמה שלילית בבורסה ביום המסחר האחרון של השבוע וחודש נובמבר; חברות התעופה תחת לחץ בשל הכוונה של וויזאייר לפתוח בסיס מקומי; דוראל מגדילה את חלקה בחברת הבת האמריקאית ומציגה תוצאות רבעוניות חזקות - ומזנקת; שופרסל נופלת אחרי תוצאות חלשות של ירידה בהכנסות ושחיקה במרווחים; קווילטאו נהנית מביקושים חזקים לבדיקות שבבים הצבר מזנק והרווחיות משתפרת - מזנקת
בהסתכלות ענפית - מדד הבנקים שטיפס עד 0.3% עובר לירידות קלות בעוד שהירידות בת״א ביטוח מתחזקות ל-1.8% המשכו של המומנטום השלילי בימים האחרונים.
ת״א נדל״ן יורד 1.2% בעוד ת״א נפט וגז יורד 1.7%.
גם מדד ת״א רשתות שיווק בירידות. רשתות השיווק חותמות את עונת הדוחות ונותנות לנו מבט על הקורה בענף. הבוקר דיווחו שופרסל שופרסל -7.48% , יוחננוף יוחננוף -1.14% ורמי לוי רמי לוי 4.03% תדווח תיכף אחרי שביומיים האחרונים קיבלנו את תוצאות טיב טעם טיב טעם -0.36% ואלקטרה צריכה אלקטרה צריכה (המחזיקה בקרפור).
ביום שלישי זה קורה: הוועידה הכלכלית של ביזפורטל. מוזמנים לשמוע את המנהלים הבכירים במשק, לקבל תובנות
על השקעות, להבין את השפעות ה-AI על חברות והאם זה הזמן לצמצם פוזיציה במניות? וגם - לראות ולקבל את הדירוג של ביזפורטל למניות פיננסיות (הדירוג לחברות התשתיות שיצרנו לקראת הועידה הקודמת שהתמקדה בתשתיות ייצר תשואה עודפת) - להרשמה
דוראל דוראל אנרגיה מזנקת היום בכ-10% גם לאחר תוצאות רבעוניות חזקות שהיא מציגה אבל גם ובעיקר מההודעה שלה על הגדלת האחזקה בחברה-הבת האמריקאית מה שאולי גם מאותת לנו שהרישום הכפול מתקרב. דוראל רוכשת מ-CAG עוד 10% מ-Doral LLC ובכך היא תעלה מהחזקה של 26% ל-36%, ותקבל גם אופציה לרכוש כ-4.9% נוספים בהמשך. העסקה הזאת משקפת שווי של 1.8 עד 2 מיליארד דולר לפני הכסף ובדוראל צופים שהשווי הכלכלי שינבע מהעסקה יעמוד על 260 מיליון דולר לפחות, בעוד שבתסריט שמרני יותר ההפסד האפשרי נע בין 25 ל-30 מיליון דולר.
- טבע זינקה 4.2%, טאואר קפצה ב-7%, המדדים עלו כ-0.9%
- כלל צנחה 8.9%, איידיאיי וליברה זינקו עד 10%; גם הביטחוניות ירדו - נעילה שלילית בת"א
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זה, דוראל גם
מציגה ברבעון השלישי צמיחה ניכרת בפעילות. ההכנסות עלו ל-222 מיליון שקל, לעומת 128 מיליון שקל ברבעון המקביל, עלייה של 74%. ה-EBITDA המצרפי מטפס ל-111 מיליון שקל לעומת 59 מיליון שקל, וה-FFO עולה ל-88 מיליון שקל לעומת 48 מיליון שקל אשתקד. החברה מפעילה ומחזיקה
במוכנות לחיבור מתקנים בהספק כולל של כ-1,300 MWp ובשילוב כ-1,500 MWh אגירה, שיכולים להניב לה קצב הכנסות שנתי של למעלה ממיליארד שקל, כשהצפי ל-2026 עומד על למעלה מ-1.5 מיליארד שקל - דוראל:
עלייה בהכנסות והתרחבות בפעילות בארה"ב ובישראל
