השקעה משקיע בורסה
צילום: pexel Tima Miroshnichenko
קרנות נאמנות

קרנות הנאמנות בתחום הנדל"ן - מי המובילות ולמה הרוב מאכזבות?

איך ניתן להשקיע בנדל"ן בארץ באמצעות קרנות נאמנות ותעודות סל, כמה דמי ניהול תשלמו ורשימת הקרנות העוקבות אחרי המדדים
גיא טל | (4)

שוק הנדלן בארץ נתון לזעזועים רבים לאחרונה ומושפע מגורמים כמו הריבית הגבוהה, האינפלציה, ובחודשים האחרונים גם המלחמה. בינתיים מחירי הנדל"ן לדיור ממשיכים לטפס, ועלו כבר ב-5% מתחילת השנה, כשאחד הגורמים המשפיעים הוא המחסור בעובדים, שמשפיע כמובן גם על החברות הציבוריות בתחום. איך משפיעים הזעזועים על המניות הפעולות בתחום הנדל"ן, ומה מצליחים לעשות מנהלי קרנות הנאמנות בתחום?

 

הבורסה בתל אביב מפעילה מספר מדדים שונים העוסקים בסקטור הנדל"ן. באופן כללי ניתן לחלק את שוק הנדל"ן לנדל"ן מניב ולנדל"ן לבניה. בתחום הראשון החברות בונות או רוכשות נכסי נדל"ן על מנת להשכירם ולהפיק מהם רווחים שוטפים לאורך זמן, בעוד בתחום השני החברות בונות סוגים שונים של נכסי נדל"ן כמו נדל"ן למגורים, לתעשייה או למסחר ומוכרות אותו. אלו שני מודלים עסקיים שונים, אם כי לא מעט חברות בארץ משלבות את שני הסוגים.

המדדים העוקבים אחר תחום הנדל"ן בארץ הם "ת"א נדל"ן בינוי מניות והמירים" (או בקיצור נדל"ן ובינוי), ו"ת"א נדל"ן" – שני מדדים שעוקבים אחר שני התחומים כאחד, הראשון מקיף וכולל יותר מהשני. בנוסף מדד "ת"א בניה" עוקב אחד סקטור הנדל"ן לבניה כמובן, ו"ת"א מניב ישראל" אחר תחום הנדל"ן המניב.

לנוכח האתגרים עימם מתמודדת הכלכלה הישראלית בכלל והקשיים הספציפיים בתחום הנדל"ן, שנת 2024 מתאפיינת בירידות שערים במדדים הללו. ייתכן שנוצרת הזדמנות, במיוחד בחברות הנדל"ן למגורים, לאורה העובדה שמחירי הדיור ממשיכים לטפס. כל על פנים, כשהמדדים בכללותם יורדים, מנהלי קרנות הנאמנות יתקשו להציג רווחים, אך הערך המוסף שהם אמורים לספק הוא למתן מעט את הירידות הכלליות, או במילים אחרות – להשיג ביצועים טובים יותר מהמדדים, משימה קשה למדי על פי רוב.

באופן כללי אין הרבה קרנות נאמנות סקטוריאליות בשוק הישראלי, ובכל זאת תחום הנדל"ן דווקא כן מתאפיין במגוון מסויים של קרנות כאלה. בנוסף, יש לא מעט תעודות סל מסוגים שונים שעוקבים אחר השוק. הנה הביצועים של מכשירי ההשקעה בתחום הנדל"ן בארץ.

 

 ת"א נדל"ן ובינוי

המדד הגדול והמקיף בארץ בתחום הנדל"ן הוא ת"א נדל"ן ובינוי. הוא מכיל 124 ניירות שונים, ובאופן מפתיע הוא דווקא עלה מעט מתחילת השנה, בניגוד לכל המדדים האחרים העוקבים אחר הסקטור. 3 קרנות נאמנות עוקבות אחר המדד, והן לא כל כך מצליחות לספק את הסחורה:

סימנו באדום את המקרים בהם קרנות הנאמנות היו אחרי המדד, ובירוק כאשר הן מעליו. כפי שניתן לראות האדום שולט באופן כללי. בשנת 2022 שהתאפיינה בירידות חדות, שתיים מהקרנות כן הצליחו למתן את הירידות, אחת מהן, מור נדל"ן, "הצילה" למשקיעים כ-9% מהירידות, ומדובר בהישג נאה. בסופו של דבר, כל שלושת הקרנות בתחום מפגרות אחרי המדד ב-3 השנים האחרונות.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

הקרן הגרועה ביותר היא של אנליסט, שלמרות שבשנת 2023 דווקא בלטה לחיוב, בכל שאר המקרים היא האחרונה. סך הכל בשלוש השנים האחרונות הפסידה אנליסט למשקיעים 10% יותר ממה שהפסיד המדד, ואף גבתה תמורת התענוג את דמי הניהול הגבוהים בתחום – 1.85%.

 

ת"א נדל"ן

זהו גם מדד המתייחס לשני התחומים, אם כי הוא מכיל רק 82 ניירות ערך. המדד הזה מעניין כיוון שהוא היחידי מבין אלו העוקבים אחר הנדל"ן בישראל שמהווה מדד הייחוס גם לשתי קרנות נאמנות וגם ל-5 תעודות סל, ולכן מאפשר למשקיעים בחירה בין שני המכשירים האלו. הנה תוצאות הניירות הללו:

כפי שניתן לראות במקרה זה הקרנות כן הצליחו על פי רוב להכות את המדד, ובסיכום של 3 שנים אלטשולר שחם הצליחה להפסיד כ-7% פחות מהמדד, ומגדל כ-2.5%.

ישנו מבחר רחב של תעודות סל על המדד. תעודות הסל אמורות להשיג את תשואת המדד פחות או יותר פחות דמי הניהול, לכן חשוב לשים לב להבדלים בדמי הניהול ביניהם שמגיעים לעד 0.6% - הבדל משמעותי, שגם בא לידי ביטוי בביצועים. MTF שלוקחת 0% דמי ניהול היא הקרובה ביותר למדד, לעומת זאת הראל סל שגובה 0.6%, או קסם ETF שגובה 0.53% - סכום גבוה יחסית לתעודת סל – כמעט תמיד האחרונות.

 

ת"א מניב ישראל

מדד ת"א מניב ישראל מכיל סך הכל 31 ניירות שעיקר עיסוקן הוא נדל"ן מניב. באופן כללי השנה האחרונה הייתה קשה בתחום הנדל"ן המניב, שמושפע מאד מהריבית הגבוהות, אפילו יותר מתחום הבניה. הריבית הגבוהה מקשה על המודל העסקי שמתבסס על הפער בין הריבית על ההון הנצרך לרכישה או בנייה, לבין התשלומים השוטפים, וכשהריבית עולה הפער הזה מצטמצם. בנוסף, אגרות החוב מהוות אלטרנטיבה אטרקטיבית לתזרים השוטף שדמי השכירות אמורים ליצור. לכן, המדד הזה ירד יותר מהמקבילים.

אין קרנות נאמנות בתחום הזה, אך יש שלוש תעודות מחקות. במקרה זה התוצאות קרובות מאד למדד, ודמי הניהול סבירים (בין 0% ל-0.25%).

 ת"א בנייה

המדד הזה מכיל 38 ניירות סך הכל, ובינתיים עובר שנה מעט פחות קשה אך עדיין עם ירידות משמעותיות. במקרה זה גם כן אין קרנות אקטיביות אלא רק מכשירי השקעה פאסיביים מסוגים שונים. גם פה דמי הניהול נמוכים כפי שמצופה מתעודות סל.

 

 

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    הטרחן 24/06/2024 14:22
    הגב לתגובה זו
    מי היום הזה לוקח אליפות בנושא...?
  • 2.
    ברלר 24/06/2024 09:41
    הגב לתגובה זו
    אם אתם רוצים שיקראו את הכתבה, כדאי מאוד לערוך את הטבלאות באותיות הרבה יותר גדולות. מספר פעמים דלגתי על קריאת כתבות כאשר ממש לא יכולתי לקרוא את אשר כתוב בטבלאות. לתשומת לבכם
  • פשוט תגדיל את הגופן במחשב האישי שלך.... (ל"ת)
    משה 24/06/2024 11:43
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אחלה כתבה, תודה (ל"ת)
    משה 24/06/2024 09:36
    הגב לתגובה זו
שווקים מסחר (AI)שווקים מסחר (AI)

תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?

המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - מי באמת צודק? הנה התשובה  

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה תחזית

אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהן לא הכו את השוק. השוק היכה אותן. בעיה שלישית, קטנה יותר, היא שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות"  ולא ילכו על מניות קטנות. 

אלו הם כללי המשחק שלהם. ואגב, מה שיותר מאכזב שהם לא רק בינוניים במה שהם אומרים בתקשורת, הם בינוניים בתשואות - אתם אולי מאוד מרוצים כי התשואות בשמיים, אבל האמת היא שביחס לבנצ'מרק, מעטים הצליחו להכות את השוק. כשאתם רואים תשואות של 20%, 22% בקרן השתלמות המנייתית, השאלה היא מה עשה השוק - והוא עשה יותר. גם בהשוואה למסלולים מעורבים השוק עושה יותר. הם מנהלים אקטיביים שאמורים לייצר תשואה טובה, וזה לא כך - במסלול כללי שמחולק לרוב 60% אג"ח והיתר מניות, הרווחתם כ-13-14%, אבל אם הייתם מחלקים את הכסף בין קרנות מחקות, קרנות סל על אגרות חוב ומסלולים מנייתיים הייתם מרוויחים יותר.
בסוף, היכולת של גופים מנהלים להכות את השוק, במיוחד שרוב הכסף שלהם באפיק מנייתי, במניות בחו"ל - היא קטנה, גם בגלל דמי הניהול שמורידים את התשואה שלכם. הרגולטור צריך לספק לחוסכים יכולת להשקיע בחסכונות ארוכים לפנסיה, גמל במכשירים עוקבי מדד בעלויות נמוכות. כשזה יהיה, התשואה שלכם תהיה גבוהה יותר, אבל כמובן שזה לא יהיה פשוט,  מדובר כאן בכסף גדול: דמי הניהול בכל האפיקים המנוהלים מסתכמים בעשרות מיליארדים בשנה. 

ובחזרה לתחזיות. התחזיות של המוסדיים הן תחזיות מלוטשות, יחסית בטוחות, אבל במבחן ההיסטוריה לא פוגעות. התחזיות הטובות יותר הן... שלכן. חוכמת ההמונים, ויש על זה מחקרים רבים, מצליחה לנצח. זה לא אומר שאין חשיבות למומחים, בטח שיש, אבל יש הבדל בין פרשנות-ניתוח של מומחה לעיתון-אתר ובין מה שהוא עושה בפועל. אנחנו מכירים לא מעט מנהלי השקעות שהורידו את הרף המנייתי בחודשים האחרונים בהשקעות האישיות שלהם. הם אומרים לנו שהם לא יכולים לעשות את זה בכספים שהם מנהלים כי זה לפי מחויבות תשקיפית, אבל הם חושבים שהשוק גבוה - כמעט ולא תראו את זה בתחזיות החוצה של הבית שלהם. ולכן, אנו מביאים את הסקר שלכם (הנה הסקר של שנה שעברה). בואו להצביע ולהשפיע. בסקר אתם עונים על כיוון השווקים, הנדל"ן, הדולר, וככל שהמדגם גדול יותר, כך הוא מקבל תוקף חזק יותר: 


 התחזית של גולשי ביזפורטל ל-2026




הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

פריים אנרג'י עולה 4%, ג'י סיטי נופלת 5%; החולשה במדדים נמשכת

מניית אר פי אופטיקל יורדת לאחר שבעלי עניין מכרו כ-14% מהון החברה בעסקת בלוק בדיסקאונט. אחרי ירידות של קרוב ל-9% במדד הביטוח, היום נפתח בהתאוששות מסוימת, ונראה אם המגמה תימשך לאורך היום. מתקרבים לסיום שנה מדהימה - ומה צפוי בשנה הבאה?

מערכת ביזפורטל |

המסחר בתל אביב נפתח הבוקר במגמה חיובית מתונה, כשהמדדים המובילים נסחרים סביב יציבות עם נטייה לעליות. לאחר הפתיחה החיובית, הבורסה עוברת למגמה מעורבת: המדד המרכזי נסחר סביב שערי הפתיחה בנטייה קלה לירידות, בעוד ת"א 90 נחלש ומאבד עד 1%. מדד הבנקים והסקטורים הדפנסיביים מציגים התאוששות, וברקע בולטת גם תנועה חיובית באנרגיה, בעוד שוק האג"ח ממשיך להיסחר ביציבות יחסית.

זו השנה הטובה ביותר בבורסה ב-30 השנים האחרונות, ובכלל אנחנו ברצף של שנים טובות. אבל מה מגיע אחרי עליות - ירידות. בדיוק כמו שאחרי ירידות מגיעות העליות. בסה"כ שוקי המניות עולים, הממוצע הרב שנתי הוא 7% בשנה. אבל כאשר במשך שנתיים השוק עולה פי 2, אז החשבון הרב שנתי מתבלבל. או שהממוצע עולה, או שצפויה התמתנות בשוק.  

הבורסות באסיה מתנהלות במגמה מעורבת. מדד קוספי בסיאול מתחזק ב-2.2%, מדד ניקיי בטוקיו נחלש ב-0.4%, מדד שנגחאי בעלייה קלה של 0.04% והאנג סנג בהונג קונג בירידה של 0.83%. סיאול עולה בהמשך לעלייה בייצוא מדרום קוריאה שחצה השנה את רף 700 מיליארד הדולר לראשונה אי פעם. הכסף זינק לשיא חדש של 83.5 דולר לאונקיה, אך בהמשך ירד ל-80 דולר.

בוול סטריט נרשמה בשבוע החולף מגמה חיובית, כאשר שלושת המדדים המרכזיים סגרו בעליות. דאו ג'ונס עלה ב-1.2%, מדד S&P 500 התחזק ב-1.2%, ונאסד"ק הוסיף 1.4%. השבוע הקרוב צפוי להתמקד בפרסום פרוטוקול ישיבת דצמבר של הפד, שבה הופחתה הריבית ברבע נקודת אחוז, לצד נתוני שוק הנדל"ן בארה"ב ונתוני התביעות השבועיות לדמי אבטלה, על רקע המשך המעקב אחר ההתפתחויות הגיאו-פוליטיות והשפעתן על השווקים.


מניות הפיננסים בירידה. זה לא רק בגלל המס של סמוטריץ', זה ההבנה שהרווחים העצומים האלו לא יכולים להימשך. בביטוח זה יהיה ירידות מחירי ביטוח הרכב, ואז גם בתחומים נוספים. בבנקים - נקווה לתחרות של המיני בנקים, זה אירוע חשוב. מסים לא יעזרו, הם רק יתגלגלו שוב עליכם.