קרנות נאמנות

קרנות הנאמנות בתחום הנדל"ן - מי המובילות ולמה הרוב מאכזבות?

איך ניתן להשקיע בנדל"ן בארץ באמצעות קרנות נאמנות ותעודות סל, כמה דמי ניהול תשלמו ורשימת הקרנות העוקבות אחרי המדדים
גיא טל | (4)

שוק הנדלן בארץ נתון לזעזועים רבים לאחרונה ומושפע מגורמים כמו הריבית הגבוהה, האינפלציה, ובחודשים האחרונים גם המלחמה. בינתיים מחירי הנדל"ן לדיור ממשיכים לטפס, ועלו כבר ב-5% מתחילת השנה, כשאחד הגורמים המשפיעים הוא המחסור בעובדים, שמשפיע כמובן גם על החברות הציבוריות בתחום. איך משפיעים הזעזועים על המניות הפעולות בתחום הנדל"ן, ומה מצליחים לעשות מנהלי קרנות הנאמנות בתחום?

 

הבורסה בתל אביב מפעילה מספר מדדים שונים העוסקים בסקטור הנדל"ן. באופן כללי ניתן לחלק את שוק הנדל"ן לנדל"ן מניב ולנדל"ן לבניה. בתחום הראשון החברות בונות או רוכשות נכסי נדל"ן על מנת להשכירם ולהפיק מהם רווחים שוטפים לאורך זמן, בעוד בתחום השני החברות בונות סוגים שונים של נכסי נדל"ן כמו נדל"ן למגורים, לתעשייה או למסחר ומוכרות אותו. אלו שני מודלים עסקיים שונים, אם כי לא מעט חברות בארץ משלבות את שני הסוגים.

המדדים העוקבים אחר תחום הנדל"ן בארץ הם "ת"א נדל"ן בינוי מניות והמירים" (או בקיצור נדל"ן ובינוי), ו"ת"א נדל"ן" – שני מדדים שעוקבים אחר שני התחומים כאחד, הראשון מקיף וכולל יותר מהשני. בנוסף מדד "ת"א בניה" עוקב אחד סקטור הנדל"ן לבניה כמובן, ו"ת"א מניב ישראל" אחר תחום הנדל"ן המניב.

לנוכח האתגרים עימם מתמודדת הכלכלה הישראלית בכלל והקשיים הספציפיים בתחום הנדל"ן, שנת 2024 מתאפיינת בירידות שערים במדדים הללו. ייתכן שנוצרת הזדמנות, במיוחד בחברות הנדל"ן למגורים, לאורה העובדה שמחירי הדיור ממשיכים לטפס. כל על פנים, כשהמדדים בכללותם יורדים, מנהלי קרנות הנאמנות יתקשו להציג רווחים, אך הערך המוסף שהם אמורים לספק הוא למתן מעט את הירידות הכלליות, או במילים אחרות – להשיג ביצועים טובים יותר מהמדדים, משימה קשה למדי על פי רוב.

באופן כללי אין הרבה קרנות נאמנות סקטוריאליות בשוק הישראלי, ובכל זאת תחום הנדל"ן דווקא כן מתאפיין במגוון מסויים של קרנות כאלה. בנוסף, יש לא מעט תעודות סל מסוגים שונים שעוקבים אחר השוק. הנה הביצועים של מכשירי ההשקעה בתחום הנדל"ן בארץ.

 

 ת"א נדל"ן ובינוי

המדד הגדול והמקיף בארץ בתחום הנדל"ן הוא ת"א נדל"ן ובינוי. הוא מכיל 124 ניירות שונים, ובאופן מפתיע הוא דווקא עלה מעט מתחילת השנה, בניגוד לכל המדדים האחרים העוקבים אחר הסקטור. 3 קרנות נאמנות עוקבות אחר המדד, והן לא כל כך מצליחות לספק את הסחורה:

קיראו עוד ב"שוק ההון"

סימנו באדום את המקרים בהם קרנות הנאמנות היו אחרי המדד, ובירוק כאשר הן מעליו. כפי שניתן לראות האדום שולט באופן כללי. בשנת 2022 שהתאפיינה בירידות חדות, שתיים מהקרנות כן הצליחו למתן את הירידות, אחת מהן, מור נדל"ן, "הצילה" למשקיעים כ-9% מהירידות, ומדובר בהישג נאה. בסופו של דבר, כל שלושת הקרנות בתחום מפגרות אחרי המדד ב-3 השנים האחרונות.

הקרן הגרועה ביותר היא של אנליסט, שלמרות שבשנת 2023 דווקא בלטה לחיוב, בכל שאר המקרים היא האחרונה. סך הכל בשלוש השנים האחרונות הפסידה אנליסט למשקיעים 10% יותר ממה שהפסיד המדד, ואף גבתה תמורת התענוג את דמי הניהול הגבוהים בתחום – 1.85%.

 

ת"א נדל"ן

זהו גם מדד המתייחס לשני התחומים, אם כי הוא מכיל רק 82 ניירות ערך. המדד הזה מעניין כיוון שהוא היחידי מבין אלו העוקבים אחר הנדל"ן בישראל שמהווה מדד הייחוס גם לשתי קרנות נאמנות וגם ל-5 תעודות סל, ולכן מאפשר למשקיעים בחירה בין שני המכשירים האלו. הנה תוצאות הניירות הללו:

כפי שניתן לראות במקרה זה הקרנות כן הצליחו על פי רוב להכות את המדד, ובסיכום של 3 שנים אלטשולר שחם הצליחה להפסיד כ-7% פחות מהמדד, ומגדל כ-2.5%.

ישנו מבחר רחב של תעודות סל על המדד. תעודות הסל אמורות להשיג את תשואת המדד פחות או יותר פחות דמי הניהול, לכן חשוב לשים לב להבדלים בדמי הניהול ביניהם שמגיעים לעד 0.6% - הבדל משמעותי, שגם בא לידי ביטוי בביצועים. MTF שלוקחת 0% דמי ניהול היא הקרובה ביותר למדד, לעומת זאת הראל סל שגובה 0.6%, או קסם ETF שגובה 0.53% - סכום גבוה יחסית לתעודת סל – כמעט תמיד האחרונות.

 

ת"א מניב ישראל

מדד ת"א מניב ישראל מכיל סך הכל 31 ניירות שעיקר עיסוקן הוא נדל"ן מניב. באופן כללי השנה האחרונה הייתה קשה בתחום הנדל"ן המניב, שמושפע מאד מהריבית הגבוהות, אפילו יותר מתחום הבניה. הריבית הגבוהה מקשה על המודל העסקי שמתבסס על הפער בין הריבית על ההון הנצרך לרכישה או בנייה, לבין התשלומים השוטפים, וכשהריבית עולה הפער הזה מצטמצם. בנוסף, אגרות החוב מהוות אלטרנטיבה אטרקטיבית לתזרים השוטף שדמי השכירות אמורים ליצור. לכן, המדד הזה ירד יותר מהמקבילים.

אין קרנות נאמנות בתחום הזה, אך יש שלוש תעודות מחקות. במקרה זה התוצאות קרובות מאד למדד, ודמי הניהול סבירים (בין 0% ל-0.25%).

 ת"א בנייה

המדד הזה מכיל 38 ניירות סך הכל, ובינתיים עובר שנה מעט פחות קשה אך עדיין עם ירידות משמעותיות. במקרה זה גם כן אין קרנות אקטיביות אלא רק מכשירי השקעה פאסיביים מסוגים שונים. גם פה דמי הניהול נמוכים כפי שמצופה מתעודות סל.

 

 

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    הטרחן 24/06/2024 14:22
    הגב לתגובה זו
    מי היום הזה לוקח אליפות בנושא...?
  • 2.
    ברלר 24/06/2024 09:41
    הגב לתגובה זו
    אם אתם רוצים שיקראו את הכתבה, כדאי מאוד לערוך את הטבלאות באותיות הרבה יותר גדולות. מספר פעמים דלגתי על קריאת כתבות כאשר ממש לא יכולתי לקרוא את אשר כתוב בטבלאות. לתשומת לבכם
  • פשוט תגדיל את הגופן במחשב האישי שלך.... (ל"ת)
    משה 24/06/2024 11:43
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אחלה כתבה, תודה (ל"ת)
    משה 24/06/2024 09:36
    הגב לתגובה זו
יוסי כהן
צילום: צילום מראיון בערוץ 12

יוסי כהן מתקרב לאקזיט של 50 מיליון דולר

ראש המוסד לשעבר מכוון להיות ראש ממשלה, אבל בדרך עוצרים באקזיט ענק וגם מה חשוב יותר לכהן - המדינה או כסף?

תמיר חכמוף |

יוסי כהן, ראש המוסד לשעבר התארח בפודקאסט של יסמין לוקץ' והסביר לנו למה הוא צריך להיות ראש הממשלה הבא. העיתוי של הראיון כנראה לא מקרי. כהן שמר על עמימות ובחר שלא להיכנס לפוליטיקה כדי לא לפגוע בכיס שלו. הוא בחר בכסף הגדול בשנים האחרונות ולא "בהצלת העם", ועכשיו אחרי שהכסף כבר בדרך, הוא נזכר שהוא סופרמן.  

כהן, מתקרב לאקזיט של 40-60 מיליון דולר. כהן מחזיק באופציות בדוראל LLC (דוראל ארה"ב) המוחזקת על ידי דוראל, קרן אפולו וקבוצת מגדל ומרכזת פעילות רחבה בשוק האנרגיה המתחדשת בארה"ב. דוראל הודיעה ממש לאחרונה באופן רשמי על קידום ההנפקה בוול סטריט. זה היה אחד מהתפקידים של כהן - לפתוח דלתות, לקדם את הפעילות בארה"ב, לקדם את ההנפקה ועל זה הוא קיבל שכר ובעיקר אופציות בהיקף גדול.

ההנפקה צפויה להיות לפי שווי של 2-2.5 מיליארד דולר, לכהן יש אופציות ל-3% מהחברה לפי מחיר מימוש של מתחת ל-1 מיליארד דולר. השווי של האופציות צפוי להיות 40 עד 60 מיליון דולר, ויש עוד בונוסים ומענקים נוספים. 

יוסי כהן בשני אקזיטים - כסף ופוליטיקה 

לכהן יש עדיין תפקיד בקידום ההנפקה, אבל פחות קריטי מבעבר - המהלכים שעשה או לא עשה (מספיק שיודעים שראש המוסד הישראלי לשעבר הוא דירקטור בחברה) כנראה עזרו, פתחו דלתות. הפעילות גייסה כסף גדול ממשקיעי עוגן וקרנות השקעה, נכנסה לפרויקטים ענקיים בארה"ב ונערכת להמשך הרחבת הפעילות. כלומר, העסק כבר רץ טוב פנימית וחיצונית; ועכשיו זה זמן טוב לעשות אקזיט נוסף - עוד צעד לכיוון הפוליטיקה ולספק הערכה על התמודדות על תפקיד ראש הממשלה. 

זה לא מפתיע. חשוב להזכיר שכהן כבר אמר בעבר דברים בסגנון: הציבור רוצה אותי, הציבור קורא לי, יש לי אחריות. כן, כהן רוצה שתבינו שהוא עושה את זה בשבילנו, הוא לא בא בשביל כבוד, לא בשביל כוח, ובטח שלא כסף וטובות הנאה (את זה הוא כבר השיג, והאמת שעדיף ראש ממשלה עשיר, כזה שכנראה יהיה קשה יותר לשחד). הוא בא להציל אותנו. 

להמתיק את הגלולה, נוצר באמצעות GEMINIלהמתיק את הגלולה, נוצר באמצעות GEMINI
מה למדנו השבוע

החברות שניסו למכור סיפורים במקום מספרים

עונת הדוחות הציגה חברות שמצמידות להודעות על תוצאות כספיות בשורה נוצצת אחרת, בתקווה שהמשקיעים יתמקדו בסיפור החיובי; גולף עם סבון, אפולו עם פולקסוואגן ואאורה עם הפניקס, שלושה מקרים שונים שממחישים איך מנסים "להמתיק את הגלולה" כשהתוצאות לא מחמיאות

תמיר חכמוף |

עונת הדוחות הנוכחית סיפקה לא רק מספרים יבשים אלא גם לא מעט "שיעורים" על איך חברות בוחרות לספר את הסיפור שלהן. לצד ההכנסות, הרווחים וההפסדים, יותר ויותר חברות מנסות ללוות את פרסום הדוחות בהודעה חיובית נוספת, בין אם על עסקה אסטרטגית, שותפות חדשה, התייעלות או השקעה משמעותית, בתקווה להסיט את תשומת הלב מהשורה התחתונה הפחות מחמיאה.


התופעה הזו בולטת במיוחד ברגעים שבהם התוצאות מאכזבות. במקום שהשיח יתמקד בירידה בהכנסות או בשחיקה ברווחיות, החברות מייצרות "כותרת חלופית" שמושכת את הפוקוס. לעיתים זה עובד, לעיתים פחות, אבל ברור שהשוק הפנים את הטקטיקה: המשקיעים כבר יודעים לקרוא בין השורות ולהבין מה מסתתר מאחורי התזמון של ההודעות.

מה שראינו בעונת הדוחות החולפת ממחיש את התמונה. הנה שלושה מקרים (למרות שיש יותר) על גולף, אפולו ואאורה, שכל אחת מהן השתמשה בהודעה כדי לחפות על התוצאות. לפעמים זה עבד לחברה ולפעמים קצת פחות.

המקרה של גולף

ברבעון השני הציגה גולף גולף -0.13%   הכנסות יציבות של כ-222 מיליון שקל, אך הרווח הנקי קרס בכ-80% ל-5.6 מיליון שקל בלבד, לעומת 26 מיליון שקל ברבעון המקביל. המבצע "עם כלביא" פגע בפעילות החנויות והוביל להפסד הכנסות של כ-20 מיליון שקל, ואילו התחזקות השקל מול הדולר הפכה למשקולת. מצד אחד מוזילה יבוא, אך מצד שני חייבה את החברה לחתוך מחירים ולשאת בהוצאות גידור גבוהות שקפצו ל־17 מיליון שקל לעומת 5 מיליון בלבד בשנה שעברה. גם הרווחיות נשחקה, הרווח הגולמי ירד לשיעור של 62.9% מהמכירות והרווח התפעולי צנח ל-21.3 מיליון שקל. להרחבה - ״עם כלביא״ פגע בגולף פעמיים: המלחמה והדולר שחקו את הרווח ב-80%. רק נזכיר שלא כל החברות נפגעו באותו צורה - ענת בוגנר: "המותגים החדשים צומחים יפה; דלתא הגיעה מוכנה למלחמה"

עם זאת, רגע לפני פרסום הדוחות החברה הודיעה על רכישת פעילות רשת "סבון" בישראל תמורת 6.5 מיליון שקל, מהלך שנתפס כהתרחבות אסטרטגית אל תחום הקוסמטיקה והטיפוח. ההסכם שנחתם מעניק לגולף זיכיון בלעדי להפעלת החנויות והאתר המקומי של הרשת לתקופה של חמש שנים עם אופציה להארכה, וכולל גם התחייבות לקליטת עובדי החנויות. להרחבה - הסוף לסאגה: קבוצת גולף תפעיל את רשת סבון בישראל תמורת 6.5 מיליון שקל