השקעה משקיע בורסה
צילום: pexel Tima Miroshnichenko
קרנות נאמנות

קרנות הנאמנות בתחום הנדל"ן - מי המובילות ולמה הרוב מאכזבות?

איך ניתן להשקיע בנדל"ן בארץ באמצעות קרנות נאמנות ותעודות סל, כמה דמי ניהול תשלמו ורשימת הקרנות העוקבות אחרי המדדים
גיא טל | (4)

שוק הנדלן בארץ נתון לזעזועים רבים לאחרונה ומושפע מגורמים כמו הריבית הגבוהה, האינפלציה, ובחודשים האחרונים גם המלחמה. בינתיים מחירי הנדל"ן לדיור ממשיכים לטפס, ועלו כבר ב-5% מתחילת השנה, כשאחד הגורמים המשפיעים הוא המחסור בעובדים, שמשפיע כמובן גם על החברות הציבוריות בתחום. איך משפיעים הזעזועים על המניות הפעולות בתחום הנדל"ן, ומה מצליחים לעשות מנהלי קרנות הנאמנות בתחום?

 

הבורסה בתל אביב מפעילה מספר מדדים שונים העוסקים בסקטור הנדל"ן. באופן כללי ניתן לחלק את שוק הנדל"ן לנדל"ן מניב ולנדל"ן לבניה. בתחום הראשון החברות בונות או רוכשות נכסי נדל"ן על מנת להשכירם ולהפיק מהם רווחים שוטפים לאורך זמן, בעוד בתחום השני החברות בונות סוגים שונים של נכסי נדל"ן כמו נדל"ן למגורים, לתעשייה או למסחר ומוכרות אותו. אלו שני מודלים עסקיים שונים, אם כי לא מעט חברות בארץ משלבות את שני הסוגים.

המדדים העוקבים אחר תחום הנדל"ן בארץ הם "ת"א נדל"ן בינוי מניות והמירים" (או בקיצור נדל"ן ובינוי), ו"ת"א נדל"ן" – שני מדדים שעוקבים אחר שני התחומים כאחד, הראשון מקיף וכולל יותר מהשני. בנוסף מדד "ת"א בניה" עוקב אחד סקטור הנדל"ן לבניה כמובן, ו"ת"א מניב ישראל" אחר תחום הנדל"ן המניב.

לנוכח האתגרים עימם מתמודדת הכלכלה הישראלית בכלל והקשיים הספציפיים בתחום הנדל"ן, שנת 2024 מתאפיינת בירידות שערים במדדים הללו. ייתכן שנוצרת הזדמנות, במיוחד בחברות הנדל"ן למגורים, לאורה העובדה שמחירי הדיור ממשיכים לטפס. כל על פנים, כשהמדדים בכללותם יורדים, מנהלי קרנות הנאמנות יתקשו להציג רווחים, אך הערך המוסף שהם אמורים לספק הוא למתן מעט את הירידות הכלליות, או במילים אחרות – להשיג ביצועים טובים יותר מהמדדים, משימה קשה למדי על פי רוב.

באופן כללי אין הרבה קרנות נאמנות סקטוריאליות בשוק הישראלי, ובכל זאת תחום הנדל"ן דווקא כן מתאפיין במגוון מסויים של קרנות כאלה. בנוסף, יש לא מעט תעודות סל מסוגים שונים שעוקבים אחר השוק. הנה הביצועים של מכשירי ההשקעה בתחום הנדל"ן בארץ.

 

 ת"א נדל"ן ובינוי

המדד הגדול והמקיף בארץ בתחום הנדל"ן הוא ת"א נדל"ן ובינוי. הוא מכיל 124 ניירות שונים, ובאופן מפתיע הוא דווקא עלה מעט מתחילת השנה, בניגוד לכל המדדים האחרים העוקבים אחר הסקטור. 3 קרנות נאמנות עוקבות אחר המדד, והן לא כל כך מצליחות לספק את הסחורה:

סימנו באדום את המקרים בהם קרנות הנאמנות היו אחרי המדד, ובירוק כאשר הן מעליו. כפי שניתן לראות האדום שולט באופן כללי. בשנת 2022 שהתאפיינה בירידות חדות, שתיים מהקרנות כן הצליחו למתן את הירידות, אחת מהן, מור נדל"ן, "הצילה" למשקיעים כ-9% מהירידות, ומדובר בהישג נאה. בסופו של דבר, כל שלושת הקרנות בתחום מפגרות אחרי המדד ב-3 השנים האחרונות.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

הקרן הגרועה ביותר היא של אנליסט, שלמרות שבשנת 2023 דווקא בלטה לחיוב, בכל שאר המקרים היא האחרונה. סך הכל בשלוש השנים האחרונות הפסידה אנליסט למשקיעים 10% יותר ממה שהפסיד המדד, ואף גבתה תמורת התענוג את דמי הניהול הגבוהים בתחום – 1.85%.

 

ת"א נדל"ן

זהו גם מדד המתייחס לשני התחומים, אם כי הוא מכיל רק 82 ניירות ערך. המדד הזה מעניין כיוון שהוא היחידי מבין אלו העוקבים אחר הנדל"ן בישראל שמהווה מדד הייחוס גם לשתי קרנות נאמנות וגם ל-5 תעודות סל, ולכן מאפשר למשקיעים בחירה בין שני המכשירים האלו. הנה תוצאות הניירות הללו:

כפי שניתן לראות במקרה זה הקרנות כן הצליחו על פי רוב להכות את המדד, ובסיכום של 3 שנים אלטשולר שחם הצליחה להפסיד כ-7% פחות מהמדד, ומגדל כ-2.5%.

ישנו מבחר רחב של תעודות סל על המדד. תעודות הסל אמורות להשיג את תשואת המדד פחות או יותר פחות דמי הניהול, לכן חשוב לשים לב להבדלים בדמי הניהול ביניהם שמגיעים לעד 0.6% - הבדל משמעותי, שגם בא לידי ביטוי בביצועים. MTF שלוקחת 0% דמי ניהול היא הקרובה ביותר למדד, לעומת זאת הראל סל שגובה 0.6%, או קסם ETF שגובה 0.53% - סכום גבוה יחסית לתעודת סל – כמעט תמיד האחרונות.

 

ת"א מניב ישראל

מדד ת"א מניב ישראל מכיל סך הכל 31 ניירות שעיקר עיסוקן הוא נדל"ן מניב. באופן כללי השנה האחרונה הייתה קשה בתחום הנדל"ן המניב, שמושפע מאד מהריבית הגבוהות, אפילו יותר מתחום הבניה. הריבית הגבוהה מקשה על המודל העסקי שמתבסס על הפער בין הריבית על ההון הנצרך לרכישה או בנייה, לבין התשלומים השוטפים, וכשהריבית עולה הפער הזה מצטמצם. בנוסף, אגרות החוב מהוות אלטרנטיבה אטרקטיבית לתזרים השוטף שדמי השכירות אמורים ליצור. לכן, המדד הזה ירד יותר מהמקבילים.

אין קרנות נאמנות בתחום הזה, אך יש שלוש תעודות מחקות. במקרה זה התוצאות קרובות מאד למדד, ודמי הניהול סבירים (בין 0% ל-0.25%).

 ת"א בנייה

המדד הזה מכיל 38 ניירות סך הכל, ובינתיים עובר שנה מעט פחות קשה אך עדיין עם ירידות משמעותיות. במקרה זה גם כן אין קרנות אקטיביות אלא רק מכשירי השקעה פאסיביים מסוגים שונים. גם פה דמי הניהול נמוכים כפי שמצופה מתעודות סל.

 

 

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    הטרחן 24/06/2024 14:22
    הגב לתגובה זו
    מי היום הזה לוקח אליפות בנושא...?
  • 2.
    ברלר 24/06/2024 09:41
    הגב לתגובה זו
    אם אתם רוצים שיקראו את הכתבה, כדאי מאוד לערוך את הטבלאות באותיות הרבה יותר גדולות. מספר פעמים דלגתי על קריאת כתבות כאשר ממש לא יכולתי לקרוא את אשר כתוב בטבלאות. לתשומת לבכם
  • פשוט תגדיל את הגופן במחשב האישי שלך.... (ל"ת)
    משה 24/06/2024 11:43
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אחלה כתבה, תודה (ל"ת)
    משה 24/06/2024 09:36
    הגב לתגובה זו
יו"ר נאוויטס גדעון תדמור, צילום: החברהיו"ר נאוויטס גדעון תדמור, צילום: החברה
דוחות

פי 7.5 ב-3 שנים - נאוויטס עוברת להפקה מלאה בשננדואה: הכנסות של כ-98 מיליון דולר ו-EBITDA של כ-67.6 מיליון דולר

פי 7.5 ב-3 שנים והכתובת היתה על הקיר ( האם נאוויטס היא מציאה? );  החלטת ההשקעה הסופית (FID) לפיתוח השלב הראשון של SEA LION צפויה להתקבל עד סוף שנת 2025
מנדי הניג |

לפני שלוש שנים ניתחנו את נאוויטס וקיבלנו שיש שם סיכוי גדול. עם סיכון, תמיד יש סיכון, אבל המחיר של השותפות נראה לנו נמוך בהינתן החלום - כתבנו על זה ועל שותפויות אחרות  - האם מניות הגז והנפט אטרקטיביות? והאם נאוויטס היא מציאה? נאוויטס עלתה מאז פי 7.5 - 650%.  התוצאות ברבעונים האחרונים מספקים את הסיבה. האם אפשר היה לדעת זאת בעבר? זה היה החלום של גדעון תדמור ולהבדיל מחולמים אחרים הוא קיבל על החלום שלו מימון משורה ארוכה של בנקאים בארה"ב. אלה לא נכנסים כשהן חושבים שהסיכון גדול מדי. כלומר, זה היה חלום שראו אותו כבר מתגבש במציאות. היו גם סיכונים כמו מחירי הנפט שעלולים לרדת ובעיקר בעיות שעלולות להיות בתפעול וקידוח בשלבים המאוחרים.

משקיעים לקחו את הסיכון הזה כענק והוא היה בינוני. כשזה קורה, יש לפעמים הזדמנות. משקיעים גם נדבקו בסנטימנט השלילי של תחום הגז והתרחקו מנאוויטס. תדמור ידע לנצל את הסנטימנט בשוק הנפט בצורה מושלמת. הסנטימנט השלילי שנבע בעיקר מהקולות הרבים והחזקים שקראו להפסקת השימוש בדלקים פוסילים גרם לגופי הענק בתחום לעצור את התקדמות הקידוחים למרות שהושקעו בהם מיליארדים. זה היה עניין של תדמית והם חיפשו ועדיין מחפשים להיראות פחות פוגעים בסביבה. מעבר לכך, הם העריכו שמחירי הנפט יפלו.

אחרי שהשקיעו מעל מיליארד דולר בקידוח  מכרו אותו במחיר של דירת 5 חדרים יקרה בת"א. תדמור סגר מימון, השקיע, הנפיק והצליח לייצר ברבעון האחרון Ebitda  של 68 מיליון דולר כשנאוויטס נסחרת ב-14.4 מיליארד שקל. הצפת ערך עצומה. יש לטענת תדמור הזדמנויות נוספות והוא קודח בהם, אבל שוב נזכיר שהתחום לא חף מסיכונים. הסיכון הגדול ביותר הוא מחיר הנפט. טראמפ אמר בנאום כניסתו לבית הלבן Drill Baby Drill ושינה שוב את כללי המשחק, אבל המגמה ארוכת הטווח היא ירידה במחיר הנפט ושימוש מופחת. רק שזה לא עניין של שנתיים-שלוש, זה עניין של טווח ארוך.

בינתיים, הביקושים לנפט מתגברים. זה התחיל במלחמה בין רוסיה לאוקראינה שגרם למחירי הנפט לעלות, נמשך במתיחות אצלנו במזרח התיכון ועכשיו מפנימים שהביקוש לאנרגיה מכל הסוגים יזנק כדי לתמוך במהפכת ה-AI. אז הנפט ישאר כאן עד תקופה ארוכה. 



נאוויטס פטרוליום נאוויטס פטר יהש  מסכמת רבעון שבו פעילות פרויקט שננדואה נכנסה להפקה מלאה ומקבלת ביטוי משמעותי בדוחות. השותפות, הפועלת בתחום הפקת הנפט והגז במים עמוקים בארצות הברית, עברה במהלך הרבעון מתהליך הרצה מדורג של הבארות לכיוון הפקה יציבה, והשינוי ניכר בתוצאות הכספיות. מאגר שננדואה, שנכנס לשלב ה-Ramp-Up החל מיולי, הפך למנוע העיקרי של העלייה בהכנסות ובתוצאות התפעוליות.

שאול נאוי יו"ר יעקב פיננסים, צילום: יחצשאול נאוי יו"ר יעקב פיננסים, צילום: יחצ
ראיון

שאול נאוי: "הגידול בתיק הגיע רק מחברות שפנינו אליהן - לא ממי שמחפש אשראי בכל מחיר"

אחרי התוצאות הרבעוניות שהציגו גידול של 42% בתיק האשראי והציפו גם חששות בשוק האח"ב, שאול נאוי יו"ר יעקב פיננסים מתאר את מדיניות ניהול הסיכונים ומסביר את היתרון במח״מ הקצר: "אם יש מדורה קטנה, אני יוצא. אני לא מחכה שיהיה ל״ג בעומר"
מנדי הניג |

האח"ב בתקופה רגישה מאוד. אנחנו יוצאים ממלחמה ארוכה שהאטה את המגזר העסקי וגרמה ללחצים אצל לווים בעיקר במגזר הנדל״ן, הריבית עדיין גבוהה וככל שתרד היא עדיין תהיה ברמות גבוהות יחסית לשנים האחרונות מה שמוביל את השוק להסתכל בחשדנות על תיקי האשראי הגדולים של החברות, רק שצריך לזכור שיש כאן מנעד רחב מאוד, וכל תיק שונה מהותית מרעהו גם מבחינת סוגי הלווים וגם מבחינת אורכי המח״מ, וזה כנראה אחד הסעיפים החשובים ביותר, כי חברה שמתנהלת במח״מ קצר פחות מרותקת לשוק ופחות תלויה ביכולת של לקוחות להחזיק אשראי ארוך בתקופה תנודתית.

הדוח הרבעוני של יעקב פיננסים נופל בדיוק לתוך האווירה הזאת. מצד אחד, המספרים ממשיכים להראות צמיחה. אנחנו רואים זינוק בתיק האשראי של 42%, הרווח הנקי בקצב שנתי של 80 מיליון שקל, וההון העצמי גם הוא עולה. אבל השוק עצבני, בתגובה לתוצאות המניה יורדת עד 7% כשהשווי של  יעקב פיננסים -7.31%   נע על 810 מיליון שקל למרות זינוק של 64% מתחילת השנה, שזה נותן לה מכפיל של 10 שגם משקף את החששות של המשקיעים כלפי התחום כשגם המניה של האח דורי נאוי -0.72%   נעה סביב המכפיל.

על הרקע הזה שוחחנו עם יו"ר יעקב פיננסים, שאול נאוי, ועם סמנכ״ל האשראי הבכיר דור גורי, כדי להבין איך הם רואים את התקופה האחרונה, מה עומד מאחורי הצמיחה הגדולה בתיק, ואיך הם נשארים רגועים כשהשוק כל כך חושש מתברר שכשעושים "עסקים עם אנשים הגונים" אפשר לנטרל חלק גדול מהסיכון לדברי נאוי.


אנחנו רואים צמיחה ברמת השורה העליונה והתחתונה, עם קצב רבעוני של 20 מיליון שקל בשורה התחתונה, אפשר לצפות להמשך צמיחה כזאת?

"אנחנו לא משנים את הגישה ואת העבודה שלנו. הבסיס הוא הלקוחות. למי נותנים כסף. זה תמיד מתחיל מאנשים. מי עומד מאחורי החברה, מה האישיות שלו, האם הוא ישר. אם משהו בהתנהגות או בדברים שנאמרים לא מסתדר לי - אני לא עושה את העסקה. אחרי הבדיקה האישית מגיעה בדיקת החברה: מה היא עושה, מה המאזנים, עם איזה בנקים היא עובדת, מה ההיסטוריה. יש המון פרמטרים. אנחנו כמעט לא מקבלים לקוחות שמגיעים מהאקראי - אנחנו מסמנים חברות שאנחנו רוצים לעבוד איתן ופונים אליהן. זה קשה, אלה חברות טובות עם מערכת בנקאית חזקה. חברה שאין לה בנקים בכלל - אני לא רוצה שתהיה לקוחה שלי. אנחנו משלימים לבנקים, לא מובילים אותם."