קרנות הנאמנות בתחום הנדל"ן - מי המובילות ולמה הרוב מאכזבות?
שוק הנדלן בארץ נתון לזעזועים רבים לאחרונה ומושפע מגורמים כמו הריבית הגבוהה, האינפלציה, ובחודשים האחרונים גם המלחמה. בינתיים מחירי הנדל"ן לדיור ממשיכים לטפס, ועלו כבר ב-5% מתחילת השנה, כשאחד הגורמים המשפיעים הוא המחסור בעובדים, שמשפיע כמובן גם על החברות הציבוריות בתחום. איך משפיעים הזעזועים על המניות הפעולות בתחום הנדל"ן, ומה מצליחים לעשות מנהלי קרנות הנאמנות בתחום?
הבורסה בתל אביב מפעילה מספר מדדים שונים העוסקים בסקטור הנדל"ן. באופן כללי ניתן לחלק את שוק הנדל"ן לנדל"ן מניב ולנדל"ן לבניה. בתחום הראשון החברות בונות או רוכשות נכסי נדל"ן על מנת להשכירם ולהפיק מהם רווחים שוטפים לאורך זמן, בעוד בתחום השני החברות בונות סוגים שונים של נכסי נדל"ן כמו נדל"ן למגורים, לתעשייה או למסחר ומוכרות אותו. אלו שני מודלים עסקיים שונים, אם כי לא מעט חברות בארץ משלבות את שני הסוגים.
המדדים העוקבים אחר תחום הנדל"ן בארץ הם "ת"א נדל"ן בינוי מניות והמירים" (או בקיצור נדל"ן ובינוי), ו"ת"א נדל"ן" – שני מדדים שעוקבים אחר שני התחומים כאחד, הראשון מקיף וכולל יותר מהשני. בנוסף מדד "ת"א בניה" עוקב אחד סקטור הנדל"ן לבניה כמובן, ו"ת"א מניב ישראל" אחר תחום הנדל"ן המניב.
לנוכח האתגרים עימם מתמודדת הכלכלה הישראלית בכלל והקשיים הספציפיים בתחום הנדל"ן, שנת 2024 מתאפיינת בירידות שערים במדדים הללו. ייתכן שנוצרת הזדמנות, במיוחד בחברות הנדל"ן למגורים, לאורה העובדה שמחירי הדיור ממשיכים לטפס. כל על פנים, כשהמדדים בכללותם יורדים, מנהלי קרנות הנאמנות יתקשו להציג רווחים, אך הערך המוסף שהם אמורים לספק הוא למתן מעט את הירידות הכלליות, או במילים אחרות – להשיג ביצועים טובים יותר מהמדדים, משימה קשה למדי על פי רוב.
- 300 דירות ייבנו בשכונת גלי ים בנתניה
- אפי נכסים רוכשת קרקע בוורשה תמורת 94 מיליון אירו
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באופן כללי אין הרבה קרנות נאמנות סקטוריאליות בשוק הישראלי, ובכל זאת תחום הנדל"ן דווקא כן מתאפיין במגוון מסויים של קרנות כאלה. בנוסף, יש לא מעט תעודות סל מסוגים שונים שעוקבים אחר השוק. הנה הביצועים של מכשירי ההשקעה בתחום הנדל"ן בארץ.
ת"א נדל"ן ובינוי
המדד הגדול והמקיף בארץ בתחום הנדל"ן הוא ת"א נדל"ן ובינוי. הוא מכיל 124 ניירות שונים, ובאופן מפתיע הוא דווקא עלה מעט מתחילת השנה, בניגוד לכל המדדים האחרים העוקבים אחר הסקטור. 3 קרנות נאמנות עוקבות אחר המדד, והן לא כל כך מצליחות לספק את הסחורה:
סימנו באדום את המקרים בהם קרנות הנאמנות היו אחרי המדד, ובירוק כאשר הן מעליו. כפי שניתן לראות האדום שולט באופן כללי. בשנת 2022 שהתאפיינה בירידות חדות, שתיים מהקרנות כן הצליחו למתן את הירידות, אחת מהן, מור נדל"ן, "הצילה" למשקיעים כ-9% מהירידות, ומדובר בהישג נאה. בסופו של דבר, כל שלושת הקרנות בתחום מפגרות אחרי המדד ב-3 השנים האחרונות.
- מחר בבורסה - ירידה בשבבים, ומה צפוי עד סוף השנה?
- חשד להפרות וזיהום אוויר: בז"ן הוזמנה לשימוע במשרד להגנת הסביבה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הבעיה הגדולה של ארית - חמישה חודשים בלי הזמנה אחת
הקרן הגרועה ביותר היא של אנליסט, שלמרות שבשנת 2023 דווקא בלטה לחיוב, בכל שאר המקרים היא האחרונה. סך הכל בשלוש השנים האחרונות הפסידה אנליסט למשקיעים 10% יותר ממה שהפסיד המדד, ואף גבתה תמורת התענוג את דמי הניהול הגבוהים בתחום – 1.85%.
ת"א נדל"ן
זהו גם מדד המתייחס לשני התחומים, אם כי הוא מכיל רק 82 ניירות ערך. המדד הזה מעניין כיוון שהוא היחידי מבין אלו העוקבים אחר הנדל"ן בישראל שמהווה מדד הייחוס גם לשתי קרנות נאמנות וגם ל-5 תעודות סל, ולכן מאפשר למשקיעים בחירה בין שני המכשירים האלו. הנה תוצאות הניירות הללו:
כפי שניתן לראות במקרה זה הקרנות כן הצליחו על פי רוב להכות את המדד, ובסיכום של 3 שנים אלטשולר שחם הצליחה להפסיד כ-7% פחות מהמדד, ומגדל כ-2.5%.
ישנו מבחר רחב של תעודות סל על המדד. תעודות הסל אמורות להשיג את תשואת המדד פחות או יותר פחות דמי הניהול, לכן חשוב לשים לב להבדלים בדמי הניהול ביניהם שמגיעים לעד 0.6% - הבדל משמעותי, שגם בא לידי ביטוי בביצועים. MTF שלוקחת 0% דמי ניהול היא הקרובה ביותר למדד, לעומת זאת הראל סל שגובה 0.6%, או קסם ETF שגובה 0.53% - סכום גבוה יחסית לתעודת סל – כמעט תמיד האחרונות.
ת"א מניב ישראל
מדד ת"א מניב ישראל מכיל סך הכל 31 ניירות שעיקר עיסוקן הוא נדל"ן מניב. באופן כללי השנה האחרונה הייתה קשה בתחום הנדל"ן המניב, שמושפע מאד מהריבית הגבוהות, אפילו יותר מתחום הבניה. הריבית הגבוהה מקשה על המודל העסקי שמתבסס על הפער בין הריבית על ההון הנצרך לרכישה או בנייה, לבין התשלומים השוטפים, וכשהריבית עולה הפער הזה מצטמצם. בנוסף, אגרות החוב מהוות אלטרנטיבה אטרקטיבית לתזרים השוטף שדמי השכירות אמורים ליצור. לכן, המדד הזה ירד יותר מהמקבילים.
אין קרנות נאמנות בתחום הזה, אך יש שלוש תעודות מחקות. במקרה זה התוצאות קרובות מאד למדד, ודמי הניהול סבירים (בין 0% ל-0.25%).

ת"א בנייה
המדד הזה מכיל 38 ניירות סך הכל, ובינתיים עובר שנה מעט פחות קשה אך עדיין עם ירידות משמעותיות. במקרה זה גם כן אין קרנות אקטיביות אלא רק מכשירי השקעה פאסיביים מסוגים שונים. גם פה דמי הניהול נמוכים כפי שמצופה מתעודות סל.
- 3.הטרחן 24/06/2024 14:22הגב לתגובה זומי היום הזה לוקח אליפות בנושא...?
- 2.ברלר 24/06/2024 09:41הגב לתגובה זואם אתם רוצים שיקראו את הכתבה, כדאי מאוד לערוך את הטבלאות באותיות הרבה יותר גדולות. מספר פעמים דלגתי על קריאת כתבות כאשר ממש לא יכולתי לקרוא את אשר כתוב בטבלאות. לתשומת לבכם
- פשוט תגדיל את הגופן במחשב האישי שלך.... (ל"ת)משה 24/06/2024 11:43הגב לתגובה זו
- 1.אחלה כתבה, תודה (ל"ת)משה 24/06/2024 09:36הגב לתגובה זו

הבעיה הגדולה של ארית - חמישה חודשים בלי הזמנה אחת
מחצית שנייה נהדרת לארית, אבל מה יהיה בהמשך? ניתוח ביזפורטל על צבר ההזמנות מראה שלא התקבל אפילו הזמנה אחרת במשך מספר חודשים
ארית מנסה להנפיק את החברה הבת רשף לפי שווי של 4.3 מיליארד שקל. השוק לא מסכים - המניה של ארית נפלה ביום חמישי ב-20% וסימנה להנהלת ארית שאין לה ברירה, אלא להוריד את השווי או לבטל את ההנפקה. הסיפור די פשוט - ארית מחזיקה ברשף, רשף היא 98% מפעילותה. ארית בעצם מוכרת מניות של עצמה ומנסה להיות חברת החזקות. השוק לא אוהב חברות החזקה, הוא מתמחר אותן בדיסקאונט על הערך הנכסי של החברות בת התפעוליות. ארית כעת ב-4 מיליארד שקל ואחרי העסקה בה היא תמכור 11% מרשף ותנפיק 10% לציבור היא תחזיק כ-80% מרשף.
רשף תהיה חברה עם כמה מאות מיליונים בקופה (תלוי בגיוס) וגם ארית שנוסף על המזומנים ממכירת מניות ברשף היא צפויה להעלות את רווחי רשף למעלה - אליה. הסכום משמעותי מאוד, זה יכול להגיע ל-800 מיליון שקל ויותר, צריך לזכור שהמחצית השנייה של השנה מצוינת בתוצאות העסקיות. הערכה היא שהרווח מגיע ל-200 מיליון שקל. התזרים אפילו יותר.
נניח באופטימיות שלארית יהיה 1 מיליארד שקל בקופה אחרי הנפקה והיא תחזיק ב-80% מחברה שנניח לשם הדוגמה תהיה שווה 4 מיליארד שקל אחרי הכסף (כלומר כ-3.6 מיליארד לפני הכסף). היא בעצם תהיה עם נכסים של 4.2 מיליארד שקל - קחו דיסקאונט סביר והגעתם לפחות מהשווי שלה בשוק אחרי ירידה של 20% ל-4 מיליארד שקל.
הכל תלוי כמובן בשווי של רשף. אם השווי יקבע על 4.3 מיליארד שקל, אז יש הצדקה מסוימת לשווי שוק הנוכחי של ארית, גם לא בטוח. אבל כאמור הסיכוי לכך נמוך.
- מניית ארית מאבדת גובה - האם החברה מנופחת?
- תוצאות נהדרות לארית - רווח של 96 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכל מקרה, הדבר החשוב ביותר בארית וברשף לקביעת השווי הוא הצבר הזמנות לביצוע. הוא קובע את היקף המכירות בהמשך.
נתחיל בחצי הכוס המלאה. המחצית השנייה של 2025 פנומנלית והנהלת החברה מסרה שהרווחיות תהיה דומה לרווחיות במחצית הראשונה. המכירות בכל השנה יתקרבו ל-500 מיליון שקל, - כ-350 מיליון שקל במחצית השנייה. זה אומר סדר גודל של 200 מיליון שקל בשורה התחתונה, וזה גם יכול להיות יותר. זה יביא את הרווח ל-300 מיליון שקל בשנה, קצב רווחים אם המחצית השנייה משקפת של 400 מיליון שקל.
אלא שיש גם חצי כוס ריקה והיא חשובה יותר. הצבר בירידה, החברה לא קיבלה הזמנות בחודשים האחרונים.
הצבר נפל
בדיווח לבורסה במסגרת הדוח הכספי למחצית הראשונה החברה מעדכנת כי הצבר שלה נכון לסוף יוני 2025 מסתכם ב-1.3 מיליארד שקל:
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגמחר בבורסה - ירידה בשבבים, ומה צפוי עד סוף השנה?
מה קורה בדצמבר למניות "ווינריות" ולמניות "לוזריות", איך אפשר להפחית את חבות המס השנתית, ומניות השבבים בנפילה
המלחמה על התשואות מתעצמת בשבועות האחרונים של החודש. מנהלי ההשקעות בגופים המוסדיים מנסים להאיץ לקראת קו הסיום, כל פיפס בתשואה עוזר לתיק שלהם מול המתחרים. המיקום מאוד חשוב כחי הוא יקבע את הזרמת הכספים בהמשך. התוצאות החודשיות חשובות מאוד, התוצאות השנתיות חשובות עוד יותר.
האמת שזה קצת משחק מכור - המניות שבהם מחזיקים המוסדיים עולות - כי הם מזרימים עוד כסף למניה, וזה משפר להם את תשואה בתיקים. מעגל של כספים שזורמים לקרנות ולקופות שורם בחזרה לאותו מקום מניע את השוק ואת התשואות. אם חשבתם שצריך להיות חכם גדול כדי להשקיע ולהרוויח, אז חלק גדול מהמשחק הוא להשקיע עוד ועוד - לקבל כספים ולהזרים למניות של הבית.
כן, יש הבנה, יש אנליזה, יש ניתוח, אבל יש גם חברות שבהם מושקעים ורוצים את הצלחתן, במיוחד בסוף השנה. ונמחיש - אם גוף מסוים מחזיק בשופרסל הרבה יותר מאשר כל מניות הקמעונאות האחרות, ומבחינתו כולן בהינתן המחיר כעת מעניינות, הוא יעדיף להשקיע בשופרסל כדי שהשינוי במניה יתרום לתשואה של סוף שנה. אם הוא חושב שרמי לוי מעניינת אפילו יותר, אבל לא בהרבה. הוא עדיין יקנה שופרסל, ובינואר הוא יתחיל לקנות רמי לוי. אם רמי לו מעניינת בפער על פני שופרסל, רק אז הוא יעשה שינוי כבר עכשיו. זה לא שחור ולבן, זה לא כל המנהלי השקעות והגופים, אבל ככה זה עובד ברוב המקומות.
ולכן, אם לא יהיה אירוע משמעותי, חיצוני, אם לא ינשבו רוחות נגדיות מוול סטריט, מהמצב הביטחוני ועוד, אז הסנטימנט החיובי יימשך והוא יימשך דווקא במניות המועדפות על ידי הגופים המוסדיים. במילים אחרות, סיכוי לא קטן שמה שכבר עלה ימשיך לעלות עד סוף השנה - ככה מעלים-משפצים את התשואות.
- מדד ת"א 90 התחזק 1.4%; מדד הנדל"ן זינק 2.3%
- ת"א נפט וגז הוסיף 1.9%, הבנקים איבדו 0.8% - נעילה במגמה מעורבת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מחר יהיה קשה לעשות שיפוץ תשואות, כי המניות הדואליות חוזרות בפער שלילי משמעותי, אבל הכל אפשרי. המניות הדואליות ספגו מכה ביום שישי על רקע הירידות בוול סטריט (ברודקום סיפקה תחזית מאכזבת והשוק ירד - טאואר נפלה 8%, נובה ירדה 6% - הנאסד"ק בירידות חדות) כהארביטראז' הכולל עומד על מינוס 0.6%. הנפילות יהיו במניות השבבים:
