צילום: יחצ

"אהלן ארז. אני צריך הערכת שווי קצרה לדוחות. בלי הפתעות, הולך בשדה דב נהדר" - "אהלן חנן, כבר שולח, אל תדאג"

זו שיחה דמיונית, אבל לא בלתי אפשרית. הערכת השווי המקוצרת למתחם בשדה דב של חנן מור הועברה כמה ימים אחרי הדוחות; הקרקע בספרים רשומה ב-1.558 מיליארד שקל, ובצרוף מקרים סטטיסטי נדיר ביותר זה הסכום שקבע ארז השמאי; על שדה דב, הערכות שווי וניגוד עניינים מובנה בין שמאים לחברות; תגובת החברה: "נעשתה בחינת שווי כמו בכל חברה ציבורית"

עדן ספיר | 12/09/2023 15:31 (31)

נושאים בכתבה חנן מור שדה דב

חנן מור הבעלים והמנכ"ל של חנן מור כנראה צריך להגיד תודה לברק רוזן הבעלים והמנכ"ל של ישראל קנדה - ישראל קנדה לקחה את נועה קירל כפרזנטורית למתחם שהיא בונה בשדה דב, מכרה לה דירה כנראה בהנחה והעירה את כל האזור. אבל, היחסים בין השניים כנראה מאוד אמביוולנטיים - הם מתחרים על אותה פיסת אדמה, מי שיקנה אצל ישראל קנדה כבר לא יקנה אצל חנן מור והתחרות הזו התבטאה גם בקביעת השותפים של חנן מור בקבוצת הרכישה על 80 דירות בשדה דב.

חנן מור דיווחה כי היא משתפת פעולה עם קבוצת רכישה כדי למכור בניין אחד מתוך המתחם שיהיה לה. אלו חדשות טובות, המחיר בקבוצת רכישה יהיה נמוך יותר ועדיין זה הישג ובכלל - מישהו לוקח את המושכות ומשיג רוכשים לדירות האלו, אבל מנהלי קבוצת הרכישה הזו, הם כנראה לא ברירת המחדל המועדפת על אנשי חנן מור.

לביזפורטל נודע שחברות בתחום לרבות בסר היו בשיחות-דיונים עם חנן מור, אבל זה לא התקדם כנראה בגלל החשש מישראל קנדה. ישראל קנדה בקשרים עסקיים עם חברות רבות בתחום ומי שילך עם חנן מור בעצם הולך נגדה - ככה לפחות זה יכול להיתפס. בחנן מור יגידו לכם שהכל דבש, שמנהלי קבוצת הרכישה שהם בחרו הם הטובים ביותר. אבל מה שחשוב יותר זה איך זה באמת מתקדם?

אז הרושם מהדוחות היה טוב. אין הפחתת ערך בשדה דב, למרות ההשקעה הגדולה בקרקע, מרוצים מהחיבור לקבוצת רכישה, שוקלים חיבור של בניינים נוספים לקבוצת הרכישה, חושבים על מכירת חלק מהמתחם (זה לא חדש) ובכלל אופטימיים לגבי שדה דב, וגם בשאר הפעילויות המצב טוב, גם בזכות מימושים נכונים.

ואז, אחרי כמה ימים שלחה החברה הודעה בקשר לשווי הקרקע, מלאי בשדה דב. ארז אבירן שמאי מסביר במכתב נלווה - "התבקשנו על ידכם (חנן מור - ע.ס) לבחון האם נכון ליום 30.6.2023 חל שינוי מהותי בשווי הנכסים, וזאת ביחס לשווי שנקבע בחוות דעתנו האחרונה.

"נמסר על ידכם כי לגבי הפרויקטים שבהליך הקמה הבניה מתקדמת כצפוי ובהתאם לתחזית, ואין כל אינדיקציה ו/או חשש לעיכוב כאשר החברה ממשיכה ומשקיעה עלויות בנכסים. כ"כ נמסר כי אין שינוי בנתונים השמאיים של הנכסים מאז שומותינו הקודמת... לאור האמור ובשים לב לנתונים שנמסרו על ידי החברה, סביר לומר כי לא חל שינוי ריאלי מהותי בשווי הנכסים לעומת שווים על פי חוות דעתנו שבסימוכין, וזאת מבלי להביא חשבון תוספת שווי בגין השקעות שבוצעו ככל שבוצעו".

והנה השמאות:

קיראו עוד ב"שוק ההון"

חנן מור הערכת שווי

כדאי לארז למלא לוטו. השווי בספרים של שדה דב הוא 1.558 מיליארד שקל וארז בהערכת השווי שלו קיבל בול את אותו מספר. אתם יודעים מה הסיכוי לפגוע בול במספר הזה? גם אנחנו לא יודעים, אבל זה שבריר אחוז.

וזה מביא אותנו לכמה שאלות ידועות, מוכרות, נוקבות. איך תהיה הערכת שווי אמיתית אם מעריך השווי או השמאי מקבל כסף ממבקש העבודה והוא יודע מה האינטרסים של מבקש העבודה? אם הוא לא ישרת את האינטרס שלו, הוא הולך הביתה. אין עבודה. איך מעריך השווי מסתמך על מה שהחברה אומרת לו. מה שווה הערכת שווי אם היא כולה תחזית או הערכה של ההנהלה?

וספציפית כאן - למה חישבתם לפי ערך חילוץ הנכס שזה בעצם להגדיר את כל ההוצאות שיהיו להוון להיום ולקבל את סכום ההשקעה, במקום הערכת שווי רגילה? איך הוערך מ"ר ב-54 אלף שקל (לפני מע"מ) אם מוכרים דרך קבוצת הרכישה ב-51 אלף שקל. כן, הסתמכתם על ישראל קנדה שמוכרת גבוה וכנראה גם המחיר שלכם יעלה בהמשך, ועדיין זה הרי לא אותו פרויקט ואתם כנראה תלכו על קבוצות רכישה (בשלב זה אמרתם שבוחני זאת לצד מכירה של חלק מהנכס), ישראל קנדה מוכרת ישירות ולכן זה בעשרות אחוזים יותר.

ושיעור ההיון - 7% הוא לא נראה מייצג בהינתן הריבית חברת סיכון והסיכון בפרויקט, וזה מביא אותנו לתחושה, רק תחושה שזה עובד כך - "אהלן ארז. אני צריך הערכת שווי קצרה לדוחות. בלי הפתעות, הולך נהדר" - "אהלן חנן, כבר שולח, אל תדאג".

סיכוי אפסי סטטיסטית שבחישוב האקסל הראשון התוצאה של ארז יצאה בול. אבל עזבו את ארז, בואו נדבר על שמאות-הערכות שווי בכלל, סיכוי טוב שאם למעריך שווי ושמאי היה יוצא מספר גבוה הוא היה משאיר אותו. סיכוי טוב שאם היה מספר נמוך הוא היה עושה חושבים פעמיים. זו לא אמירה, זו לא קביעה, זו סטטיסטיקה. נקווה שאנו לא חושדים בכשרים, אבל הסיפור כאן ובכלל בהערכות השווי הוא ניגוד עניינים מובנה בין מעריכי שווי ושמאים לחברות. חנן מור היא רק דוגמה, יש מאות עבודות כאלו בבורסה, ורובן הגדול משרת את האדונים.

הסיפור הגדול הוא השיטה - מביאים פתק משמאי כדי להחזיק את השווי, כי אחרת עלול להיווצר בלגן - מחיקת נכסים, ירידה בהון העצמי ומכאן ועד לאי עמידה בתנאי ההלוואות-אגרות חוב-אשראי הדרך יכולה להיות קצרה.

מקבוצת מור נדל"ן נמסר כי ״בניגוד לנכתב בטור הדעה, נעשתה בחינה של שווי הקרקעות של החברה כפי שנעשה בכל חברה ציבורית במסגרת הדו"ח הרבעוני. הבחינה נעשית באמצעות הצוות הפיננסי, משרדי רואי החשבון החיצוני ושמאים. שווי הקרקע בשדה דב נשאר בעינו כפי שדווח ופורסם״

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(31):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

23.
אלפקה 01/10/2023 11:00
הגב לתגובה זו
ישראל קנדה גם בבור עמוק שם, הכל חרטא בדיווחים, הם מוכרים ב 50 אלף למר למקורבים ואת העסקה של נעה קירל לא רואים בדיווח לרשות המיסים.... מעניין מאוד. הכל ישראבלוף מגלגלים כדי למנע התרסקות רבתי
22.
מעריך 13/09/2023 17:16
הגב לתגובה זו
470.000 שקל בלבד
21.
dw 13/09/2023 15:02
הגב לתגובה זו
הדירות של חנן וקנדה הן לפחות דירות למכירה בשוק החופשי. זה זהב יחסית לדירות של שיכון ובינוי, אותם מכריחים להשכיר. ומילא לו ההשכרה היתה במחירי שוק חופשי, כזה של 2-3%, אבל לא, מכריחים אותם להשכיר אותן בהנחה, כאילו הם עמידר. למה שאיזשהו משקיע ירצה להשקיע בדבר כזה? כאמור חנן מור, וקנדה ישראל, במצב הרבה הרבה יותר טוב מאשר שיכון ובינוי. אולי הגיע הזמן להתחיל לבקר את שיכון ובדירוג המשונה שלה, הגבוה מזה של דלק קבוצה?
20.
סימבה 13/09/2023 11:45
הגב לתגובה זו
וזו לא החברה כנראה
19.
[email protected] 13/09/2023 10:42
הגב לתגובה זו
רצוי מאוד שמנהל האתר יבדוק את תוכן הכתבה המגמתית והמעוותת כי הוא עשוי להיתבע על הרצת מניות ע"י הרשות לניירות ערך.
אני בטוח שאתה שמאי (ל"ת)
שמאי לשעבר 13/09/2023 11:35
הגב לתגובה זו
18.
שולי אל 13/09/2023 08:10
הגב לתגובה זו
נראה שהכותב מוציא שם רע לבעלי מקצוע ופוגע בשמם הטוב לא אתפלא אם תהיה פה תביעת דיבה מה גם שהאמור בכתבה נראה מופרך ולא נכון
בן 13/09/2023 10:29
הגב לתגובה זו
כתבה מעולה...שמציפה שיטה עקומה לשמור על שווי נכסים בספרים. הרי ברור שמה שצריך לבדוק זה תזרים מזומנים וכאן בעיה מאד גדולה לכל חברות הנדלן היום
dw 13/09/2023 15:07
חנן רשאי למכור דירות לשוק החופשי. סיידוף תקוע עם דירות להשכרה. מילא השכרה בתשואה 2-3% אולם הוא מחויב גם להשכיר בהנחה, כאילו הוא עמידר. עכשיו תגיד לי אתה מה עדיף? למה על סיידוף ושיכון ובינוי לא יורדים ככה? לסיידוף לא מגיע יחס טוב יותר ממה שמקבלים, בשיגרה, חיים כצמן או תשובה.
נחומיקו 13/09/2023 11:43
מה הקשר בין תזרים מזומנים לאופן עריכת שמאות לנכסים?
17.
שופט 13/09/2023 08:05
הגב לתגובה זו
כל הכבוד! מעניין מה ההמשך בשוק הגנבי-ם/מדינה.
16.
כתבה מטופשת 13/09/2023 07:48
הגב לתגובה זו
קודם כל חילוץ קרקע מביא בחשבון נתוני השוואה מהסביבה ממוצעים אם זאת קבוצת רכישה גם כן בהתאם לתקינה השמאית מה זה ״הערכה רגילה״ גישת ההשוואה? אם אתה תוקף שמאים לפחות תכין שיעורי בית מינוח מטומטם וזה לא הולך ככה שמאי צריך לתקף את דבריו בעזרת נתוני השוואה אמיתיים מכירות / מחירי ביקוש, מכרזים, עסקאות קרקע שיהיה לך לבריאות יא חי בסרט!!!
15.
שמאי ותיק 12/09/2023 23:23
הגב לתגובה זו
עושים מה שהם רוצים
14.
מעריך שווי אובייקטיב 12/09/2023 21:38
הגב לתגובה זו
מצחיק
dw 13/09/2023 15:10
הגב לתגובה זו
אבל אז בבקשה לבקר הרבה הרבה יותר את שיכון ובינוי, עם חוב מפלצתי ולא דירות לשוק החופשי כמו של חנן אלא דירות להשכרה ואפילו לא השכרה שוק חופשי אלא דירות בהנחה, כאילו הם עמידר. זה לא הגיוני שהדירוג של שיכון ובינוי גבוה מזה של דלק. הקרקע של שיכון משמעותית פחות אטרקטיבית מאשר זו של חנן או קנדה, שלא מחוייבים להיות עמידר.
13.
מעריך שווי אובייקטיב 12/09/2023 20:55
הגב לתגובה זו
אתר ביזפורטל שכולו מלא כתבות תוכן אובייקטיביות ממומנות. אנא פרטו מי הזמין ושילם לכם עבור כתיבת התוכן בכתבה זו.
12.
שמאי מוטה 12/09/2023 20:03
הגב לתגובה זו
הרבה מאד שמאים ישבו בכלא לשנים רבות כל עושי דברי הבנקים וחברות הנדלן. "שמאי להשכיר"
11.
כתבה מעולה. ישר כוח על האומץ.. (ל"ת)
אלון 12/09/2023 19:44
הגב לתגובה זו
10.
חנן רמאי 12/09/2023 16:58
הגב לתגובה זו
כנראה שאין גבול לשקרים. אם תשלם לשמאי הוא יכתוב מה שתרצה.
9.
אסולין 12/09/2023 16:50
הגב לתגובה זו
עכשיו הם מתעצבנים כי רשמו לפני 7 חודשים שהוא ימחוק את הקרקע בדוח וזה לא קרה.
8.
אהבתי 12/09/2023 16:44
הגב לתגובה זו
יש לי הרגשה שבעוד שנה-שנתיים יפרסמו פה כתבה בנושא הסתבכות של חנן מור עם צילום מסך מהכתבה הזאת.
אסולין 12/09/2023 19:24
הגב לתגובה זו
והם מתעצבנים על זה
7.
המחיר הנכון להיום לפי מה שקורה היום ואיך שאין אופק 12/09/2023 16:32
הגב לתגובה זו
המחיר הנכון להיום לפי מה שקורה היום ואיך שאין אופק חיובי בעתיד המחיר למ״ר שווה 23700 ש״ח למ״ר , שנה טובה, אי אפשר להפוך בעיות של אנשי עסקים לבעיות שלנו, כשהיה טירוף הרווחתם בטירוף פשוט הייתם צריכים לשמור שקל לבן ליום שחור, ומישהו היה צריך להיתפס אם התחתונים למטה, ביזנס זה ביזנס
מחיר של אשדוד רשמת ;) (ל"ת)
דרור 12/09/2023 20:42
הגב לתגובה זו
6.
שמואל 12/09/2023 16:03
הגב לתגובה זו
קומבינות ושחיתות בארץ הקודש ??? לא ..זו טעות....
5.
עוד דחיפה קלה - וקוביית הדומינו הראשונה תתחיל קריסה !!! (ל"ת)
דן 12/09/2023 16:01
הגב לתגובה זו
4.
גיל 12/09/2023 15:53
הגב לתגובה זו
הסיכון הטמון בקבוצת רכישה אינו שווה את ההנחה, את הדירה הראשונה שלי קניתי בקבוצת רכישה, הכאבי ראש שהיו לי בדרך החששות והדאות אינם שווים את "ההנחה"
3.
עם תחושות לא הולכים למכולת. תכתוב לנו עובדות בבקשה. (ל"ת)
שי 12/09/2023 15:50
הגב לתגובה זו
2.
123Gil 12/09/2023 15:46
הגב לתגובה זו
בקבוצות רכישה המחיר מטעה כיוון שבדרכ משלמים את הקרקע במזומן ואת הבניה לפי קצב הבניה ואז מרבית העלות שהיא הקרקע - הכסף שולם מראש ואת הדירה עצמה מקבלים אחרי 7-8 שנים במצב הריבית של היום ריבית של 7-8 שנים לפי 7% מוסיפה עוד כ 50% למחיר הקרקע. בנוסף בקבוצת רכישה כל הסיכון עובר לקבוצה ואין אחריות של היזם לכן מי שקונה היום לפי 51 אלף למטר יקבל דירה בעוד 7-8 שנים בעלות של 70-80 אלף למטר. בהצלחה עם זה...
ענבל בור 01/10/2023 10:56
הגב לתגובה זו
ממש ככה אין להם סיכוי לשווק בקבוצת רכישה חרטא אחת גדולה, לא מאחלת להן, אבל זה נראה שזה ייגמר בבכי
1.
מוחמד 12/09/2023 15:42
הגב לתגובה זו
לענד חייבים להיפטר משדה דב אם רוצים שהחברה תשרוד. שינסה למכור לישראל קנדה.

רונן גינזבורג. קרדיט: רשתות חברתיות

564 מיליון שקלים: דניה סיבוס זכתה במכרז להרחבת כביש 6

העבודות צפויות להימשך כ-3 שנים מרגע קבלת צו התחלה, התשלום לפי כמויות בפועל ובהצמדה למדדים, אך בינתיים ההתקשרות עדיין לא נסגרה

ליאור דנקנר | 15/12/2025 10:48

נושאים בכתבה דניה סיבוס מכרז זכייה

דניה סיבוס דניה סיבוס 1.02% מודיעה על זכייתה במכרז של דרך ארץ הייווייז (1997), החברה שמפעילה ומתחזקת את כביש 6, לביצוע הרחבת הכביש בשני מקטעים באזור מחלף דניאל ועד מנהרת חדיד. מדובר בפרויקט תשתית רחב שמצטרף לצבר העבודות של החברה בתחום התחבורה, עם עבודות שמתפרסות על כמה חזיתות ולא מסתכמות רק בהוספת נתיב.

היקף התמורה הכולל מוערך בכ-564 מיליון שקלים בתוספת מע"מ. התמורה צמודה לתמהיל מדדים שכולל את מדד תשומות הבניה למגורים ואת מדד תשומות סלילה וגישור, בהתאם למנגנון שנקבע בין הצדדים. בענף שבו עלויות החומרים והעבודה משתנות מהר, להצמדה הזו יש משמעות, גם אם היא לא מעלימה את חוסר הוודאות סביב מה שיקרה בשטח בפועל, מתי זה יתחיל ובאיזה קצב. נכון לעכשיו עדיין לא נחתמו חוזים מפורטים ומחייבים מול המזמינה, ועדיין לא התקבל צו התחלת עבודה.

המניה נסחרת היום סביב 149 שקלים, וכרגע בעלייה קלה של אזור ה-1%. מתחילת השנה היא מציגה עלייה של כ-34%, והיא כבר נוגעת באזור הגבוה של הטווח השנתי, אחרי שבשפל של השנה האחרונה הייתה סביב 90 שקלים. גם במחזור יש תנועה, עם מסחר יומי של כ-33 מיליון שקלים, ושווי שוק של כ-4.9 מיליארד שקלים.

ברקע הזכייה: הצבר גדל והפעילות מתרחבת

בדוח האחרון שפרסמה דניה סיבוס באוגוסט היא הציגה המשך התרחבות בפעילות, עם גידול בהכנסות וצבר הזמנות שהמשיך לעלות. ההכנסות ברבעון השני הסתכמו בכ-1.7 מיליארד שקלים, והצבר הגיע לכ-18.6 מיליארד שקלים, בין היתר בעקבות כניסת חלקה בפרויקט הקו הכחול של הרכבת הקלה בירושלים לדוחות.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: טל שחר

פלסאנמור: "בעלי המניות חכמים. GE בחוץ ואנחנו נצמח מהר מאד"

לאור דיווח החברה על מכירת כל האחזקות של GE בפלסאנמור ועל כך שהפסיקה להיות בעלת עניין בחברה, מניית החברה מזנקת, לאחר שמכירות מתמשכות הפעילו לחץ על המניה, בייחוד לאחר שדיווחה על התקדמות משמעותית עם קבלת אישור FDA למוצר הדגל שלה; לאור החדשות, שוחחנו עם מנכ"ל פלסאנמור, אלעזר זוננשיין

רן קידר | 15/12/2025 13:38

נושאים בכתבה פלסאנמור

בתחילת נובמבר, אחרי תקופה ארוכה של ציפייה, פלסאנמור פלסאנמור 7.9% קיבלה את אישור ה-FDA לשיווק המוצר המרכזי שלה, מכשיר האולטרסאונד הביתי ES-Pulsenmore, בשוק האמריקאי. היתה זו אבן דרך מהותית עבור החברה, שסימנה את ארה״ב כיעד אסטרטגי מרכזי כבר לפני מספר שנים, ועברה כברת דרך שכללה ניסויים קליניים נרחבים, תהליך רגולטורי מורכב והתמודדות עם אתגרי תקופת המלחמה. לאחר האישור, זינקה מניית החברה בכ-33% ביום אחד, ומאז הלכה וירדה, עד שכיום היא נסחרת ב-28% מתחת למחיר שלפני הקפיצה, שווי השוק של החברה ירד בימים האחרונים עד שהגיע לכ-131 מיליון שקל טרום הזינוק היום.

והיום, דיווחה פלסאנמור דיווחה כי GE (ג’נרל אלקטריק) חיסלה את כל האחזקה בחברה, בשיעור של 6.91% מההון, באמצעות מכירה בבורסה. והחברה מזנקת. ככלל, עסקאות בתוך הבורסה לוחצות על המניה כיוון שכל פעם שמגיע קונה ההיצע מרסן את העליה במניה ובמידה ולא קיים ביקוש העסקאות מתבצעות במחירים נמוכים יותר ויותר מה שמוביל כמובן לירידה בשערי המניה. עם זאת, המניה מזנקת היום, כאילו הוסרה מעליה עננה.

לאור זאת, שוחחנו עם אלעזר זוננשיין, מנכ"ל פלסאנמור, כדי להבין את המהלך הנוכחי.

על פניו, כשחברה בינלאומית גדולה יוצאת מעסקה עם חברה מקומית קטנה, אלו הן חדשות לא טובות. עם זאת, אנחנו רואים שהשוק הגיב באופן חיובי לחדשות הללו, כאילו הוסרה עננה. נשמח לשמוע ממך על איך החברה רואה את המהלך?

החדשות האחרונות הן בעצם סוף המהלך עם GE. במהלך התקופה האחרונה יצאנו במספר סבבים של הודעות מיידות על אי הסכמות שיש לנו איתם. זה התחיל בהודעה על כך שהם ביטלו הסכם מכירה של 15,000 יחידות. אנחנו טענו שכל ההודעות של GE הן עורבא פרח וישנן אי הסכמות מהותיות בין החברות. וזה הסתיים בזה שהם שילמו לנו פיצויים, כפי שגם פרסמנו.

לטענות שלהם לגבי השימושיות באייפון לא היו רגליים, ולראיה החברה קיבלה אישור דה-נובו (FDA) לאייפון ולאנדרואיד. בסופו של דבר, הם היו בסך הכל בעלי מניות שהשקיעו 21 מיליון דולר. אבל השורה התחתונה זה שהחברה תצמח עכשיו מהר מאוד. והם בחוץ.

ומהי החלופה ל-GE והמלאי הנוכחי של המוצר?

להמשך הכתבה לחץ כאן