ב-8/5/22 התפרסמו פרטי עסקה על העברת השליטה בחברת רבד -1.6% . יונל כהן, איציק עוז וחברת בית הזהב 2.23% סיכמו על העברת השליטה (62%) לרועי גיל ויהודה סייג תמורת 160 מיל' שקל. על פניו, עסקה לא גדולה, שלא תפסה כותרות רבות, לאחת מחברת נדל"ן הקטנות הנסחרות בבורסה המקומית. עם זאת, בקריאה בין השורות, ניתן להסיק מספר מסקנות מעניינות לגבי העתיד.

הקדמה קטנה על רבד

משקיעים רבים התעלמו מרבד לאורך השנים, בשל העובדה שהיא פעלה באזור הנחשב פחות נוצץ - מערב אירופה ובין היתר, בתחום פחות מעניין – בתי אבות. החברה ברצף של מימושים, נשארה עם מעט נכסים, עליהם נרחיב בהמשך.

בעל השליטה בחברה היה יגאל אהובי, עד שב 2019 מכר חלק גדול מהחזקותיו ונשאר עם החזקת מיעוט. בעלי השליטה החדשים, שנכנסו בנעליו היו יונל כהן, איציק עוז ובית הזהב (חברה בורסאית). יגאל אהובי, התחייב שלא לרדת מהחזקה של 10%, סביר שזו תולדה של התחייבות שנדרשה ממנו ע"י הבנקים הזרים, שמימנו את הפעילות מעבר לים.

דירקטוריון החברה, החליט בשנים האחרונות על חיסול פעילות הנדל"ן המניב במערב אירופה. את מימוש האסטרטגיה הזו ראינו ביתר שאת בחודשים האחרונים, עת מומשו הנכסים "אבינגטון" ו"אלדי-סנדיפורד". בנוסף, מומשו שטחים בבית הפלטינום, ברחוב הארבעה בת"א. מדובר בנכס שכבר הושבח ונמכר במחיר מלא ולכן המימוש שלו בעת הזו, מתאים לכיוון החדש של החברה, כפי שאנחנו רואים אותו.

• המבוטחת הודתה ששיקרה - וזכתה בכיסוי ביטוחי
• בזק מוותרת על רכישת אקסלרה טלקום של קרן אלומה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

פעילות נוספת שיש לחברה היא הפעלת בתי אבות באנגליה. מדובר בשותפות עם בית הזהב, לה התמחות בנושא. לא נופתע אם בקרוב גם הפעילות הזו תימכר.

נכסי העתיד

בניגוד לנדל"ן שנמכר, לרבד יש 2 החזקות נדל"ניות מאוד מעניינות שטומנות בחובן פוטנציאל רב.

פרויקט BIT, הינו חלקת קרקע בגודל של 3 דונם בלב ת"א בין הרחובות אבן גבירול, אנטקולסקי ושטרוק. מדובר בשטח שהיה שייך לבזק עד לפני כעשור. החברה מחזיקה כ51% מהזכויות לפרויקט אשר יבנו בו 94 יח"ד ועוד שטחי מסחר ומשרדים (בכמות לא מהותית). רבד מושקעת בחלקה בפרויקט בהלוואת בעלים שיתרתה 71 מיל' שקל. עוד לפני כניסת רבד, ב-2014 שווקו דירות בפרויקט, לפני קבלת ההיתר, בכ-2.3 מיליון שקל לדירה. נמכרו 44 דירות, אך כאשר ההיתר לא אושר סופית, כספי הרוכשים הוחזרו והרכישות בוטלו. לפעמים צריך יותר מזל משכל, מחירי הדירות באזור תל אביב יותר מהכפילו את מחירן מאז.

בנוסף, מחזיקה רבד ב-50% מבית אגיש רבד, מבנה בעל שש קומות, על נתיבי איילון בתל אביב. למבנה יש אישור להקמת מגדל בן 23 קומות למשרדים, מעל השש הקיימות ובסה"כ תוספת זכויות של 16,600 מ"ר. החברה יכולה לקבל 8,000 מ"ר נוספים במסגרת תוכנית תא/5000. מעניין לגלות שהמגדל שיוכל להגיע ל-40 קומות, רשום בדוחות ב-74.6 מיליון שקל בלבד, כאשר שווי זכויות הבניה נאמד ב-13 מיל' שקל בלבד.

העסקה

נחזור לעסקה, והסיבה שהיא מעניינת אותנו. בראש ובראשונה, צפויה להתבצע חלוקה של דיבידנד של 70 מיל' שקל, רגע לפני המכירה. כלומר מחירן האפקטיבי של המניות בעסקה הוא 12.56 שקל כ-43% מעל מחירן כעת. הדבר השני, גלום בהחזקותיו של יגאל אהובי, המחזיק כיום 16.4% מהחברה. בדו"חותיה האחרונים, הודיעה רבד, שלאחר מכירת הנדל"ן באירלנד, פגה המחוייבות של אהובי להחזקה מינימלית במניות החברה והוא חופשי למכור. לאור העובדה שיגאל אהובי מכר ממניותיו בשוק, בשש עסקאות שונות, בחודשים האחרונים, לא נופתע אם הוא יצטרף בקרוב למוכרים ויחסל את החזקותיו. בכזה מקרה ישימו הקונים את ידיהם על כ-80% ממניות החברה. 20% הנותרים נמצאים בידיו של הציבור.

• “המכירות נחתכו, הריבית חונקת - אבל יש מניות נדל״ן שעדיין מתומחרות בחסר”
• הבנקים ירדו 1.7% על רקע כוונת הרגולטור למסות רווחים עודפים; המדדים המובילים איבדו כ-1%
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• נייס התרסקה 18%, אורבניקה 12% וקסטרו 10% - נעילה אדומה...

ב-10/1/22 פרסמה החברה שהתקבלה הצעה (מרוכש ששמו לא פורסם) למיזוג ומחיקת המניה לפי שווי של 291 מיל' שקל. גם הצעה הזו כללה חלוקת דיבידנד גדול (100 מיל' שקל) ותשלום של 191 מיל' שקל במזומן לבעלי המניות. דירקטוריון החברה, דחה בשעתו את ההצעה, אך קשה לפספס את הדמיון מבחינת סמיכות האירועים, הסכומים הכוללים הזהים ואופן הביצוע (דיבידנד גדול טרום הרכישה). מהסיבות הללו אנו מניחים שמדובר באותם רוכשים ולכן יש לנו יסוד סביר להניח, שיש עניין במחיקתה והפיכתה לחברה פרטית. פשוט כי זו הייתה בדיוק התוכנית בעת הצעת הרכש הראשונה, לכן אנו מעריכים כי תגיע הצעת רכש לרכישת מניות הציבור בתום התהליך.

בשורה התחתונה

חשוב לציין שכל ההערכות שלנו נשענות על מידע ציבורי בלבד. פיסות מידע מדיווחי החברה שמאפשרות לנו לבנות הערכה כוללת. 

רכישת שליטה בפרמיה היא לא דבר נדיר. אולם במקרה של רבד ישנם רמזים רבים המסתתרים בין השורות שמהם אנחנו יכולים לשער מה יקרה בהמשך הדרך.

להבנתנו, רבד צפויה להפוך מחברת נדל"ן מניב ציבורית לחברה לנדל"ן יזמי פרטית. הרוכשים מעוניינים בשני הנכסים בת"א ולכן אנחנו רואים בהם את נכסי העתיד של החברה. הרוכשים נכשלו בניסיון לרכוש את החברה באמצעות מיזוג בינואר השנה ולכן עברו לרכוש את המניות ישירות מהמחזיקים בהן. יונל כהן, איציק עוז וחברת בית הזהב כבר מכרו. הסברנו גם למה לדעתנו יגאל אהובי ימכור את החזקותיו. אחרונים חביבים, יהיו החזקות הציבור, שימתינו להצעת רכש להחזקותיהם, זוהי הערכתנו הזהירה.

אמנם הסערה בשווקים בשבועות האחרונים, עלולה לשנות את תוכניות הרוכש, אך מאחר שרבד נסחרת במכפיל הון נמוך מ-1 (0.8 בעת כתיבת שורות אלו), יחס הסיכוי/סיכון, מצוין. במיוחד שנכסי החברה כוללים רכיב מזומן גדול ושני נכסי נדל"ן בת"א, שקל לזהות בהם את הפוטנציאל.

קובי שגב, שותף מנהל, אקורד בית השקעות