דודי דניאל מנכל איי די או גרופ
צילום: רמי זרנגר

הערכת השווי הלא רלוונטית של איידיאו

איידיאו פרסמה אתמול הערכת שווי אופטימית - עליית ערך של 260 מיליון אירו; העלנו ספק בהערכת השווי, והחברה מדווחת היום כי אכן ההערכה לא כוללת את הגבלת שכר הדירה בברלין שעשוי להפחית את ערך הנכסים  
ערן סוקול | (3)

חברת איידיאו העוסקת בנדל"ן מניב בגרמניה מבהירה היום כי אינדיקצית השווי שקיבלה ממעריך השווי בקשר עם שווי נכסי הנדל"ן להשקעה של ADP לא כללה את ההשפעות הצפויות מהחקיקה לגבי הקפאת שכר הדירה בברלין (ככל שתיכנס לתוקף).

הודעה זו מגיעה בהמשך לדיווח מאתמול, לפיו החברה קיבלה אינדיקציה ראשונית ממעריך שווי חיצוני עמו נוהגת איידיאו להתקשר במסגרת עריכת דוחותיה הכספיים, לפיה סך נכסי הנדל"ן להשקעה של ADP (חברת הפעילות בגרמניה) צפויים להיות מוערכים נכון לסוף הרבעון השני של 2019 בכ-3.4 מיליארד אירו, נתון המשקף גידול של כ-260 מיליון אירו לעומת הערכת השווי הקודמת מסוף 2018 (לכתבה המלאה).

החברה הדגישה כי אינדיקציית השווי נבחנת, וכי נתון זה נמסר ל-ADP כטיוטה לא מחייבת, טרם השלמת כל הבדיקות המבוצעות על ידי מעריך השווי, טרם שנתונים אלו נבחנו ובוקרו על ידי רואי החשבון, וטרם שאושרו על ידי הנהלת החברה.

מה לגבי ניתוח רגישות?

נכון לכרגע, החברה לא דיווחה אודות ניתוח רגישות כלשהו לשווי נכסי הנדל"ן ככל ותיכנס לתוקף החקיקה בקשר עם הקפאת שכר הדירה בברלין. במסגרת הערכות שווי נהוג להציג שווי נכסים נכון למועד הדיווח (31 ביוני לצורך העניין). במועד זה החקיקה טרם נכנסה לתוקף, ולכן לא נכללו השפעותיה בהערכת שווי הנכסים. עם זאת, במידה ואכן תיכנס לתוקף חקיקה כאמור, מדובר בהשפעה מהותית על שווי נכסי החברה, וראוי לכלול ניתוח רגישות לשווי הנכסים תחת הנחה כי החקיקה אכן תיושם. 

נזכיר כי מניית איידיאו התרסקה בכ-20% בחודש האחרון, על רקע הצעה לחקיקה שעניינה הגבלת הקפאת העלאת שכר דירה בברלין של דירות מגורים למשך תקופה של 5 שנים מתחילת 2020 עם תוקף רטרואקטיבי. הצעת חקיקה זו שדנים בה כבר מאז חודש פברואר, הוגשה על ידי המפלגה הסוציאל-דמוקרטית בברלין (SPD) וטרם נכנסה לתוקף, כאמור. 

ברקע לדברים, תושבי ברלין זועמים נוכח גל פתאומי של עליות מחירים בשנים האחרונות, מה שמזין הפגנות ציבוריות וקריאה למשאל עם בנוגע להפקעת יותר מ-3,000 דירות מהבעלים. דויטשה וון - אחת הנהנות העיקריות מהזינוק במחירי הדיור בברלין ובעליה של כ-112 אלף נכסים בעיר - דחתה את הדרישה להעביר את נכסיה.

מעבר לפגיעה התזרימית העתידית של חברות הנדל"ן בגרמניה, שווי נכסי נדל"ן נגזר מהיוון התזרימים העתידיים, כלומר הקפאת מחירי השכירות למשך חמש שנים תוביל להפסדים מיידיים כתוצאה משיערוכי נדל"ן. "הקפאת שכר הדירה הפוטנציאלית לטווח ארוך עשויה להיות חשש משמעותי יותר", אמרו האנליסטים של מורגן סטנלי בחודש שעבר, בהודעה למשקיעים. "לא רק שהסבירות לכך נראית גבוהה יותר, היא גם עשויה להוריד את מחירי הנכסים במידה דומה לצעדים אחרים ואף יותר מכך".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    אילן 09/07/2019 21:50
    הגב לתגובה זו
    הלוואי עלינו חקיקה צרכנית כזאת בארצנו חוכמה בגויים תאמין
  • 2.
    כתבה חשובה (ל"ת)
    מיקי 09/07/2019 09:30
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    רשלנות פושעת של החברה שפירסמה נתון מטעה (ל"ת)
    לא יאומן 08/07/2019 17:04
    הגב לתגובה זו
יאיר לפידות, מייסד ומנכ”ל משותף, בית ההשקעות ילין לפידות צילום: שלומי יוסףיאיר לפידות, מייסד ומנכ”ל משותף, בית ההשקעות ילין לפידות צילום: שלומי יוסף
הועידה הכלכלית

"אי אפשר לעלות 20%-30% בשנה, זה ייגמר בתיקון״

"הזינוקים הם לא ברי-קיימא וכולם יודעים את זה": בוועידה הכלכלית של ביזפורטל יאיר לפידות, מייסד ומנכ"ל משותף של ילין לפידות מסביר למה העליות האחרונות בשווקים לא יחזיקו מעמד, הוא מצביע על ״קאפקס״ עצום בתשתיות AI, על עסקאות מנופחות בין חברות הטק, ועל זה שכולנו צריכים להיות מוכנים לתיקון שיחזיר את השוק לפרופורציות; וגם: על ההטיה של הבורסה המקומית לפיננסים ונדל״ן

מנדי הניג |
נושאים בכתבה ילין לפידות

בזמן שהבורסות בעולם שוברות שיאים והמדדים בארה״ב רושמים שלוש שנים רצופות של עליות דו-ספרתיות, יאיר לפידות, מייסד ומנכ״ל משותף של ילין לפידות, רוצה שנעצור רגע את המסיבה ונסתכל על העובדות. זה קורה במושב מיוחד בוועידה הכלכלית של ביזפורטל. הועידה השביעית הכלכלית נערכת הפעם בסימן של ההתאוששות ממלחמה בת שנתיים, הבורסה זינקה, המשק גילה חסינות אבל השאלה מה הלאה?

באולם שהמה מפה לפה יכולתם להרגיש את הדואליות הזאת. כמו המיקרוקוסמוס של הכלכלה הישראלית שהתנקזה לאולם הכנסים במתחם הבורסה. מצד אחד, כלכלנים כמו פרופ’ אמיר אקשטיין הציגו נתונים מדאיגים. הפריון נפגע, יש תלות מוגברת בייצוא הביטחוני כשבתווך מעמד הביניים נשחק. אבל מצד שני,  יש גם את הצד האחר, מי שמגיע מהשטח וחושב שהמצב לא כזה גרוע.  צביקה שווימר, מנכ״ל אלקטרה צריכה, הציג תמונה מעורבת הוא אומר לנו שלמרות המציאות הביטחונית המאתגרת שהייתה כאן, הצריכה בישראל לא נעצרה. אבל זה לא בהכרח כי יש לנו ברירות - "אנחנו חיים באי צרכני" הביקושים כאן קשיחים (ברמת הצריכה הקמעונאית) גם בזכות ילודה גבוהה ״200 אלף תינוקות בשנה זה כמו עיר חדשה״ הוא חושב שחברות קמעונאות ימשיכו לצמוח גם כשהגרפים המאקרו-כלכליים יציירו תמונה יציבה פחות. להרחבה - ״אלקטרה צריכה תצמח בקצב של 10-15% בשנה״

הדיון מתקדם. לבמה עולה יאיר לפידות, מייסד ומנכ"ל משותף בבית ההשקעות ילין לפידות. גם הוא מתחבר לדואליות שהזכרנו. צריכים להיות זהירים ממה שראינו בבורסה ולא רק פה בארץ. הוא מציע לנו נקודת מבט מפוכחת על מה שהניע את הראלי האחרון וגם על מה שעלול לעצור אותו. הוא לא ״דובי״ על השוק, ההתרסקות אינה בהכרח מעבר לפינה, אבל אם אתם חושבים שהמגמה הזאת תימשך עוד שנים אפילו עוד שנה אתם מתעלמים מההיסטוריה.

"אם מסתכלים על המדדים הגדולים לאורך עשרים שנה, תראו תשואה ריאלית של 5%-7% בשנה - זה הממוצע, זה הקצב שהכלכלה יכולה לייצר", אמר. “מה שקורה בשלוש השנים האחרונות - עליות של 20%-30% בשנה - זה לא ססטיינבל. (בר קיימא, מ.ה.) אין כלכלה שיכולה לעמוד בזה לאורך זמן”.הקצבים החריגים האלה לדעתו יכולים להופיע רק בשני מצבים: יציאה ממשבר אמיתי, או שקיעה-רדיפה להייפ שמנתק את השוק מהמציאות. “והפעם”, הוא אומר, “זה הייפ. הייפ סביב AI”.

אז מה עושים? לפידות חושב שזה לא הזמן להגדיל חשיפה מנייתית. אם אתם מאלו שלא תרדמו בלילה בתיקון עמוק, חלק ממכם צריכים אפילו לשקול להקטין. “העליות האחרונות גרמו להרבה אנשים להרגיש שזה ‘רק עולה’. זה לא עובד ככה. ככל שהעליות נמשכות בקצב הזה - ככה אני יותר מודאג”.

צביקה שווימר, מנכ״ל אלקטרה צריכה, צילום: שלומי יוסףצביקה שווימר, מנכ״ל אלקטרה צריכה, צילום: שלומי יוסף
הועידה הכלכלית

״אלקטרה צריכה תצמח בקצב של 10-15% בשנה״

״ישראל היא אי צרכני״ אומר מנכ״ל אלקטרה צריכה, צביקה שווימר בועידה הכלכלית של ביזפורטל; למה הצריכה בישראל לא נעצרת? "200 אלף תינוקות בשנה – זו עיר חדשה" ; ״אנחנו כבר לא ‘חברת חשמל ומזגנים’. אנחנו קבוצה קמעונאית עם DNA בינלאומי״ על ההשבחה של הנדל״ן ומה קורה בקרפור
מנדי הניג |
נושאים בכתבה צביקה שווימר

בוועידה הכלכלית השביעית של ביזפורטל אנחנו מנסים לענות על השאלה - האם הגאות שראינו בשוק המניות מגובה במה שקורה בשטח. עונת הדוחות לרבעון השלישי האחרונה שחתמנו בתחילת השבוע מספרת על ענפים שגילו חסינות. מגזר הפיננסים מוביל נהנה ממרווחי ריבית חריגים וגאות בשווקים התפיחה את תיקי הנוסטרו חברות ההביטוח ובתי ההשקעות. אבל רצינו לשמוע מכלי ראשון איך כל מי שנמצא בחזית - ממקבלי החלטות וכלכלנים ועד מנכ"לים של חברות ציבוריות, אנשי תעשייה, הייטק ונדל"ן מסתכלים על הדברים. אנחנו שואפים לשרטט את המצב בשטח וגם נחשוף כאן בקרוב את המדד שיצרנו שמנתח את ההזדמנויות במניות שצלחו את התקופה הכי טוב ויש להן פוטנציאל טוב להמשיך ולטפס.

מי שפתח את הועידה היה פרופ’ צבי אקשטיין ראש מכון אהרן למדיניות כלכלית באוניברסיטת רייכמן מבחינתו התמונה רחוקה מלהיות ורודה. כבר יותר מעשור, הוא סיפר, המכון שלו עוקב אחרי הכלכלה הישראלית דרך פריזמה ביטחונית, כל מודל כלכלי נפתח קודם כל בסיכונים הבטחוניים ואחר כך מוסיפים את השכבות הכלכליות. בחודשים האחרונים הוא אומר שלמרות שזה נראה שאנחנו ברגיעה ״יש סיכוי לסיבוב נוסף באיראן, עם צורך בהסדרה בצפון ועם עזה שתישאר תהליך ארוך שנים״. גם בתרחיש האופטימי ישראל תישאר סביב "הקו הצהוב" לפחות חמש שנים זה הולך להכביד על התקציב וההוצאות הבטחוניות עם רמת כוננות גבוהה.

אקשטיין ניתח את נתוני המקרו והוא לא נשמע מעודד במיוחד. הצמיחה שאנחנו רואים בתמ״ג לדעתו נשענת כמעט לחלוטין על הוצאות הביטחון והיצוא הביטחוני. “כשמנטרלים את זה״, הוא מדגיש, “מבינים שהמשק האמיתי - הפריון, התעסוקה האזרחית, העסקים הקטנים והבינוניים - נמצא במצב שמחייב התגייסות מלאה״. הוא דיבר על פריון שנפגע ממלחמה וממילואים, על מגזר ציבורי לא יעיל, על תשתיות מדשדשות, על יוקר מחיה “קיצוני״, ועל כך שמעמד הביניים נשחק עד כדי סכנה לנטישה של אוכלוסיות איכותיות.

למרות זאת, אקשטיין הציג גם נקודת אור. אם הממשלה תאמץ רפורמות תומכות צמיחה, ב-2026 החוב-תוצר עשוי להתחיל לרדת והמשק יוכל להשיב לעצמו מסלול של צמיחה בת-קיימא. אבל במידה ולא: ״ללא רפורמות - נדרדר לצמיחה של כשני אחוזים״ הזהיר.

ומתוך האזהרות האלה עברנו למושב ב׳. אל השטח עצמו. אל החנויות, אל מרכזי הקניות, אל ההתנהגות של הצרכנים. כולנו יודעים שהארנק הישראלי הוא לעיתים המדד הכי טוב למה שקורה וכאן פגשנו את צביקה שווימר, מנכ"ל אלקטרה צריכה אלקטרה צריכה 2.02%   - שאלנו אותו מה קורה מעבר לגרפים - ואיך נראה המשק הישראלי דרך עיני אחת מקבוצות הקמעונאות הגדולות במדינה.