אחרי ראלי של 27% מתחילת השנה: האם נשאר עוד דלק למניות הנדל"ן המניב?
מחירי הדירות האם שוק הנדל"ן המניב בישראל נמצא בבועה? מדד הנדל"ן 15 זינק ב-27% מתחילת השנה והרבה מאוד מניות העוסקות בתחום הנדל"ן המניב נסחרות במחיר הגבוה מההון העצמי שלהן. מדוע המשקיעים מוכנים לרכוש מניות בשווי הגבוה מן ההון העצמי? Bizportal שוחח עם מנהל השקעות אשר ניסה להסביר זאת.
"בסביבת ריבית אפסית המשקיעים מצפים לשיערוך חיובי של הנכסים וכתוצאה מכך לגידול בהון העצמי. כשהריבית כאן עמדה על 3% שיערכו נכסים ב-8%-9% ועכשיו כשהריבית אפס חברות יהוונו את הנכסים המניבים שלהן בריביות נמוכות יותר וצפויות לרשום רווחי הון משמעותיים. אולי יום יבוא וישראל תהיה כמו קנדה ששם משערכים נכסים ב-4%-5%".
שיעור ההיוון עליו מדבר מנהל ההשקעות נקבע בדרך כלל על ידי מעריך השווי ומגלם את הסיכון שבהחזקה בנכס. שיעור ההיוון נקבע על ידי מיקום הנכס, שיעור התפוסה בו והביקוש לדירות באותו אזור ובתמחור של עסקאות דומות אשר בוצעו בתקופה שקדמה להערכת השווי.
ההון העצמי של חברה הוא אחת משתי האינדיקציות לתמחור של חברות נדל"ן. ההון העצמי משקף למעשה כמה שווה החברה במקרה תיאורטי של פירוק - מכירת כל הנכסים ופירעון מלא של ההתחייבויות. באופן תיאורטי בלבד, כאשר מניה נסחרת מתחת להון העצמי, המשקיעים מצפים לשחיקה של ההון - ולהפך.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נכון להיום למשל, חברת מליסרון 0.43% נסחרת במכפיל הון של 2. שווי השוק של החברה עומד על 7.08 מיליארד שקל - כפול מאשר ההון העצמי שלה. מכפיל ההון של גב ים 0.36% הוא 1.69, של עזריאלי קבוצה 0.2% המכפיל הוא 1.6. חברות נדל"ן מניב נוספות נסחרות במכפילי הון נמוכים יותר: ארפורט סיטי במכפיל של 1.29, אמות 0% עם מכפיל של 1.26, ביג -0.28% עם 1.24 ונצבא עם מכפיל של 1.18.
בכדי לנסות להבין למה מצפים המשקיעים - כדאי להציץ בנכסים של החברות כפי שמופיעים בדוחות הכספיים שפורסמו לא מזמן. ניקח למשל את חברת מליסרון אשר מחזיקה ב-73.4 ממניות קניון עופר רמת אביב. שווי הנכס שעמד על 1.93 מיליארד שקל בסוף 2012 עלה ל-2.02 מיליארד שקל בסוף 2013 ול-2.12 מיליארד שקל בסוף שנת 2014.
האם שווי הנכס יכול להמשיך ולעלות? בסוף 2012 שיעור ההיוון שנלקח עמד על 7.44%, בסוף 2013 ירד שיעור ההיוון ל-7.23% ובסוף 2014 שיעור ההיוון עומד על 6.98%. במליסרון מציינים שכל ירידה של 0.5% בשיעור ההיוון תגדיל את השווי של הקניון ב-136 מיליון שקל - שווי אשר יתורגם ישירות לגידול בהון העצמי.
- ה"תכנית אסטרטגית" של אוגווינד נחשפת: הנפקה בדיסקאונט למנהלים
- אלטשולר שחם בדרך לעסקת בעלי עניין: הפעילות הפרטית עשויה להימכר לחברה הציבורית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים
במהלך הרבעון הראשון הוריד בנק ישראל את הריבית במשק לשפל מרמה של 0.25% לרמה של 0.1%. ירידה זו עשויה להוביל לכך שחברות העוסקות בתחום הנדל"ן מניב יורידו ברבעון הראשון את שיעור ההיוון על הנכסים שלהן וכתוצאה מכך ירשמו עלייה בשווי.
שתי סיבות נוספות: ירידה בהוצאות המימון
סיבה מרכזית נוספת שגרמה לעלייה בערך המניות היא הירידה בהוצאות מימון. לחברות נדל"ן מניב ישנן הלוואות בנקאיות ולמחזיקי האג"ח. הריבית הנמוכה השוררת במשק מאפשרת לאותן חברות לקחת חוב בנקאי חדש בכדי לפרוע הלוואות קיימות. החוב החדש נלקח בריבית נמוכה יותר לעומת ההלוואות שנפרעו והדבר עשוי בטווח ארוך להקטין את הוצאות המימון לאורך חיי ההלוואה (גם אם הריבית במשק תעלה).
מי שמחפש רמז אולי לכיוון של הדוחות הכספיים של הרבעון הראשון אצל חברות הנדל"ן יכול לראות זאת במדד המחירים לצרכן שפורסם בחודשים האחרונים. מדד המחירים לחודש ינואר ירד בשיעור של 0.9%, מדד המחירים לצרכן לחודש פברואר ירד בשיעור של 0.7%. ירידות אלו צפויות לשחוק את ההלוואות של החברות הצמודות למדד המחירים לצרכן ובכך לתרום להגדלת ההון העצמי.
הבונוס: תשואת דיבידנד
דרך נוספת שמשקיעים יכולים להסתכל על חברות נדל"ן מניב היא דרך תשואת הדיבידנד שהם רואים. השקעה בפק"מ בבנק מספקת תשואה אפסית. חברות בתחום הנדל"ן המניב מספקות תשואת דיבידנד שעולה משמעותית על התשואה הבנקאית. כך למשל - אמות צופה כי תחלק בשנה הקרובה 68 אגורות כדיבידנד. גם לאחר מהלך העליות האחרון של המניה תשואת הדיבידנד שיראה משקיע תעמוד על 5% בשנה. אז נכון שעל הדיבידנד צריך לשלם 25% מס והתשואה נטו היא כבר 3.75%, אך גם על רווח מפיקדונות צריך לשלם מס (15%). תשואות דיבידנד דומות פחות או יותר ניתן למצוא ביתר מניות הנדל"ן המניב.
- 10.ל 5 אל תמכור לנו ניירות טואלט (ל"ת)איציק 16/04/2015 19:14הגב לתגובה זו
- 9.אברהם 12/04/2015 13:31הגב לתגובה זותומר החברה הוותיקים מבקשים מניות טובות ליום העצמאות, המלצות תודה אברהם
- 8.כמובן יבואו ירידות בקרוב במניות הנדלן (ל"ת)עלו הרבה. 12/04/2015 10:58הגב לתגובה זו
- 7.חובב מומנטום 11/04/2015 20:58הגב לתגובה זולוקח מה שהולך טוב בשוק וזורק כל מה שצולע
- 6.נגיד הבנק 11/04/2015 20:29הגב לתגובה זופקעת אחת של צבעוני צהוב נמכרת במחיר אפסי של 100,000 דולר. פקעת אחת של צבעוני אדום נמכרת במחיר מיוחד ומוזל של 250,000 דולר. פקעת אחת של צבעוני ורוד נמכרת ב 500,000 דולר. ובמבצע ממש מיוחד, מיזוג של פקעת צבעוני אדום עם פקעת צבעוני צהוב נמכרת במחיר מצחיק של 1,000,000 דולר. אם לא תקנו היום מחר זה יהיה כפול. אם אין לכם כסף, כדאי למכור את הבית ולקנות את הפקעות האלה, ממש אפשר להרוויח על אלפי אחוזים, רווח בטוח, אי אפשר להפסיד.
- מתקן שגיאות 13/04/2015 07:34הגב לתגובה זופקעות של צפעונים...
- 5.יורם 11/04/2015 16:49הגב לתגובה זואביב ארלון דורסל רבד בית הזהב איידיאו
- 4.עשרות אלפי ישראלים ירכשו עכשיו דירות להשקעה (ל"ת)אין תשואה בשוק ההון 11/04/2015 16:33הגב לתגובה זו
- 3.נועם בנו 11/04/2015 13:04הגב לתגובה זואיזה דרמה איתות ראשוני האם והאם והאם שכחתם שאתם צריכים להביא חדשות ?? אתם מייצרים דרמות שביל הרייטינג יוסי פינק עוד לא התעוררת ??
- 2.אברהם 11/04/2015 12:30הגב לתגובה זואנשי במעוף וכל הכותבים במעוף, פוחדים מהעליות ביום הראשון, לכן משמיצים וכותבים לרעה את מניות נדלן, הדלק, הבנקים,אנחנו בהיכון
- 1.יובל 11/04/2015 11:15הגב לתגובה זויש למה לצפות
אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע
בבית ההשקעות אופנהיימר מציינים לחיוב את השיפור בכל חטיבות הפעילות של חברת התרופות, את העלאת התחזיות להכנסות מאוסטדו ויוזדי, והתקדמות בפיתוח מולקולת ה-TL1A; מחיר היעד למניה על 30 דולר עם המלצת "תשואת יתר"
אופנהיימר מפרסמים סקירה חיובית על טבע טבע 0.84% בעקבות דוחות הרבעון השלישי, שבהם הציגה החברה הכנסות של 4.5 מיליארד דולר - עלייה של 3% מהתקופה המקבילה וגבוהה מהצפי שעמד על 4.34 מיליארד דולר.
כל חטיבות הפעילות - הגנריקה, הביוסימילרס ותרופות המקור - הראו שיפור בתוצאות, וטבע העלתה את התחזיות השנתיות שלה. בבית ההשקעות אופנהיימר משאירים את המלצת ה-Outperform ומחיר היעד על 30 דולר למניה, כשהם מתבססים על מכפיל 6.7 לרווח התפעולי המתואם של 2026.
צמיחה בכל החטיבות
בחטיבת הגנריקה נרשמה צמיחה של 2% בהכנסות, ל-2.58 מיליארד דולר, מעל תחזית השוק שעמדה על 2.41 מיליארד דולר. בארה"ב בלטה עלייה של 7% (במונחי מטבע מקומי), שהובילה להכנסות של 1.18 מיליארד דולר, בעוד שבאירופה נרשמה ירידה של 5% עקב בסיס השוואה גבוה. שאר העולם הציג צמיחה מתונה של 3%. תחת אותה חטיבה משולבות גם תרופות הביוסימילרס, שמהן כבר הושקו 10 תרופות, ועוד שש צפויות עד סוף 2027. אופנהיימר מציין כי השקת התרופות באירופה ב-2027 צפויה להאיץ את קצב הצמיחה בתחום, כאשר התחזית להכנסות נותרת על 800 מיליון דולר.
בחטיבת תרופות המקור הממוסחרות בלטה צמיחה משמעותית באוסטדו (Austedo) - עלייה של 38% ל-618 מיליון דולר. גם יוזדי (Uzedy) הציגה צמיחה של 24% ל-43 מיליון דולר, ואג’ובי (Ajovy) עלתה ב-19% ל-168 מיליון דולר. טבע מאשררת את תחזית ההכנסות לאוסטדו לשנת 2027 - 2.5 מיליארד דולר - וצופה כי לאחר חדירה לשוק האירופי היא תגיע להכנסות שיא של כ-3 מיליארד דולר. בהתאם לכך, החברה העלתה את התחזית השנתית ל-2025 ל-2.05-2.15 מיליארד דולר. גם יוזדי מתקדמת בקצב מהיר מהצפי - עם תחזית מעודכנת של 190-200 מיליון דולר השנה, לעומת 150 מיליון בתחזית הקודמת. שתי התרופות, יחד עם האולנזפין שצפויה להגיע לשוק ב-2026, מוערכות לייצר בשיאן בין 1.5 ל-2 מיליארד דולר.
- האם טבע היא הזדמנות? סמנכ"ל הכספים של טבע: “הוכחנו שהאסטרטגיה שלנו עובדת"
- טבע מזנקת ב-21% - האנליסטים צופים אפסייד של עוד 25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בצד של הפיתוח, טבע מתכננת להגיש את זריקת האולנזפין (לטיפול בסכיזופרניה) ל-FDA עד סוף 2025, עם צפי למכירות מ-2026 והכנסות של עד 1.5 מיליארד דולר. מולקולת ה-TL1A, שמפותחת יחד עם סנופי, מתקדמת כמתוכנן, והחברה צופה לקבל בגינה תשלום ראשון של 250 מיליון דולר ברבעון הרביעי של השנה ועוד 250 מיליון נוספים ברבעון הראשון של 2026. בטווח הארוך מעריכה טבע כי מדובר בפוטנציאל הכנסות של 2-5 מיליארד דולר, לא כולל אינדיקציות נוספות.
ה"תכנית אסטרטגית" של אוגווינד נחשפת: הנפקה בדיסקאונט למנהלים
אחרי זינוק ביותר מ-50% בעקבות ההבטחות והראיון על "פרק חדש" אוגווינד מודיעה על הנפקה פרטית בדיסקאונט של 30% ובדילול של 42% בהון - המשקיעים הקטנים נשארים בחוץ, וההנהלה "מביעה אמון בחברה" במחיר מבצע; אישור הגיוס תלוי בבעלי המניות - אל תהיו פרייארים!
אוגווינד מתחילת נובמבר אוגווינד זינקה יותר כ-57%, בעקבות הבאזז סביב ה“תוכנית האסטרטגית” וגם ההבטחות שהיו"ר יפתח רון-טל והמנכ"ל טל רז נתנו לנו שעכשיו זו כבר לא חברת מו״פ, אלא “שחקן אנרגיה יזמי באירופה”. אבל היום מתברר מה באמת מסתתר מאחורי כל ההצהרות האחרונות,
דבר שעצוב לומר היה כתוב על הקיר לכל אורך הדרך - גיוס הון בדיסקאונט למקורבים ולבעלי עניין, כשהציבור נשאר בחוץ. כשפורסמה התכנית ניתחנו אותה - מה מסתתר
מאחורי ה"תכנית האסטרטגית" של אוגווינד? כבר בחודש הקודם כתבנו לכם שהחברה לא באמת מתקדמת לשלב מסחרי, אלא מכינה את הקרקע לגיוס הון נוסף. כבר אז כתבנו שאוגווינד מנסה לצייר חזון על התרחבות לאירופה, אבל בפועל זה איתות לשוק שהיא צריכה כסף כדי לשרוד. והנה זה הגיע.
אוגווינד הודיעה כי ועדת הביקורת אישרה הנפקה פרטית של 14.3 מיליון מניות במחיר של 3.5 שקלים למניה יחד עם 14.3 מיליון אופציות במחיר מימוש של 5 שקלים עד סוף 2028. אם לוקחים בחשבון את כל האופציות, זה משקף דילול של כמעט
42% מההון. בשוק המניה נסחרת סביב 4.96 שקלים, כך שהמשתתפים בהנפקה יקבלו את המניות בכ-30% הנחה, ובחישוב אפקטיבי קרוב ל-2 שקלים למניה.
בזמן שהמשקיעים הקטנים רכשו מניות בשערים גבוהים, בזמן שהמשקיעים הסכימו לתת לאוגווינד שאכזבה לא פעם ולא פעמיים
- צ'אנס נוסף. אוגווינד חשפה את הפרצוף שלה, ההנהלה תקבל אופציות ומניות במחירי רצפה. ואם זה לא מספיק, החברה גם מודיעה על כוונה לגייס עד 30 מיליון שקל נוספים ממוסדיים באותם תנאים שפירטנו.
לפי ההודעה לבורסה זה עדיין לא סופי ותלוי באישור האסיפה הכללית
של בעלי המניות. אל תסכימו לאשר מהלך כזה, אל תחתמו על הדילול שלכם. להנהלה לא מגיעה כזאת מתנה לפני שיש בכלל אסטרטגיה, כשכל מה שנראה הוא שהתכנית האסטרטגית היא בכלל לא להתרחב לאירופה אלא לרפד את הכיסים ולדלל את המשקיעים.
- יפתח רון-טל: “אוגווינד משנה כיוון - מאוויר דחוס לפרויקטים של מאות מיליוני אירו באירופה”
- מה מסתתר מאחורי ה"תכנית האסטרטגית" של אוגווינד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה שהובטח ומה שבאמת קרה
כשדיברנו עם ההנהלה בתחילת החודש, גם אנחנו רצינו להאמין. רצינו לחשוב שאולי הפעם באמת יש שינוי אמיתי, שאוגווינד עברה שלב. הם דיברו על “פרק חדש באירופה”, על פרויקטים של מאות מיליוני אירו, על מימון מוסדי חכם ועל שלב מסחרי שמתחיל סוף-סוף לקרום עור וגידים - יפתח רון-טל: “אוגווינד משנה כיוון - מאוויר דחוס לפרויקטים של מאות מיליוני אירו באירופה”
