אחרי ראלי של 27% מתחילת השנה: האם נשאר עוד דלק למניות הנדל"ן המניב?

מדוע מניות הנדל"ן המניב נסחרות מעל הונן העצמי? מנהל השקעות: "אולי יגיע יום וישראל תהיה כמו קנדה"
 |  (11)
סימנים של בועה?
האם שוק הנדל"ן המניב בישראל נמצא בבועה? מדד הנדל"ן 15 זינק ב-27% מתחילת השנה והרבה מאוד מניות העוסקות בתחום הנדל"ן המניב נסחרות במחיר הגבוה מההון העצמי שלהן. מדוע המשקיעים מוכנים לרכוש מניות בשווי הגבוה מן ההון העצמי? Bizportal שוחח עם מנהל השקעות אשר ניסה להסביר זאת.
"בסביבת ריבית אפסית המשקיעים מצפים לשיערוך חיובי של הנכסים וכתוצאה מכך לגידול בהון העצמי. כשהריבית כאן עמדה על 3% שיערכו נכסים ב-8%-9% ועכשיו כשהריבית אפס חברות יהוונו את הנכסים המניבים שלהן בריביות נמוכות יותר וצפויות לרשום רווחי הון משמעותיים. אולי יום יבוא וישראל תהיה כמו קנדה ששם משערכים נכסים ב-4%-5%".
ביזפורטל מגייסת כתבי שוק הון ביזפורטל מגייסת כתבי שוק הון
שיעור ההיוון עליו מדבר מנהל ההשקעות נקבע בדרך כלל על ידי מעריך השווי ומגלם את הסיכון שבהחזקה בנכס. שיעור ההיוון נקבע על ידי מיקום הנכס, שיעור התפוסה בו והביקוש לדירות באותו אזור ובתמחור של עסקאות דומות אשר בוצעו בתקופה שקדמה להערכת השווי.
ההון העצמי של חברה הוא אחת משתי האינדיקציות לתמחור של חברות נדל"ן. ההון העצמי משקף למעשה כמה שווה החברה במקרה תיאורטי של פירוק - מכירת כל הנכסים ופירעון מלא של ההתחייבויות. באופן תיאורטי בלבד, כאשר מניה נסחרת מתחת להון העצמי, המשקיעים מצפים לשחיקה של ההון - ולהפך.
נכון להיום למשל, חברת מליסרון -1% מליסרון 17,830 -1% מליסרון בסיס:18,010 פתיחה:17,770 גבוה:17,840 נמוך:17,760 תמורה:226,862 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: נסחרת במכפיל הון של 2. שווי השוק של החברה עומד על 7.08 מיליארד שקל - כפול מאשר ההון העצמי שלה. מכפיל ההון של גב ים 0% גב ים 185,700 0% גב ים בסיס:185,700 פתיחה:185,700 גבוה:185,700 נמוך:185,500 תמורה:12,987 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: הוא 1.69, של עזריאלי קבוצה -1.45% עזריאלי קבוצה 23,120 -1.45% עזריאלי קבוצה בסיס:23,460 פתיחה:23,300 גבוה:23,300 נמוך:23,080 תמורה:641,973 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: המכפיל הוא 1.6. חברות נדל"ן מניב נוספות נסחרות במכפילי הון נמוכים יותר: ארפורט סיטי במכפיל של 1.29, אמות -1.22% אמות 2,342 -1.22% אמות בסיס:2,371 פתיחה:2,347 גבוה:2,348 נמוך:2,330 תמורה:236,239 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם מכפיל של 1.26, ביג +0.64% ביג 26,940 +0.64% ביג בסיס:26,770 פתיחה:26,770 גבוה:27,000 נמוך:26,840 תמורה:67,561 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 1.24 ו{נצבא} עם מכפיל של 1.18. 
בכדי לנסות להבין למה מצפים המשקיעים - כדאי להציץ בנכסים של החברות כפי שמופיעים בדוחות הכספיים שפורסמו לא מזמן. ניקח למשל את חברת מליסרון אשר מחזיקה ב-73.4 ממניות קניון עופר רמת אביב. שווי הנכס שעמד על 1.93 מיליארד שקל בסוף 2012 עלה ל-2.02 מיליארד שקל בסוף 2013 ול-2.12 מיליארד שקל בסוף שנת 2014. 
האם שווי הנכס יכול להמשיך ולעלות? בסוף 2012 שיעור ההיוון שנלקח עמד על 7.44%, בסוף 2013 ירד שיעור ההיוון ל-7.23% ובסוף 2014 שיעור ההיוון עומד על 6.98%. במליסרון מציינים שכל ירידה של 0.5% בשיעור ההיוון תגדיל את השווי של הקניון ב-136 מיליון שקל - שווי אשר יתורגם ישירות לגידול בהון העצמי.
במהלך הרבעון הראשון הוריד בנק ישראל את הריבית במשק לשפל מרמה של 0.25% לרמה של 0.1%. ירידה זו עשויה להוביל לכך שחברות העוסקות בתחום הנדל"ן מניב יורידו ברבעון הראשון את שיעור ההיוון על הנכסים שלהן וכתוצאה מכך ירשמו עלייה בשווי.
שתי סיבות נוספות: ירידה בהוצאות המימון
סיבה מרכזית נוספת שגרמה לעלייה בערך המניות היא הירידה בהוצאות מימון. לחברות נדל"ן מניב ישנן הלוואות בנקאיות ולמחזיקי האג"ח. הריבית הנמוכה השוררת במשק מאפשרת לאותן חברות לקחת חוב בנקאי חדש בכדי לפרוע הלוואות קיימות. החוב החדש נלקח בריבית נמוכה יותר לעומת ההלוואות שנפרעו והדבר עשוי בטווח ארוך להקטין את הוצאות המימון לאורך חיי ההלוואה (גם אם הריבית במשק תעלה).
מי שמחפש רמז אולי לכיוון של הדוחות הכספיים של הרבעון הראשון אצל חברות הנדל"ן יכול לראות זאת במדד המחירים לצרכן שפורסם בחודשים האחרונים. מדד המחירים לחודש ינואר ירד בשיעור של 0.9%, מדד המחירים לצרכן לחודש פברואר ירד בשיעור של 0.7%. ירידות אלו צפויות לשחוק את ההלוואות של החברות הצמודות למדד המחירים לצרכן ובכך לתרום להגדלת ההון העצמי.
הבונוס: תשואת דיבידנד
דרך נוספת שמשקיעים יכולים להסתכל על חברות נדל"ן מניב היא דרך תשואת הדיבידנד שהם רואים. השקעה בפק"מ בבנק מספקת תשואה אפסית. חברות בתחום הנדל"ן המניב מספקות תשואת דיבידנד שעולה משמעותית על התשואה הבנקאית. כך למשל - אמות צופה כי תחלק בשנה הקרובה 68 אגורות כדיבידנד. גם לאחר מהלך העליות האחרון של המניה תשואת הדיבידנד שיראה משקיע תעמוד על 5% בשנה. אז נכון שעל הדיבידנד צריך לשלם 25% מס והתשואה נטו היא כבר 3.75%, אך גם על רווח מפיקדונות צריך לשלם מס (15%). תשואות דיבידנד דומות פחות או יותר ניתן למצוא ביתר מניות הנדל"ן המניב.
ולקינוח - סוכריה נוספת למשקיעים. כבר בחודש שעבר החלו לדבר במשק על האפשרות כי הריבית תרד לאפס ואף תהיה שלילית. בשלב זה אמנם בנק ישראל עדיין לא מדבר על אפשרות זו אך אם זה יקרה, הרי שמעבר לעובדה שכסף רב יזרום לשוק המניות, הציפיות להפחתת שיעורי ההיוון של חברות הנדל"ן יגדלו וכפועל יוצא יגדלו גם השערוכים.
תגובות לכתבה(11):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 10.
    ל 5 אל תמכור לנו ניירות טואלט (ל"ת)
    איציק 16/04/2015 19:14
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 9.
    תומר מבקשים מניות ליום העצמאות
    אברהם 12/04/2015 13:31
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תומר החברה הוותיקים מבקשים מניות טובות ליום העצמאות, המלצות תודה אברהם
    סגור
  • 8.
    כמובן יבואו ירידות בקרוב במניות הנדלן (ל"ת)
    עלו הרבה. 12/04/2015 10:58
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 7.
    מומנטום טרנדי
    חובב מומנטום 11/04/2015 20:58
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לוקח מה שהולך טוב בשוק וזורק כל מה שצולע
    סגור
  • 6.
    תקנו פקעות של צבעונים.
    נגיד הבנק 11/04/2015 20:29
    הגב לתגובה זו
    0 1
    פקעת אחת של צבעוני צהוב נמכרת במחיר אפסי של 100,000 דולר. פקעת אחת של צבעוני אדום נמכרת במחיר מיוחד ומוזל של 250,000 דולר. פקעת אחת של צבעוני ורוד נמכרת ב 500,000 דולר. ובמבצע ממש מיוחד, מיזוג של פקעת צבעוני אדום עם פקעת צבעוני צהוב נמכרת במחיר מצחיק של 1,000,000 דולר. אם לא תקנו היום מחר זה יהיה כפול. אם אין לכם כסף, כדאי למכור את הבית ולקנות את הפקעות האלה, ממש אפשר להרוויח על אלפי אחוזים, רווח בטוח, אי אפשר להפסיד.
    סגור
  • בוודאי התכוונת ל...
    מתקן שגיאות 13/04/2015 07:34
    הגב לתגובה זו
    0 0
    פקעות של צפעונים...
    סגור
  • 5.
    המניות הכי זולות בתחום !!!
    יורם 11/04/2015 16:49
    הגב לתגובה זו
    1 0
    אביב ארלון דורסל רבד בית הזהב איידיאו
    סגור
  • 4.
    עשרות אלפי ישראלים ירכשו עכשיו דירות להשקעה (ל"ת)
    אין תשואה בשוק ההון 11/04/2015 16:33
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 3.
    האם לסבתא היו גלגליםjQuery20304634189286734909_1428746462043?
    נועם בנו 11/04/2015 13:04
    הגב לתגובה זו
    0 0
    איזה דרמה איתות ראשוני האם והאם והאם שכחתם שאתם צריכים להביא חדשות ?? אתם מייצרים דרמות שביל הרייטינג יוסי פינק עוד לא התעוררת ??
    סגור
  • 2.
    אנשי המעוף פוחדים
    אברהם 11/04/2015 12:30
    הגב לתגובה זו
    1 0
    אנשי במעוף וכל הכותבים במעוף, פוחדים מהעליות ביום הראשון, לכן משמיצים וכותבים לרעה את מניות נדלן, הדלק, הבנקים,אנחנו בהיכון
    סגור
  • 1.
    אספן גרופ- נסחרת פחות מהונה העצמי
    יובל 11/04/2015 11:15
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יש למה לצפות
    סגור