מה קורה בנווה הדרים בראשל"צ: קטנה, שקטה - והמחירים עולים
נווה הדרים, שממוקמת במזרח ראשון לציון, נחשבת אחת השכונות המבוקשות בעיר. מדובר בשכונה שקטה וירוקה, המשלבת בין סביבה קהילתית לנגישות לשירותים עירוניים מתקדמים. השכונה מאופיינת בעיקר בבנייה רוויה של בנייני מגורים בני ארבע עד שמונה קומות, לצד בניינים חדשים יותר שנבנו, נבנים עדיין ואף מתוכננים להיבנות, במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. השכונה מתאפיינת במיקום אסטרטגי, עם גישה נוחה לצירי תחבורה מרכזיים כמו שדרות ירושלים וכביש 431, ולתחנת הרכבת ראשונים הסמוכה. ממזרח לשכונה נמצאת שכונת שיכון המזרח, מצפון שכונת רביבים, ממערב השומר ומדרום מישור הנוף.
ב-2024 הגיע המחיר הממוצע למ"ר בשכונה ל-23.8 אלף שקל - עלייה של כ-2.5% לעומת 2023, שבה המחיר הממוצע היה כ-23.2 אלף שקל למ"ר. מדובר בעלייה מתונה יחסית, המשקפת יציבות בשוק המקומי על רקע ההתפתחויות הכלכליות הכלליות בישראל.
נווה הדרים צילום: גוגל מפס
לעומת 2022, שבה המחיר הממוצע למ"ר היה 22.5 אלף שקל, מדובר בעלייה כוללת של כ-5.7% בשנתיים האחרונות. העליות האלה משקפות את הביקוש הגובר למגורים בשכונה, לצד מגמות כלל-ארציות של עליית מחירי הדיור.
עסקות לדוגמה בשכונה בחודשים האחרונים:
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- דירת שלושה חדרים בשטח של 65 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.13 מיליון שקל, ב-29 לאוקטובר 2024.
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 108 מ"ר ברחוב יגאל אלון, נמכרה תמורת 2.63 מיליון שקל, ב-26 ליוני 2024.
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 96 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.77 מיליון שקל, ב-18 ליוני 2024.
- דירת שלושה חדרים בשטח של 65 מ"ר ברחוב החוחית, נמכרה תמורת 2.13 מיליון שקל ב-29 לאוקטובר 2024.
- דירת חמישה חדרים וחצי בשטח של 123 מ"ר ברחוב הרצל גרינשפן, נמכרה תמורת 2.9 מיליון שקל ב-15 ליולי 2024.
- דירת חמישה חדרים בשטח של 125 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.57 מיליון שקל, ב-11 לאפריל 2024.
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 113 מ"ר ברחוב ברנשטיין, נמכרה תמורת 2.37 מיליון שקל, ב-22 לינואר 2024.
עסקות שבוצעו בשכונה ב-2022:
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 113 מ"ר ברחוב ברנשטיין, נמכרה תמורת 2.6 מיליון שקל, ב-12 לדצמבר 2022.
- דירת ארבעה חדרים וחצי בשטח של 103 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.75 מיליון שקל, ב-24 לנובמבר 2022.
- דירת חמישה חדרים בשטח של 127 מ"ר ברחוב החוחית, נמכרה תמורת 2.9 מיליון שקל, ב-3 לאוקטובר 2022.
- דירת חמישה חדרים בשטח של 123 מ"ר ברחוב הרצל גרינשפן, נמכרה תמורת 2.85 מיליון שקל ב-18 לספטמבר 2022.
- דירת חמישה חדרים בשטח של 125 מ"ר ברחוב יגאל אלון, נמכרה תמורת 2.7 מיליון שקל, ב-6 לספטמבר 2022.
- דירת ארבעה חדרים וחצי בשטח של 114 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.6 מיליון שקל, ב-21 ליולי 2022.
- דירת ארבעה חדרים בשטח של 98 מ"ר ברחוב ברנשטיין, נמכרה תמורת 2.31 מיליון שקל, ב-9 לאוגוסט 2022.
בשנים האחרונות חלה תנופת בנייה בנווה הדרים, עם כמה פרויקטים של התחדשות עירונית שהשפיעו על מחירי הנדל"ן, והנה שניים מהם:
פינוי-בינוי במתחם נווה הדרים: פרויקט רחב היקף שמבוצע על ידי דוניץ, שבמסגרתו נהרסו כמה בנייני מגורים ותיקים לטובת הקמת בניית בניינים חדשים. הפרויקט כולל בניית כ-350 יחידות דיור חדשות, עם דירות בנות ארבעה עד חמישה חדרים ופנטהאוזים.
בניית בניין בוטיק ברחוב חנה סנש: פרויקט יוקרתי המציע דירות שלושה עד ארבעה חדרים ופנטהאוזים.
הפרויקטים האלה לא רק משפרים את איכות החיים של התושבים הוותיקים, אלא גם מושכים אוכלוסיות חדשות - מה שמוביל לעלייה מתונה אך יציבה במחירי הנדל"ן.
הגורמים שמשפיעים על מחירי הנדל"ן בנווה הדרים
1. תשתיות תחבורה - השכונה נהנית ממיקום אסטרטגי עם גישה נוחה לרשת הכבישים הארצית ולתחבורה ציבורית. חיבור עתידי של השכונה לתחנת הרכבת הקלה יוסיף לערכה ויעלה את הביקוש למגורים בה.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
2. קרבה למוסדות חינוך ושירותים - נווה הדרים מציעה גישה למוסדות חינוך שנתפשים כאיכותיים - מה שמושך משפחות צעירות שמחפשות סביבת מגורים שמתאימה לגידול ילדיהן. בנוסף, הקרבה לקניון הזהב ולמרכזי מסחר נוספים מהווה יתרון משמעותי.
3. השפעת התחדשות עירונית - הפעילות המוגברת של פרויקטים מסוג פינוי-בינוי ותמ"א 38 משדרגת את השכונה ומעלה את ערך הנכסים - בייחוד של דירות בבניינים החדשים.
4. מאפייני השוק המקומי - השכונה מציעה מחירים תחרותיים ביחס לשכונות יוקרה אחרות בראשון לציון, כמו נחלת יהודה ונאות אשלים. הפער במחירים יוצר ביקוש גבוה יחסית לדיור בנווה הדרים, בייחוד עבור זוגות צעירים ומשפחות.
בהשוואה לשכונות אחרות בעיר, נווה הדרים מציגה עליות מחירים מתונות יחסית. כך לדוגמה, בשכונת נחלת יהודה נרשמה השנה עלייה של כ-4% במחירים, עם מחיר ממוצע למ"ר של 25 אלף שקל, בזמן שבנווה הדרים העלייה היתה מתונה יותר והגיעה לכ-2.5%. לעומת זאת, בשכונת קריית גנים, שנמצאת בחלקה הדרומי של העיר, נרשמה ירידה קלה של כ-1% בלבד במחירים - מה שמציב את נווה הדרים במגמת יציבות יחסית בשוק המקומי.
למרות הנגישות לצירי תחבורה מרכזיים, עומסי תנועה בתוך השכונה יכולים להשפיע גם כן על ערך הדירות, בעיקר באזורים שסמוכים לצירי תנועה ראשיים או במקומות שבהם יש עומסים עקב בנייה חדשה. לעתים, דירות באזורים עם עומסי תנועה יתומחרו נמוך יותר לעומת אלה שנמצאות באזורים שקטים יותר בשכונה.
- 3.גם מחירי השכירות עולים בהדרגה, יאוש (ל"ת)אוי 27/12/2024 11:09הגב לתגובה זו
- 2.מחירי בועה (ל"ת)גל 25/12/2024 16:10הגב לתגובה זו
- 1.אוהב מאד את השכונה, מרווחת, ירוקה, ומאפשרת המון שירותים (ל"ת)תושב 25/12/2024 10:08הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
